曹县城市商品房销售管理办法.doc

曹县城市商品房销售管理办法
（讨论稿）

第一条 为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》.《山东省房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、和《菏泽市城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内的城市商品房销售及其管理。
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
第四条 县房地产管理局是本行政区域内城市商品房销售管理的行政主管部门（以下简称房管局），负责商品房销售的登记、管理、监督和核发商品房预售许可证等相关事宜。
第五条 商品房预售实行预售许可制度。未取得商品房预售许可证的项目，开发企业不得预售商品房，不得向购房者收取任何含有预定性质的费用（包括排号登记费、定金、诚意金、认购费、会员费等）。
 第六条 商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交纳全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
　　(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证;
　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、已完成基础工程并已经确定施工进度和竣工交付日期。即：三层以下的商品房项目已完成基础完成；四层以上六层以下（含六层）的商品房项目，有地下室工程的已完成地上首层结构工程，无地下室工程的已完成地上两层结构工程；七层以上的商品房项目已完成四层结构工程。
第七条 开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料：
（一） 商品房预售许可申请表；
（二） 开发企业的营业执照和资质证书；
（三） 符合本办法第六条规定条件的证明文件；
（四） 工程施工及安装合同和工程施工进度计划
（五） 商品房预售款监管协议；
（六） 业主临时公约；
（七） 已签订的前期物业服务合同；
（八） 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容；
（九） 根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图。
土地使用权、在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署的书面意见。
第八条 开发企业可以分批申请商品房预（销）售许可，最小应以自然幢为单位。
第九条 开发企业在申请商品房预（销）售时，需先申请办理网上用户入网认证手续。
开发企业申请商品房预（销）售许可时，需在网上备案系统对取得预售证的楼盘进行预（销）售许可提交，并在开盘后方可进行预（销）售。
第十条 房管局自收到商品房预售申请之日起十日内，符合预售条件的，应核发商品房预售许可证；不符合预售条件的，应说明理由，书面通知申请人。
第十一条 商品房预售许可证自签发之日起有效期一年
商品房预售许可证有效期限届满时失效。开发企业应在有效期满前30日内向房管局申请延期
建设项目已竣工验收的，开发企业应按建设部《商品房销售管理办法》规定办理商品房现售备案手续。
第十二条 商品房建设项目变更用途、增容以及转让的，开发企业应当向房管局办理商品房预售许可证变更手续后，方可预售。
第十三条 房管局对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的房地产项目，实行定期公告制度。
第十四条 房管局应对已核发预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，发现问题，应立即责令开发企业限期改正。房管局应设立投诉电话，对受理的投诉应当及时处理并予答复。
第十五条 开发企业在取得商品房预售许可证后十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格，明码标价对外销售。开发企业只有取得商品房预售许可证后方可发布预售广告，预售广告必须真实、合法、准确，不得有误导和欺诈行为。
第十六条 开发企业应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。
第十七条 商品房销售时，开发企业和买受人应当签订书面商品房买卖合同，合同统一使用住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本。自填项及补充条款不得与现行法律法规冲突，不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款。配套设施的权益归属应在商品房买卖合同中予以明确。开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法到房管局办理商品房预售合同备案手续并附有要求统一使用的预收款收取通知单，并于十五日内书面告知买受人。
第十八条 商品房销售实行网上备案制度，开发商按套制作的价格表到物价部门申报价格并到房管局备案后在销售地点全面公示（即先备案后公示）。
第十九条 开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十条 开发企业委托中介服务机构销售商品房的，应订立书面委托合同。受托机构应当是依法设立并取得房地产中介机构资质的房地产中介服务机构，并如实向买房人介绍所代理预售商品房的有关情况，但不得代理预售不符合预售条件的商品房。
房地产中介代理机构应严格遵守商品房销售的有关规定，不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者争购。中介代理机构要依法经营，开发企业对中介代理机构的销售行为负责。
第二十一条 严格执行预售资金监管制度。
房管局负责监督商品房预售款的收取、存储和使用。
开发企业在申请商品房预售许可证前，应与房管局、开户银行签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确各方的权利、义务和责任。
商品房预售资金要全部缴入房管局指定的监管账户，并接受监管。预售资金只能用于购买该项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作它用。
预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够资金保证建设工程竣工交付。
第二十二条 开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立预收款专用账户。开发企业因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，应经房管局同意后增设商品房预售专用账户。
第二十三条 商品房建设项目竣工交付后，开发企业可以向房管局申请撤销商品房预售款专用账户监管，经同意后，向银行办理结算手续，注销商品房预售资金专用账户：
1、 商品房预售项目竣工并经依法验收合格；
2、 施工单位证明未欠工程款。
第二十四条 房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。
经综合验收合格的，方可办理备案手续。凡是未经综合验收备案或验收不合格的商品房不得交付使用。
第二十五条 开发企业综合备案后交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：
（一） 房地产开发项目综合验收报告及备案证明；
（二） 商品房质量保证书和使用说明书；
（三） 具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；
（四） 房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；
（五） 物业管理服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；
（六） 买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；
（七） 商品房买卖合同约定的应当提交的其他材料。
第二十六条 开发企业应当按照合同约定，将符合条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，开发企业应当按照合同约定承担违约责任。
开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
第二十七条 开发企业未按本办法办理预售登记，未取得商品房预售许可证预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预收款百分之一以下的罚款。
第二十八条 违反本办法未在商品房销售场所名示有关文件和材料的，由房管局责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
第二十九条 违反本办法规定，发布、经营商品房销售广告的，由工商行政管理局依照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。
第三十条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，有房管局责令限期改正，并处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。
第三十一条 当事人对房管局作出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。
第三十二条 原有县里文件规定与本办法不符合的，以本办法为准。
第三十三条 本办法由曹县房地产管理局负责解释。

8