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台山市“三旧”改造实施细则
（试行）

为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、江门市政府《关于印发江门市推进旧城镇旧厂房旧村庄的指导意见的通知》（江府〔2010〕1号）及台山市政府《关于印发台山市推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的实施意见（试行）及其工作方案的通知》（台府〔2010〕15号）及有关法律、法规制定本实施细则（试行）。

第一章  总则
    第一条  适用范围
    本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。我市下列土地可列入“三旧”改造范围：
    （一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；
    （二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；
    （三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；
    （四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；
    （五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；
    （六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；
    （七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；
    （八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；
    （九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。
    有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：
    （一）不符合土地利用总体规划、城乡规划的；
    （二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；
    （三）权属有争议的；
    （四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
    （五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；
    （六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。
    第二条  改造原则
    实施“三旧”改造应遵循政府引导、市场运作、统筹规划、因地制宜、尊重历史、明晰产权、互利互惠、让利于民的原则。
    实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；应合理确定总体开发强度，按“拆三留一”的要求，预留足够的公共用地和空间。
    第三条  改造规模
    为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，确定近期目标和中远期目标。近期目标2010至2012年，全市完成“三旧”改造土地面积800～1000亩；中远期目标2013至2017年，全市完成“三旧”改造土地面积1万亩。
    第四条  机构设置
    市成立“三旧”改造领导小组，由市政府市长任组长，分管国土资源、城建工作的市领导任副组长，市府办、市监察局、广海湾工业园区管委会、市发展和改革局、市经济和信息化局、市教育局、市公安局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市国土资源局、市住房和城乡建设局、市农业局、市文广新局、市公资办、市环保局、市城乡规划局、市城市管理局、市人防办、市工商局、市国税局、市地税局、台山供电局及各镇（街、场）等部门的主要负责人为领导小组成员。领导小组下设办公室（以下简称市“三旧”办），成员由市住房和城乡建设局、市国土资源局、市城乡规划局、市公资办等部门各抽调一名专职工作人员组成。各镇指定一名联络员负责日常工作。
    市“三旧”改造领导小组负责统筹全市的“三旧”改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；负责审定“三旧”改造专项规划、市2010-2017年“三旧”改造规模和年度实施计划。
    市“三旧”办负责认定“三旧”改造项目，编制“三旧”改造年度实施计划，组织审查具体项目的改造方案；指导、督促、检查各镇政府(街道办、农场)和领导小组成员单位的工作。
    第五条  部门职责
    （一）市发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项、产业政策制定及行业发展规划编制；
    （二）市财政局负责制定并落实“三旧”改造土地税费优惠政策，负责土地出让金的收缴拨付和使用监督工作；
    （三）市国土资源局负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续，负责土地确权、登记、历史用地问题的处理和土地置换的处理；
    （四）市住房与城乡建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定、工程项目建设监管，负责核实上盖物的权属、核实房屋拆迁补偿的成本，负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理；
    （五）市城乡规划局负责编制“三旧”改造专项规划，办理项目的相关规划报批手续；
    （六）其他成员单位在各自职责范围内对“三旧”改造进行指导和管理。
第二章  “三旧”改造规划的编制与审批
    第六条  总体要求
    （一）“三旧”改造规划的原则：规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢。
    （二）“三旧”改造规划的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
