资源描述
<p>【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。
表5-1 净收益与售价交易实例
可比实例
净收益（元/年·平方米）
交易价格（元/平方米）
资本化率（%）
1
418.9
5900
7.1
2
450
6000
7.5
3
393.3
5700
6.9
4
459.9
6300
7.3
5
507
6500
7.8
对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：
r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5
=7.32%
【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。
【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。
净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：
式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增；
b——净收益逐年递增额；
r——资本化率。
净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：
式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增；
s——净收益逐年递增比率；
r——资本化率。
因此：
（1）
（2）
【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。
（1）选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
（2）计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
（3）计算总费用。
①年管理费=486000×3.5%=17010（元）
②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
③年税金=20×900=18000（元）
④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=①+②+③+④
=17010+33750+18000+4500
=73260（元）
（4）计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
（5）计算房屋净收益。
①计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数
=2500×900-46875×4=2062500（元）
③计算房屋净收益。
=170778（元）
（6）计算土地净收益。
年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-1170778=241962（元）
（7）计算土地使用权价值。
土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（50-6）。
=3280499（元）
单价=3280499÷500=6561（元）
（8）评估结果。
本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。
【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月～2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月～2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：
P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6
=6000×1.127×0.988=6681（元/平方米）
【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.
表5-2 容记率修正系数表
容积率
0.1
0.4
0.7
1.0
1.1
1.3
1.7
2.0
2.1
2.5
修正系数
0.5
0.6
0.8
1.0
1.1
1.2
1.6
1.8
1.9
2.1
如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划的容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：
经容积率修正后的可比实例价格=800×1.6÷1.9
=673.7（元/平方米）
【例5-7】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20年，土地资本化率为8%，则土地使用年限修正如下：
=872（元/平方米）
【例5-8】有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的5宗地块，具体情况见下表：
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
土地状况
A
680
4月
+1%
1.3
+1%
B
610
4月
0
1.1
-1%
C
700
3月
+5%
1.4
-2%
D
750
6月
-1%
1.6
+2%
E
700
7月
0
1.3
+%
F
7月
0
1.1
0
上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市2007年的地价指数表为：
时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
指数
100
103
107
110
108
107
112
109
111
108
109
113
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。
（1）建立容积率地价指数表。
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地价指数
100
105
110
115
120
125
128
（2）案例修正计算。
（3）评估结果。
（620+627+623+638+633）÷5=628（元/人民币）
【例5-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
[注：开发利润=直接成本利润率×（土地取得费+开发成本）]
（1）计算土地取得费。
土地取得费=10（万元/亩）=150（元/平方米）
（2）计算土地开发费。
土地开发费=2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米）
（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：
土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1]
=18.54（元/平方米）
土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1.5－1]+200×
65%×[（1+6%）0.5－1]
=6.39＋3.84
=10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润=[（1）+（2）]×10%=（150+200）
=35（元/平方米）
（5）计算土地价值。
土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
=475.84（元/平方米）
土地总价=475.84×15 000
=7137600（元）
该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。
【例5-10】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：
【例5-11】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
（1）确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价。
楼价=2000×2.5×9000=45000000（元）
（3）计算建筑费和专业费。
建筑费=3000×2000×2.5＝15000000（ 元 ）
专业费=建筑费×10%
=15000000×10%
=1500000（元）
（4）计算销售费用和税费。
销售费用=45000000×2.5%=1125000（元）
销售税费=45000000×6.5%=2925000（元）
（5）计算利润。
利润=（地价+建筑物+专业费）×10%
=（地价+16500000）×10%
（6）计算利息。
利息=地价×[（1+6%）2-1]＋（15000000
＋1500000）×[（1+6%）1-1]
=0.1236×地价+990000
（7）求取地价。
地价=45000000-16500000-1125000-2925000
-0.1×地价-1650000-0.1236×地价－990000
地价=21810000÷1.2236=17824452（元）
（8）评估结果。
单位地价=17824452÷2000=8912（元/平方米）
楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）
【例5-12】现有临街宗地A、B、C、D和E，如图5-1所示，深度分别为25英尺、50英尺、75 英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用四三二一法则计算各宗土地的价值。
A =2000×0.4×10=8000（元）
B =2000×0.7×10=14000（元）
C =2000×0.9×20=36000（元）
D =2000×1.0×20=40000（元）
E =2000×（1.0+0.09）×30=65400（元）
路线价 每英尺2000元
A
25英尺
B
C
10英尺
D
E
图5-1 路线价法算例宗地示意图</p>
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