房地产抵押贷款固定利率抵押贷款.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,欢迎大家！,房地产金融与投资分析,1-1,房地产抵押贷款综述,1-2,固定利率抵押贷款,1-3,可调利率抵押贷款,1-4,个人住房公积金贷款,Chp3,房地产抵押贷款,4,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、抵押贷款资金的供求,一、抵押贷款利率的确定,贷款利率,在资金市场上表现为,资金的价格。,资金价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，,主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。,抵押贷款资金的供求关系如右图所示：,5,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、抵押贷款资金的供求,一、抵押贷款利率的确定,从抵押贷款的供给一方来看，,供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平,。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。,而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由,全社会房地产投资的需求所决定的,，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素，此抵押贷款的需求又是一种,引致需求。,6,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、影响抵押贷款利率的因素,一、抵押贷款利率的确定,（,1,）预期的真实利率（,r,）,（,2,）预期的通货膨胀率（,p,）,（,3,）贷款风险（,f,）,住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：,坏帐风险,(default risk),，利率风险,(interest risk),，提前付款风险,(prepayment risk),；其他风险，如贷款或投资的 流动性（,liquidity,）或市场可售性（,marketability,）,7,1-2,固定利率,抵押贷款,3,、抵押贷款资金利率的因素,一、抵押贷款利率的确定,抵押贷款利率受到,预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险,。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：,i,r,p,f,若贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。,8,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、早期抵押贷款模式,二、固定利率抵押贷款模式的演变,一般要求借款人,支付相当大的首期付款额,。贷款比率一般不超过房价的,50,，贷款年限长短不一，但是最长不得超过,5,年。,贷款期内，借款人只付息，,不还款,。贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。,在贷款续期时，可能因为借款人,个人储蓄的增加,，续期贷款总额得以降低。,固定利率抵押贷款,是指在整个抵押贷款合同所规定的,贷款期限,之内，,贷款利率,不随,市场利率,变化而改变的抵押贷款方式。,9,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),二、固定利率抵押贷款模式的演变,每,月还款额,由两部分组成：一部分是,每月清偿的本金,，等于将贷款总额按月均摊，另一部分是,当月应付的利息,，计算公式计如下：,10,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),二、固定利率抵押贷款模式的演变,每月所支付,利息减少额,每月清偿,本经数额,月利率,11,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),二、固定利率抵押贷款模式的演变,At=P/n+,P-P/n,（,t-1,）,i,式中,At,第,t,月的还款额；,P,贷款金额；,n,按月计算的贷款期限；,i,月利率。,简化计算公式为：,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),二、固定利率抵押贷款模式的演变,例题：贷款,10,万，,30,年，年利率,12%,，按月等额本金偿还，请计算每月还款额？还款模式如下：,每月付款额与贷款余额（等额本金偿还方式）,（,1,）,月数,（,2,）,当月贷款,余额,（,3,）,利息,（,12%12,）,（,4,）,每月偿,还本金,（,3,）（,4,）,每月付款,额,（,2,）（,4,）,月未贷款,余额,1,2,3,4,.,.,.,360,100000,99722.22,99444.44,99166.66,.,.,.,277.78,000,997.22,994.44,991.67,.,.,.,2.78,277.78,277.78,277.78,277.78,.,.,.,277.78,277.78,275.00,272.22,269.44,.,.,.,280.56,99722.22,99444.44,99166.66,98888.88,.,.,.,0,13,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、等额本金偿还的抵押贷款,(CAM),二、固定利率抵押贷款模式的演变,贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）,年份,月付款（元）,30,年,0,年份,余额,30,年,0,100000,1277.78,14,1-2,固定利率,抵押贷款,3,、等额本息偿还的抵押贷款,(CPM,，最普遍,),二、固定利率抵押贷款模式的演变,所谓等额本息的抵押贷款,(constant payment mortgage,，简称,CPM),。