邢台房地产市场半刊修改二稿PPT课件.ppt

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录,焦点评论,:,上半年商业营业用房新增备案面积24555.74,上半年桥西区共,19,个项目在售，总供应总量约,2,2,500,套,上半年桥东区共,21,个项目在售，供应,总,量约,2,45,00,套,活动琳琅满目，跨界营销成热点,百花齐放,邢台上演媒体争霸战,数 据 聚 焦,片区市场,政 策 回 顾,焦点评论：房企多渠道融资成趋势,新政聚焦：中央再出调控重拳，新,“,国五条,”,出台,焦点评论：新,“,国五条,”,掷地有声 限购令或空降牛城,2,6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席,“,2011领军者系列峰会,”,时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。另为国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；其他资金13785亿元，增长14.6%。,从融资的资金来源看，多渠道的境外融资成为国内融资收窄后的首选，尤其是赴港融资成为热点。监测的31个企业中有22家企业分别以美元或港元形式获得资金，占总数的71%。其他融资方式中，债券和优先票据均以资金量大、持续年限长作为特点，较为适合品牌大开发商，而信托基金则以资金量小时间短为特点，适合中小规模房企。,2011年国内6次上调存款准备金率，很有规律的一月一调，目前已达到历史最高点的21.5%，预计未来仍不会封顶，另限贷、限购、限价等多组合政策调控下，房企资金回流以及运转压力将空前。百脑会认为，在量跌价滞的市场走势下，开发商应积极寻求资金支持,拓宽融资渠道，多渠道融资将成为趋势。同时对于中小开发商或无融资渠道的开发商而言，下半年寻求抱团合作或者加大促销力度走货应作为积极应对市场的主要手段。,焦点评论,房企多渠道融资成趋势,2,3,2011,年房地产政策回顾,限 购,限 价,税 收,金 融 政 策,行 政 政 策,税 收 政 策,限 贷,加 息,一房一价,保障房,3,4,政策回顾,监督地方政府。各地方政府要确定房价格控制目标，,并于一季度向社会公布。,加快保障房建设。各地多渠道筹集保障性住房房源，,逐步扩大住房保障制度覆盖面。,调整相关税收政策。对个人购买住房,不足5年转手,交易的按销售收入全额征税。,强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房,的家庭，,首付款不低于60%,，贷款利率不低于1.1倍。,严格住房用地供应管理。今年商品住房用地供应计,划总量不得低于前2年年均实际供应量。,合理引导住房需求。房价过高、上涨过快的城市，,要从严制定和执行,住房限购措施,。,落实约谈问责机制。未如期公布房价格控制目标要向相关负责人进行问责。,)坚持和强化舆论引导。,新国八条,2011,年,1,月,26,日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施：,首次提出制定房价控制目标，表明中央调控房地产市场从行政手段宏观调控上升到直接调控房价。目前已有600多个城市出台房价控制目标，但绝大部分城市的目标是涨幅不高于GDP及收入增幅；二套房首付提升至60%，对于目标客群以高收入多次置业人群为主的高档豪宅项目影响甚微，相反对于改善型需求的刚需人群则提高了购房资金门槛，因此中低档住宅项目受此政策影响较大，而高端项目基本不受影响；,国家首次较为直接地提出限购条件并给出了统一的指导文件，直接导致35个城市出台限购令，直接影响限购城市的房地产交易量，而没有限购令的城市交易量则或会因为挤出效应而交易量上升；从土地供应以及渠道上加强保障性住房建设尤其是公租房的建设，有利解决夹心层的住房问题，形成两条腿解决居民住房问题的局面。,4,点评,5,限购,已出台限购令城市可以在短期之内打击投资客，但只规定市区限购的城市会导致大量客户流向郊区，以及大量投资客涌向未出限购城市，推高当地房价。还有一点就是对于限购的时间各大城市没有作出明确规定，因此在限购撤销后会出现一定的反弹现象。