中原上半年二手房地产市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,中原内参（5月）,第1页,总目录（带链接）,宏观市场分析,本月聚焦一：四川地震对地产行业影响,本月聚焦二：-五年住房建设规划,本月聚焦三：其它政策动态,一级市场分析,深房企拿地信息,本月深圳一级市场成交,二级市场分析,整体住宅市场,分区住宅市场,市场竞争分析,写字楼、商业,中原三级市场分析,住宅市场成交,非住宅市场成交,竞争情况,2,第2页,目录,宏观市场,一级市场分析,二级市场分析,中原三级市场分析,3,第3页,结构,宏观市场,分析,本月聚焦二：,-,五年住房建设规划,本月聚焦一：四川地震对地产行业影响,本月聚焦三：其它政策动态,4,第4页,抗震救灾经济伎俩,:,5,月,16,日：灾区暂不提升存款准备金率 从紧货币政策向灾区倾斜,16,日央行表示：“从紧”货币政策将对四川受灾严重六市州“特事特办”，成都、绵阳、阿坝等地,5,月,20,日暂不提升存款准备金率，而且将加大灾区信贷投入，增加支农再贷款和再贴现。,5,月,19,日：不得催收贷款、放宽还款期限,19,日，央行、银监会下发通知，要求各银行业金融机构充分考虑受灾地域群众和企业实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良统计，不影响其继续取得灾区其它救灾信贷支持，各家银行采取不催收催缴、放宽还款期限、不在征信系统上进行违约登记等办法。,512,大地震后，中央政府紧急对地震灾后重建工作进行布署，在短短数十天了出台系列政策支援灾区。伴随灾后重建工作展开，震灾对中国经济影响倍受关注，与此息息相关房地产行业未来发展也是业内人士关注重点。,中央政府抗震救灾经济伎俩,:,5,第5页,5月21日：中央今年投入700亿元用于灾区重建,21日，温总理召开国务院常务会议，会议决定：中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作对应安排。,5月24日：金融机构对地震损失造成呆帐要及时核销,24日，银监会下发通知，要求：各银行业金融机构要依据金融企业呆账核销管理方法（修订版）要求，对于借款人因地震造成巨大损失且不能取得保险赔偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还债务，应认定为呆账并及时给予核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在此次灾害中死亡或下落不明，且没有其它财产可偿还债务，应认定为呆账并及时给予核销。,抗震救灾经济伎俩,:,6,第6页,震灾对经济影响（官方态度）,国务院常务会议：汶川地震给整体经济运行增加了新不确定性原因，但不会改变经济发展基本面,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究布署当前抗震救灾和经济工作。会议分析了经济形势，会议认为汶川地震给整体经济运行增加了新不确定性原因，但不会改变经济发展基本面。会议强调今后要深入加强和改进宏观调控，着力控制物价上涨，着力保持经济平稳较快发展。,中国人民银行：震灾不改经济运行趋势 宏观调控政策仍须稳定,此次震灾即使损失很严重，但相对于整体经济影响程度较轻，预计震灾对宏观经济负面影响应不会超出当年日本、中国台湾地震影响程度，影响最大两个方面是：灾后重建会推高固定资产投资增速以及增加短期通胀压力。在全力支持抗震救灾和灾后重建同时，继续实施从紧货币政策，加强流动性管理。,发改委：震灾对,GDP,、,CPI,影响有限,这次地震尤其严重，损失尤其巨大，尤其是给灾区、尤其是重灾区存量资产和生产设施造成极大破坏，对当地生产总值影响必定是巨大。但四川在全国,GDP,总量中所占比重大约是,4%,左右，重灾区所占比重大约只占千分之几，所以这次灾害会对全国,GDP,造成一些影响，不过影响有限。同时今年我国农业生产情况比较正常，预计夏粮会有好收成，所以无须过于担心向灾区调粮对我国市场整体粮油供给和价格影响。,7,第7页,震灾对经济影响（教授观点）,经济学家们普遍认为地震对中国经济影响较小，紧缩调控基调不变。,瑞士银行高级中国经济学家汪涛：虽然地震造成了严重财产和生命损失，但它对经济增长影响不会太大。原因在于，地震影响是一个“存量”，而GDP增长是一个流量。所以，地震一方面造成了有行业、部门在一段时间里中断生产，其次，灾后重建又增加了需求和支出。