,它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是,每月付款,（,MP,，,A,）是,恒定的,，计算公式为：,以,10,万元、,30,年期、利率为,12%,的抵押贷款为例，每月还款额为,1028.7,元，具体情况如下：,第,1,年每月还款（,1028.7,）情况,月份,贷款余额,偿还的本金,偿还的利息,1,99,971.30,28.70,1,000.00,2,99,942.31,28.99,999.71,3,99,913.04,29.28,999.42,4,99,883.47,29.57,999.13,5,99,853.60,29.87,998.83,6,99,823.44,30.16,998.54,7,99,792.97,30.47,998.23,8,99,762.19,30.77,997.93,9,99,731.12,31.08,997.62,10,99,699.72,31.39,997.31,11,99,668.02,31.70,997.00,12,99,636.00,32.02,996.68,合计,364.00,11,980.40,1-2,固定利率,抵押贷款,每月付款额中本金与利息的变化趋势图,每月付款额,金额,年份,1028.6,元,0,5,10,15,20,25,30,本金,利息,0,1028.6,元,1-2,固定利率,抵押贷款,贷款余额的变化趋势图（等额本息偿还方式）,余额,年份,100 000,元,0,5,10,15,20,25,30,85 705.7,元,46 241.3,元,1-2,固定利率,抵押贷款,18,1-2,固定利率,抵押贷款,4,、等额利率对贷款清偿速度的影响,二、固定利率抵押贷款模式的演变,利率与本金清偿百分比的关系（,30,年期抵押贷款）,固定利率,（,%,）,第,5,年,（,%,）,第,10,年,（,%,）,第,15,年,（,%,）,第,20,年,（,%,）,第,25,年,（,%,）,8,4.93,12.28,23.23,39.54,63.85,10,3.43,9.07,18.35,33.61,58.73,12,2.34,6.60,14.34,28.40,53.92,14,1.57,4.72,11.15,23.72,49.15,16,1.04,3.35,8.47,19.80,44.87,结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！,19,1-2,固定利率,抵押贷款,5,、贷款余额的计算,二、固定利率抵押贷款模式的演变,一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是“,贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金,”。,20,1-2,固定利率,抵押贷款,5,、贷款余额的计算,二、固定利率抵押贷款模式的演变,二是终值法。用,已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率,表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：,21,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、分级付款的抵押贷款,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,通货膨胀的倾斜效应,0,金额,年份,NPD,RP,NP,952.3,元,536.8,元,10,20,30,假定预期的真实利率为,4%,，风险补偿为,1%,，贷款利率为,5%,。那么,10,万元、,30,年期的抵押贷款，每月付款额为,536.8,。（不考虑通胀时）,假定未来通胀率保持在,6%,。,22,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、分级付款的抵押贷款,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,为克服通货膨胀引起的倾斜效应对借款人造成的过高的还款压力，根据人们收入水平和抵押房地产的市场价值都将,稳步提高,的事实，,适当降低现期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息的“标准”抵押贷款,。这种方式称为分级付款的抵押贷款。,23,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、分级付款的抵押贷款,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,300,MP,1,PV,24,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、分级付款的抵押贷款,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,分级付款抵押贷款还款示意图,25,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、分级付款的抵押贷款,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,分级付款的抵押贷款在不同利率条件下的还款情况（,10,万元、,30,年期、,5,年分级、年递增率,7.5%,）,年,10%,11%,12%,13%,14%,1,667.03,728.27,791.38,856.18,922.52,2,717.06,782.89,850.73,920.39,991.71,3,770.84,841.61,914.53,989.42,1,066.09,4,828