,各地限购一套住房，堵游资炒房,已出限购令的城市多数均符合如下规定：,拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供当地规定年限的纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对于已有两套及以上住房的本市居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭和不能提供当地规定年限的社保和纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,城市,发布,日期,限购区域,本市户籍家庭,非本市户籍家庭,无房,有房,一定年限纳税或社保证明,1,套,2,套及以上,无社保或,纳税证明,纳税或社保,年限,无房,1,套以上,石家庄,2.19,全市,1套,1套,禁购,禁购,1,年以上,1,套,禁购,郑州,3.4,全市,1套,1套,禁购,禁购,1,年以上,1,套,禁购,广州,2.24,市区,1,套,1,套,禁购,禁购,2,年有,1,年,1,套,禁购,天津,2.24,全市,1,套,1,套,禁购,禁购,累计,1,年,1,套,禁购,武汉,2.24,市区,1,套,1,套,禁购,禁购,无年限要求,1,套,禁购,南京,2.19,市区,1,套,1,套,禁购,禁购,1,年以上含,1,套,禁购,北京,2.16,全市,1,套,1,套,禁购,禁购,5,年,1,套,禁购,成都,2.15,主城,1,套,1,套,禁购,禁购,无年限要求,1,套,禁购,上海,2.1,全市,1,套,1,套,禁购,禁购,2,年累计,1,年,1,套,禁购,长春,2.11,全市,1,套,1,套,禁购,禁购,l,年以上,1,套,禁购,已出台限购政策一览,5,政策回顾,点评,6,央行第十一次上调存款准备金率0.5个百分点,6月14日中国人民银行宣布，从6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。今年以来存款准备金率一直保持着,“,一月一调,”,的提升节奏。这是央行年内第六次上调存准率，也是去年以来第十二次上调。本次上调可锁定3700亿元资金，大型商业银行存准率升至21%的历史高位。,生效日期,大型金融机构,中小金融机构,调整后,调整幅度,调整后,调整幅度,2011,.06.20,21.50%,0.50%,18.00%,0.50%,2011,.05.28,21.00%,0.50%,17.50%,0.50%,2011,.04.21,20.50%,0.50%,17.00%,0.50%,2011,.,03,.,25,20.00%,0.50%,16.50%,0.50%,2011,.,02,.,24,19.50%,0.50%,16.00%,0.50%,2011,.,01,.,20,19.00%,0.50%,15.50%,0.50%,201,1,存款准备金率历次调整,CPI,持续上扬，存款准备金率上调已是意料中事。在达到历史高位后，不仅对紧缩银根有一定作用，也增加了开发商和购房者贷款的难度。央行行长周小川表示存款准备金率没有上限，如果通胀压力依旧居高不下，存款准备金率未来还有上调的空间。,存款准备金率,6,政策回顾,点评,7,限贷、加息,上半年存款准备金率维持每月一上调的节奏，银行被冻结的资金也逐步增大，资金链紧张的问题逐步暴露，限贷、加息成了不可避免的举动。国家在金融政策的调控作用慢慢体现出来，无论是开发商还是消费者的资金压力都在逐步增大。,“,限贷,”,和,“,加息,”,双管齐下，客户贷款压力大,时间,部门,内容,0,5.,0,9,部分银行,浙江省三大银行对贷款购买第一套套房的家庭首付提高至,40%,0,1.26,各地银行,对贷款购买第二套房的家庭首付提高至,60%,利率,1.1,倍,暂停第三套房的贷款，暂停未能提供缴税或社保证明的外地户籍人员贷款,2011,年以来限贷政策一览,2011年加息政策一览表,时间,部门,内容,0,7,.0,7,央行,上调金融机构一年期存贷款基准利率,0.25,个百分点,0,4,.0,9,央行,上调金融机构一年期存贷款基准利率,0.25,个百分点,0,2,.0,9,央行,上调金融机构一年期存贷款基准利率,0.25,个百分点,0,2,.0,9,住建部,上调个人住房公积金存贷款利率,7,政策回顾,点评,8,税收,房产税的出台仅能起到敲山震虎的作用，象征意义更大；再者房产税最终的成本一方面将转嫁为租房者或者二手买家，对于房价的下降作用尚待研究。