关于在旧住宅小区推行现代物业管理的思考.doc

广东白云学院 关于在旧住宅小区推行现代物业管理的思考

关于在旧住宅小区推行现代物业管理的思考

摘要

20世纪90年代初，我国福利分房的住房政策随着经济体制的改变而取消，原属于单位企业的公房变为个人所有的私房，房屋的管理也随着原单位的撤出而取消，自管私房的小区陷入了“三不管”的尴尬境地，逐渐成为城市现代化进程的障碍。因此，在旧住宅小区推行物业管理已经刻不容缓。本课题首先详细阐述旧住宅小区对城市的各方面影响，进而引出其对物业管理服务的迫切需要。从政府、业主以及物业管理公司三个方面说明在旧住宅小区推行物业管理的难处以及解决方法，并将现代物业管理与传统物业管理对比突出现代物业管理的优势。最后以广州市为例，说明在旧住宅小区推行物业管理是现阶段解决城市老旧区社会问题的有效办法之一。

关键词：旧住宅小区；现代物业管理；业主；物业管理公司

CONSIDERATION ON HOW TO IMPLEMENTATE PROPERTY MANAGEMENT IN OLD RESIDENCE COMMUNITY

ABSTRACT

In 20 century 90 years ，welfare housing in China with the cancellation of the change of economic system. Enterprises into public housing units are all Private individuals, housing management has been canceled along with the withdrawal of units, private self-management of the district into a "limbo" position. Become obstacles to the process of urban modernization. Therefore, implemented in the old residential area of property management have been pressing. First, set the old residential district of the city in detail. Further leads to their urgent need for property management services. From the government, landlords and property management company three shows, in the old residential quarters of the difficulties and solution of the implementation of property management. And tradition of modern property management and property management for comparison, highlighting the advantages of modern property management. Finally, Guangzhou City, shows the implementation of the old residential area of property management, is resolved at this stage the old city area is one effective means of social problems.

Key words: old residence community; modern property management; owner; property management companies

目录

1 绪论 1
1.1 研究背景及意义 1
1.2 旧住宅小区定义 2
2 现代物业管理的特点 3
2.1 服务对象广内容多 3
2.2资金来源渠道更多 3
2.3三化一体 4
3推行物业管理中各方出现的问题及解决办法 5
3.1 政府方面 5
3.1.1 旧住宅小区产权多样性，政府难以制定统一计划 5
3.1.2 旧住宅小区整治耗时耗力更耗钱，政府前期投入巨大 5
3.1.3 解决建议 5
3.2 业主方面 6
3.2.1 物业管理消费意识淡薄 6
3.2.2 业主委员会的角色难转换 6
3.2.3 业主复杂，众口难调 7
3.2.4 解决建议 7
3.3 物业管理公司方面 7
3.3.1 业主物业管理消费意识淡薄，物业管理费用低，收缴率低 8
3.3.2 物业管理不到位 8
3.3.3 人员素质不高，团队良莠不齐，容易与业主闹矛盾 8
3.3.4 解决建议 8
4 旧住宅小区推行现代物业管理模式的实施要点 9
4.1 小区领导要重视旧住宅小区整治 9
4.2 政府投入要适当到位 9
4.3 官方需要大力宣传 9
5 引入物业管理的成效与结论 11
参考文献 12
致谢 13