总体来看，对中国下半年经济增长影响比较小。地震不会影响到中国宏观财政或货币政策定位从紧货币政策和谨慎财政政策都不会改变。,雷曼经济学家孙明春：1995年日本发生6.9级神户大地震表示，从历史经验来看，虽然地震对日本工业生产造成了暂时性干扰，但生产活动在接下来几个月里很快复苏。,国务院发展研究中心专家巴曙松：地震不会改变经济增长趋势。当前，我国经济基本面是继续保持又好又快增长，随着相关宏观调控政策落实，政府工作报告提出经济工作目标可以实现。但是，经济运行中突出矛盾就是“三过”问题虽然得到一定程度缓解，但依然突出；通胀风险虽然处在有效控制范围之内，但由结构性向全局性蔓延趋势依然存在，仍需坚持宏观调控，落实“两防”政策措施。,8,第8页,震灾对经济影响（机构观点）,安信证券：地震对经济和房地产影响时间是短暂,基于研究阪神大地震区域、地震区域经济地位、日本资产市场所处发展阶段、地震对当初股市和房地产影响程度和时间长度、当初政府政策办法，我们认为汶川地震只是会对国内经济和资产市场造成短期负面冲击，影响程度会较小；只要政府有适当政策，地震对经济和房地产影响时间长度也是短暂。,高盛：地震对中国经济影响有限,在国内通胀率上升、全球商品价格不停上涨形势下，震后重建需求可能令中国宏观政策制订变得愈加复杂。但从灾区经济规模来看，假如总体宏观政策立场保持不变话，重建对于全国整体需求乃至价格影响应会较为有限。,9,第9页,震灾对房地产业影响,基于对政府抗震救灾经济伎俩以及相关文件分析，结合教授对经济形势分析，将震灾给经济、房地产行业带来几大风险和提醒概括以下：,未来通货膨胀压力依然很大，尤其是钢材水泥等建筑材料价格有较大上涨压力，房地产开发建安成本会所以上涨。另外，高涨,CPI,必定会促使政府深入使用紧缩货币政策，再次给房地产行业带来压力。,在紧缩货币政策下，货币政策向灾区倾斜、财政政策重点支援灾区，可能会带来货币政策对其它地域相对收紧，如降低额度发放，降低投资等，也将会影响到房地产行业投资、开发正常节奏。,地震给靠近灾区城市如成都、重庆等地房地产市场短期冲击较大，相关地产企业受损，地震对其它城市地产行业影响主要在于长久内购房者对房屋质量重新审阅，发展商应着手于未来房屋结构优化，房屋质量提升等。,10,第10页,结构,宏观市场,分析,本月聚焦二：,-,五年住房建设规划,本月聚焦一：四川地震对地产行业影响,本月聚焦三：其它政策动态,11,第11页,深圳住房建设规划（,-,）,公告,依据建设部文件精神：各地需在3月底前制订并公布年住房建设计划，在6月底前制订并公布至20住房建设规划，并认真组织实施。,深圳住房建设规划（2008-2012）5月13日-5月23日期间公开公告，征求意见。,12,第12页,商品住房用地供给规划,05、06、为政府实际出让新增商住用地,08-12 年为住房建设规划中计划出让商品住房用地,-规划期内，商品住房用地共计7.8平方公里。其中，新批用地4.8平方公里，利用存量土地3平方公里；用地总量中，5.5平方公里住房用地应该用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。,从05-政府公开出让实际出让居住用地情况看，05、实际新增供给量较少，仅为0.4-0.5平方公里左右，而土地集中推出，年尾有少许土地流拍外，均顺利出让，出让面积到达0.91平方公里。08-，新增用地为4.8平方公里，年均0.96平方公里新增用地，总体上看，供给量将略有些大。,13,第13页,商品住房建设规划,2008-年规划期内，建设商品住房45万套，建筑面积3963万平方米，其中，包含旧城旧村改造重建住房面积2000万平方米，年均建设住房面积793万平方米。,2006、，实际开工面积分别为609.46万平方米和621.91万平方米，而实际销售面积则分别为：705.83万平方米和500.4万平方米，从绝对量上看，假如按照市场消化能力，未来5年建设量是能满足，而以07-上六个月消化速度，年均793万建设面积将有很大压力。,06、为新开工商品住房建筑面积,08-12 年为住房建设规划中住房建设面积,14,第14页,重点供给片区,光明新区成新秀,（万平方米）,在新增商品住房用地供给中，光明新区成为供给新秀，与宝安龙岗两区并列提出，足见宝安新区将成为这个五年规划中重点建设区域。,五年内新增商品住房住房供给为,0.97,平方公里，在总建设用地远远小于宝安龙岗情况下，新增商品住宅用地面积超出了这两区二分之一以上。