【毕业论文】广州市经济适用房政策研究.doc

毕业设计（论文）

题目：广州市经济适用房政策研究

广州市经济适用房政策研究

摘要

经济适用房政策是现阶段针对我国特定消费水平所做出的过渡性政策选择,自实施以来，取得了一定的成就，解决了大量的中低收入家庭的住房困难问题，同时经济适用房的制度设计与执行环节出现了一些弊端。尽管如此，经济适用房目前仍然具有存在的必要性，对其研究应该定位于如何完善以及未来的发展趋势。
本文选择最早实施经济适用房制度的城市之一的广州市作为研究对象，分析广州市经济适用房政策的实施现状和政策实施情况及存在的各种问题,并针对广州市经济适用房政策的完善提出了相关的意见和建议，力图使经济适用房政策在广州市实施过程中更符合其发展的要求，与其经济发展更为协调，最大程度的满足中低收入家庭的住房需求。

关键词：经济适用房；住房保障政策；广州

GUANG ZHOU ECONOMY APPLICABLE ROOM POLICY RESEARCH

ABSTRACT

For a particular level of consumption in China at this stage，economic house policy is a transitional policy choices since the implementation of the policy, has made great achievements, to solve a large number of low-income families housing problem, also has some problems on the design and implementation. Even so, economy applicable room is still has the necessity of existence, the research should be located in how to perfect and the future trend of development.
This article chooses the first implementation economy applicable room system one of the city of guangzhou as the research object, the guangzhou economy applicable room the implementation of the policy of current situation and policy implementation and all kinds of problems existing in detail analysis. And in the light of guangzhou economy applicable room policy perfect put forward relevant opinions and Suggestions, and tried to make the economy applicable room in the implementation of the policy of guangzhou more accord with the demands of the development of their economic development more harmonious, the greatest degree of satisfaction of low-income family housing needs.

Key words: Economy applicable room; housing ensure policy; Guangzhou

目 录

1 绪论 1
1.1 课题研究的目的、意义 1
1.2 国内外研究现状及文献综述 1
2 经济适用房政策的概述 4
2.1经济适用房的定义 4
2.2经济适用房政策的产生背景及其发展过程 4
3 广州市经济适用房政策的实施现状与问题分析 7
3.1广州市经济适用房政策的实施现状 7
3.2广州市经济适用房政策实施中的的问题分析 8
4 完善广州市经济适用房政策的对策建议 11
4.1完善经济适用房供应体系 11
4.2完善立法 13
4.3 建立经济适用房系统运行的监督机制 14
5 结论 17
参考文献 18
致谢 19

1 绪论

1.1 课题研究的目的、意义
随着我国20世纪90年代住房制度改革的逐渐深化，经济适用房作为转轨制下一种新的住房模式于1998年正式提出并实行。自国家实施经济适用房政策以来，经济适用房体制在经过一段时间的改革、发展之后，体制日益得到完善，经济适用房的开发建设和市场上的销售情况都得到了快速的发展。经济适用房体制在为城市低收入家庭提供住房保障的同时，也大力推动了社会保障性住房体系和房地产业的发展。虽然我国的经济适用房政策在实施过程中取得了令人瞩目的成绩，但是整体发展速度依然较为缓慢，加上缺乏足够的经验积累，经济适用房政策实施并未达到预期的目的，造成了有限住房资源的浪费。由于住房保障体系在当今社会中占有的重要地位，所以对经济适用房政策进行相应的完善就显得尤为重要。
鉴于此，本文特选取最早实施经济适用房制度的城市之一的广州市作为研究对象，广州市虽然经济建设的水平较高，但由于人口基数大，城市中低收入群体比例也比较大，所以在经济适用房建设过程中出现的问题显得格外明显。对广州市经济适用房政策发展现状所作的研究和探讨，对于完善我国城市住房保障体系和规范经济适用房政策的运行具有重要借鉴意义。本文结合已有的理论研究成果和实践成果，对广州市经济适用房政策的完善提出了相关的意见和建议。力图使经济适用房政策在实施过程中更符合社会发展的要求，与经济发展更为协调，能最大程度地满足低收入家庭的住房需求。