,房地产税收政策不断严厉，持有成本增加,4,月,20,日国务院总理温家宝主持召开国务院常务,会议，研究部署,2011,年深化经济体制改革重点工作。,会议重点指出，扩大资源税改革实施范围，调整完善,房地产相关税收政策，推进利率市场化改革。,时间,部门,内容,3.23,发改委,发改委决定自,5,月,1,日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。,1.27,上海,自,1,月,28,日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房；适用税率暂定为,0.6%,。,1.27,重庆,征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员（无工作无户口无投资）购买的第二套房。税率：高于市场价,2-3,倍的按,0.5%,征收，高于市场价,3-4,倍收,1%,，高于市场价,4,倍以上收,1.2%,。,1.27,财政部,发布,关于调整个人住房转让营业税政策的通知,：个人将购买不足,5,年的住房对外销售的，全额征收营业税；超,(,含,)5,年的非普通住房差额征收营业税；超,(,含,)5,年的普通住房免征营业税。,2011,年以来税收政策一览,8,政策回顾,点评,9,保障房,去年我国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。今年要建保障房1000万套，如果商品住房按照去年的规模来向市场提供，今年保障类住房供应将首次超过市场类住房。3600万套保障房面市后会对住房供应结构产生很大影响。,百脑会点评,1000万套保障性住房建设规模空前巨大 政府出5000亿筹建,2011,年计划建设保障性安居工程任务是,1000,万套，这相比,2010,年的,580,万套新增,420,万套，同时要求各地,9,月底前必须实现,100%,开工，年末建成率要达到,60%,以上。,1000,万套保障房建设完成需要,1.3,万亿左右，有,8000,多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余,5000,多亿由政府通过各种渠道筹集。,时间,部门,内容,5.12,国土部,国土部公布数据，今年全国住房用地计划供应量,21.8,万公顷，超过前两年,10.17,万公顷的年均实际供地量，,5.3,国资委,国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。,4.19,国土部,国土部副总督察甘藏春表示，今年普通商品住宅的用地量要高于前两年的平均水平。,4.8,广东省政府,与各地级市签订全年保障房建设,“,责任状,”,，广东今后,5,年保障房建设任务量增加到,240,万套。,2.21,住建部,与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订,保障性住房目标责任书,，完成,1000,万套保障性住房的任务,。,2011年保障房相关新闻,保障房类别,数量（套）,所需资金,资金来源,经济适用房,200,万,5000,亿,主要由社会机构通过市场运作方式,棚改房,400,万,5000,亿,其中,3400,亿左右由工矿企业和被改造的职工筹集，其余,1600,亿友中央及地方政府筹集,廉租房、公租房,160+220,万,3000,亿,中央及地方政府筹集,2011年各类保障房建设数量及资金来源,9,政策回顾,10,各地公布房价控制目标 唯北京稳中有降,按照新,“,国八条,”,的要求，,3,月底将成为各地公布房价,控制目标的,“,大限,”,，截止,3,月,31,日，共有,608,个城市公布,了房价控制目标,。二三线城市率先公布房价控制目标，京、,沪、广、深这房价一线城市直到最后时刻千呼万唤始出来。,除北京外，没有一个城市出现,“,降,”,字，且大部分未提到,具体数字，只是与GDP和居民可支配收入增幅挂钩。,盘点：,北京,北京新建普通住房价格控制目标：新建普通住房价格与去年相比稳中有降。,上海,新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。