    （三）“三旧”改造原则上应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例原则上不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，具体预留比例由市规划委员会审定。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。
    （四）“三旧”改造规划分为“三旧”改造专项规划及年度实施计划。
    第七条  “三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制与审批
    （一）“三旧”改造专项规划依据社会发展计划、土地利用总体规划和城乡规划，由市城乡规划局负责编制，经市政府审核后报江门市政府批准实施。
    （二）“三旧”改造专项规划的规划期限一般为5到8年。
    （三）“三旧”改造专项规划的内容应包括：改造范围，改造目标，功能定位，总体用地布局和规模，用地功能布局，配套设施的总体规划与布局，道路交通的总体规划和道路网络构成，环境景观设计和公共空间规划，历史文化遗存保护、自然生态资源保护，实施机制等。
    （四）由市“三旧”办牵头市城乡规划、住房和城乡建设、国土资源等部门，根据市“三旧”改造专项规划，编制年度实施计划报市政府批准实施。
    （五）“三旧”改造项目宗地规划由市城乡规划局出具规划条件后，其改造地块的修建性详细规划应委托具备城乡规划编制资质的设计单位开展规划编制工作，规划方案完成后，报市城乡规划局按程序审批。
第三章  成片拆迁改造的类型及审批程序
    第八条  成片拆迁改造定义
    成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整。
    第九条  成片拆迁改造类型
    成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型。
    第十条  成片拆迁改造必须依据控制性详细规划及经批准的“三旧”改造专项规划实施，若涉及控规修改的，需按规定程序办理。
    第十一条  政府主导改造的类型及审批程序
    政府主导改造是指市政府授权土地储备机构、或镇政府(街道办、农场)进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型。
    （一）政府主导改造流程：
    1．开展土地和房屋权属调查工作；
    2．编制并申报片区规划；
    3．编制并申报改造方案；
    4．具体项目改造方案上报市“三旧”办组织审查，经审查通过后由市政府逐级上报；
    5．具体项目改造方案经省政府批准后，按程序办理用地及规划等相关手续。
    （二）属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。
    第十二条  社会资金参与改造的类型及审批程序
    社会资金参与改造是指引入社会资金参与的改造，分为政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作；政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人；政府负责拆迁并将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人等三种类型。
    （一）社会资金参与改造流程：
    1．开展土地和房屋权属调查工作；
    2．编制并申报片区规划；
    3．具体项目改造方案由市“三旧”办编制，报市“三旧”改造领导小组审查，经审查通过后由市政府逐级上报；
    4．具体项目改造方案经省政府批准后，按程序办理用地及规划等相关手续。
    （二）政府在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，所完成拆迁的土地，作为政府收购储备土地，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地。
    第十三条  集体经济组织自行改造的类型及审批程序
    集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其所有的集体建设用地自行改造；申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与有关单位合作开发建设的改造等三种类型。
    （一）集体经济组织自行改造流程：
    1．开展土地和房屋权属调查工作；
    2．编制并申报片区规划；
    3．编制并申报改造方案；
    4．具体项目改造方案报批：
    （1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，其改造方案上报市“三旧”办审批；
    （2）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与有关单位合作开发建设的改造，其改造方案上报市“三旧”办组织审查，经市“三旧”改造领导小组审批通过后由市政府逐级上报。
    5．具体项目改造方案经批准后，必须在六个月内实施，并按程序办理用地及规划相关手续。
    （二）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造的，按基准地价核算土地出让金，由市政府按照省政府规定的土地审批制度集体决策确定供地方式。与有关单位合作开发建设改造的，必须通过招标挂牌拍卖方式出让供地。
    （三）土地利用总体规划和城乡规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，不得用于商品住宅开发。
    （四）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时，按规定须在市土地交易中心公开交易。
    （五）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或申请将其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造领导小组按适用政策研究批准的，可免公开交易。
    第十四条  原土地使用权人自行改造的类型及审批程序
原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。
    （一）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程：
    1．编制并申报片区规划；
    2．编制并申报改造方案；
