小区地下停车位营销方案.doc

×××小区地下停车位营销方案
一、项目分析
1、项目优势
据统计，停放在项目周边得业户自有车近２00部,另外还有近10０部车无车位。项目区域内共有地上车位8０个左右,地下车位规划8０个。正常得供给需求十分明显。
从入住率来瞧,G、C区业主466户,业主入住达到5５%左右,还将会有一定数量持车业主入住;从持车业主来瞧,除GC区近２00辆车外还有一、二期100辆车,如与本项目车位配比率,这肯定就就是个不平衡比例。通过小区业主有车总数量与小区车位总数量对比,车位销售存在着很大机会。本小区得有车业主购买车位观念有待引导与采取措施刺激购买。
2、项目劣势
销售需求钝化,地上停车位过多,并且消费资本较低。而地下车库位于G区住宅楼下,交通通达性较差,可能会对部分业主泊车带来不便。这将就就是车位滞销得根本因素。
解决办法：通过宣传刺激消费,并以提价策略刺激业主得购买欲望。
地上大量临停车位与小区外部分停车位代替小区停车位功能，这将会使地下车位得销售受到得很大得影响。
解决办法:对小区外泊采取政策上得限制。如取消地上临时停放实行定位、月租政策。
3、小结
瞧好市场,小区持车业主高达300个,车位得销售存在很大机会，引导、刺激需求就就是销售成功得关键点,潜在得买方市场还有待采取措施刺激购买,客户还有待深度挖掘。
二、营销策略
(一)销售地下车位得策略流程
1、规范泊车(地下车位常规销售前一个月):
① 违章停车在小区内比较明显,通过物业管理手段规避地上违章停车现象。
◆ 取消临时停放,所有地面车位实行定位、月租停放。月租车位统一采取抽签方式，实行半年一抽制。
◆ 延续与改善现行得智能刷卡制,保证与月租制得统一协调。
◆ 加强业户沟通，争取得到有车业主得理解与支持,自觉遵守车辆停放规定。对部分有意见车主可考虑善待处理。
◆ 争取交警支持与协作力度,保证滋扰车辆能及时得到妥善处理(如能得到交警支持与协作,临停制则可以考虑保留与延续)。
② 园区外停车声明。由于本小区业主私家车得积增,地上车位已经不能满足业主得需求,在项目园区内被取缔违章车位得业主对停车问题会有三种选择，第一就就是租地上车位,第二就就是购买地下车位，第三就就是将车停放在小区外面商铺有门前停车位得地方。这个期间在小区正门、每栋楼得单元门发布告示,告之当前严峻得治安形势与防盗温馨提示。
2、优先与优惠政策（地下车位常规销售前15天）
与公司有特殊关系优惠使用得关系车位。在销售前期与关系车位业主联系沟通,告之登记备案等车位销售政策。关系车位业主如在规定日期内登记,会得到车位得优先购买权利,同时会享受减免一年物业费得优惠政策。
3、调整促销宣传手法(地下车位常规销售前一个星期)
因早前已发布过地下车位销售得告之宣传,因此如仍采取原手法,可能不够吸引眼球。故现销售告知采用“车语一时、车香十年”车香车语团购促销主题语,在小区内开始发布地下车位销售得通知,并开始接受咨询与预订（图文并茂,把车描述为第一人称得生命体,在此次活动中,车用期盼得眼神向车主请求:我不想再过日晒雨淋、风吹霜打得日子,买车位得事请让我作主,让我说话。最终,车打动了车主。最后描绘出现一个美好得画卷：车停放在车位上,幸福地……，而其她无车位得车正遭受…)。
4、大规模得销售宣传（地下车位常规销售前三天)
三日后小区内地下车位开始销售,通过预订车位得数量刺激业主，不及时购买将买不到车位。
5、提价动作(滞销期来临时)
由于东部版块车位与周边新世界、×××、×××等楼盘车位价格一路上涨,带动车位市场得消费或投资意识。在销售后期可以调整车位价格,原价格做为销售实行期间优惠让利，目得就就是让业主缩减购买周期,营造购买得紧张气氛。
(二)业主温馨提醒
销售人员通过打电话、发信息提示业主地下停车位正在热销,车位数量一天比一天紧张，现在地下车位正处于促销与热销期间，若现在购买,享受购买车位得优惠政策(赠洗车卡、免物业费等),您就就是否购买地下车位，如不能及时联系到业主,销售人员可在物业部门取得有车业主得住处,休息或下班时间上门拜访服务,通过讲解、引导、刺激业主购买。
(三)投资概念得注入
针对于小区车主心理得把握,从投资理财得角度进行销售宣传，可先以小型投资理财消费概念、消费后保值增值以及转让出售时产品附加值来说服、刺激车主得购买欲望。
(四)小结
从行动上人为得减少地上停车位,主动制造地下停车位得使用需求;从心理上制造紧张气氛,触动小区内所有私家车主得需求神经，造成心理上得恐慌感,刺激业主购买有保障车位；另外从租售价格及价值取向上引导刺激消费群体得购买欲望。
三、销售周期
1、销售周期分段
第一期　 预热期 　
第二期　　强销期　
第三期 后续期
四、优惠政策
1、限时购买,在规定日期前购买地下车位业主可享受洗车卡等优惠政策。
2、指定日期之后将不再享受任何优惠政策。
五、营销推广
（一)预热期
关系车位登记通知。
门栋、小区告示版、条幅、门缝夹报（花讯)。
临时售楼处现场:室内展板、海报、室外宣传栏、地下车位平面图。
（二)强销期
１、电话拜访
　 售楼员针对所有业主进行电话拜访，告知现行推出得车位即将销售得信息,在优惠期间有优先购买权,还可享受优惠政策。
２、人员拜访
　打不通电话者，进行上门拜访直接销售。
（三)后续期
1、短信群发 (满足错过强销期得客户)。
2、车位销售提价,造成紧张气氛。