宜都商业市场调查报告样本.doc

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宜都商业市场调查报告
( 一) 宜都商业市场简述
宜都市 全市累计社会消费品零售总额为56.9亿元, 宜都全市累计完成社会消费品零售总额为68亿元, 1至10月累计社会消费品零售总额为61.9亿元。宜都市整体商业市场社会消费品零售总额成逐年上升趋势, 且上升幅度较大。自 以来, 随着宜都城市的发展, 具备复合业态大致量的商业地产供应持续上升。新型业态发展突飞猛进, 主流业态从传统百货店为主, 到各专业市场百花齐放。商业中心区域逐步分散, 市场定位划分明显。大型超市和购物中心等较大营业面积的商业业态随着城区的东拓西进已在宜都市区内扎根发芽。宜都商业市场及商业房地产市场发展迅猛。
( 二) 宜都商业市场分析
( 1) 宜都商业地产整体供销情况

批准预售面积( M2)
实际销售量
面积( M2)
总金额( 万元)
均价( 元/M2)

78408
28657
23402
8151
(1-5月)
32540
24519
18519.2
7553

68097.78
34915.44
26088.6
7472
( 1-11月)
32558.21
40345.76
21744.9
5390
合计
211604
128437
89754.7

( 1-11月 宜都枝城镇总计获预售许可权的商铺面积13283.42M2)
从 至 11月宜都商业房产销售数据显示, 宜都商业物业实际销售面积仅占批准预售面积的60.7%.随着近两年宜都房地产开发的进一步发展, 宜都未来几年将是商业物业的一个放量高峰期。
其次, 由于老的商业繁华地段开发有限, 新的楼盘不断建设。宜都商业物业显示销售均价呈下降趋势, 这主要是因为附近乡镇及专业市场的开发, 拉低了整个商业物业的销售价格。但主要商圈的优质物业销售价格仍是上涨趋势, 这显现了投资者对传统商业中心的趋势认同( 详细分析见商圈分析部分) 。
(2)宜都城区商业网点规划特点
业态
数量
业态
数量
购物中心
2个
百货商场
2个
综合超市( 5000㎡以上)
4家
宾馆( 500㎡以上)
17家
餐饮店( 500㎡以上)
14家
批发市场( 交易额亿元以上)
2个
农贸市场
5个
特设商业街( 已营业)
3条
专业建材市场( 已营业)
3个
专业汽车市场( 已营业)
2个
( 三) 宜都商圈全面解读
( 1) 宜都市城区商业业态分布
随着宜都城区的发展, 宜都的商业分布已有过去的一个商业中心逐渐变为两个商业中心。商业中心主要分为老城核心与新城核心。
老城核心
新城核心
清江路商圈
雅斯商圈
名都—宜都商业街商圈
清江商城商圈
( 2) 宜都城区商圈解读
1) 雅斯国际商圈
雅斯国际广场项目位于宜都市长江大道与清江大道交汇处, 该项目占据了宜都市中心城区黄金地段、 核心商圈。宜都雅斯国际广场项目占地44000万平米, 总建筑面积约15万平方米, 是由多种不同形态的建筑产品构成的城市综合体, 集购物中心(百货店、 超市) 、 步行街、 商务酒店、 高档写字楼、 精品住宅、 国际影院、 大型餐饮、 体育健身、 大型电玩、 休闲娱乐等为一体。
雅斯商圈经营概况
商圈名
雅斯商圈
商圈范围界定
长江大道与清江大道交汇处

业态构成
步行街, 购物中心, 超市, 餐饮、 娱乐、 酒店( 装修中)