    3．有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报市“三旧”办组织审查，审查通过后上报市“三旧”改造领导小组审批；
    4. 具体项目改造方案经批准后，必须在6个月内实施，并按程序办理用地及规划相关手续。
    （二）划拨土地使用权人自行改造流程等同于有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程。
    （三）有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造流程：
    1．分散土地归宗。市国土资源局根据有偿出让的国有建设用地使用权人的申请，将分散的土地归宗，为有偿出让的国有建设用地使用权人办理土地变更登记手续。分散的土地必须是建成的国有建设用地；
    2．编制并申报片区规划；
    3．编制并申报改造方案；
    4．有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造，其改造方案由使用权人编制后上报市“三旧”办组织审查，审查通过后报市“三旧”改造领导小组审批；
    5．具体项目改造方案经批准后，必须在6个月内实施，并按程序办理用地及规划相关手续。
    第十五条  边角地、夹心地、插花地的处理
    （一）定义：
    边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。
    夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。
    插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。
    （二）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：
    1．“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续；
    2．“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级政府审核后，逐级上报省政府审批；
    3．“三地”属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。
    （三）“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市政府负责落实。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。
    第十六条  “三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。
    第十七条  旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。
    第十八条  经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。
    第十九条  为加快推进“三旧”改造，经批准同意开展片区规划编制工作的地块，在编制规划的同时，允许依据已批准的控制性详细规划制定改造方案，经市“三旧”改造领导小组审定，报省政府批准。
第四章  单宗项目改造的类型及审批程序
    第二十条  单宗项目改造定义
单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。
对于用地手续不完善的已建房屋，兼顾产业结构调整和城市有序发展的要求，可按《关于印发台山市清理和遏制“五无”工程办法的通知》（台府办〔2008〕39号）要求申请补办相关手续。
    第二十一条  单宗项目改造类型
单宗项目改造分为两种类型：（一）已批建设用地改为经营性用途；（二）单宗项目拆建改造。
    第二十二条  已批建设用地改为经营性用途的类型及审批程序
已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。
申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划的前提下，按本实施细则第三章规定办理。
    （一）供地方式：
    1．集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；
    2．非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；
    3．集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；
    4．以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金。土地出让金应在评估价的基础上，由市政府按照省政府规定的土地审批制度集体决策确定。
    （二）审批程序：
    1．申请人持所需资料报市“三旧”办备案。
    2．市“三旧”办征求市城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等职能部门意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。
    3．申请人持市“三旧”办的审核意见，分别前往市城乡规划局办理《建设用地规划许可证》，到市住房和城乡建设局办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》或《房屋安全鉴定备案表》，到市公安消防部门办理消防验收证明文件。
    4．申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：（一）无须入市交易的，凭市城乡规划、住房和城乡建设、公安消防等部门出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批；（二）按规定必须入市交易的，凭市城乡规划、住房和城乡建设、公安消防等部门出具的意见，进入市土地交易中心公开交易。
    第二十三条  单宗项目拆建改造的类型及审批程序
    单宗项目因自身发展需要申请提高容积率的，在不改变原批准用途的情况下，可按本章规定办理。
    （一）按用途分类：
    1．在符合控制性详细规划的前提下，生产性工业用地因增资扩产需要申请提高容积率的，不再调整土地出让金。
    2．在符合控制性详细规划及“三旧”改造专项规划的前提下，经营性用地申请提高容积率的，按本细则第三章规定办理。
