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星级酒店集群建设项目可行性商业计划书初稿

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2020年4月19日
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星级酒店集群建设项目可行性
商业计划书

【前言】 星级酒店集群建设项目作为乔安公司旗下又一集团产业序列，扎根于总公司各战略片区，综合打造时尚前沿的星级酒店品牌。囊括高档豪华、商务会展、度假休闲、旅游观光的多元化酒店类型，坚持总量控制、优化布局的原则，从调整产业结构、深化行业改革、提高发展质量着眼，构织星级酒店为主体，特色酒店为补充的规模适度、档次组配合理并与国际接轨的现代酒店体系。强力拓展乔安精神，叠创凝炼企业文化，为总公司的蓬勃发展增添全新动力。

第一章 项目总体规划

作为分布于各战略片区的综合性酒店项目，在开发理念、功能价值、生活体现、系统运作、资源整合等方面都应体现独有的特色。应充分考虑区域性商贸业态，由互动性、融合性、互补性相结合的市场、住宅、写字楼、五星酒店汇聚的普通市民、中产阶级、白领新贵、过往客商形成强大消费能力的客流，为繁华商业带来滚滚商机。从当前情况来看，五星级酒店的建设必将成为片区新地标。各商业形态之间更能形成互为补充、互助互利的强大力量整合，两两相“旺”的强势联盟使片区酒店拥有不可超越的整体优势。
各片区酒店将根据各城区的整体规划，高起点、高标准建设，以商业文化为核心，突出独有特色，建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、会展为一体的现代化、多功能、园林式综合商业体。迅速聚集人流、物流、资金流、信息流，有力拉动周边房地产业、旅游业、交通运输业、商品加工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快城区城市化建设进程，为地区经济作出贡献。
在当前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况下，各片区酒店将以自己鲜明的开发主题、独特的经营理念、优势的产品组合、差异化的业态构成，成为各地区酒店行业的个中翘楚。
（一）星级酒店规划
位于各片区的星级酒店暂定主楼高28层，每一单位建筑面积33600平方米， 投资总额预计2.7亿元。其中:建筑、设施设备成本预计15120万元，装修投资11760万元。
1F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有前台、酒吧、精品店、商务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
2F－3F为桑拿、按摩、美容美发中心等。
4F为KTV房。
5F为健身中心、乒乓球室、台球室、棋牌室、图书馆、游戏机房等。
6F-7F为为会议中心、多功能厅等。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。
8F-25F为客房。计有总统套房、豪华商务套房、豪华标准房380间。18、19楼为行政楼层。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间采用高档材料装饰，配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性。
26F-27F为中餐厅、西餐厅、宴会厅等，面积2400平方米，30间包厢，80张散台。餐厅强调品牌经营，经营高档海鲜和各种菜系。
28F为观景自助餐厅。
酒店附设有花园、园林景观、大型停车场、标准游泳池、网球场、射击、射箭场等。