,五年中商品住房建设面积光明新区为,839,万平方米，占到全市,21,，而宝安商品住房建设面积为,1450,万平方米，占全市,37,，龙岗占,38,。,15,第15页,政策性住房用地与建设规划,规划期内，建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米，而详细各类保障性住房建设量，五年规划中没有明确。,06、深圳市建设、筹集政策性住房套数分别为1.64万套和2.64万套，而这一数据将增加至4.58万套，随即逐年递减。当前06、增加政策性住房尚没有对市场形成有效供给，但假如这一建设规划实施起来并上市形成供给后，对市场冲击必定不小。,06、为实际新建、筹集政策性住房套数,08-12 年为住房建设规划中建设政策性住房套数,16,第16页,用地供给安排,序号,地块名称,地块位置,用地面积,（万平方米）,拟建筑面积,（万平方米）,拟建筑套数,（套）,1,福永桥头地块一,福永街道桥头片区,4.34,10.85,1220,2,福永桥头地块二,福永街道桥头片区,3.12,7.8,876,3,福永桥头地块三,福永街道桥头片区,1.93,4.82,542,4,尖岗山,A,区地块一,尖岗山片区,4.38,10.95,1230,5,尖岗山,A,区地块三,尖岗山片区,2.25,5.63,632,6,西乡平栾山地块,西乡街道,5,12.5,1404,7,沙井地块,沙井街道蚝乡路以北、康庄路以西,3.81,9.53,1070,8,公明李松朗地块,公明李松朗小区，南光高速东侧,5.7,14.25,1601,9,公明下村地块,公明北环路南侧、红花路西侧,6.1,15.25,1713,10,沙壆地块,规划龙新路西侧与规划银田西路北侧,6.55,16.38,1839,11,新生地块,深惠路与新生路交叉口西北侧,7.83,19.58,2200,12,沙背坜地块,爱龙路与龙坪路交叉口东南侧,6.08,15.2,1708,13,坂田小区地块,五和大道东侧，发扬路以南,0.95,2.38,266,14,坑梓老坑地块,深汕公路和丹梓西路交叉口东北侧,1.02,2.55,286,15,大康地块,横岗街道银荷路和康贤路交叉口西北,2.22,5.55,623,16,坪山汤坑地块一,坪山街道汤坑小区碧沙北路和中山大道交叉口西北侧,2,5,562,17,坪山汤坑地块二,坪山街道汤坑小区碧沙北路和中山大道交叉口西北侧,2.15,5.38,605,18,下沙地块,大鹏街道下沙小区,8.64,21.6,2423,19,葵涌地块一,葵涌街道亚迪路与葵兴西路交汇处以东,2.5,6.22,700,20,横岗车辆段上盖物业,横岗车辆段,8.43,29.08,3100,21,拆迁安置及征地返还用地,26,65,7300,累计,111,285.5,31900,17,第17页,我们认为：,此次深圳市五年住房建设规划（-）公告是继9月深圳市五年住房建设规划（-）后又一个住房建设规划。既是征求意见稿，必定不是最终供给计划，但能够起到一定参考意义。,五年住房建设规划透露出了供给量假如得到完全落实，对市场承受力确实是一个考验，但五年住房建设规划是在建设部明文要求要求之下一个产物，它是政府作为一个监管者带来信息，但市场最终由市场供需双方决定，如土地出让，需要开发商对后市有稳定预期和相当财力支持，假如不能满足，土地出让最终只能陷入流拍惨境，政府美好愿望也无法达成，又如在旧改存量入市规划，旧改过程复杂而又漫长，牵涉关系复杂，未来存量供给也存在很大不确定性。,从第一个五年规划（-）实施情况看，政府规划与实际实施情况就存在很大出入，因而五年住房建设规划只能说在心理上对消费者起到一定引导作用。但开发商也可从未来住房建设规划中看出一些方向，如政府对光明新区、未来大型工业园区配套居住区建设十分重视，开发商可在拿地、项目开发中做好充分准备。,18,第18页,结构,宏观市场,分析,本月聚焦二：,-,五年住房建设规划,本月聚焦一：四川地震对地产行业影响,本月聚焦三：其它政策动态,19,第19页,1,、新版,国有建设用地使用权出让协议,将于,7,月,1,日起实施,为规范国有建设用地使用权出让协议管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地公布国有建设用地使用权出让协议示范文本，自207月1日起执行。和年公布国有土地使用权出让协议示范文本、国有土地使用权出让协议补充协议示范文本（试行）同时废止。,新版协议增加了各种条目，主要包含：,1）协议要明确填写建设项目标开工时间、完工时间；宗地上建设项目标开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。