1.2 国内外研究现状及文献综述
1.2.1 国外研究现状
西方国家从英国19世纪80年代建立住房保障制度算起，己有上百年历史。西方发达国家先后建起了住房保障制度，这些国家无一例外都将“满足城市居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要”作为建立住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设大量的公共住房。
经济适用房政策实质上是国家直接对居民住房进行大规模的补助，为了有效解决中低收入家庭住房困难问题，各国均出台了一系列的政策，且因住房的发展阶段和住房供求状况不同，政府对住房保障的政策也在不断调整变化。
奥尔斯（1975）建立了一般均衡住房市场过滤模型，指出“通过对低收入阶层提供住房货币补贴来增加穷人住房消费的政策，从政府成本的角度来衡量，会比政府直接为低收入者建立新建住房的政策更有效” [1]。这成为住房保障政策选择的重要理论依据之一。
Michael Carliner (1998)认为，如今住房保障政策最初的目标已经被忽略，社会更多的是看中了它的其他功能，如刺激经济。所以，Carliner 认为过去几年房屋拥有量的上升，更多的是由于宏观经济的增长和利率的下降，住房保障政策并未发挥多大的作用[2]。
阿瑟·奥沙利文（2003)分析了现行公共政策对城市贫困人口的影响，认为联邦房政策造成了住房的隔离，加剧了贫困程度。他主张通过运用住房政策的改革来消除城市的贫困。他认为对贫困群体支付现金的方式优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭效用[3]。
国外对住房保障制度的研究比较深入，也积累了经验供后人参考。国外住房保障制度比较完善，在政府政策的指导管理下，住房保障制度不断发展和完善。随着近年来西方国家社会经济结构的转变,需求方补贴与传统的供给方补贴方式相比,负面影响更少,补贴的效力和效率更高.这些国际经验对于中国建立和完善城市住房保障制度具有重要的参考价值.
1.2.2 国内研究现状
近年来，我国许多专家和学者十分关注经济适用房政策问题，对此问题作了许多有益的探索和研究，为我国经济适用房政策的修订、完善提出了许多有建设性的建议。从政策目标不合理、决策失效政策表面化现象、政策扩大化现象明显、政策替换现象严重、经济适用房政策监控缺位等方面对经济适用房政策失效表现进行了描述，并从政策问题的特性、政策本身的因素、政策以外的因素三方面分析了经济适用房政策失败的原因。
(1)陆玉龙认为经济适用房共有产权制度的建立，可以改变补贴方式，由土地出让金和一半税费这一单一比例的补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。指出在经济适用房共有产权制度下，当受助家庭不符合补贴标准时，政府可以向受助家庭转让收回投资、按市场价格向受助家庭收取租金、收购受助家庭产权、在市场公开出售，从而实现经济适用房或其投资资金的循坏利用。对经济适用房制度创新的基本思路是:坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则建立“政府与个人按份共有的产权的经济适用房制度”，在产权与收益的分配上体现“谁投资，谁所有，谁收益” [4]。
(2)秦虹和张智认为解决经济适用房上市问题的关键是政府与购房者之间的利益平衡，而产权是解决利益分配的基础，对于用货币补贴购房的，其产权和收益可以直接按出资比例设定[5]。
(3)杨和君指出经济适用房政策运行过程涉及两层委托代理关系，即政府与房地产开发商之间、政府与中低收入人群之间的委托代理关系。由于政府与房地产开发商之间信息不对称和政府监督动力不足，两层委托代理关系往往处于无效率状态，导致了经济适用房运行过程中出现了许多弊端。改善这两层委托代理关系，完善经济适用房制度，政府应当发挥主导作用[6]。
国内对经济适用房政策的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多政策都不能够完善。本文选择广州市经济适用房政策为研究对象，依据国内外专家的有关理论和相关学说，探讨广州市经济适用房政策的不足，本论文针对这些经济适用房政策的不足进行研究，并提出相应的改善对策。