第二章 竞争形势研究

（一）项目SWOT分析
1.产业优势。
一是具有新建酒店的优势。酒店企业的生命期与其它行业有显著的不同，酒店企业一般经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，而且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，一般只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，而且在开业后8到 之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。“上海大酒店”于 建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。
二是具有显著的首位效应优势。各片区酒店项目作为当地的高规格星级酒店，将成为城市的标志性建筑和形象代表。是政府部门的外事活动、接待上层领导、各种会议、举办对外宣传活动的第一选择；是当地大中型企业招待国内外客户，展示企业实力的最好选择；是当地高层次消费群体享受生活、品味人生、炫耀身份的最佳场所。
三是具有政府政策和规划支持优势。依托各片区大开发为本项目开发的大背景,便于高标准、高起点、高品质、系统化的建设，加之各片区政府政策的倾斜，发展潜力巨大；各片区酒店项目占地面积大，具有规模优势和规模效应；项目在各片区规划中处于核心地位，立足于未来的新城市坐标、新商业中心，有很大的号召力；
四是具有地理位置和配套设施优势。酒店位于各片区的核心区域，区位优势较好，有一定的升值潜力，加上前期市场启动极佳的效果，必将获得高认知度和价值认可；辅以周边高尚住宅区的加紧建设，形成较高的整体物业水平，较高的消费客层，高消费群体终将进入。
2.劣势。
一是酒店品牌知名度欠缺。作为新开业的酒店，是当地酒店市场的新进入者，尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。
二是酒店星级尚未评定。酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。
3.机会。
一是各地区旅游业的蓬勃发展。随着中国国民经济的发展和居民收入的提高，中国的旅游业一直保持着较高的增长速度，选择的各建设片区作为观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度。
二是中国酒店业进入新的一轮景气周期。由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从中国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，中国酒店自 应当已经开始新的一轮景气周期，当前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），正是进入酒店业的良好时机。
4.威胁。
一是酒店业激烈的市场竞争。酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，国内外酒店巨头计划经过经济型酒店业大举进入各地区酒店市场，会加大酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，
二是容易受到突发事件的影响。酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。
（二）竞争分析结论
根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均能够经过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施该酒店项目，使酒店能够在各地区酒店市场繁荣之前正式投入运营。
（三）项目目标定位
根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于中高档星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐配套设施。
酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。

第三章 项目发展规划

（一）总体设想
对酒店按照五星级标准进行建设、装修并配备相关设施设备，争取在酒店行业旺季开始之前能试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，经过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段和服务，在2年内成为各片区著名酒店。
（二）公司发展战略步骤设想
1.完成酒店试营业。（计划在2年内完成）
⑴本阶段目标。及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的建设、设备购置安装和装修，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。
⑵工作重点。积极寻找合作伙伴或投资方，尽早完成酒店的建设、装修和设备配备工作，招聘适合的销售、管理人才，按照五星级酒店的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。
2.经过五星级认定，并成为该片区著名酒店。（计划在2年内实现）
⑴本阶段目标。经过五星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据各片区领先地位，成为著名酒店之一。
⑵工作重点。加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用；加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。

第四章 项目市场营销

（一）目标市场
参加各类会议、进行公务、商务活动，国外、港澳台、外省市来河南和许昌旅游的人员。具体可分为如下层次：
1.团队。省内及省外旅行社（北京、上海、广东、浙江、江苏）组织的团体客人。
2.散客。省内外高档消费的商务、公务散客。
3.公务、商务客人。
4.会议会展客人。政府各职能部门、企事业单位及省内外各大中型企业。
（二）产品与服务
主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。
（三）价格定价
住房定价采用竞争定价法，根据竞争对手的价格策略进行定价。餐饮娱乐服务价格将参考各片区中高档星级酒店的价格水平采用不同的定价策略。
（四）销售渠道
1.直接渠道。
⑴经过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人经过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。
⑵经过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。
⑶经过与省内外会议会展、展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。
2.间接渠道。
经过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司《 5年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示，就当前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8％占居第一位，其次是网上预订占27.9％。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。
（五）公关宣传策略
1.新闻媒体。加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。
2.交通工具。如飞机、巴士上的介绍和宣传。
3.人员促销、交易会促销、信函促销，经过旅行社宣传，电子邮件，其它媒体等，吸引客人。
4.酒店内部宣传。客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给她们，需要建立有效的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，经过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。
（六）初步销售策略
1.客房业务。
⑴旅行社客源。以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中省内旅行社作为重点，她们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。
⑵会务客源。与政府各职能部门、省内外商务及会议公司作为主要销售对象。与各省市机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。
⑶散客客源。散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散房比例。在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海、山东等地。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来的散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的定点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展行政楼层客户，针对行政楼层客户，给予一定的奖励或优惠。
2.餐饮业务。
增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划经过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、中西餐培训班，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；经过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。
3.提高回头客的措施。
经过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其它营业部门高标准的服务等），同时也能够采用一些赠送和让利措施－如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。
4.奖励激励制度。
酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。

