产权式酒店售后包租的分析模板.doc

产权式酒店售后包租的分析模板

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产权式酒店售后包租的分析
上海报道”3年包租, 租金回报21%, 一次性全部返还, 3年投资回报80%以上”, 上海恒升半岛国际中心楼书上的承诺颇具吸引力。因此, 一经推出就出现热销局面。然而其承诺的21%的租金回报能否实现尚需观望。据闻, 北京一度热销的产权式酒店快乐无穷大, 最近因为承诺的租金不到位, 已经激怒了小业主们。
　　当前, 这一曾经被政府管理部门禁止过的经营手段大有死灰复燃之势, 不能不引起我们的关注。
　　售后包租有理无理?
　　售后包租被称为投资者量身定做的投资形式, 上世纪六七十年代开始出现在美国, 后流行日本、 中国香港, 为两地楼市泡沫做出了”卓越贡献”。在中国, 首度兴盛于90年代中后期的海南, 时值房地产泡沫破灭之前, 出现大量售后包租现象。
　　这一现象流传到上海是 年中以后的事情。
　　承诺售后包租的, 有产权式酒店, 产权式公寓和商铺。比如骏豪国际花园, 每平方米售价高达25000元, 一年包租, 租金为8%。作为均瑶集团进入上海的重要地产项目———均瑶国际广场则是一个售后包租的写字楼项目, 包租三年, 租金每年8%。还有大股东为了套现, 稀释自己的股份, 将一部分股份拿来拍卖, 比如位于南京西路的南证大厦, 1998年开始出租, 出租状况良好, 今年突然将部分楼面的产权, 拿出来分割成小块转让, 可是出租还是由开发商统一包租。
　　据业内人士粗略统计, 上海大约共有近20家楼盘采用这种行销方式。除了以上提及的, 主要的还有中远行家, 万源经典, 精英会, 大众河滨, 金桥凤凰酒店式公寓等, 这些都是在短短的一年左右的时间内出现的。
　　售后包租对各方的好处是明显的, 对开发商来说, 能够很快的高价销售出去, 让资金快速回笼, 获得收益; 对银行来说, 40%～50%的首付, 相对一般住宅项目而言, 按揭比例并不高, 还清, 期限并不长, 如果对投资者, 包租, 风险就更小, 因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说, 能够有稳定的租金收入, 高房价也无所谓, 高房价意味着更高的房租, 在成都甚至出现了只要一次首付, 按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租日益趋火的根源所在。
　　可是, 据建设部 6月1日起施行《商品房销售管理办法》, 明确规定: 房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫, 以防止哄抬楼价。可是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向, 至于违规么, 现在都在打擦边球。当记者向各方权威人士请教这一话题, 并询问是否会导致金融风险时, 各方都发表了自己的看法。
　　上海市土地资源管理局副局长庞元则对记者说, 售后包租要具体问题具体分析, 不能一律说是违规的, 凡是法律没有禁止的都是能够的, 至于金融风险, 不能随便把什么都和金融风险相联系。
　　金丰易居企划总监曾昌宇则认为, 将不动产和证券相结合是一种金融衍生品, 比如大学生公寓, 自己不可能去居住, 甚至不知道具体位置, 可是这个并不重要, 重要的是自己能够有一个稳定的回报。由于投资者只获得公寓的产权和收益权, 使得产权式学生公寓演变为一种金融投资工具。上海华顿综合经济研究所所长沈晗耀更是视之为无可厚非的营销策略。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司执行董事总经理张国正则告诉记者: 从发展商来说, 这其实是一种变相折扣, 把打折扣的用来包租, 对发展商来说是没有风险的, 就算最不济也能亏的起, 因为利润空间很大, 无论怎样都有利可图, 比如包租租金为7%, 即使租出去是3%, 自己补贴4%也没有什么, 因为利润太高了。
　　购买包租物业不意味稳赚
　　购买承诺包租的物业, 其实风险也很大。上海光明律师事务所肖光明律师向记者介绍了一个由于售后包租而引起的官司。1996年, 一外籍人士和上海某大厦一个商用单位签订了7年的售后包租合同, 每月租金2300美元, 可是到了1998年, 由于地产市场价格一直走下, 开发商经营不善, 于是要求终止包租合同, 遭该外籍业主拒绝。 2月, 开发商起诉该业主要求终止该外籍人士和公司的租赁承诺确认书。 9月, 二审法院做出终审判决: 终止开发商与该业主的租赁承诺书, 要求开发商把房屋恢复原状后交给该业主, 并补偿解除合同的损失6955美元。
　　本报不久前报道过的秦皇岛维多利亚海湾和广州新中国大厦则是业主们永远的噩梦。1998年11月, 开发商承诺: 买铺包租5年、 小业主每年可坐收租金12%。借此, 吸引了大量的投资者, 也创下每平方米11万元的天价, 开发商则坐收了4亿多元的现金, 如同今天售后包租的投资者一样, 她们做着未来高回报的美梦, 然而, 新中国大厦在11层开业不久后, 便陷入了难以自拔的财务危机之中, 被迫停工, 开发商账户也被法院查封, 成为烂尾楼, 小业主们只收到3个月返租后就再也没有收到”回报”了。然而更为关键的是, 这些业主大都是按揭的, 如果无力续供, 将会被法院封铺。事实上, 截至 3月6日, 有100多位”断供”的业主收到法院的执行通知书。还将陆续有业主收到同样的执行通知书。业主多少心血、 钱财就此付诸东流! 维多利亚海湾的很多业主也是受到售后包租、 能够以租金抵交银行贷款的诱惑而步入一个超级大陷阱的。
　　投资就一定有风险, 尽管有些风险具有隐蔽性。今天, 在上海以及北京、 广州, 深圳愈演愈烈的售后包租现象发人深思。其中隐匿的重重风险。不但对投资者个人会造成伤害, 严重者甚至会影响到整个金融体系的安全。