广东白云学院 关于在旧住宅小区推行现代物业管理的思考

1 绪论

1.1 研究背景及意义
在上世纪90年代，中国进行了一次重大的住房制度改革，取消福利分房，原有的直管公房、自管公房逐渐被房产商开发的楼盘小区代替，物业管理正式成为业主们需要考虑的问题。物业管理的地位越来越重要，衡量一个社区开发得是否成功，后期的物业管理虽然不是关键，但也是重要因素。优秀到位的物业管理，不仅能延长物业的使用期限，更能起到保值增值的作用，维护业主的合法权益。
与之相对的是，那些缺乏物业管理的旧住宅小区，不仅离社会主流越来越远，更是阻碍了城市化的进程。日久失修的社区街道，影响了城市的整体形象，更甚者会造成社会治安问题；旧住宅小区绿化率不达标；长期的缺乏维护，房子的使用期限缩短，甚至危害到住房人的人生安全等等，都是旧住宅小区缺乏物业管理带来的问题。只有依靠物业管理公司的妥善管理，老旧住宅小区的种种问题和矛盾才能逐步解决。实际上，在上世纪90年代住房制度改革后，政府很有前瞻性地已经制定好一定规划来应对市场经济下的公房管理问题。但是由于经济特性的原因，旧住宅小区林立的区域通常是以后城镇发展起来的中心或者中心范围，大型的拆迁安置会影响到现有的城镇计划，因此政府陷入了进退维谷的状况，旧住宅小区也处于“三不管”的尴尬地位，逐渐成为了大中城市中阻碍城市进程的“城市毒瘤”。而对于旧住宅小区的业主来说，在缺乏物业管理维护的情况下，日久失修的房屋日渐贬值，业主本身的合法权益并未能很好地得到保护。特别是在物权法出台以后，住宅用地若能自动续期，在土地使用无期限约束的前提下，住宅的破损失修带来的是不可估量的社会财富流失。因此不论于公于私，旧住宅小区的整顿改造已经刻不容缓。旧住宅小区拆迁安置的方案不够科学，而且很难被实现，在这样的前提下，唯有施行物业管理操作模式，让专业的机构处理整治旧住宅小区出现的问题，才能达到三赢的最好结果。
本文将现代物业管理与传统物业管理作对比，得出现代物业管理的优势；并详细分析在旧住宅小区推行物业管理时，政府、业主以及物业管理公司可能遇到的问题，给出现代物业管理解决这些问题的合理性；并以广州市旧住宅小区推行物业管理的成功典范为例，总结出适合在旧住宅小区推行的物业管理模式，旨在为政府及相关管理部门提供参考，构建和谐社会。
1.2 旧住宅小区定义
目前学术界对旧住宅小区有多种解释。潘文辉认为城市旧住宅小区(简称旧住宅小区)是相对于城市新建住宅小区而言的,但两者之间并没有统一的、严格的划分界限[1]。王志刚则认为所谓老旧住宅小区，是指始建于上个世纪80年代中后期，国家开始进行综合房地产开发以前建成的普通住宅小区[2]。由于直管公房等部分房子隶属房管局有专门的管理机构，与本课题研究内容不符，因此，本课题的“旧住宅小区”界定为上世纪90年代福利分房取消后，原单位撤出管理，没有聘请物业管理公司继续进行房屋修缮的自管公房和小区。

2 现代物业管理的特点
以前的房屋管理，事实上是福利分房的衍生物。住房制度改革后，随着市场的不断发展，现代物业管理模式逐渐取代传统的房屋管理模式。现代物业管理公司在服务体系，资金来源以及修缮维护等方面打破了传统物业管理公司的限制，组建成一个具有更多自由度及资金操控能力的组织，能够更好地发挥自己的长处，为小区的修缮维护提供保障。
2.1 服务对象广内容多
传统物业管理公司服务对象只局限于小区内的业主，而在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”，既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。其服务对象不仅是小区业主，还增加了建筑开发商、购房者、以及游离于社会中的服务供应商。
而在服务内容方面，除了传统物业管理公司的基本服务，包括房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理以及增值服务，包括代送牛奶、报纸，小孩接送，室内装修，电器修理，商务服务等，还增设了不同顾客群需要的服务。例如向服务供应商发放小区业主的需求信息，如钟点工等；或者向购房人与房产开发商提供咨询服务等；创建社区文化，为业主打造良好的社区环境，提供“情感”服务，也是现代物业管理的服务内容，虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润。这项服务内容既能为开展日常管理工作创造方便，使业主们愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司；又能使物业管理公司收集更多关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。
2.2资金来源渠道更多
传统的物业管理公司一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费，二是通过提供增值服务向业主收取劳务费。而现代物业管理公司利用自身资源，在小区业主群体开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费；通过创建信息服务平台，把小区业主的需求信息“出售”给社会服务供应商，获取信息服务费；公司利用掌握的物业管理方面知识和经验向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费，或在与开发商共同打造房产品牌中，接受开发商的补助[3]。这些都是现代物业管理公司的利润来源，足够的资金，能够建立更专业的团队，团队人员的素质大大提高，能够真正做到作为物业管理公司应做的内容，为广大受众带来更好的服务。
2.3三化一体
传统物业管理模式是“一条龙”服务，从绿化，环卫，治安到利用专项维修资金修缮等，统一由承包的物业管理公司负责，这种模式的服务有一个很大的缺点，就是物业管理公司每项都涉足，但每项的收效都不理想。在现代物业管理模式中，物业管理公司会把一部分的权利下放，让专业的团队去处理公司不熟悉的问题，得出的结果自然更令人满意。
现代物业管理模式可以说是集专业化、现代化、规范化于一身的，适合当今社会发展趋势的管理模式，能做到在自身有利可循的前提下，为消费群提供更优质的服务。