,注：2011年上海GDP增长预期为8%左右。,广州,新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。,注：新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。2011年广州GDP增长预期为11。,深圳,2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。,石家庄,河北省石家庄市公布的房价控制目标：涨幅度低于全市居民人均可支配收入增长幅度，,注：2011年力争将涨幅控制在10%以内。,邢台,邢台市公布的房价调控目标为：控制在城镇居民人均可支配收入增长幅度以内，与上年同比增幅低于9%注：与上年同比增幅低于9%。,限价,大部分城市的控制目标定的比较模糊，但商品房价格控制目标的制定有利于减缓房价上涨的速度。然而对房地产市场造成的影响并不大。,1,0,政策回顾,点评,11,发改委发布,商品房销售明码标价规定,3,月,16,日，发改委发布,商品房销售明码标价规定,的通知。该规定要求商品房经营者要在规定时间内一,次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价,对外销售，要公示代收代办的收费项目、收费标准，前,期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。实,行一套一标价，并规定商品房经营者不得在标价之外加,收任何未标明的费用。该规定自,2011,年,5,月,1,日起施行。,一房一价,邢台一房一价细则5月25日实施 6月5日地毯式督查,5月25日，作为河北省商品房销售明码标价工作试点市，邢台市商品房规范实施,“,一套一标、一房一价,”,工作全面启动。,邢台市商品房销售明码标价实施方案规定，商品房经营者对现房、存量房和已取得预售许可证进行预售的商品房，在销售前要以邢台市商品房销售价格手册的标价形式和标价内容，如实向价格监督检查机构报备，同时经审核同意后，公示价格对外销售。涨价须向价格监督检查机构报备，降价无需报备。,具备销售条件的预售房、现房、存量房（含二手房），必须,“,一套一标,”,。必须一次性向社会公布准售房源，在售房场所显著位置放置,“,明码标价公示牌,”,、,“,销售价目表,”,和,“,销售价格手册,”,，并放置真实体现所售楼盘及周边建筑设施的三维效果图片或沙盘模型，让购房者看得清楚，明白购房。,市、县两级价格主管部门将于6月5日起，对全市商品房销售明码标价工作进行首次检查。未实行,“,一套一标,”,的，按规定，每套处以5000元以下罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。,实行明码标价能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，提高透明度，减少被蒙骗的机率，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的,“,坐地起价，随意涨价，根据市场行情提高价格,”,等行为，但细则的实际可操作性备受争论。政策对市场的影响需要看政策的执行力度。,百脑会点评,1,1,政策回顾,12,政策追踪,中央再出调控重拳，新,“,国五条,”,出台,国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出了五点意见。对此，业内都称之为,“,国五条,”,。,“,国五条,”,政策一：,严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。,“,国五条,”,政策二：,完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。,“,国五条,”,政策三：,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。,“,国五条,”,政策四：,认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。,“,国五条,”,政策五：,规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。