2 经济适用房政策的概述

2.1经济适用房的定义
经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房” [7] 。经济适用房是国家为了解决低收入家庭住房困难的问题而修建的普通住房，这类型的住宅因为在修建时减免了工程报建中的一部分费用，所以成本要低于普通商品房.经济适用房兼具经济性和适用性的特点, “经济性”是指其价格相对于商品房市场价格偏低，能适应中低收入家庭的承受能力，其低价格是通过上地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等来实现;“适用性” 是指在房屋的建筑标准上和房屋质量上要达到一定的使用效果，适居住的相关标准，而不是降低建筑标准。
2.2经济适用房政策的产生背景及其发展过程
2.2.1产生背景
经济适用房政策作为我国住房政策的一个重要组成部分，是针对住房弱势群体提出的。而住房弱势群体在某种程度上与社会弱势群体相结合。社会弱势群体即是“一个凭借自身力量难以维持一般社会生活标准的生活困难群体” [8]。因此，住房弱势群体与社会弱势群体高度重合，主要是指城镇中低收入家庭。而经济适用房政策，就有其特殊的政策背景，符合我国当时住房建设发展和社会经济发展的需要。
改革开放以前，实行的是住房实物分配制度，住房被视为国家或单位提供给职工的一种福利，以指令性拨款进行住宅投资，再用行政手段进行无偿分配。这样的住房分配制度实质上否定了住宅的商品属性，在运行中出现一系列弊端，导致住房建设资金不能实现良性循环和分配严重不公。
以上种种弊端都证明传统的住房制度已经不适应市场经济发展，必须进行彻底的住房制度改革。1998年下半年至今，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，“停止住房实物分配”的提出标志着在我国延续了几十年的实物性、福利性的住房分配制度的基本结束，与社会主义市场经济相适应的住房制度将逐步建立。
表2-1 我国城乡居民家庭人均收入及恩格尔系数
年份
城镇居民家庭人均可支配收入
农村居民家庭人均纯收入
城镇居民家庭
农村居民家庭
绝对数
指数
绝对数
指数
恩格尔系数
恩格尔系数
(元)
(1978=100)
(元)
(1978=100)
(%)
(%)
1978
343.4
100.0
133.6
100.0
57.5
67.7
1980
477.6
127.0
191.3
139.0
56.9
61.8
1985
739.1
160.4
397.6
268.9
53.3
57.8
1990
1510.2
198.1
686.3
311.2
54.2
58.8
1991
1700.6
212.4
708.6
317.4
53.8
57.6
1992
2026.6
232.9
784.0
336.2
53.0
57.6
1993
2577.4
255.1
921.6
346.9
50.3
58.1
1994
3496.2
276.8
1221.0
364.3
50.0
58.9
1995
4283.0
290.3
1577.7
383.6
50.1
58.6
1996
4838.9
301.6
1926.1
418.1
48.8
56.3
1997
5160.3
311.9
2090.1
437.3
46.6
55.1
1998
5425.1
329.9
2162.0
456.1
44.7
53.4
1999
5854.0
360.6
2210.3
473.5
42.1
52.6
2000
6280.0
383.7
2253.4
483.4
39.4
49.1
2001
6859.6
416.3
2366.4
503.7
38.2
47.7
2002
7702.8
472.1
2475.6
527.9
37.7
46.2
2003
8472.2
514.6
2622.2
550.6
37.1
45.6
2004
9421.6
554.2
2936.4
588.0
37.7
47.2
2005
10493.0
607.4
3254.9
624.5
36.7
45.5
2006
11759.5
670.7
3587.0
670.7
35.8
43.0
2007
13785.8
752.5
4140.4
734.4
36.3
43.1
2008
15780.8
815.7
4760.6
793.2
37.9
43.7
2009
17174.7
895.4
5153.2
860.6
36.5
41.0
2010
19109.4
965.2
5919.0
954.4
35.7
41.1
资料来源：《中国统计年鉴2011》[9]
从上表可以看出，我国的综合国力和经济实力还不够强，我国居民的整体收入水平不高，并由于长期实行计划经济体制下的住房福利分配制度，导致居民没有储蓄的意识。因此，住房实现市场化、商品化以后，居民的住房购买能力明显不足。因而中低收入的居民要解决住房问题很大程度上只能依靠政府的支持，经济适用房政策应运而生。
2.2.2经济适用房政策的发展过程
1978 年改革开放后我国开始逐步实施住房政策改革，经济适用房渐渐走上我国住房的历史舞台。具体来说，我国的经济适用房政策经历了以下四个阶段：
第一阶段是政策的初步定位阶段。1991 年 6 月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号）文件中提出：“大力发展经济实用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。至此，国家在政策层面上对“经济适用房”进行了初步的定位。
第二阶段是摸索试验阶段。1994 年，建设部提出建立以城镇中低收入家庭为受惠主体的经济适用房供应体系，次年国务院转发名为《国家安居工程实施方案》的通知，要求建立以安居工程形式为主的经济适用房建设供应的体系。1998 年《关于进一步加快经济适用住房安居工程建设有关问题的通知》发布以后，与经济适用住房政策相关的土地、税费、和房改等政策得到国家的大力支持，我国的经济适用房政策进入了发展的快速阶段。
第三阶段是政策稳步发展阶段。建设部 1999 年出台《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，这极大地促进了房地产市场的发展和存量住房的流通；并于 2002 年发布《经济适用住房价格管理办法》，办法明确了经济适用住房的开发成本和基准价格，要求经济适用房价格要与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应；2003 年下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再次强调经济适用房是具有社会保障性质，其建设成本要控制在合理的范围之内，对于经济适用房要切实做到土地划拨、减免行政事业性收费、控制开发借贷利率和落实税收优惠政策，并要求不断加强和完善经济适用房的管理。
第四阶段是改进完善阶段。在这一阶段，政策的改进和完善主要体现在相关概念和政策、规定的进一步明确，如 2004 年建设部、国土资源部、国家发展和改革委员会等部门联合下发的《经济适用住房管理办法》，对经济适用住房的性质再次进行了严格界定。
第五阶段，逐步转型。2007年，国家相继出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，指出：“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”；“经济适用房供应对象为城市低收入家庭住房困难家庭”。该意见第一次将廉租住房明确为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位。