3推行物业管理中各方出现的问题及解决办法
3.1 政府方面
政府作为一个城市前进方向的主导者，在旧区整治计划中担当着策划的角色。旧住宅小区的现状阻碍了城市的现代化进程，不仅有损城市环境，降低居民生活质量，甚至造成社会治安混乱等问题，这些都是政府必须制定旧区整治计划的起因。但是由于历史原因，人流密集，产权分散的老旧城区，使得多数地方政府都无从下手。
但从本世纪初，有部分城市引入现代物业管理对旧区进行整治，以专业的角度去解决问题，效果令人满意。这是现阶段能够证实可行并有长效作用的一种整治手段，引入现代物业管理解决旧住宅小区现状，政府需要面对3个问题：
3.1.1 旧住宅小区产权多样性，政府难以制定统一计划
随着房改政策的逐步施行，原来产权为国家公有的公房，逐渐多元化。老旧住宅小区普遍存在住房产权形式多样的特点，住房产权形式有全产权商品房、房改房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。
产权的多元化，在很多方面都影响到了老旧住宅小区整治的进度。各业主间不同的房屋所有权年限，一手业主与二手业主之间的协议合约，这些都为政府制定一个统一规范的整治方案造成困难。
3.1.2 旧住宅小区整治耗时耗力更耗钱，政府前期投入巨大
老旧住宅小区实施物业管理改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万多则上百万，甚至上千万。这些款项前期大部分是来自于政府，只有在老旧住宅小区整治成功，管理渐趋成熟，做到自负盈亏后，政府方能慢慢退出。可见，政府要面临的不单单是一笔笔的巨款支出，同时亦要考虑到老旧住宅小区以后的经营管理，务求使其做到自给自足，最终脱离对政府的经济依赖。
3.1.3 解决建议
面对众多难题，地方政府应因地制宜，相近的城市可以互相借鉴，整理出有效的整治方案。对于多元化产权的老旧住宅小区，以产权属性划分等级，一个小区大部分业主为同一属性的，在大多数业主得益的前提下制定与之相应的整治计划，统一落实实施行，这是对应多元化产权小区的一个有效方法。加大力度宣传旧住宅小区推行物业管理的重要性，从业主自身的角度出发，让业主们充分了解到旧区整治不仅仅是为了维护城市形象，加快城市进程，同时更是一项与业主贴身利益相关的举动，做到充分调动业主们的积极性，为日后开展的物业管理相关措施打下基础。
3.2 业主方面
业主作为旧住宅小区房屋的所有人，自身的利益与小区修缮情况好坏有直接的经济联系，社区环境脏乱，影响到生活质量，连带整个小区周围的楼价都会受到影响，对于打算出租或出售的业主来说，是非常大的损失。把现代物业管理引进旧住宅小区，不仅仅是对城市形象起到维护作用，而且可以直接提高旧住宅小区的使用价值与经济价值。只有保持长期专业合理的修缮，维持街道整洁，增加绿化带，维护好社区治安，方能建立一个和谐健康的小区，业主无论是对自身生活质量还是经济方面的考虑，都应该了解到这项举动的重要性。
为旧住宅小区引入现代物业管理，业主方面存在的问题有：
3.2.1 物业管理消费意识淡薄
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念。习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。许多业主对物业管理意识淡薄，没有物业管理消费的觉悟，认为物业管理公司是干收钱不做事的角色。个别业主在谈到维权时，就认为管理费越低越好，而不管物业管理的工作内容及服务质量。在物业服务过程当中，屡屡出现有个别业主以整个小区权利者自居，“我是业主，你物业管理公司就得听从我的指挥，为我家服务”。存在着极端的民权意识，强调业主至上主义，一切权利归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切绝对权利，并且不承担义务。有的业主认为物业管理公司应该包治百病，不切实际地拓宽物业管理公司管理的外延和内涵。
3.2.2 业主委员会的角色难转换
从住房制度改革后至今，许多小区已经成立业主委员会以维护身为业主的合法权益，有些业主委员会会成立一个职能与物业管理公司相同的部门来维持房屋的基本修缮，修缮基金来源于小区出租经营，车位收费等项目。当旧区整治计划开始施行，物业管理公司介入其中，与业主委员会可能会陷入因经营项目而出现的经济纠纷。事实上，有的业主委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房开早市菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生保安造成一些影响。这些都是业主委员会对其职能产生很大误会而造成的后果。业主委员会能否在物业管理公司介入后，正视其位置，行使正确的权利，履行相应的义务，是旧住宅小区推行物业管理能否成功的关键内容之一。
3.2.3 业主复杂，众口难调
作为老城区的旧住宅业主，有经济能力的都已经搬离旧城区，旧住宅或卖或租，产权人或者使用人已经易主，与原有的业主委员会接触过少，容易因为自身的利益而忽视整个社区的利益，造成业主委员会内部思想不一致的现状。一些租赁户不愿意缴纳物业管理费用来维护旧住宅小区。
3.2.4 解决建议
解决以上旧住宅小区业主普遍存在的观念以及问题，归根到底，是要提高业主物业管理的意识。从业主自身的角度来说，在旧住宅小区推行物业管理只会是一项百利而无一害的举动，特别是物权法出台后，无限期的住宅用地使用权代表着，房屋的寿命与使用年限挂钩，修缮维护得越好，使用期限越长，业主收益越大。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。政府的官方宣传在这方面起到极为重要的作用。只有通过成立业主委员会等自治组织，对老旧住宅小区的物业管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时要让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维修掩护及其他管理服务业应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，要逐步转换角度，积极主动地做好退位和补位工作，把老旧住宅小区的物业管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理，这才是业主委员会成立的目的。
3.3 物业管理公司方面
相对业主的问题，作为旧区整治承担者实施者的物业管理公司要面临的问题更多。一方面要紧贴政府不时变更的计划，而做出相应的措施举动来配合整治；另一方面，面对物业管理消费意识薄弱的旧住宅小区业主，作为利益机构，时常要为未能收足的物业管理费用发愁。这个是大部分物业管理公司承接旧住宅小区物业管理时所面临的最大的问题，也是最重要的一个问题。
3.3.1物业管理费用低，收缴率低
因为业主的物业管理消费意识淡薄，并未树立“花钱买服务,花钱买享受”的观念。旧住宅小区以前一直实行福利性管理,因此在引入物业管理公司以后，要花钱才能享受到以前免费的管理，会产生一种花冤枉钱的观念。要把几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理上来,并不是轻而易举的事情，许多业主拖交，少交，甚至拒交物业管理费用，这些是物业管理公司要面对和解决的首要问题。
3.3.2 物业管理不到位
由于低廉的物业管理费用，使得物业管理公司能动用的维修资金同样短缺，在这样的情况下，物业管理公司取材的办法通常是“偷工减料”，拆东墙补西墙，减少环卫工人，保安等，实际上小区出现的很多问题并未得到解决，而业主没有看到实际的管理成效，也更加不愿掏钱交物业管理费用，长此以往，只会造成恶性循环。
3.3.3 人员素质不高，团队良莠不齐，容易与业主闹矛盾
物业管理作为服务行业的一种，团队的素质必须统一要求，由于个别人员的不良嗜好，语言习惯等而引起的业主与物业管理公司纠纷，在社会上屡见不鲜。这种情形在很大程度上为物业管理这一行业带来负面的影响。
3.3.4 解决建议
相对政府和业主来说，物业管理公司是一个纯粹的利益机构，面对物业管理费经常收取不足的旧住宅小区，物业管理公司望而却步是可以理解的。就这样的情形而言，政府应出台有利于旧住宅小区物业管理的优惠政策，对积极参与旧住宅小区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植，设立专项基金保证物业管理公司有足够的维修费用以维护小区。在物业管理公司保证价廉的同时，也要保证服务质量。政府或相关部门亦可以充当第三方，介入业主与物业管理公司之间，在两者发生争执时充当一个裁决者。而物业管理公司更要提高自身的服务素质，把无形服务变为有形服务，长久之下，让业主察觉其存在的必要性和重要性。
在政府指导，业主配合，物业管理公司施行的三方协同之下，两两相互配合，使政府与业主满意，物业管理公司有利可图，在这样一个利益平衡机制下，方能长治久安，旧住宅小区的整治计划才算得上成功。