,2）属于商品住宅项目标，标准上开发时间最长不得超出3年；受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建，其项目完工时间对应顺延，但延建期限不得超出一年；,3）工业项目中非生产性设施用地面积百分比进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施占地面积占受让宗地面积百分比，标准上不得超出7%。,4）宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住房套数面积要求。,20,第20页,1,、新版,国有建设用地使用权出让协议,将于,7,月,1,日起实施,实施起来有难度 深圳不会有大影响,实际上深圳用地土地出让协议中对上述问题均由明确写入协议，如,9070,要求都有写入协议，完工时间是乎项目详细情况而定，以及相关罚则都有明确要求，所以新协议不会给深圳土地出让情况带来不良影响。,影响较大主要是商品住宅项目标标准上开发时间最长不得超出,3,年这一条，但这一条实际操作起来难度较大，必须依据地块大小以及本身条件综合判断，而标准上不超出,3,年说法也必定使得地方执行起来难度增加。,21,第21页,2,、年内第四次提升准备金率,1,、央行年内第四次上调准备金率,12,日，在国家统计局公布四月经济数据当日，央行决定再次上调准备金率,0.5,个百分点，到达,16.5%,，再创历史新高。调控难度不停加大，中国央行对,CPI,数据反应速度也显著加紧：央行已经连续两次选择在统计局公布,CPI,数据同一天，宣告上调存款准备金率。,北京科技大学教授赵晓日前指出：即使国内仍面临较大通胀压力，流动性依然过剩，但年内政府加息可能性很小。所以数量型紧缩政策将是政府抑制流动性一个主要伎俩。,22,第22页,3,、央行上海总部：向外资房地产企业紧缩贷款,5月，央行上海总部下发上海市信贷投向指导，指导中明确提出：在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。另外，指导还要求各金融机构严格执行六部委7月11日公布关于规范房地产市场外资准入和管理意见：对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付，未取得国有土地使用证，或开发项目资本金未到达项目投资总额35%，不得办理境内、境外贷款。,此举主要是为了抑制热钱继续流向房地产行业，实际上今年以来，不少外资在房地产市场调整之时“抄底”内地楼市，经过买地、购置股份方式陆续进入楼市，现在银行信贷向这部分外资收紧，使得外资房地产企业也陷入了资金链紧缩尴尬处境。,另外自去年市场调整以来,上海房地产市场也出现了外资沽出物业套现情况，外资行表示对后市楼市看淡，如近日大摩欲沽出上海锦麟天地，花旗也欲出售持有物业，但这些只限于个别现象，楼市还未出现大规模外资撤离。伴随市场调整、政策限制，外资在内地楼市风险越来越大，所以有学者指出，必须警觉外资撤离带来冲击。,23,第23页,4,、深圳叫停楼市分期首付,近期深圳出现分期首付、垫付首付楼市促销行为，已被深圳市国土资源与房产管理局叫停。,4,月中旬，深圳市宝安区航程国际公寓项目针对该项目未售出,40,多套单身公寓，购房者只需要首付一成就能够办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付，到,8,月,30,日交楼之日再补齐。龙岗区龙翔大道旁龙翔花园,4,月份也曾开展“送五成首期装修款”活动，购置该楼盘客户只需支付二分之一首期款，另二分之一首期款开发商将以送装修款名义赠予。,国土局责任人表示，已通知全市开发商，禁止分期首付。开发商为购房者垫付、赠予和允许分期首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，将本不具备买房能力消费者拉入买房行列，给买家和银行都带来风险，也给房地产调控带来阻力。,24,第24页,5,、深圳银行松动二套房贷？,据悉，继,3,月传出二套房贷政策出现松动后，,5,月深圳部分银行二套房贷政策也出现了松动，主要伎俩包含：,原购置住房还清贷款并出售，再买房申请房贷可按首套房标准执行；,有银行将二套房评定价上浮，从而提升银行贷款额度，不过不会违反贷款四成要求，评定价最高能够上浮,15%,；,即使名下已拥有一套住房客户，如与未贷款购房人士进行“联名”，一样可享受到首次置业待遇。