3 广州市经济适用房政策的实施现状与问题分析

3.1广州市经济适用房政策的实施现状
广州的经济适用房建设源于实施国家安居工程所建设的安居房，1997年广州市出台《广州市安居工程实施方案》(穗府[1997]14号)，主要内容包括安居工程的实施机构建设规模、建设与资金管理、出租与出售管理、优惠政策、建设规划等方面。政策目标定位在现阶段主要解决全市人均居住面积7平方米以下家庭的住房问题，改善和提高我市中低收入家庭的住房条件。同时首推一部分(比例占10%)廉租房，供“双困户”(经济困难、居住困难)家庭承租。至此，以经济适用房住房和廉租房制度为主的住房保障体系己初见雏形。
2004年，根据国务院《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)文件精神，广州市适时调整经济适用房申购对象条件标准，提高了经济适用住房销售对象的家庭年均收入和人均居住面积(人均居住面积由原来的7平方米以下调整为17.23平方米以下，家庭年均收入由15700元以下调整为17294.16元以下)。另外还包括三类对象:①现住危房且无其它住房可供搬迁的业主、住户;②从未享受福利分房的国家机关、企事业单位职工或已享受福利分房但房改面积未达职务标准下限且夫妻双方未办住房差额货币补贴的职工;③规划区内国有土地上实施房屋拆迁且选择货币补偿方式，同时无其它住房可供搬迁的家庭点[10]。另外，为了规范经济适用房价格，广州市发布《关于加强我市经济适用住房价格管理有关问题的通知》(穗价[2004]178号)，经济适用住房价格属于政府指导价管理，实行分级管理，统一审批。对广州市经济适用房的定价原则、作价办法、申报程序和材料等作出详细的说明。
2005年，广州公布了《广州市己购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定》(穗财综[2005]963号)，经济适用住房在取得房屋所有权证后到上市出售的间隔年限由5年调整至2年，而所得收入扣除按规定应缴纳的有关税费后的增值额全部归个人所有。其交易税费依据商品房税费标准征收，需补缴的土地出让金按评估价的l%征收，这样宽松的退出机制刺激了经济适用房的交易，由于缺乏严格的政策监管机制，从而也带来了一些投机行为，以盈利为目进行经济适用房投资的行为增多，削弱了经济适用房的社会保障性功能。
2007年，《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》(穗府[2007]48号)正式制定实施，实施办法的内容分别从申请资格与程序、购房价格与付款方式、产权与售后管理、监督管理等几个方面做出详细的定。二是简化、优化资格审核程序，完善动态审核程序，完善动态审核退出机制;三是更加科学、合理地确定保障对象即人均居住10平方米以下、家庭人均年可支配收入低于18287元的困难家庭(这两条线当时在全国同等城市中标准最高、普惠度最大)，并根据家庭困难程度分层次给予适度保障，建立申请轮候评分制度;四是更加严格限制经济适用住房上市流转，上市交易年限从之前的2年提高到5年，并且规定上市时必须全额补缴市场差价;五是将广州市一直坚持的限制单位经济适用住房建设范围，对单位经济适用住房实施政府计划管理、统筹分配等做法，形成政府规章制度[11]。
2008年广州市为了稳定住房价格、调整住房结构，不断健全广州特色多层次住房梯度供应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持广州市房地产市场的持续健康平稳发展，结合实际出台《2008年一2012年住房建设规划》(见表4一1)。五年广州市将总共建设4213万一5530万平方米的住房，其中政府保障型住房建筑面积463万一680万平方米，其中经济适用住房建筑面积372万一572万平方米，可提供5.6万一8.6万套住房，努力完成“在2012年底前基本解决住房调查登记的7.71”万户城市低收入家庭的住房困难”的目标。
