资源描述
<p>例1：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。则专用设备的现行市价为：
§ 120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）
例2：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：
§ 100×900/1200=75（万元）
例3：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。由此确定被评估资产价值：10×（90/120）0.6。8.41元。
例4：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到了3个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体数据如下表：
参照物
A
B
C
交易单价
5000元/㎡
5960元/㎡
5918元/㎡
成交日期
2009年6月
2009年9月
2009年10月
区域条件
比被评估资产好
比被评估资产好
比被评估资产好
交易情况
正常
高于市价4%
正常
参照物
A
B
C
交易单价
5000元/㎡
5960元/㎡
5918元/㎡
时间因素修正
117/100
104/100
100/100
区域因素修正
100/107
100/110
100/108
交易情况修正
100/100
100/104
100/100
修正后价格
5467元/㎡
5418元/㎡
5480元/㎡
被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3
=5455（元/㎡）
被评估资产总价=5455×800=4364000（元）
例5：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该企业的评估值=1000×18=18000（万元）
例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备4台，估算其重置成本之和为30万元，而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为600万元，则：
§ 调整系数=30/20=1.5
§ 该类通用设备的重置成本=600×1.5=900（万元）
例7：某被评估资产购建于2000年，原价30000元，2005年和2008年两次进行更新改造，当年投资分别为3000元和2000元。2010年对该资产进行评估，假设从2000年至2010年每年的价值上升率为10%，该资产的尚可使用年限经检测和鉴定为6年。
§ 要求：计算该资产的成新率（实体性损耗率）
§ 第一步：调整计算该资产的更新成本（现时成本）
投资日期
原始投资额
价值变动系数
更新成本
2000年
30000元
2.60
78000元
2005年
3000元
1.61
4830元
2008年
2000元
1.21
2420元
合计
35000元
85250元
§ 第二步:计算加权更新成本
投资日期
更新成本
投资年限
加权更新成本
2000年
78000元
10
780000元
2005年
4830元
5
24150元
2008年
2420元
2
4840元
合计
85250元
808990元
§ 第三步：计算加权投资年限
§ 加权投资年限=808990/85250=9.5(年)
§ 第四步：计算成新
§ 成新率=6/(6+9.5)=38.71%
例8：某种机器设备，技术先进的设备比原有陈旧设备生产效率高，节约工资费用。有关资料和计算结果如下
项目
技术先进设备
技术陈旧设备
月产量
10000件
10000件
单件工资
0.8
1.2
月工资成本
8000
12000
月差异额
4000
年工资成本超支额
48000
减：所得税
25%
12000
年净工资超支额
36000
资产剩余使用年限
5年
（P/A，10%，5）
3.7908
功能性贬值额
136468.8
例9：某设备与目前普遍使用的技术先进设备相比，在完成同样生产任务的情况下，能源消耗超支30000元，人工消耗超支10000元。经评估人员鉴定，该设备的尚可使用年限5年，同行业的资产平均收益率为10%，所得税率为25%，则设备的功能性贬值计算如下：
§ 功能性贬值=（30000+10000）×（1-25%）×（P/A，10%，5）=113724（元）
例10：某家电生产企业，其家电生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该企业家电产品销量锐减，企业不得不将生产量减至年产7万台（销售价格和其他条件不变），这种局面在今后很长一段时间难以改变。试估测该生产线的经济性贬值率（规模经济效益指数为0.6）
§ 经济性贬值率=[1-(7/10)X] ×100%=19%
例11：承上例，如果家电生产企业不降低生产量，就必须降价销售家电产品。假定原产品销售价格为2000元/台，要使10万台产品能够卖掉，产品售价需降至1900元/台。经测算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。（P/A，10%，3）=2.4869
§ 经济性贬值=100×10万台×（1-25%）×2.4869=1865175(元)
例12：成本法综合案例：
§ 某被评估设备购建于2000年，账面价值为100000元，2005年进行技术改造，追加技改投资50000元，2010年对该设备进行评估。根据评估人员调查、检查与对比分析，得到以下数据：
§ （1）2000年至2010年每年的价格上升率为10%；
§ （2）该设备的每年的人工成本比替代设备高1000元；
§ （3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25%；
§ （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率为50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能够达到设计要求。
§ 要求：根据上述条件，估测该设备有关参数和评估值。（P/A，10%，5）=3.7908
§ 第一：计算该设备的重置成本
§ 100000×（1+10%）10+50000×
§ （1+10%）5=339900（元）
§ 加权更新成本
§ = 100000×（1+10%）10×10+
§ 50000×（1+10%）5×5=2996370（元）
§ 第二、计算加权投资名义年限
§ =2996370/339900=8.82（年）
§ 第三、计算加权投资实际年限
§ =8.82×50%=4.41（年）
§ 第四、计算成新率
§ =5/（5+4.41）=53%
§ 第五、计算功能性损耗
§ =1000×12×（1-25%）×（P/A，10%，5）=34117.2(元)
§ 第六、计算经济性贬值
§ 该设备在评估后的利用率达到设计要求，故经济性损耗为零。
§ 第七、计算评估值
§ 339900×53%-34117.2=146029.8(元)
例13：某收益型资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后每年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该收益型资产在持续经营下和50年收益的评估值。
§ （1）持续经营条件下的评估过程
§ 首先，确定未来5年收益额的现值为：
§ P1=12/（1+10）1+15/（1+10%）2+
§ 13/（1+10%）3+11/（1+10%）4
§ +14/（1+10%）5=49.2442（万元）
§ 其次,将第六年以后的收益进行本金化处理：
§ P2=14/10%（1+10%）5=86.926（万元）
§ P=P1+P2=49。2442+86.926
§ =136.17（万元）
§ （2）50年的收益评估过程
§ P= 12/（1+10）1+15/（1+10%）2+
§ 13/（1+10%）3+11/（1+10%）4
§ +14/（1+10%）5+
§ 14/10%（1+10%）5×[1-1/（1+10%）45]
§ =134.98（万元）
例14：有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将地上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下的地产收益价格。
§ （1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元）
§ （2）P=50/（5%-1%）=1250（万元）
例15：某宗土地从2003年1月1日至2008年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2008年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%，试评估该宗土地在2003年1月1日的价格。
§ P08=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元)
§ P03=10/10%×[1-1/(1+10%)5]
§ +110/(1+10)5=106.21(万元)
5</p>
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