,25,第25页,5,、深圳银行松动二套房贷？,银行出现松动主要原因一方面是由于今年以来过于紧缩政策，其次也由于市场萎缩，房贷需求大幅下降，银行房贷作为商业贷款重要部分需要寻找更大回报，在房价经过半年下跌之后，房价进入相对安全边际，所以银行也对房贷有所放宽，而在部分银行看来，二次置业换房客户比首次置业客户具有更高偿债能力。,市场急骤预冷导火索源于927二套房贷政策，而今二套房贷政策开始出现松动，必然会对市场有一定推动，是否能从根本上改变市场走势还很难说，但至少在销售过程中，换房客户需求可以被深度挖掘。,附：自去年,9,月,27,以来，银行严格实施第二套房贷政策，,12,月,11,日央行、银监会公布,关于加强商业性房地产信贷管理补充通知对第二套房界定为：,一、以借款人家庭（包含借款人、配偶及未成年儿女）为单位认定房贷次数。,二、对于已利用银行贷款购置首套自住房家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行，其它均按第二套房贷执行。,26,第26页,目录,宏观市场,一级市场分析,二级市场分析,中原三级市场分析,27,第27页,一级市场概述,5,月份深圳开发商拿地举动开始频繁，万科、中粮、佳兆业、新鸿基等品牌开发商都相继在深圳或其它地方有针对性拿地。但它们拿地策略不尽相同，如万科拿地范围基本集中在已开发项目周围，希望形成区域规模发展；新鸿基则经过旧城改造直接取得较大规模土地开发权；中粮和佳兆业就分别在北京和长沙，开始了对“新市场”土地贮备。,因为,4,月份多宗地块流标，,5,月份深圳政府土地出让步伐有所放缓，仅有两幅五限居住用地和两幅商业办公用地公开出让，因为对企业要求非常严格，最终取得开发权企业都非房地产开发企业。,28,第28页,结构,一级市场,分析,深房企异地拿地信息,本月深圳一级市场成交,29,第29页,中粮北京,中粮地产斥资26亿获北京三幅优质地块。,5月23日，中粮地产（北京）有限企业经过现场竞价方式，斥资25.94亿，竞得北京顺义区A-10、C-03、C-06三幅相近地块。,A-10地块，占地面积143189平米，建筑面积197046平米，成交价12.8亿元，楼面地价6495元/平米；C-03地块，占地面积77251.3平米，建筑面积169952平米，成交价6.86亿元，楼面地价4036元/平米；C-06地块，占地面积69920.6平米，建筑面积153824平米，成交价6.28亿元，楼面地价4083元/平米。三地块均位于北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村，位置相邻，总建筑面积达52万平方米，能形成很好规模效应。,30,第30页,佳兆业长沙,佳兆业长沙获地，成为佳兆业布局第11个城市。,5月，佳兆业取得长沙跳马乡住宅项目。该项目占地面积1030亩，约70万平米大幅地块，容积率1.02.5。,佳兆业集团当前己在深圳、东莞、惠州、珠海、广州、成都、北京、沈阳、上海、江苏等地进行项目开发，长沙将成为佳兆业布局第11个城市。,31,第31页,结构,一级市场,分析,深房企异地拿地信息,本月深圳一级市场成交,32,第32页,居住用地供给情况,5月23日，宝安两宗5限用地成功出让，两宗土地均由深圳航空有限责任企业由挂牌方式取得。,这两宗土地由去年年底第一次挂牌，后又推至5月挂牌出让，出让条件较为苛刻，在开发企业、销售对象、销售价格方面有较多限制，被称为五限房。,正因为限制条件苛刻，符合条件企业寥寥无几，因而楼面地价大幅下降，宝安中心区楼面地价甚至降到1934元每平方米，对周围楼盘价格形成不小压力。,最终两地块由深圳航空有限企业以底价取得。,宗地编号,土地位置,土地用途,土地面积,（,m2,）,建筑面积（,m2,）,容积率,覆盖率,总地价,（亿元）,楼面地价,（元,/m2,）,A001-0126,宝安中心区新安六,路、海滨大道交汇,处东南,居住用地,92808.28,246870,2.66,35%,4.77,1934,A207-0102,宝安区福永街道宝,安大道西侧、荔园,路北侧,居住用地,45509.31,179760,3.95,25%,1.84,1023,33,第33页,居住用地供给情况,两宗土地限制条件分别为：,限开发企业：在出让条件中要求，（1）竞买申请人注册地为深圳、以深圳为企业总部法人企业。（2）竞买申请人经营航空客货运输业务或过港保障与服务业务。（3）竞买申请人注册资本不低于人民币2亿元(公告之日)。