    （二）生产性工业用地提高容积率的审批，按既有的程序由市城乡规划局重新核发《建设用地规划许可证》。
第五章  鼓励措施
    第二十四条  优先审批政策
    对“三旧”改造项目，各有关部门给予优先审批。
    第二十五条  规划优惠政策
    （一）经科学论证和专业审查，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，可以提出提高容积率和改变土地使用性质等具体要求，经批准后实施。
    （二）符合规划，旧厂房原有建筑质量好、规划可以改为商业、办公建筑使用的，可保留原有建筑物，按有关规定补交土地出让金后办理变更土地性质和建筑物性质手续。
    第二十六条  经费保障政策
    “三旧”改造规划的编制经费，由组织编制单位予以保证，允许纳入“三旧”改造成本，在改造成本费用中列支。
    第二十七条  改造用地指标政策
    “三旧”成片拆迁改造中，建设用地改造为农用地的，原建设用地可调整使用。
    “三旧”成片拆迁改造范围内涉及农地转用的，土地利用年度计划指标由市政府优先安排。
    第二十八条  用地报批政策
    （一）纳入“三旧”改造专项规划改造范围，符合土地利用总体规划且已使用、但没有合法用地手续的建设用地，按以下情况分别处理：
    1．用地行为发生在1987年1月1日之前的。由市国土资源部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》进行确权，办理国有建设用地确权登记手续。
    2．用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，已对农村集体经济组织签订补偿协议且作了补偿，没有因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，向省级以上政府申请补办征地手续。用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和留用地安排的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再要求举行听证、办理社保审核和留用地安排。
    3．没有合法用地手续，符合土地利用总体规划而又保留为集体性质的土地，参照上一条进行确权登记或向省政府申请补办农地转用手续。
    （二）在“三旧”改造中规划边沿地带，单块面积小于3亩，累计面积不超过改造项目用地面积10%的零碎地块，如为集体土地，需向省政府申请办理农地转用或土地征收手续，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证，办理社保审核和安排留用地。其他方面按现行征转用手续程序办理。
上述有关完善历史用地手续的规定执行至2012年底。
    第二十九条  土地出让金、财政税费优惠政策
    （一）旧村庄改造的，土地出让纯收益的60%由市财政支出专项用于支持原农村集体经济发展，旧村庄改造土地出让纯收益剩余的40%和旧城镇改造土地出让纯收益，由财政扣除必要的支出和计提后，余下部分应设立专帐核算，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目及周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。
土地出让纯收益是土地出让收入扣除土地成本（包括集体建设用地征收为国有建设用地所需的一切费用、拆迁安置费用、收回国有土地成本等）及应上缴国家和省的有关税费后剩余的土地收益。有关税费的计付详见台府〔2010〕6号。
    （二）对现有工业用地改造后不改变原用途，提高土地利用率和增加容积率的，不再补缴土地出让金。
    （三）旧厂房改造涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据国家税务总局《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）的有关规定，报经主管税务机关审批后，在申报企业所得税时扣除。
    （四）对被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法规定的标准取得的房屋拆迁补偿款，经主管税务机关核实后，依法免征个人所得税；凡市政府批准，市国土资源部门及房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）经主管税务机关核实后，暂不征收营业税及城市维护建设税、教育费附加。属于房屋拆迁补偿的，可按政策规定申请减免契税。
    第三十条  建设政策优惠
    （一）旧村庄自行改造项目，在原地块内建设安置房时，可按原拆除合法住宅对等面积免收城市基础设施配套费（不包括拆除的临建、违建面积）。旧厂房改造项目，在异地兴建厂房的，可按原拆除合法厂房对等面积免收城市基础设施配套费。
    （二）“三旧”改造区域涉及的基础设施建设项目优先列入城市建设年度计划。
    （三）对纳入“三旧”改造拆迁范围的历史建设遗留问题，遵循“尊重历史、兼顾现实”的原则，按照有关政策和规定给予补办手续。确定不能补办手续的，房屋拆迁时要妥善解决住户的居住问题。
    （四）对“三旧”改造范围内已按照有关政策补办相关手续的历史遗留问题，兴建单位或个人申请房屋登记的，可给予办理。
    （五）对纳入“三旧”改造范围内的国有土地房屋拆迁，优先安排拆迁指标；加快办理房屋拆迁许可手续。
第六章  法律责任
    第三十一条  采取欺骗、隐瞒手段，骗取领导机构审核同意，将不符合条件的项目用地纳入本细则办理的，撤销其用地手续。
    第三十二条  农村集体经济组织在旧村改造过程中隐瞒实际与他人合作的事实，存在弄虚作假行为的，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
    第三十三条  采取威逼、恐吓或其他方式，违法强制拆迁的，由拆迁主管部门责令停止拆迁，追究有关人员责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
    第三十四条  市监察部门对市“三旧”办、相关职能部门履行职责情况以及“三旧”改造开展情况进行监督检查。
    第三十五条  行政机关及其工作人员滥用职权，徇私舞弊，将不符合条件的项目用地纳入本细则办理的，撤销其用地手续，由市监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第七章  附 则
    第三十六条  本细则由市“三旧”改造领导小组办公室负责解释。
    第三十七条  本细则自公布之日起施行，如上级有新规定的，按新规定执行。