第五章 营运和管理

（一）基本业务流程
酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。
酒店餐饮的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。
（二）营运管理初步计划
1.服务项目和基本设施安排。
⑴服务项目安排。酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：
一是接待服务项目。如停车、行李运送、问询、外币兑换服务、金钥匙服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。
二是客房服务项目。包括客房服务及房内冷热水供应，电话、卫星电视、酒店内部闭路电视、免费宽带上网、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。
三是餐饮服务项目。包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。
四是娱乐服务项目。如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。
五是商场服务项目。如高档服装、高档工艺品、旅游纪念品、日用品、文化用品等。
六是其它服务项目。如代办旅游汽车出租、商务租车服务等及幼儿托管、宠物托管等。
⑵酒店基本设施安排。
酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店计划安排如下基本设施：
一是前台接待设施。设置具有与酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处、外币兑换处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。
二是客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，套房有两个卫生间，卫生间内配有电话分机、呼救按钮、低噪高级坐式便器、梳洗台（装有高级洗面盆、高档防雾梳妆境、化妆放大镜、高档吹风机）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或经过总机挂通国内或国际长途电话，可经过宽带上国际互联网，电话机上有留言灯，附设写字台电话；每间客房都配有微型酒吧；电视机接通卫星、有线电视系统、VOD系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。
三是餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必须的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。
四是会议接待设施。具有大小会议室8个，其中200人以上大会议室1个。会议室配有电话会议设施、电脑专用投影仪、复印机、文件碎纸机、演讲台等。多功能厅1个。
五是娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的歌舞厅，以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。
六是商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。
七是酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如变、配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。
（三）建立并实施完善的质量管理制度
1.前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。
2.餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。
3.娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。
4.安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。
（四）建立并实施完善的财务内控制度
为强化酒店管理，降低酒店运营成本，酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。
酒店计划的内部及财务流程如下图所示：

（五）机构设置
酒店计划的机构设置如下图所示。

计划组织机构

（六）管理团队
酒店的管理团队部分来自于*******有限公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。
（七）遵循的标准
1.将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-20**）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于五星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于五星级标准的服务。
2.将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-20**）的要求建立不低于五星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

第六章 投资与财务评价

根据酒店的定位，各片区酒店将按照五星级标准装修并配备相关设施，单体项目投资为2.7亿元左右，其中第一年完成项目的报建、土建工程，第二年完成设备安装和整体装修工程。
考虑到酒店的行业特点，在酒店开业7－8年间一般对酒店进行重新装修，以保持酒店对客人的吸引力，在本项目中计划在酒店开业的第八年利用酒店营运自身的资金积累，投入3000万元对酒店进行重新装修。
（一）收入、成本费用及利润预测
1.住宿收入预测。
根据各地区高星级酒店的情况，预计出租率前二年为75％，3-6年为85%，7-8年为80%，年住宿收入详见下表。
客房收入估算表
序号
项目
1-2年
3-6年
7-8年
合计
1
单价(元)
450
550
550

2
出租率
75%
85%
80%

3
收入(元)
46811250
64842250
61028000

2.餐饮收入预测。
根据各片区酒店餐饮的一般状况和本酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达15万元，全年餐饮收入可达5700万元。详见下表。

每日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
每桌人数
人均消费
上座率
每日收入
1
中餐厅

1.1
总收入

141000
1.2
早茶
100
6
20
100%
1
1.3
午餐
100
8
50
120%
48000
1.4
晚餐
100
10
60
135%
81000
2
西餐厅

2.1
总收入

9840
2.2
午餐
30
4
40
80%
3840
2.3
晚餐
30
4
50
100%
6000
3
酒吧
20
5
50
90%
4500
4
餐饮收入