4 旧住宅小区推行现代物业管理模式的实施要点
解决旧住宅小区恶劣现状，每个城市都刻不容缓，未经整治的老旧住宅小区只会随着时间的推移而进一步恶化环境，影响整体市容市貌。引入现代物业管理模式，根据各小区的特点来“因地制宜”，是现阶段最有效，也是最方便的整治方法。也正因为这种地域的局限性，每个城市每个小区的具体模式或者实施手段是不一致的，但有三点，无论是在哪个小区进行整治，都要贯彻落实。
4.1 小区领导要重视旧住宅小区整治
要想改变旧住宅小区现状，就要彻底执行旧住宅小区整治计划。领导班子要充分领悟到这项举动对自身社区的重要意义，旧城社区环境整治工作事关业主的切身利益，是为本区业主办实事，是促进该区群众生活水平提高的有效措施，是真正“以人为本”这一理念的实体操作化，能够推动城市化进程的步伐，为城市的建设添上很重要的一瓦。
在实施过程中，领导也要严谨把关，分工责任要明确，与区长或者业主委员会签订责任状，与物业管理公司共同商讨对策，一方保证物业管理费的收取，一方保证物业管理服务的到位，把责任确切落实到每个责任人身上，以保证成效。只有在这样压力与动力共生的情况下，才能改变旧住宅小区现状。
4.2 政府投入要适当到位
旧住宅小区引入物业管理，不仅是一种社区居民的维权行动，更是一项以社区带动城市的整治工程。资金流量大，周期长，如果政府注入的基金不到位，不能带来强大的整治动力，旧区整治的效果就不会明显。政府相关部门首先要明确了解到，这是一项惠泽群众的“民心工程”，从长远来说，对于城市的发展百利而无一害。前期的支出庞大且持续时间长，但是后续带来的正面影响也是不可忽视的。政府的投入不仅仅是前期资金，还包括中后期，旧住宅小区的管理制度成熟后，用以维持现状的一系列费用。当然，这些费用不能单单由政府支付，要想旧住宅小区的整治具有长效性，必须令其在经济上脱离对政府资金的依赖，最终达到“自给自足”的理想状况。
4.3 官方需要大力宣传
旧住宅小区引入物业管理，需要得到业主的理解、支持和配合。要确保各项工作都能顺利进行，宣传工作必须先行。宣传从基层开始，要让业主认识到引入物业管理的迫切性，以及对其自身的影响。让业主了解现代物业管理与旧式物业管理不同，收费项目与资金用途都是“取之于民，用之于民”，并且会由业主委员会监督，服务的范围更广泛，更贴心，把业主旧式的物业管理理念转换过来，方能自发的配合相关工作的展开。