.65,904.73,983.13,1,063.63,1,146.04,5,890.80,972.58,1,056.86,1,143.40,1,232.00,6-30,957.61,1,045.53,1,136.13,1,229.16,1,324.40,等额本息方式,877.60,952.30,1,028.60,1,106.20,1,184.90,26,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、分级付款的抵押贷款,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,分级付款的抵押贷款余额（负分期付款现象）,（,30,年期、,12%,、,10,万元贷款）,年,每月付款额,贷款余额,1,791.38,102,645.78,2,850.73,104,874.30,3,914.53,106,576.52,4,983.13,107,624.73,5,1,056.86,107,870.77,6,1,136.13,107,142.58,27,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、其它固定利率抵押贷款方式,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,1,）飘浮式贷款,(balloon loan),所谓飘浮式贷款是指,最后一次付款额比以前历次都大的贷款,方式。,最后的一笔付款就称为飘浮式付款,(balloon payment),。实际上,早期的抵押贷款都是飘浮式的,，所不同的是最早的抵押贷款每月只付息，不还本，本金在贷款到期时一次性清偿。,28,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、其它固定利率抵押贷款方式,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,2,）逆向年金抵押贷款,(reverse annuity mortgages),为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现,大致均衡的消费水平,，盘活老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金“抵押贷款”方式。这种抵押贷款方式实际上是,把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。（房子养老）,29,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、其它固定利率抵押贷款方式,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,3,）双周付款的抵押贷款,最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的抵押贷款,(biweekly,payments),。传统方式是每月付款一次，,双周付款则是每两周付款一次。,这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。（每年付款,26,次）,30,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、其它固定利率抵押贷款方式,三、固定利率抵押贷款的创新（理解）,4,）利率买低式抵押贷款（,Buydown Mortgage,）,利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向,抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金,，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。,31,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、贷款的边际成本,四、住房抵押贷款融资分析,1,）概念：贷款的边际成本是,评价不同贷款方案,的常用工具。,假设，一房产的购买价格为,10,万元，借款人面临两种贷款方案：方案一，贷款避开,80%,，即贷款额度为,8,万元，贷款年限为,25,年，年贷款利率为,12%,；方案二，贷款比例为,90%,，即贷款额为,9,万元，贷款年限为,25,年，年贷款利率为,13%,。借款人该如何评价此两方案？,32,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、贷款的边际成本,四、住房抵押贷款融资分析,计算,多贷的这,1,万所增加的成本,，即所谓的边际成本。,二种方案下每月还款额的差别见下表：,贷款利率,贷款金额,贷款常数,月还款额,方案二,13%,90000 ,0.112784,=1015.05,方案一,12%,80000 ,0.105322,=842.58,差额,20.57%,（,利率成本）,10000,（,P,）,172.47(A),33,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、贷款的边际成本,四、住房抵押贷款融资分析,2,）提前还款情况下的边际成本,上例中，若,5,年之后进行提前还款，上述两种方案的贷款余额如下表：,贷款利率,贷款金额,贷款常数,月还款额,五年后贷款余额,方案二,13%,90000 ,0.112784,=1015.05,86639.88,方案一,12%,80000 ,0.105322,=842.58,76522.56,差额,20.83%,10000,172.47,10117.32,34,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、贷款的边际成本,四、住房抵押贷款融资分析,3,）考虑贷款费率情况下的边际成本,上例中，假设方案一的初始费率为,2%,，方案二的初始费率为,3%,时，两种方案的每月还款额如下表所示：,贷款,利率,贷款,金额,初始,费用,实际,贷款额,贷款,金额,贷款,常数,月还,款额,方案二,13%,90000-,2700,=87300,90000,0.112784,=1015.05,方案一,12%,80000-,1600,=78400,80000,0.105322,=842.58,差额,23.18%,8900,172.47,35,1-2,固定利率,抵押贷款,1,、贷款的边际成本,四、住房抵押贷款融资分析,4,）考虑不同贷款期限下的边际成本,改变前例条件，假设方案三的贷款额度为,9,万元，贷款期限,30,年，贷款利率,13%,，则其与方案一的区别如下图所示：,贷款利率,贷款期限,贷款额,1-25,年每月,还款额,26-30,年,每月还款额,方案二,13%,30,90000,995.58,995.58,方案一,12%,25,80000,842.58,0,差别,18.86%,10000,153.00,995.58,36,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、贷款再融资,四、住房抵押贷款融资分析,（,1,）,利率下调时的再融资,再融资决策时，至少考虑以下三种因素之间的基本关系：,1,）原有贷款条款；,2,）新贷款条款；,3,）还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约金或申请新贷款的初始费用及手续费。,P57,例题,37,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、贷款再融资,四、住房抵押贷款融资分析,（,1,）,利率下调时的再融资,再融资成本,提前还款违约金：,78976.52%=,1580,申请新贷款的初始费用,2500,新贷款的相关手续费,25,合计,4105,一借款人,5,年前申请了一笔抵押贷款，贷款金额为,8,万元，贷款利率为,15,，贷款期限为,30,年,(,每月还款,),。,5,年后贷款利率下调了，如果该借款人申请,25,年期的贷款，利率只要要,14,。为决定是否进行再融资,(,即借新债还旧债,),，需要分析进行再融资所发生的成本以及出于利率降低带来的利益。,38,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、贷款再融资,四、住房抵押贷款融资分析,（,1,）,利率下调时的再融资,原有贷款（,8,万元，,15%,，,30,年）的,每月还款额,1011.56,新贷款（,78976.5,元，,14%,，,25,年）的,每月还款额,950.69,减少金额,60.87,再融资后每月还款额的减少,至少需要,17.57%,的回报率,39,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、贷款再融资,四、住房抵押贷款融资分析,假设借款人计划再融资后仅拥有物业,10,年，再融资是否还具有吸引力,?,在此种情况下，再融资成本不变，仍为,410 5,元，但相关收益会有变化，每月节省,60.87,元的情形仅维持,10,年。此外，由于再融资所得的贷款会在,10,年后还清，因此原有贷款和新贷款届时的余额将会不同（见下表）。,2,）存在提前还款情况下的再融资,原有贷款,15,年后的余额,72275,新贷款,10,年后的余额,71386,差别,889,需内部收益率,14.21%,，,低于,15%,（方案一）,40,1-2,固定利率,抵押贷款,再融资后物业持有期限对回报率的影响,41,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、贷款再融资,四、住房抵押贷款融资分析,3,）,再融资成本通过贷款解决,（从借款人角度）,利率下降情况下，,借款人为节省利息成本,，可能会考虑支付额外的费用进行再融资。,42,1-2,固定利率,抵押贷款,2,、贷款再融资,四、住房抵押贷款融资分析,4,）,利率上升时银行引导下的提前还款,（从银行角度）,但如果利率持续上升，,借款人的原有贷款利率可能会低于市场利率,。在这种情况下，贷款人（银行）为获取更多的利息收入，可能会愿意支付借款人一定的费用，让其进行提前还款。通常做法是对于提前还掉低于现行市场利率贷款的借款人，,给与一定的折扣。,归纳小结,1,、抵押贷款利率的决定。三方面的因素影响到抵押贷款利率的高低：,预期的真实利率预期的通货膨胀率贷款的风险补偿。,因此，抵押贷款利率是预期的真实利率,r,、预期通货膨胀率,f,和风险补偿,p,三者之和。,2,、等额本息抵押贷款每月还款额及贷款余额的计算。等额本息偿还的抵押贷款是最传统和重要的固定利率抵押贷款种类。主要特点是每月偿还额固定不变。,每月付款额,的计算公式为：,贷款余额,的计算公式为：,3,、,固定利率抵押贷款的其他形式。,分级付款抵押贷款,是一种基于规避通货膨胀风险、同时又符合借款人还款能力的创新方式。,飘浮式抵押贷款,的创立也是,为了向借款人转移通货膨胀风险,。而,逆向年金抵押贷款,方式是把老人的住房抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用，最后通过出售住宅或其它方式来清偿贷款，更确切地说它是一种,发挥房地产的资产功能来养老,的方式。,双周付款的抵押贷款。利率买低式抵押贷款。,归纳小结,4,、,住房抵押贷款融资分析。当金融机构提供的抵押贷款品种较多时，借款人有一个选择问题。对于借款人来说，通过,贷款的边际成本,可以分析出不同的贷款决策的合理性；利用,内部收益率,可以分析贷款的再融资决策是否合理。,归纳小结,课后作业及思考,1,、课堂思考：,1,）等本付款抵押贷款与等额本息付款的抵押贷款的比较？,2,）在分级付款抵押贷款中，为什么会出现“负分期”还款现象？,2,、课后作业：,一笔,20,年期的等额本息的住房抵押贷款，贷款本金为,30,万元，假设贷款年利率,6%,，该贷款的每月偿还额为多少？若购房人计划在第,5,年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？,P60,