大致比例关系
步行街: 30%
购物中心: 25%
娱乐休闲: 15%
综合超市: 10%
餐饮: 20%

商户总量
1个综合性超市, 1条步行街, 2个购物广场, 2个家电卖场

商品种类
百货, 服装, 餐饮, 珠宝, 家电

商品品质
超市: 日用百货
购物广场: 中偏低, 步行街: 偏高

商品产地
国外, 上海, 广州, 江浙, 本土
商品品牌
购物广场: 国内中低档品牌,
步行街: 国内中档品牌
重点商户经营概貌
百货, 超市, 休闲娱乐, 餐饮, 珠宝
同质或互补
同档或错位
过量或缺少
主要竞争手段
互补
错位
基本平衡
品牌, 种类
投资分析: 雅斯商圈投资大、 涨幅高、 发展势头强劲。具备得天独厚的区位优势, 流动人口数量多, 商业辐射面大。商业发展成熟, 开发意识超前, 具有商业中心的特征。不可避免的是, 竞争也相当激烈。
铺王: 雅斯国际广场步行街外街珠宝首饰独立商铺, 铺位最高单价近30000元/㎡。
2) 名都商业街商圈
名都商业街位于园林大道的延伸段与杨守敬大道相接、 连长江大道。此处商圈是宜都当前为止最大的住宅小区, 现已开发的住宅有3000套以上, 入住率较高。商业街以临街商铺为主, 现已成熟运营的有中百仓储、 工贸家电等主力店。整个商业街招商业态复杂, 既有服装、 餐饮等快速消费店, 也拥有建材、 电器等耐用品店。
名都商业街与该公司另一个在建项目宜都国际商贸城仅隔一条杨守敬大道, 宜都国际商贸城项目现已有部分正在运营, 该项目现已招商有宜昌国贸大厦( 具体营业时间待定) 、 九州方园生活广场、 苏宁电器、 时代华纳影院( 准备装修中) 、 帝豪洗浴中心。
名都—宜都商业街商圈经营概况
商圈名
名都—宜都商业街商圈
商圈范围界定
园林大道延伸接长江大道

业态构成
步行街, 超市, 专业卖场

大致比例关系
服装: 10%
综合超市: 5%
建材家居: 50%
其它: 35%

商户总量
1个综合性超市, 4条商业街( 2条商业街正在招商中) , 2个购物广场( 1家装修中) , 2个家电卖场,1个专业卖场, 2个专业市场

商品种类
百货, 服装, 建材, 家电

商品品质
超市: 日用百货
购物广场: 偏高,
步行街: 偏高

商品产地
国外, 上海, 广州, 江浙, 本土
商品品牌
购物广场: 国内中档品牌
步行街: 国内中高档品牌
重点商户经营概貌
百货, 超市, 建材, 家电
同质或互补
同档或错位
过量或缺少
主要竞争手段
同质
同档
过量
种类多, 定位较高
投资分析: 名都商圈拥有大量的常住人口, 区域内商业物业体量大。拥有大量具有优质消费力的人群。但由于经营业态复杂, 租金成本一般。随着宜都城市发展, 具有很强的发展潜力。
铺王: 名都商业街入口处单独商铺, 现转让单价25000元/㎡以上。此处物业为名都开发商所有, 现经营业态为服装。
3) 清江路商圈
清江路商圈是宜都最老的商业圈, 商圈覆盖宜都清江路及东正、 西正街, 是宜都城区自发形成的商圈, 整个商业圈集中了宜都大量中低档服装、 百货、 餐饮等业态。是宜都最成熟的商圈, 该商圈毗邻雅斯国际商圈, 经营成熟。
清江路商圈经营概况
商圈名
清江路商圈
商圈范围界定
清江路 东正街 西正街

业态构成
步行街, 专业服装卖场, 批发市场

大致比例关系
服装: 80 %
综合超市: 2 %
其它: 18 %
商户总量
商业街3条 服装批发市场1个
商品种类
百货, 服装,

商品品质
超市: 日用百货
购物广场: 低档
步行街: 中低

商品产地
上海, 广州, 江浙, 武汉
商品品牌
中低档服装
重点商户经营概貌
服装、 箱包
同质或互补
同档或错位
过量或缺少
主要竞争手段
同质
同档
过量
价格、 品类
投资分析: 清江路商圈由于经营时间长, 人口基数大。商业发展成熟, 在整个宜都市区内经营状况良好。但该区域规划落伍, 整体外观老旧且毗邻东阳光药厂, 空气质量差。随着宜都城市发展, 未来投资潜力有限。
4) 清江商城商圈
清江商城商圈位于清江二桥附近, 该区域内现有多个项目在建, 包括碧桂园小区、 厚德苑、 锦绣江南小区, 天宇汽车城, 三峡茶城。该区域内尚未有大型的主力店及超市入驻且已经经营的清江商城和天宇汽车城主要以专业市场为主, 经营状况一般。是一个发展中的商业区。清江商城商圈离宜都两个核心商圈位置较远。未来以社区商业发展的趋势明显。
( 3) 宜都重点小区商业经营情况调查