不可否认，广州市经济适用房政策发展至今解决了很多低收入家庭住房困难的问题，为维护社会安定做了很大的贡献，也大力推动了社会保障性住房体系和房地产业的发展。

3.2广州市经济适用房政策实施中的问题分析
经济适用房作为住房保障体系的主要部分在解决城镇中低收入住房、实现社会公平公正、调整房地产市场结构和价格等方面起到了举足轻重的作用。但在政策实施中也出现了许多不经济、不适用的现象。
3.2.1经济适用房供不应求
由于建设力度不够，难于满足市场需求。广州市住房保障办公室相关负责人透露，自经济适用房管理办法在2007年底颁布实施后，已有约1.6万套经济适用房售出，仅有1户家庭因为新购了其他住房搬走，其房产由政府回购。目前取得准购证的还有近17000户的家庭，在轮候等待购买经适房，截至2012年4月经适房的供求比例至少1∶2，呈现供不应求的状态[12]。有关部门认为广州市商品房的市场化程度较高，不适应广州市居民的需求。但经济适用房的供应量小，使得居民住房问题绝大部分只能在商品房市场解决，实际上低收入家庭的住房问题也得不到解决。
3.2.2经济适用房位置不佳，小区配套设施不完善
经济适用房的位置，不仅仅是指它在城市中的的具体方位，更重要的是指其所处的环境，包括自然条件、各项基础设施的完备和完善程度、对外交通状况等。目前，广州市较大规模的经济适用房小区如棠德小区、聚德小区等在建设销售时期都处于郊区地段，位置偏远，交通不便。加上建造质量、居住环境、治安条件和物业管理均不尽人意，小区基础设施和配套设施也较为落后，配套设施不全，大型医院、市场、学校等缺乏，使得城区内的低收入家庭并不愿意迁往这样的小区。因为生活成本和经济负担加大，所以经济适用房受到市民的冷落，不能真正解决低收入家庭的住房问题。
3.2.3经济适用房分配管理不合理
实施经济适用房政策的本意是要解决城镇低收入家庭的住房难问题，政策的扶持和补助对象就是低收入家庭。但因为广州市较大规模的经济适用房小区地处城郊，价格较高等原因并不受普通市民欢迎，故销售情况并不理想，例如东浚荔景苑。由于两年后可以上市交易，与商品房的差价带来明显的经济效益预期，同时购买资格的审查存在漏洞，使得经济适用房实际购买者是高收入人群，未能体现经济适用房政策保障低收入家庭住房的特定性。使经济适用房的政策不能有效惯彻，不但使政府的优惠政策在一定程度上没有落实到低收入阶层的身上，无形中增加了政府的负担，减少了政府的土地出让金的收入。
3.2.4销售环节运作不规范
目前，经济适用房的销售环节是在开发商的主导下进行的，本来是带有福利性质的住房政策，最终却依赖开发商来进行分配，部分开发商为了加快销售速度，回笼资金，对购买资格把关不严甚至允许不符合标准的申请者购买，这加大了政府部门的监管难度，而在我国现阶段，社会金融、税务、个人信用体系等未完善，个人收入难以确定，不管是企业工作的职工，还是对当今越来越多的自由职业者，私营企业者等无单位所属的群体，都无法准确核定其收入情况，更是加大了政府部门监管难度。为降低建设成本，国务院等有关部门对进入经济适用房的各项收费采取了一系列减免措施取消了各种无法律法规依据的摊派集资费。然而，政府相关部门却并未执行，依然收取各种费用，政府的优惠政策并未落到实处。另外，开发商在售房过程中，也有重复收费现象。比如，以工本费、抵押登记费的形式收取，更有甚者收了费不干事。