,近期，住房限购政策可以说是在狂风中飘曳，一些城市出现了企图放松甚至取消限购令的苗头。在这个关键时刻，,新国,5,条,明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关的政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市。此番调控，主要针对在一线城市限购之后，房价快速上涨的少数二三线城市，但是对于大多数楼市依靠刚需支持的三线城市，则不会产生过大影响。,1,2,新政追踪,点评,13,焦点评论,新,“,国五条,”,掷地有声 限购令或空降牛城？,迎投资洪流房价飞涨 邢台是否限购？,邢台，位列三线中小型城市，随着经济的发展和城市的扩张，越来越多的外地房地产开发商进入了邢台市场。从目前来看，外地开发商已经占到邢台市场的近一半之多。而近几年，房价上涨速度也逐渐加快，据统计，今年6月份多处楼盘的价格同比上涨了近20%。,与新政同步，住建部将起草新的限购名单，据估计本次限购城市将升至100个左右。对于邢台及周边地区开发商来说，新起草的限购名单中是否包含邢台成了当下最关注的问题。,实施限购的前提是使开发资金从限购城市大量流入周边区域。临近邢台的石家庄自今年2月21日起开始限购。虽然实践证明石家庄居民住房刚需可观，但是仍难填饱众多开发商的胃口。更多的开发商选择离开石家庄，寻找楼市更活跃，回报率更高的区域去投资。,就在此时，邢汾高速公路开工，京沪高铁站2012年建成，邢台机场将复航等消息为邢台楼市传来了积极信号。几项工程的完工将帮助邢台地区拥有超大人流吞吐量，并开拓出更广阔的开发空间。加之优越的地理位置，丰富的自然和人文资源，邢台地区为开发商提供了其他地区所没有的发展机遇，在未来几年，邢台将成为房地产开发商的必争之地。,临近限购城市，拥有得天独厚的优势，越来越多石家庄的开发资金将涌入邢台。伴随着资金的大量涌入，与房价的高速增长，限购似乎已悄然接近。,起点较低 邢台限购为时尚早,邢台城市建设相比周边城市起步较晚，房地产业发展时间短，配套设施建设不完善。对于邢台政府来说，需要众多房地产企业来承载建设城市完善城市配套的重任，比周边城市更加低廉的土地出让价格体现出邢台政府对于开发商并不反感。另外，开发商的分担和大量的土地出让收益也有效地缓解了当下建设保障房给政府带来的财政压力。而限购则会导致楼市萎缩，与邢台如今的发展节奏显得格格不入。,反观邢台楼市，虽然伴随着经济的发展和人均收入水平的提高，房价在近两年增长速度很快，但是介于起步晚、基数小等特点，邢台房价对比周边城市仍然较低。,近几年，随着通货膨胀日益严重，居民投资观念的不断加强，出现许多房产投资者。但是相比之下，邢台的购房人群中依然以刚性需求人群占多数。另外，由于经济发展较慢，邢台居民大多生活在年收入8万元以下的低收入家庭。限贷与加息的连连出台已经使大部分居民的购房能力大打折扣，此时加于刚性调控政策,限购，意义并不大。,1,3,新政解读,作者：苑力刚,出处：搜狐焦点网,14,数据聚焦,邢台一级市场,2011年邢台,一级市场,交易,平稳，成交地块建设属性以住宅用地为主，从规划的角度上显示出楼市刚性需求的强烈,土地编号,宗地位置,宗地面积,（）,出让年限,规划土地,用途,成交价,(,元,),竞得人,201114,位于郭守敬南路以东、张家营街以南,14204.62,70,年,住宅用地，部分土地为商业用途,2000,0000,邢台市永康房地产开发有限公司,201113,位于郭守敬南路以东、张家营街以北,71638.37,70,年,住宅用地，部分土地为商业用途,10000,0000,邢台市永康房地产开发有限公司,201111,位于太行路以西、张东监狱南侧,5479,5,70,年,住宅用地，部分土地为商业用途,5900,0000,邢台九州房地产开发有限责任公司,201110,东临桥西区就业中心，南临市技术监督局,11314.25,70,年,住宅用地,2200,0000,邢台银基房地产开发有限责任公司,201102,桥东区平安路以西，牛尾河以北，规划高北街以南,9217,02,70,年,住宅用地,14000000,邢台市振德房地产开发有限公司,1,4,截止,2011,年,6,月底，邢台市共计挂牌出让,14,宗国有建设用地，有少量流拍，多数成功出让，尤其是位于桥西区的地块，交易较多，从城市规划的角度上，体现出城市的发展方向。