房地产楼盘策划.doc

一， 市场研析
1.市场状况分析
（一）宏观环境分析
一，国家政局稳定，政体改革对社会发展的影响，在中长期内对国家经济的发展。二，国家宏观调控政策的四个方面：首先是抑制投资过快增长和房价过快增涨。如果房价过高及房地产收益过高，必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市场，引致房地产相关产业的投资冲动增加，诱发全面的新一轮投资过热。其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系。三，强化市场监管，加强房地产开发建设，销售的全程监管，加大对违法违规案件的查处力度，严厉查处那些囤积房源，哄抬房价，浑水摸鱼的奸商。最后，强化政策的执行力度，落实中央调控政策，提高执行力，需要从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系。
（二）微观环境分析
⑴本市经济发展势头良好，持续五年保持10%以上的增长速度，
⑵经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中的亏损面在减少，经济效益相好的方面发展。
⑶经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一二类产业和传统行业的人均收入有限，另一方面，新经济的优势明显，但还未成为社会主流。力度与厚度还很薄弱。
（三）项目市场环境分析：⑴浦口概况：浦口居民近年来收入水平持续提高将使购房消费日益活跃。富民强市战略的实施，工业园区的扩张，化学园区进驻企业的增加，浦口区城市居民收入增长迅速。在岗职工工资和农民人均纯收入均有大幅度增长，强劲的消费力为浦口的商业发展创造了巨大的空间，也为地产的繁荣奠定了基础。近期，浦口土地市场活跃，招商引资步伐加快，区域经济发展速度较快，促进了该地区商业配置的日益完善，对浦口商品房市场的开发形成良性循环。
2.项目简介-楼盘基本描述
新城香溢紫郡是南京新城地产2011年的全新著作，秉承了新城地产一贯的品质保证。项目位于浦口区学府路与星火路交汇处，南京大学金陵学院西侧，东至规划道路；西至星火北路；北至规划道路；南至学府路。项目总用地面积133365㎡，地上建筑面积318467㎡（加G47地块约为55万㎡），物业类型包含高层、多层、商业街区、公寓等多种类型。其中一期32万平米，建筑类别有高层和花园洋房，项目户型面积多样，一期户型面积有约78平米两房、95平米小三房、120平米大三房，满足各种购房需求。自成一派的新古典主义建筑风格，成为江北区域独一无二的震撼之作！本项目以卓越的品质标准，定义城市精品住宅典范，将项目致力打造集品质居住、精品商业、生态休闲为一体的品质示范城。社区自身配套3万多平米商业，包括商业步行街、精品美食、步行街、约4000平米的超市卖场、约3500平米的运动会所等。同时社区将引进知名幼儿园、品牌小学。
3.竞争楼盘分析
一，竞争楼盘总体分析
㈠调查说明
⑴调查区域：本次竞争楼盘的调查，主要选取项目周边及浦口区及附近未开发楼盘进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖普通住宅,公寓,商铺等。
⑵调查对象及数量：本次调查，共调查竞争楼盘8个，其中普通住宅8个，公寓式楼盘8个。
㈡综合分析
本次主要针对项目周边及浦口区及附近未开发楼盘进行了全面调查，目前浦口区未开发楼盘15个，总开发面积近80万㎡,总套数在10000套左右。
住宅：本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅一卫为主，销售价格为2000元/㎡-5000元/㎡。产品囊括：普通住宅，高层住宅和公寓式。商铺项目面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡-10000元/㎡。
主要竞争楼盘有：
楼盘
表单价
销售率
翡翠城
1900/元/㎡
90%
桂月园
2160元/㎡
70%
华达·西湖城市花园
住2100元/㎡
别4200元/㎡
30%
建业•森林半岛三期
2200元/㎡
开始认购
金宇·数码大厦
1900元/㎡
65%
尚城华府（一期）
2160元/㎡
50%
万博城市花园
2200元/㎡
30%
问天阁
1500元/㎡
90%
显达花园
1980元/㎡
认购（100组）
御龙居
2130元/㎡
60%
中南·阳光城（一期）
1700元/㎡
80％

4. 香溢紫郡SWOT分析