工业园区开发与经营管理模式设计.doc

工业园区开发与经营管理模式设计

2007年
    在这里，将工业园区开发与经营研究的成果与朋友们共享。
1.工业园区土地开发与经营模式设计
 土 地是工业园区重要的空间条件和资源条件，土地供给机制是指在特定经济制度下土地供应内在关系的总合，包括土地供应计划、土地供应渠道、方式和手段等。公平 和效率是工业园区土地供给制度的基本构成要素。工业园区土地供给机制的模式反映园区土地供求管理方式和园区土地使用制度的特点。本溪经济技术开发区工业园 区土地供给方式是以经济技术开发区产业发展规划和土地利用总体规划为向导，探索以政府介入和引导土地开发、控制和供给为主导方式的土地效益实现路径。本章 针对现代中药园所实行的土地优惠政策进行分析，并对土地优惠政策及其实施、土地的开发及经营模式提出建议。
本溪开发区土地包括已建成的土地、已征用且具有一定基础设施的非农用地和在规划范围内即将被征用或后期开发将被征用的农 业用地。开发区土地的利用将通过协调开发区土地利用类型的结构、比例、空间分布与当地自然特征和经济发展之间的关系实现可持续利用，以使开发区土地资源充 分发挥其生产与生态功能，达到社会、经济和生态的最佳综合效益。本溪经济技术开发区辖区面积88平方公里，规划面积27.8平方公里。2006-2010年为开发区近期发展阶段，2010-2015年为开发区中远期发展阶段，2006-2015为开发区总体规划发展时期。
1.1现代中药高新技术园区
1.1.1现代中药高新技术园区土地状况
现代中药园规划面积14.6平方公里，其中产业功能区9平方公里，教育培训功能区2平方公里，种苗示范功能区2.6平方公里，研发孵化功能区和商务流通功能区1平方公里。
1.1.2 现代中药园土地级别
根据我国有关工业用地等级划分标准并参考本溪实际状况，可将本溪开发区土地划分为三类：一类工业用地为主导产业园区生产 用地；二类工业用地为主导产业园区教育科研及商务流通用地；三类工业用地是非主导产业工业用地。由《辽宁（本溪）现代中药高新技术产业园区规划面积及主要 经济数据》，得到如下土地级别：现代中药产业区规划900公顷，一类用地：600公顷；三类用地300公顷。建议在一类用地中，划分出一类甲级用地、一类乙级用地及一类丙级用地，分别供给投资强度不同的企业。园区教育培训用地200公顷，研发孵化和商务流通区100公顷，即二类用地：200+100=300公顷，另有种苗培育260公顷。
1.1.3入园企业类型划分
根据辽宁省本溪市本溪经济技术开发区《2005年引进企业经营情况统计表》将入园企业划分为：生产型企业，建安企业，房地产企业，商贸流通业。
中药园区现有中药企业11家，其中中药生产企业4家，分别是辽宁华源本溪三药有限公司、东方人药业有限公司、天印药业有限公司和仙草堂药业有限公司；保健品企业3家，分别是野山力股份有限公司、中绿公司和辽宁宝利实业有限公司生物技术研发中心；中药材种植企业2个，分别是东源中草药种植公司和本溪华源药材资源有限公司；医疗器械类企业1个，威尔医疗器械有限公司；科研机构1个，国家中成药工程技术研究中心。
1.1.4 现行土地优惠政策简介
土地优惠政策是指开发区政府为了开发区的可持续发展和园区企业的健康成长，对进园企业所实施的“事前鼓励，事后引导”的政策措施。目前主要的土地优惠政策包括：
（1）土地使用出让价格的优惠政策
即根据拟入园企业投资总额的不同范围和企业所用土地的级别，提供不同的土地使用出让价格或折算为相应的土地出让金资金补贴（详见表1.1）。
表1.1 土地使用出让价格的优惠政策

    来源：标“*”号数据均为模拟数据
（2）项目用地面积优惠，根据项目建设用地指标规定进行核定
参照国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》[1]的通知，结合本溪经济技术开发区实际状况，将控制指标划分为三类：投资强度、容积率和建筑系数。工业项目建设用地必须同时符合三项指标(具体见表1.2)。
                  表1.2 项目用地面积优惠

说明：资料来源：标“**”号的数据来源于《工业项目建设用地控制指标（试行）》标准，没有标“**”号的土地优惠政策数据是参照《本溪经济技术开发区招商引资优惠政策（2005-1-1）》模拟的。
标“*”号的数据为作者模拟的。
①投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。
计算公式：
投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积
其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。
②容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算
③建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。
计算公式：
建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%
工业项目的建筑系数应不得低于30%。

（3）开发区用地出租
进入开发区的企业可以采用租用租赁方式取得土地兴建厂房等设施，针对不同的企业类型、固定资产投资规模及预期效益等因素，提供不同的优惠政策（见表1.3）。