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黑龙江房地产估价师理论与方法房地产分家析产的需要考试试题

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黑龙江房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场需求的预测一般需要从类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A：三
B：四
C：五
D：六
E：借款合同
2、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织
B．国家
C．建设单位
D．使用单位
3、一宗 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
4、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。
A：5
B：10
C：15
D：30
E：执行层的组织协调
5、下列关于货币政策，表述不正确的是。
A：货币政策是指国家经过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施
B：货币政策经过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用
C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的
D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策
E：执行层的组织协调
6、现金流量表能够用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
7、如果某建筑物±0．000的绝对标高为38．500m，且设计楼顶标高50．000m，则其楼顶的绝对标高为m。
A：38．500
B：68．500
C：88．000
D：88．500
E：执行层的组织协调
8、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。
A．流动负债
B．长期负债
C．所有者权益
D．永久负债
9、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。
A：大于
B：大于或等于
C：小于
D：小于或等于
E：工业用地的监测点评估价格
10、物业甲为写字楼项目， 末价值为1000万元，预计 末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则 该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目， 末价值为1000万元， 末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则 该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
11、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。
A：城市或区域产业结构与布局
B：人口数量与结构
C：土地资源状况
D：信息技术的发展和应用
E：借款合同
12、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。
A：房屋拆迁公告
B：房屋拆迁通知
C：房屋拆迁通告
D：房屋拆迁报道
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、证券是一种。
A：真实资本
B：虚拟资本
C：实际资本
D：能执行资本的职能
E：执行层的组织协调
14、在评估投资价值时，折现率是__。
A．社会—般的收益率
B．收益法中的资本化率
C．投资者要求的满意收益率
D．投资者要求的最低收益率
15、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
16、某建设项目工器具及生产家具购置费用 万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其它费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。
A：500
B：815
C：1445
D：1473
E：执行层的组织协调
17、物业服务合同属于中国合同分类中的。
A：单务合同
B：委托合同
C：无偿合同
D：非典型合同
E：执行层的组织协调
18、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。
A：368万元
B：552万元
C：561万元
D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书
D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效
20、下列对法的概念理解不正确的是__。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
21、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：在用价值为市场价值
B：投资价值属于非市场价值
C：市场价值的前提之一是继续使用
D：同一估价对象可能有不同类型的价值
E：工业用地的监测点评估价格
22、银行为某家庭提供了期限为 的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。
A．7.02%
B．7.04%
C．7.50%
D．7.85%
23、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，能够依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
24、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。
A：总投资估算表
B：经营成本估算表
C：投资计划与资金筹措表
D：销售收入与经营税金及附加估算表
E：借款合同
25、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。
A．单项工程；建设项目
B．单位工程；工程项目
C．单项工程；工程项目
D．单位工程；建设项目
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是__和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。
A．指数平滑分析
B．趋势拟合分析
C．时间序列分析
D．相关分析
2、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许她人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取她人财物或者非法收受她人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上 以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
3、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。
A：部分房屋拆除
B：法人名称改变
C：划拨房屋
D：继承房屋
E：分割房屋
4、房地产的行政法规包括。
A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
B：《城市房地产转让管理规定》
C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》
D：《住房公积金管理条例》
E：《城市房地产中介服务管理规定》
5、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件恶化
6、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
7、物业管理的核心工作是。
A：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B：对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C：执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D：拥有一个管理有序、高效率的办公环境
E：借款合同
8、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。
A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号
E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
9、在下列情形中，一般会引起房地产价格降低的有。
A：农用地改为非农建设用地
B：在写字楼旁新建大型游乐场
C：住宅区道路禁止货车通行
D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E：常常遭受洪水威胁
10、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。
A：房地产开发贷款
B：土地储备贷款
C：个人住房抵押贷款
D：个人住房公积金贷款
E：在建工程抵押贷款
11、下列价格阐述正确的是__。
A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值
B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值
C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值
D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值
12、A市B房地产开发公司经过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。
A：500
B：750
C：1000
D：1250
E：执行层的组织协调
13、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
14、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。
A．征收相当于出让金20%的土地闲置费
B．征收相当于出让金30%的土地闲置费
C．征收相当于出让金40%的土地闲置费
D．无偿收回
15、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
16、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。
A：选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：建设工程规划许可证
D：乡村建设规划许可证
E：农村生产规划许可证
17、中国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下__几点。
A．房地产权属登记由不同登记机关分别登记
B．房地产权属登记为房地产权利静态登记
C．房地产权属登记不具有公信力
D．房地产权属登记实行及时登记制度
E．颁发权利证书
18、以下属于土地取得成本的构成项目的有。
A：农地征地费用
B：拆迁安置补偿费用
C：土地使用权出让金
D：基础设施配套费用
E：勘察设计和前期工程费
19、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
20、划定城市规划紫线的作用是确定。
A：绿地控制范围
B：历史建筑保护范围
C：地表水保护范围
D：城市基础设施用地控制界线
E：执行层的组织协调
21、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。
A．抵押贷款还本付息
B．管理人员工资
C．公共设施维修费
D．保险费
22、下列不属于业主大会职责的是__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选聘、解聘物业管理企业
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施
23、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。
A．资质年检制度
B．资质审查制度
C．资质复查制度
D．资质审批制度
24、选聘、解聘物业管理企业是的职责。
A：业主大会
B：业主代表大会
C：业主委员会
D：居民委员会
E：执行层的组织协调
25、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。
A．现在
B．过去至现在
C．现在至将来
D．过去至将来