而从土地用途上看，成交地块均为住宅用地，其中部分地块有部分商业用途土地作为住宅配套，显示出邢台房地产市场旺盛的刚需，也从市场角度上印证了邢台楼市理性发展的主体趋势。,2011年1-6月土地供应总面积走势,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,15,数据聚焦,2011,年,7,月，邢台市将有多宗土地挂牌出让，多数位于桥东区，土地用途多为住宅用地，出让地块分别属于世贸天街、新世纪嘉园等三个项目，从土地单位面积价格来看，桥东土地单位面积价格明显低于桥西区土地出让单位价格，更加印证了邢台市以西北为主导的城市发展布局方向。,1,5,近期挂牌土地,土地编号,宗地位置,宗地面积,（）,出让年限,规划土地,用途,容积率,起始价（万元）,201108,兴达路以东、健康街北侧,23303.74,70,年,住宅用地，部分土地为商业用途,2.69,3200,201116,中兴东大街以南、车站南街以东、变电站以北,7325,40,年,商服用地,4,2400,201117,位于太行路以西、张东监狱南侧,454,40,年,商服用地,4,150,201118,新西街以北、车站南街以东,20610,70,年,住宅用地，部分土地为商业用途,3.8,5900,201119,路家园街道以西、市政公司家属院以东,3554.53,70,年,住宅用地,1.86,750,201120,路家园街道以东、路家园及大梁庄乡政府以北、中兴东大街以南,4102.69,70,年,住宅用地,1.86,1170,201121,中兴东大街以南、原电子仪表厂家属院以东,2453.15,70,年,住宅用地,1.86,300,201122,新东街以北、原光源塑钢厂地块,1000,70,年,住宅用地,1.86,300,201123,西梁庄村街道以西、五一花园小区以东,8968.16,40,年,商服用地,1.86,1600,201124,中兴东大街以北，原砂轮厂家属院地块,2627.9,70,年,住宅用地,1.86,420,201125,中兴东大街以北，原服装一厂地块,6682.57,70,年,住宅用地,1.86,810,201126,桥东区辛庄北街北侧、围寨河东侧,12859.2,70,年,住宅用地,2.2,1800,201127,桥东区辛庄北街南侧、围寨河东侧,7232.06,70,年,住宅用地,2.2,1000,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,16,2011年上半年邢台市立项总面积131万，同比增长10.61%,2011年，邢台房地产立项总面积同比增加10.61%，投资总额度同比增长35.09%，显示出邢台房地产市场良好的发展态势。同时，由于一二线城市实施限购，部分开发商转移至三四线城市，以寻求更大的发展与政策利好支持，致使邢台房地产投资总额与立项面积的增加。,2011年上半年邢台楼市住宅成交68.25万，成交均价3860元/,2011年上半年住宅总成交量同比增长101.68%，成交均价同比增加16.3%，展示出邢台楼市刚需增藏旺盛。,数据聚焦,二级市场,1,6,指标名称,单位,本期,上年数据,同比,房地产立项总面积,万,131,118.43,10.61,房地产立项总投资,亿元,32.99,24.42,35.09,普通商品房立项面积,万,95.42,24.25,293.48,普通商品房立项投资,万,23.31,5.2,348.27,指标名称,单位,本期,同期数据,同比,成交面积,万,68.25,33.84,101.68,成交金额,亿元,26.47,11.23,135.71,成交套数,套,6392,3139,103.63,均价,元,3860,3319,16.30,数据来源：邢台市房地产信息中心,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,点评,点评,17,2011年上半年邢台市新增商品房备案面积走势,2011年，邢台房地产市场并未受到宏观调控政策的影响，在刚需市场的支撑下，稳定而理性的进行发展，新增商品房备案面积在11万上下进行小幅度波动，为市场提供了较为稳定的供应支撑。,2011年上半年个面积段新增面积对比,2011年上半年新增备案面积中，各月均以90-140住宅为主，该面积段主要需求人群为首次置业人群及改善型居住需求人群，是刚性需求构成的主力，从市场供应的角度反映出邢台房地产市场的理性发展。