5 引入现代物业管理的成效与结论
广州市早已把旧住宅小区引入物业管理列为重点工作，并于2001年开始在越秀（含原东山）、荔湾等区试点。当时提出在2005年底前，要求在进行环境综合整治基础上，旧城社区物业管理覆盖率达到20%。从广州市国土房管局获悉，截至2008年底，老城区物业管理覆盖率达到75%。
原越秀区所有街道从2002年起全面推行居民小区物业管理。广卫街都府小区内的都府街、锦荣街、广中街三条街道率先全面实施开放式物业管理。
都府社区是政府主导推行物业管理的典型，是全市第一个引入综合物业管理的老居民区。都府社区2001年投入资金3000多万元进行环境整治改造，同年9月引入专业物业管理公司进行开放式综合物业管理，目前物业管理覆盖率面近80%。物业管理公司每月收取每平方米五角钱的管理费，负责提供治安、保洁、绿化、日常维修等服务，引入物业管理后，社区环境管理明显改善，居民对环境质量的满意率在95%以上，不少居民纷纷“回流”，二手房价格上升近三成。
引进物业管理的成效主要表现为“三个明显”：明显改善了社区治安状况，据广州市公安局发布的数据显示，截至2005年底，实行物业管理与未实行物业管理社区的发案比率约为1：8.6；明显提高了居民的生活质量，物业管理公司通过开展多项便民服务，使房屋修葺及时了，社区文化丰富了，日常生活方便了，居民满意度逐步提高；明显改变了居民的生活理念，接受物业管理公司的专业化、社会化和市场化服务，居民逐步摆脱了对政府的依赖，实现了从“单位人”向“社会人”的转变。
推行现代物业管理模式，是整治旧住宅小区现阶段最有成效的措施。广州市成功的例子，给了其他城市很好的借鉴。
旧住宅小区推行物业管理涉及到方方面面的情况，工作艰巨，难度相当大，需要政府有关部门的协调和支持，是个系统工程。现代物业管理专业化，现代化，规范化的管理模式，非常适用于处在特殊位置的旧住宅小区，能够很好地缓解甚至改变小区的现状。各城市小区应当大力宣传，动员全社会的力量，全民参与，齐抓共管，不断提高旧住宅小区物业管理的覆盖率，使人们的生活条件越来越优良，人居环境越来越美好，社会越来越和谐。