4 完善广州市经济适用房政策的对策建议

4.1完善经济适用房供应体系
4.1.1合理价格
目前广州市经济适用房的价格实行政府指导价，其基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。经济适用房价格确定方式应该基于中低等收入家庭对于经济适用房的可支付能力。只有基于可支付能力的价格才能被接受，才能从根本上解决经济适用房定价过高的问题。
居民购房支付能力除了受到房价和收入的影响外，还会受到首付比例、贷款利率、还款期限等其他因素影响。所以经济适用房的价格不仅要考虑居民现实支付能力，也要考虑未来的偿付能力。不同收入阶层住房购买力的差别以及居民有效购买力。在现实生活中，人们不可能将全部收入用于购买住房，因而在计算房价收入比时要采用扣除满足基本生活所需的物质资料后的有效购买力。合理价格应该是基于中等收入家庭可承受能力的价格，以此作为相关决策管理部门了解居民购买经济适用房能力以及对某个经济适用房项目价格高低评判的依据。实行政府指导价要以这个量化的指标来定夺，房价如超出目标家庭可支付能力的上限，则需要对住房相关政策加以调整，以适应目标收入阶层的住房购买需要，从而确定合理的房价收入比，进而确定广州市经济适用房的合理价格。
4.1.2合理选址，完善小区配套设施
选址的合理与否和各项基础设施的完善程度，会影响到经济适用住房的购买者实际获得变相财政补贴的高低。选址不当，从近期看会造成购买者的交通成本增加，从长期考虑会带来目标群体的就业困难。另外，会加剧社会对于经济适用房居住群体的排斥。小区基础设施和配套设施落后，配套设施不全，会使得城区内的低收入家庭并不愿意迁往这样的小区，所以不能真正解决低收入家庭的住房问题。因此，需要合理的进行经济适用房的用地规划，选择适当的开发区位，完善小区配套设施。笔者建议广州市的经济适用房建设选址可以采用以下三种方式相结合:
（1）独立、集中模式。这是目前广州市经济适用房建设的主导模式。采用这种模式最主要的要在选址时考虑保障目标的居住通勤成本和居住成本，适当选择交通可及性好、配套设施和公共设施较全面的城市边缘区域，或者轨道交通沿线的土地。另外还应该控制经济适用房用地的规模，避免形成超大型的经济适用房小区，大规模的经济适用住房小区容易引致治安、卫生等状况的恶化。
（2）嵌入模式。即在普通的商品住宅开发中预留一部分地块建设经济适用房，一方面可以避免居住的隔阂，融入不同收入阶层的居民。另一方面，由于商品房的选址和配套充分考虑其对购买者的吸引力，相对来说比较完善，这种模式中的经济适用房也具备较强的竞争力，减少“弃购”现象的产生。
（3）收购模式。通过在住房二级市场收购原有未出售的公房、回购出售的公房、购买空置的商品房等作为经济适用房的来源。一方面，既有利于消化商品住宅市场的空置房源，又可避免低收入聚集，还可消除经适房对商品房的挤出效应。另一方面，存量住房的交通和配套往往较完善，不会产生福利损失。
以上三种模式各有利弊，在具体的实施过程中应该按照一定的比例将其结合，按照市场的条件与居民的需求灵活斟酌。
4.1.3控制面积
广州市经济适用房出现户型偏大的问题，主要是因经济适用房建设模式所导致。政府虽然规定经济适用房的套型建筑面积控制在60平方米左右点[13]，但在实际过程中，由于监管存在漏洞，开发商为了谋取规定外利润，不以居民的实际需求和支付能力为导向，导致部分经济适用房建设面积超标或者户型设计不合理，影响中低收入居民的有效需求的实现。笔者认为广州市政府应对经济适用房的户型面积作出更加详细的规定:
60平方米左右的房屋建设比例须达到70%以上，经济适用房的面积上限为90平方米，60一90平方米的房屋建设比例小于30%。户型设计要以二室和三室为主，结构紧凑，功能实用。合理的户型面积的优点:一是符合中低收入家庭的经济能力，小户型经济适用房的首付较少，每月需要向银行偿还的贷款额也较少，不会给中低收入家庭带来太大的负担;二是扩大经济适用房政策的覆盖面。因为当建筑面积一定时，开发建设单体面积较小的房屋，能够提供更多的房屋套数，让更多的受保障家庭受益;三是满足一小部分人口较多家庭的合理需求，仅仅提供60平米的经适房无法满足一部分家庭改善居住条件的需要。
4.2完善立法
我国住房保障制度起步较晚，尚未建立起完整的住房保障法律体系，甚至还没有一部住宅法。目前，有关经济适用房的规范性文件主要是国务院、建设部、国土资源部、中国人民银行和各省市自治区政府等颁布的行政法规、部门规章和地方政府规章，其效力层次与住房保障问题的重要性是不相适应的。此外，经济适用房法律制度建设是一项系统工程，需要房屋建设、管理、分配、买卖、信贷、保险等相关配套法律法规的支持。广州市虽然是我国经济适用房政策发展相对比较完善的城市，但还有很多需要改进的地方，建议有关部门尽快制定完善的经济适用房政策，以适应住房保障发展需要。
（1）政府应当结合本地实际经济发展情况，以规章制度形式对住宅保障制度予以细化和严格限定，尤其要对政府和开发商的行为予以严格规范和监督。只有明确限定了政府和开发商的权限和责任，严惩暗箱操作者和寻租者，切实加强对中低收入者等弱势群体利益的保护，才能保证经济适用房功能的实现和健康发展。
（3）要围绕保障性住房的开发建设、房产交易、权属管理、住房金融、物业管理、合同纠纷等活动，制定或完善相关配套规章制度。住房消费所具有的持久性、长期性、固定性和异质性特点，决定了在不同的经济发展时期，保障性住房的需求强度、范围和商品类型会有所不同。要根据当前广州市的经济发展水平和居民收入状况制定经济适用房的短期发展目标，另外，要根据广州市当前的经济发展速度合理预测未来需求，在此基础上制定其长远发展规划，并将短期目标纳入长远规划之中，随着经济的发展和国家的宏观调控政策的调整。总之，通过这种短期发展目标和长期发展规划之间的衔接，可以避免广州市经济适用房建设的随意性和盲目性，从而更好地解决中低收入阶层住房难问题，维持经济繁荣和社会稳定
4.3 建立经济适用房系统运行的监督机制
4.3.1对政府行为的监督
虽然对于经济适用房分配管理不合理问题，在《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》(穗府[2007]48号)第二十七条中规定：经济适用住房管理有关单位的工作人员在资格审核和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。但是还有个别部门工作人员明知故犯，暗中违规操作。政策的效果很大程度上取决于执行是否有力，住房保障机构的监督效力首先要在政府内部建立合理的监督机制，发挥行政监察部门作用，让福利性住房制度更加透明化、民主化。考核目标的激励机制，应该将经济适用房的建设、价格、配套设施、改革传统的以GDP为入住群体满意度等多重因素纳入政府绩效考核中，设计科学合理的责任绩效评估指标体系进行综合评估。其次，要发挥非政府组织的社会监督作用来约束政府行为，表达中低收入群体的利益诉求，影响政府决策。另外，加强政务公开工作，充实和丰富政务公开的内容和形式，做到政务信息的及时、多渠道、多方式公开，以及政务和业务事项网上流转和协同运行，运用现代化信息手段提高行政管理效能，实现广州市住房保障管理工作的现代化、信息化、科学化。