（4）竞买申请人须经过深圳市空港管理委员会办公室竞买资格审查并取得竞买资格证实，方可参加上述宗地竞买。,限销售对象：在出让条件中要求，所开发商品住房销售、出租对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员。,限销售价格：在出让条件中要求，该宗地为航空产业扶持配套用地，所开发商品住房均采取限价销售方法，最高销售价格为上述宗地开发完工并取得房地产权证时同片区、同类型、同品质商品房评定市场价格80%（评定价格由开发建设单位委托有资质房地产评定机构确定并报市物价局、市国土房产局立案）。,限转让：在出让条件中要求，上述宗地售出限价商品住房在取得房屋全部权属证书之日起内不得转让。,限套均面积：在出让条件中要求，宗地内开发商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积所占比重，必须到达开发建设总住宅面积70%以上。,34,第34页,商业办公用地供给情况,4月以来，出让福田中心区地块8幅，均对竞买人有行业、注册资本、自用百分比、转让等很多方面限制，最终地块均以底价成交。,5月30日，两宗位于福田中心区商业办公用地成功挂牌出让，分别被中国移动和鼎和财产保险股份有限企业竞得。两宗土地在挂牌之前对竞买企业有严格要求，如B117-0022地块要求竞买人近3年年纳税额在5亿元以上，从事电信行业等；因为条件苛刻，符合竞买条件企业不多，更似为用地企业量身定做。但因为双方都有需求，所以总体价格比较稳定，与之前中心区深圳能源投资股份有限企业竞得地块价格相当。,宗地编号,土地位置,土地面积,（,m,2,）,建筑面积,（,m,2,）,容积率,楼面地价,总价,（亿元）,竞得方,B204-0024,福田区深南大,道与金田路交,汇处东北角,5630.72,80000,14.2,6800,5.44,中国移动通信集团广东有限企业,B117-0022,福田区福华三,路与金田路交,汇处西北角,8205.51,106670,13,7031,7.5,鼎和财产保险股份有限企业,35,第35页,万科深圳,深圳楼市今年首宗收购案：万科收购易理园景台,据了解，,5,月底深圳万科已完成对深圳市易理房地产开发有限企业股权收购，此次收购，万科取得建筑面积,10,万平方米易理园景台项目，并将其纳入万科第五园，更名为第五园,景台，预计将于,6,月入市。这是万科继去年收购富春东方后在深圳又一收购行为，也是深圳楼市今年首宗收购案例。,易理园景台项目占地面积近,40000,平方米，建筑面积约,10,万平米，包含多层和高层，其中多层（,4-5,层）共,12,座退台式联排院落,堤岸十二院，仅,90,户宽宅单位；高层（,18-20,层）共,6,栋，有,668,户景观单位，预计,6,月将推出,2,栋高层。,36,第36页,万科深圳,万科再度扩大坂田版图，取得坂田旧改项目,万科取得坂田自然村片区改造项目。坂田自然村旧改项目拟改造地块位于坂雪岗片区中心地段，由坂雪岗大道、吉华路、五和大道所围和，规划面积,26.16,公顷，开发建设用地面积约,18.28,公顷。,依据初步规划方案，项目规划范围内总用地面积为,26.16,公顷，其中居住用地为,14,公顷；商业服务业设施用地为,3.19,公顷；道路广场用地为,7.43,公顷；绿地为,1.54,公顷。预计开发期为,6,年。,37,第37页,新鸿基深圳,新鸿基再获龙岗旧改项目,-9,以来新鸿基取得龙城、布吉、坂田、龙岗,4,个街道,5,个旧改项目，新鸿基再获坂田旧改项目。,该项目位于布龙路以南、安塘西片区。东面为新围村居住区，西面为富豪山庄、珠江旭景佳园，南面为工业厂房、北面为布龙公路。规划范围内总用地面积为,14.28,公顷，其中规划教育设施用地面积,0.94,公顷；居住用地为,10.28,公顷；道路用地为,3,公顷；项目改造实际可用地面积,10.28,公顷。预计开发期为,5,年。,38,第38页,中信华南深圳,中信华南取得南山科技园项目,深圳市三九工程开发总企业位于深圳南山区科技园“碧海湾城”项目，当前已经转让给中信华南深圳企业。本项目原本是三九在承接滨海大道部分工程后，政府以地偿款所得。,“碧海湾城”位于南山区科技园南硅谷片区，总用地面积,11742.70,平方米，建筑面积,42273.00,平方米，由,3,栋,17,25,层高住宅及其底层小区服务中心等组成。,39,第39页,目录,宏观市场,一级市场分析,二级市场分析,中原三级市场分析,40,第40页,二级市场概述,市场供给：5月份二级市场全市新增供给住宅项目8个，共4213套，约合47万平米。