参考文献

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致谢

时间就如流水，永不停歇的前进着。转眼三年多的大学生活就要结束，总感觉把毕业论文写完也就真真正正的过完了大学。在白云学院度过的这段时间，将会成为我一生中难以忘怀的时光。人生中最重要的四年将要走完，感觉总是复杂的，难以忘怀各位老师的辛勤教学与悉心指导。经过如此系统的学习，我的专业知识水平与实际操作能力得到很大程度的提高，我相信，在学校学到的各种知识，都会在我未来的人生中得到应用与实践，丰富着我的生活。
半年多的选题、开题，到修改和最后定稿，论文的完成离不开我的老师的帮助。张燕老师的用心，体现在这篇论文的每一个字词上，稍微有点不合的词句，老师都一一指出，并细心指导我修改；在格式上更是不厌其烦地给我纠正，务求符合学院的要求。乘在此处，对张燕老师表达我深深的感谢。同时，也要感谢所有曾教导过我的老师们，他们所教的不仅仅是书本上的知识，在老师们的身上我看到了对学术一丝不苟的钻研，对学生有教无类的精神。老师就像园丁，在学生上播下怎样的种子，以后就会开出什么样的花朵。我相信，在日后的生活中，老师们洒下的种子总会有发芽开花的一天。感谢为我提供相关资料的白云学院图书馆，完善的数据库，为我完成本课题打下厚实的基础；感谢四年来共同学习与生活的同学们，互相勉励着前进的我们，相信在毕业以后依然能够共同奋发。
感谢所有在本论文完成期间提供过帮助的人们，在差不多半年的时间内，利用所学知识，搜集相关资料，花了大量的时间与精力，完成了本论文。由于能力与知识所限，文章还存在不足，请各位老师批评与指正。在以后的日子里，将会努力在工作中学以致用，把知识融入生活，回报社会。

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