销售价( 均价)
租金价
( 元/㎡)
租售比

招商率
销售率
备注
雅斯国际
18350
50-180
1: 160
85%
100%
已售完, 销售均价为 时价格
沁园大厦
14000
60
1:233

一二层分开销售, 一层销售90%。二层0销售
名都商业街
12500
30-85
1:215
95%
100%
已售完
名都山水苑3期
15000

0
60%

名都湖滨商业街
9131
30-70
1:182
75%
47%

国际商贸城
9452

0
42%
地中海风情街部分
国际商贸城

12-35

60%

只租不售, 主场馆部分
锦绣江南

30

只租不售
清江商城
5100
12-30
1:242
45%
85%

天宇汽车城
8000
6-18
1:666
60%
31%
一期及二期数据
三期待建
( 备注: 租售比运算中, 每平米租金和销售售价均取平均值, 招商率以单个铺位为计算单位, 调查时间以 3月为基准)
宜都城区内主要商业区”雅斯”与”名都” 由于区域优势和经营业态关系领跑整个宜都的商业物业价格。”雅斯国际”的平均单价( 均价) 最高, 租售比在所有的商业物业中也是最高的, 显示了”雅斯”物业的高投资价值, 而”雅斯”物业的高销售率也反映了投资者对商业物业的投资热情, 但此类商业物业由于其区域关系具有不可复制性。
其次, 在专业市场中商业物业的租金价格最低, 主要原因在于, 宜都专业市场的商业物业均属于商业开发的早期, 开发商均采用”放水养鱼”的策略, 对商业物业进行炒作。部分专业市场由于同质化和体量大的原因, 经营状况一般, 租金收取难度大, 造成了专业市场的租金偏低。但在同级别的枝江市, ”枝江汽摩城”的月平均租金价格将近30元/㎡。可见成熟的专业市场租金价格是具有明显的增长性的。
 四、 结论
( 1) 商业格局特点:
1、   现有商圈集中在城市的中心位置, 围绕唯一市级商圈——雅斯商圈向外扩散。
2、   随着城市的不断扩张, 外来大房地产商与大品牌商家的入驻, 逐渐形成外围商圈。
3、   商业消费主要集中在雅斯商圈, 旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量;
4、   现有商圈自成特色:
1)   雅斯商圈业态丰富, 百货业趋向饱和, 同质化竞争激烈;
2)   名都商业街商圈业态复杂, 经营状况一般, 但随着宜都国际商贸城项目的开发, 大型的商业连锁入驻, 后续商业量大, 发展空间大;
3)   清江路商圈, 经营时间长, 人流旺而杂, 已形成了宜都区域内服装、 箱包集散地;
4)  清江商城商圈专业市场多, 后续房地产项目陆续放量, 未来社区商业发展趋势明显。
( 2) 业态特征:
1. 各业态发展不平衡: 专业市场、 家电卖场分布密集, 社区型商业的发展滞后;
2. 传统百货转向购物中心: 传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方, 但因为业态单一逐渐退出竞争, 被复合型的商业中心取代;
3. 步行商业街对人流要求高: 步行商业街必须布置在较高等级的商圈中, 需要有一定人流保证, 宜都最成功的商业街是雅斯步行街, 其它的经营状况一般;
4. 超市相对是最普遍适合的业态: 基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好, 超市在宜都仍有发展空间;
5. 电器等专业卖场吸引力大: 对商圈的人气要求不敏感, 只要有品质, 能够吸引较远的人群, 如苏宁电器, 进驻宜都时间短, 位置偏僻, 但经营良好。

3月