从供给结构看，90平米以下供给量占整体45.1，144平米以上户型占12.1；,市场成交：5月份全市一手房成交4783套，合43.2万平米，分别同比增加了27.6和7.6，是今年月度成交量首次实现同比增加；,成交均价：5月份全市实现成交均价11143元/平米，环比下跌6.6，同比下跌23.0，这是有监测统计以来，深圳首次出现价格同比下滑。,41,第41页,结构,二级市场,分析,整体住宅市场,分区住宅市场,市场竞争情况,写字楼、商业,42,第42页,整体市场,供给量,5,月份全市总供给为,4213,套，环比,4,月份增加了,13.7%,，同比去年,5,月份降低了,45.3,。,今年,1,5,月份全市总供给量为,16736,套，较去年同期降低了,22.4,。,5,月份全市总供给,47,万平米，环比,4,月份增加了,15.8,，相当于去年,5,月份三分之二。,今年,1,5,月份全市总供给面积为,172,万平米，较去年同期降低了,22.5,。,43,第43页,5,月份全市有,8,个住宅项目开盘，其中,7,个在关外，关内仅盐田区天麓项目有,56,套别墅供给，罗湖区、福田区和南山区在,5,月份都没有新项目入市。,从开盘销售情况看，有,4,个项目开盘当日销售率超出三成。最值得关注是，东部华侨城天麓项目以,7,万元超高价格入市，开盘当日即成交超出,20,套，是近期超高价项目中，鲜有成交活跃项目。,整体市场,供给项目,5月新开盘项目供给：,区域,项目名称,批预售套数,批预售面积,销售均价,开盘当日销售率（）,盐田,东部华侨城天麓,56,17259.12,70000,35.7%,累计,56,17259.12,70000,宝安,中海西岸华府,867,105036.97,6056,14.3%,金港华庭,1542,130117.23,9065,13.1%,集信名城,684,100186.46,7800,33.9%,累计,3093,335340.66,7640,龙岗,世纪海景果岭海,54,13900.79,60000,13.0,公园大地花园,197,21891.28,9300,40.1%,景和园（荔山公馆）,625,65969.42,9500,56.0%,慢城,188,16162.76,8500,2.1%,累计,1064,117924.25,21825,总计,4213,470524.03,33419,44,第44页,整体市场,供给结构,从供给结构看，,90,平米以下供给量占整体,45.1,，,144,平米以上户型占,12.1,。,5,月新开盘项目,60,平米以下,60,89,平米,90,119,平米,120,144,平米,144,平米以上,累计,1,房,2,房,小,3,房,3,房,大,3,房,4,房,超大,3,房,4,房以上,复式,别墅,东部华侨城天麓,56,56,中海西岸华府,43,46,236,370,172,867,金港华庭,56,548,630,278,16,14,1542,集信名城,176,324,6,170,8,684,世纪海景果岭海,54,54,公园大地花园,18,145,34,197,景和园（荔山公馆）,102,268,64,160,31,625,慢城,188,188,45,第45页,整体市场,成交量,5,月份全市成交,4783,套，环比,4,月份增加了,12.5,，同比去年,5,月份增加了,27.6,，,自去年,8,月份以来，成交量首次出现月度同比增加,。,今年,1,5,月份全市总成交,14989,套，同比去年同期降低了,40.8,。,5,月份全市成交,43.2,万平米，环比,4,月份增加了,22.7,，同比去年,5,月份增加了,7.6,。,今年,1,5,月份全市总成交,129,万平米，同比去年同期降低了,48.2,。,46,第46页,整体市场,新增供求比,5,月份全市套数供求比已降至,1.0,以下，而面积供求比则连续,11,个月保持在,1.0,以上。这也是近,3,个月中，第二次出现套数和面积供求比分别,1.0,上下现象。,总看来，近期一手市场展现供给略大于需求局面，且连续,4,个月走势都比较稳定。,47,第47页,整体市场,市场消化量,5,月份市场可售套数为,34484,套，成交,4783,套，消化率为,13.9%,；市场可售面积为,366.9,万平米，成交,43.2,万平米，消化率为,11.8%,。,市场消化率近,3,个月都保持在,10,以上，而且展现出连续增加趋势，但存量规模依然靠近,3,万套，累计超出,320,万平米。