,数据聚焦,二级市场,1,7,数据来源：邢台市房地产信息中心,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,点评,单位：,单位：万平米,18,16月，邢台市商品房新增备案面积均价在3300-3700元/范围内小幅度平稳波动，逐月涨跌幅度均未超过10%，其价格波动的主要成因是产品区位价值的差异，而并非市场原因恶意推高房价。,二级市场,16月商品房新增备案均价平稳波动,16月邢台商品住宅在总体均价走势的平稳的基础之上，140以上高档住宅产品价格波动较大，显示出高端人群寻求的差异化正在逐渐增强，对住宅的附加价值关注增高；140内住宅价格则相对较为稳健，未出现较为显著的价格变动，持续在3600元/的价格线上下浮动，,16月各面积段住宅产品新增备案均价走势,1,8,数据聚焦,数据来源：邢台市房地产信息中心,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,点评,单位：元/,单位：元/,19,1-6月新增商业营业用房备案面积走势,进入2011年，通胀预期增加，股市、黄金等投资产品疲软，住宅产品实施限购，商业地产的投资价值凸显。伴随着人们对商业地产产品的认知与日俱增，商业地产收到了追捧。1-6月，邢台商业营业用房呈现出增长之势，越来越多的商业地产项目进入市场，促进了邢台楼市的繁荣。,2011年年后，商业营业用房新增备案均价由6000元猛增至过万，并稳定于12000元/的价格区间范围内，显示出商业地产项目市场需求旺盛，也反映出住宅类产品的限购将楼市投资资金引导至商业地产。,上半年邢台商业营业用房新增备案面积均价走势,二级市场,数据聚焦,19,数据来源：邢台市房地产信息中心,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,点评,单位：,单位：元/,20,1-6月住宅类产品月成交量走势,2011年1月，由于春节前的成交促进作用，而导致成交量激增，年后回归平稳，保持在月成交10万以上，稳步发展并略有增幅，并与市场供应保持较为平衡的关系。由此看来，邢台的房地产市场在一定时期以内还将有较大的市场刚需空缺，并将有长期稳定的发展。,2011年邢台楼市住宅类产品成交价格相比10年有较高的涨幅，进入11年后，邢台楼市均价突破3800元/大关，并呈现出稳定的上扬态势，但依旧处于理性的价格区间之中。推高房价的主要原因，是由于通胀而形成的建材资源及人力资源价格的上涨，同时，由于一二线城市限购而造成的市场购买力回流。,1-6月住宅类产品月成交均价走势,二级市场,数据聚焦,20,数据来源：邢台市房地产信息中心,数据来源：邢台市房地产信息中心,点评,点评,单位：元/,单位：万平米,21,桥西区在售项目一览,桥西区楼市,21,所在区域,在售楼盘,面积段,（单位：）,已知总量,（单位：套）,推出套数,（单位：套）,销售数量,（单位：套）,桥西区,阳光巴厘岛,60-180,1480,1417,1339,燕云台,77-396,2800,400,340,永辉巴黎,82-144,260,260,230,爱上城,86-132,750,450,380,金域首府,87-200,1801,1801,1600,水印城,70-143,4300,500,460,麒麟郡,80-200,1000,842,万和城,80-130,800,288,288,盛世爱琴海,93-240,1280,150,125,现代城,40-120,1300,596,587,盛世公馆,80-577,846,846,822,水榭翰城,52-180,2000,1600,1530,三奕润城,70-138,1380,680,550,峰尚公寓,42-156,642,642,540,百合小筑,85-169,719,450,400,第五大道,93-132,1150,230,100,合计,22508,111,32,92,91,从数量看，,16个项目，总供应量不低于,2,2,500,套，其中已推出约,11100,套，销售约,9,3,00,套。,从项目属性看，,伴随邢台城市化进程加快，旧城改造项目较多，并涌现出较多的城市综合体项目；高端房产项目多位于该区域，如盛世公馆、,79,号院、燕云台、金域首府等高端项目。