4.3.2对开发商行为的监督
开发商负责经济适用房的建设和销售环节，是经济适用房系统运行中的重要环节，开发过程中的违规行为，将影响经济适用房政策功能的实现，因此必须对开发商的行为进行有效监管。
（1）建设环节。在设计阶段，开发商必须严格遵循经济适用房的建设规模和室内格局的要求进行设计。相关部门必须对设计图予以严格审核，严格把关各户型房屋的建筑面积及比例。户型设计一定要布局紧凑，以功能实用为前提。发挥有限空间的最大效用。另外在施工阶段，有关部门需定期对工程进行核查，看经济适用房施工状况是否有不符合图纸中设计、施工标准、质量不合格等地方，发现情况应予以及时制止，避免保障性资源的浪费与流失。
（2）销售环节。首先，督促开发商通过不断改进生产方式和管理体制，从而降低工程成本和管理成本。其次，价格主管部门要强化审批制度，建立经济适用住房的成本约束机制，对开发建设中的行政事业性收费进行有力的监督，切实落实减免政策，杜绝不合理的收费项目，规范价格构成，严格控制成本。坚持保本微利原则，实行明码标价，并且不能在标价之外收取任何的费用。最后，对于整个销售过程，有关单位应严格把关，杜绝开发商伙同购房者造假，“骗购”经济适用房。
（3）奖惩机制。设立包括经济适用房小区规划、户型面积、质量、价格、消费者满意度等指标在内的开发业绩评价体系，对开发商进行综合考评并公布结果。依据考评结果对于能够保质保量、按时完成经济适用房开发项目并且遵守相关政策规定受到购房者认可的开发商给予肯定，政府可以适度在之后的房产项目建设上实行一定的支持政策;反之对于没有按质按量完成项目建设、弄虚作假、违反相关政策规定的开发商，必须要严肃查处，取消其经营资格，情节严重的可以付诸法律，追究其法律责任。
4.3.3对购房者行为的监督
广州市政府对于经济适用房分配管理不合理问题，在《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》(穗府[2007]48号)第二十四条中规定：购房人提供家庭收入、资产或住房情况等虚假资料，骗购经济适用住房的，按照以下规定处理：
　　(一)要求其退还所购买的经济适用住房，依法注销其房地产权登记，按照原价退回房价款；如该经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一的自有产权住房的，可由购房人按同一地段同一类型商品房市场价补足购房款；
　　(二)按市场价向其计收从购买之日起至退出经济适用住房之日止的租金；
　　(三)按照购房合同约定承担民事赔偿责任；
　　(四)自退出经济适用住房之日起，5年内不再接受其购买经济适用住房申请；
　　(五)构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
　　对出具虚假证明的组织和个人，由市房改办住建办提请其上级主管部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
虽然政府对购房者行为已经规定，但是因为监督力度和谴责制度不完善，所以还是出现了个别的违规购买者。因此笔者提出以下建议，其一逐步建立和完善经济适用房房公开