,说明：,市场可售量是表示一段时间内市场可售规模，本月可售量等于上月底市场存量加上本月新增供给量；,市场存量是表示某一个时间点市场可售量，本月底市场存量等于本月可售套数减去本月成交量。,此汇报中市场可售量统计仅“以来新批预售项目总量及市场消化情况”为指标。（下同）,48,第48页,整体市场,成交价格,5月份全市实现成交均价11143元/平米，环比4月份下跌了6.6，同比去年5月份下跌了23.0，这是深圳房地产市场近3年来，第一次出现月度均价同比下跌。,今年15月份全市成交均价为12963元/平米，较去年同期仅有不到10增幅。今年以来市场成交均价已经连续5个月出现下跌，从年底16000元/平米，至今累计下跌幅度已经超出了30。,49,第49页,结构,二级市场,分析,整体住宅市场,分区住宅市场,市场竞争情况,写字楼、商业,50,第50页,罗湖区,成交量,5,月份罗湖区成交,127,套，环比,4,月降低了,33.2,，不足去年,5,月份四分之一。,今年,1,5,月份罗湖区总成交,591,套，同比去年同期降低六成。,5,月份罗湖区成交,7948,平米，环比,4,月份降低了,38.6,，同比去年,5,月份降低了,83.8%,。,今年,1,5,月份罗湖区总成交,3.6,万平米，同比去年同期降低了,72.2,。,51,第51页,罗湖区,新增供求比,罗湖区,5,月份依然没有新增供给项目，供求比为零，受其影响，成交量也有所缩水，但存量市场规模有所减小。,52,第52页,罗湖区,市场消化量,5,月份罗湖区市场可售套数,82,套，消化了,127,套，消化率为,15.1,，截至,5,月底市场存量仅,715,套，是全市存量规模最小区域。,5,月份罗湖可售面积为,4.4,平米，消化了,0.8,万平米，消化率为,18.1%,，截至,4,月底市场存量约为,3.6,万平米。,销售率,80,以下项目,存量（套）,汇泰大厦,378,东方尊峪,239,铂金时代,137,53,第53页,罗湖区,成交均价,5,月份罗湖区成交均价为,18881,元,/,平米，环比,4,月份下跌了,3.4,，同比增幅仅有,2.4,。作为全市价格最稳定区域，罗湖区也没有摆脱价格下滑趋势，在,19000,元,/,平米坚守了,4,个月之后，终告失守。,今年,1,5,月份罗湖区平均价格为,19426,元,/,平米，同比去年同期依然上涨了,38.9,。,54,第54页,福田区,成交量,5,月份福田区成交,315,套，环比,4,月份降低了,44.3,，但同比去年,5,月份降低,8.4,。,今年,1,5,月份福田区总成交,1222,套，较去年同期降低了七成。,5,月份福田区成交,2.4,万平米，环比,4,月份降低了,37.1,，同比去年,5,月份降低了,3.7,。,今年,1,5,月份福田区总成交,8.5,万平米，较去年同期降低了,70.8,。,55,第55页,福田区,新增供求比,5,月份福田区一样没有新增供给项目，供求比为零，但成交相对比较活跃，有利于存量市场深入消化。,56,第56页,福田区,市场消化量,5,月份福田区可售套数为,2651,套，消化了,315,套，消化率为,11.9%,，截至,5,月底市场存量为,2336,套。,5,月份福田区可售面积为,21.7,万平米，消化了,2.4,平米，消化率为,11.1%,，截至,5,月底市场存量为,19.3,万平米。,销售率,80,以下项目,存量（套）,皇御苑,522,中诚天邑,471,水木澜山,330,高发城驰,236,嘉鑫阳光雅居,165,半山御景,141,葵花公寓,131,香蜜湖唯珍府,116,明福居,92,金运世纪,68,57,第57页,福田区,成交均价,5,月份福田区实现成交均价,18449,元,/,平米，环比,4,月份上涨了,9.9,，成为全市环比涨幅最大区域，同比去年,5,月份则下跌了,5.7,。,今年,1,5,月份福田区实现成交均价,20290,元,/,平米，是全市唯一超出,2,万区域，同比去年同期上涨了,25.8,。,58,第58页,南山区,成交量,5,月份南山区成交了,332,套，环比,4,月份降低了,31.1,，同比去年,5,月增加了,13.7,。,今年,1,5,月份南山区总成交,1456,套，依然是关内成交量最大区域，同比去年同期降低了,54.3,。,5,月份南山区成交,3.1,万平米，环比,4,月份降低了,24.5,，同比去年,5,月份降低了,10.5,。,今年,1,5,月份南山区总成交,12.7,万平米，同比去年同期降低了,55.3,。,59,第59页