《房地产估价》考试试题B答案.doc

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广东白云学院2008—2009学年第二学期
期末考试《房地产估价》试题（B卷）
试卷参考答案及评分标准
命题人签名

适用专业及方向：工商管理专业房地产经营管理方向
层次：本科 年级：06级 限时：120分钟
考试形式：闭卷 考场要求：笔试
教研室主任签名

系主任签名

题号
一
二
三
四

总分
得分

一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分）
得 分

评卷人

1．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 
2．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）
3．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×）
4．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×）
5．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）
6．同地段的期房价格有时可能比现房价格高。（√）
7．从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。（√）
8．从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（√）
9．收益法的估价依据是地租原理。（×）
10．剩余法确定地块的最佳利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。（√）

二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）
得 分

评卷人

1．某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ A ）年。
A.35               B.45               C.48             D.50
2．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离  B.交通路线距离   C.交通时间距离   D.至市中心距离
3．市场法的理论依据是(  B   )。
A. 适合原理     B. 替代原理     C. 最高最佳使用原则     D. 均衡原理
4．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。
A.100     B.70     C.60     D.40
5．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。
A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450
6．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ D ）
A.全国房地产总的供求状况       B.本地区房地产的供求状况
C.全国本类房地产的供求状况     D.本地区本类房地产的供求状况
7．购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（   B  ）% 。
A. 6 B. 6.9 C. 8.8 D. 9
8．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（B）
A.上升   B.下降   C.维持不变     D.升降难定
9．现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ A  ）
A.甲     B.乙    C.丙    D.无法确定
10．有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（  D  ）。
A.9 B.13.5 C.15 D.18

三、简答题（每题5分，共15分）
得 分

评卷人

1．选取的可比实例应符合哪些方面的要求？
答：选取的可比实例应符合4个方面的要求：
①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分）
②交易类型与估价目的吻合；（1分）
③成交日期与估价时点接近；（1分）
④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分）

2．成本法的操作步骤有哪些？
答：运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：
 ①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）分
 ②估算重新购建价格；（1分）
③估算折旧； （1分）
 ④求取积算价格。（1分）

3．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？
答：①确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（1分）
③划分地价区段。④抽查评估标准宗地的价格。（1分）
⑤计算区段地价。（1分）
⑥确定基准地价。（1分）
⑦提出基准地价应用的建议和技术。（1分）

四、综合题（每题20分，共60分）
得 分

评卷人

1．某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的积算价格。
解：（1）计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元 （2）分
②管理费用=800×3%=24万元 （2）分
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元 （2）分
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元（2）分
（2）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元 （2）分
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元 （2）分
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元 （2）分
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元 （2）分
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万（2）分
（3）计算建筑物的积算价格：
积算价格=1048.90-301.34=747.56万元（2）分

2．有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
解：设该成片荒地的总价为V：
   该成片荒地开发完成后的总价值＝800X 2 000 000X 60％＝9．6(亿元) （2）分
   开发成本和管理费用等的总额＝2．5X 2＝5(亿元) （2）分
    投资利息总额＝(V+VX 4％)X[(1+10％)3一1]+5X[(1十10％)1.5一1)＝0．344V+0．768(亿元) （2）分
    转让税费总额＝9．6X 6％＝0．576(亿元) （2）分
    开发利润总额＝(V+VX 4％+5)X15％＝0．156V+0．75(亿元) （2）分
    购买该成片荒地的税费总额＝VX 4％＝0．04V(亿元) （2）分
  V＝9．6—5一(0．344V+0．768)一0．576一(0．156V+0．75)一0．04V （2）分
    V＝1．627(亿元) （2）分
    故：  
    荒地总价＝1．627(亿元)   （2）分
    荒地单价＝81．35(元／㎡) （2）分

3．搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％；假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币；如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）
    解：①统一付款方式。
（2）分
乙总价＝15(万美元) （2）分
    ②统一化为单价。则：
    甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
    乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积) （2）分
   ③统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。则：
    甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
    乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺·使用面积) （2）分
  ④统一面积内涵。，则：
    甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
    乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积) （2）分
    ⑤统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则：
    甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
    乙单价＝373.5×10.764＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分

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