155340

3.物业租赁收入预测。
为将酒店业务集中于客房、餐饮主业，计划将桑拿、按摩、美容美发中心（2400㎡）、酒店大堂－商务中心、精品店等（400㎡）、KTV房（1200㎡）及健身娱乐中心（1200㎡）、网球场、射击、射箭场等娱乐辅助设施和其它物业经过出租方式承包经营，预计年总租赁收入可达600万元。
4.其它收入预测
会议室、多功能厅、停车场、游泳池、其它服务收入预计为400万元。

正常年份年收入及税金附加情况表
项目
1-2年
3-6年
7-8年
客房收入
46811250
64842250
61028000
餐饮收入
56699100
56699100
56699100
销售收入合计

租赁收入
6000000
6000000
6000000
其它收入
4000000
4000000
4000000
总收入合计

税金及附加
5902538
6840150
6641809
5.总成本费用预测。
因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业一般的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用1-2年每年8000万元，3-6年每年9000万元，7-8年每年8700万元。详见表下表。
总成本费用表(单位:元)
成本项目
1-2年
3-6年
7-8年
估算依据
折旧
19740000
19740000
19740000

行政管理费用
8280828
9723308
9418168
销售收入8%
市场推广费用
4140414
4861654
4709084
销售收入4%
能源消耗
15526553
18231203
17659065
销售收入15%
客房成本(含人工)
9362250
12968450
12205600
客房收入20%
餐饮成本(含人工)
19844685
19844685
19844685
餐饮收入35%
其它支出
3105311
3646240
3531813
销售收入3%
合计
80000041
89015540
87108415

6.利润预测。
预计在酒店运营的8年中，可实现税前利润26591万元，税后利润22603万元。详见损益估算表。

损益估算表(单位:元)
序号
项目
合计
1-2年
3-6年
7-8年
1
总收入

2
税金附加
52449294
5902538
6840150
6641809
3
成本费用

80000041
89015540
87108415
4
利润总额

27607771
35685660
33976876
5
所得税率
15%
15%
15%
15%
6
所得税额
39886790
4141166
5352849
5096531
7
税后利润

23466605
30332811
28880345

（二）财务评价
1.现金流量。本项目的现金流量情况见下表。
现金流量表（所得税后）。
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
税后利润
23466605
23466605
30332811
30332811
30332811
30332811
28880345
28880345
折旧
19740000
19740000
19740000
19740000
19740000
19740000
19740000
19740000
现金净值
43206605
43206605
50072811
50072811
50072811
50072811
48620345
48620345
2.财务净现值。
财务净现值（FNPV），是指按设定的折现率i计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。
计算公式为:
公式中：CI为现金流入量， CO为现金流出量，为第t年的净现金流量， n为计算期年数， i为设定的折现率。
银行长期借款利率为5.92%。考虑到当前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i取6%（下同），此时，FNPV=2588（万元），远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。
3.投资回收期。
投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，以年为单位，从项目建设开始年算起。
其表示式为：
公式中：CI为现金流入量，CO为现金流出量，为第t年的净现金流量。项目投资回收期为七年二个月。

第七章 风险与对策分析

（一）风险
1.客源影响带来的风险。酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。
2.人力资源风险。现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员特别是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。
3.市场竞争风险。由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其它行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面当前依然存在较激烈的竞争。
4.行业特点决定的风险。酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如 的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。
（二）对策
1.客源影响对策。针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是经过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立商务酒店的品牌；二是经过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。
2.人力资源风险对策。酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，经过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。
3.市场竞争风险对策。酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。
4.行业特点风险对策。酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，能够按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。

【后记】 乔安产业下的星级酒店集群项目建设，具有良好的市场经济和产业景气周期背景，润泽于广阔的市场空间，投入运营后将成为各片区标志性建筑和城市名片，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，丰厚回报于总公司的战略发展，协同兄弟产业，共同为树大根深与枝叶繁茂的大好局面做出显著贡献。