,市场采集信息，仅供学习参考,点评,22,桥东区在售项目一览,桥东区楼市,22,从数量看，,19个项目，总供应量不低于,2,45,00,套，其中已推出约,12500,套，年销售约10000套。,从项目属性看，,目前邢台城市化进程加快，旧城改造项目较多，并涌现出较多的城市综合体项目；同时保障性住房项目多位于该区域，如水岸蓝庭、新世纪嘉园等。,所在区域,在售楼盘,面积段,（单位：）,已知总量,（单位：套）,推出套数,（单位：套）,销售数量,（单位：套）,桥东区,新华里,188,50-140,1200,500,500,水岸蓝庭,67-120,1000,850,800,泉北泉,76-137,2200,742,434,国际新城,42-158,2700,1230,1100,天一城,41-191,2097,2000,1964,城市花园,80-150,700,520,400,恋日花都,90-160,3000,150,120,公园小筑,70-130,460,327,317,名都阳光,88-133,987,465,276,自然城,50-130,2200,900,750,阳光水岸,90-130,1500,1500,1300,盛世春天,90-130,1000,461,339,左岸春天,57-140,1600,550,430,龙腾郡,80-140,1000,1000,130,尚品国际,90-140,780,364,258,盛都倾城,80-126,400,400,360,东方格兰维亚,80-130,700,263,183,四季花城,90-117,320,320,320,尚林苑,60-125,700,120,80,合计,24544,123,42,10061,市场采集信息，仅供学习参考,点评,23,区域价格,23,所在区域,楼盘名称,当前均价（元/）,桥西区,阳光巴厘岛,5,6,00,燕云台,63,00,永辉巴黎,4800,爱上城,39,00,金域首府,47,00,水印城,38,00,万和城,3,6,00,盛世爱琴海,4,7,00,现代城,42,00,盛世公馆,4,5,00,水榭翰城,43,00,三奕润城,37,00,峰尚公寓,40,00,百合小筑,3240,区域,楼盘名称,当前价格,（元/）,桥东区,新华里,188,48,00,水岸蓝庭,375,0,泉北泉,3,4,00,国际新城,38,00,天一城,50,00,城市花园,3800,恋日花都,28,00,公园小筑,38,00,名都阳光,2950,自然成,390,0,阳光水岸,310,0,盛世春天,39,00,左岸春天,4100,龙腾郡,2450,尚品国际,38,00,滨河上品家园,36,00,盛都倾城,35,00,东方格兰维亚,38,00,四季花城,3950,尚林苑,350,0,点评,在售项目项目售价一览,市场采集信息，仅供学习参考,目前邢台楼市主力价位区间在,3200,4000,元,/,，与邯郸、石家庄等邻近城市相比，仍旧处于较低水平。,桥西区域价格明显高于桥东，燕云台、阳光巴厘岛、金域首府、盛世公馆等价格高点项目，均处于桥西区域，并且多位于西北方向，并获得了市场的认可。伴随着楼市的进一步发展，邢台桥西中高端、桥东中低端的区域分化格局将进一步强化并愈加显著。,24,楼市点评,2011年，政策重拳连番出击，银行银根紧缩，相关职能机构监管力度不断加强，为中国楼市套上了沉重的枷锁。,邢台，作为内地经济欠发达三线城市，由于市场购买人群主要以刚需人群为主，因此得以在调控风暴中得以继续健康稳定的发展。2011年上半年，邢台楼市获得批准商品房预售项目 16个，批准预售面积105.95万平方米，消化面积68.25万，占新增面积的64.4%，消化比同比去年同期29.3%的数据，增幅达到35.1个百分点，显示出经年积累的市场购买刚需正在被逐步释放的态势。,邢台市场住宅单户型面积跨度区间较大，但主力户型主要集中于80,-,120,区间之内，多为二房二厅和三房二厅，更多考虑到家庭居住的需求，从产品上迎合了首次置业与改善型居住消费人群。,从区域来看，中高档住宅产品项目大多位于桥西区域，其销售价格也明显高于桥东项目，燕云台、阳光巴厘岛、盛世公馆、永辉巴黎等价格高点项目均位于西北片区，并受到消费者的一致认可，从市场层面验证了西北片区的区域价值。,2011年下半年，在,“,三年大变样,”,中积