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股份有限公司物业管理规定

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2020年4月19日
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******股份有限公司

物业管理规定

文件编号：GRL- 08 版本号：第一版

6月
第一章 总则

第一条 目的
为了进一步加强办公及其它区域环境卫生的管理，确实改进办公人员的工作作风，树立办公室高效、创新、优良的工作品质形象，为维护员工健康及工作场所环境卫生，结合公司实际情况，制定办公室卫生管理制度。
第二条 适用范围
本制度适用于本公司办公及其它区域环境的卫生设施的设置、管理、维护和环境卫生的清扫保洁、废弃物收运处理、宿舍、消防及公共设施的管理。
第三条 管理职责
1、人力资源中心物业部
负责卫生制度的制定与解释；负责联系维保公司维修电梯、门、窗、桌椅、开水器等办公设施；负责监管办公区周边绿化植被的养护、浇灌、修剪、垃圾的清理。
2、维修动力部
负责厂区水电、空调的维护、维修及管理工作；负责制定巡查制度，规定检查周期、检查人员名单。
3、设备管理部
厂区所有消防设施的检查、维保、与维护交由设备管理部。
4、信息中心
负责电脑/电话及门禁的安装与维护；组织人事负责门禁的权限及信息的管理。
5、保卫科
负责安排厂区人员、车辆出入的安全检查；负责安排夜间清场人员，检查各个办公区滞留情况及灯、电脑、空调、开水器关闭情况，并进行记录。
6、行管部
负责澡堂及厂区西停车场的日常清洁及管理工作。
7、总经办
负责前台和所有会议室的日常预约、管理工作。
8、员工
负责各自办公区域卫生的清洁与维持，办公室个人物品及室内物品摆放整齐有序。
第四条 卫生清理的标准
门窗（玻璃、窗台、窗棂）上无浮尘；地面无污物、污水、浮土；四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、浮尘；照明灯、电风扇、空调上无浮尘；文件柜、档案柜内各类书籍资料排列整齐，无灰尘，橱顶无乱堆乱放现象；办公桌上无浮尘，物品摆放整齐，水具无茶锈、水垢；桌椅摆放端正，各类座套干净整洁；电脑电话、打印机等设备保养良好，无灰尘、浮土；厕所墙面、地面、便池清洁干净，无杂物、无异味；花坛、绿地内无杂草、杂物。
第二章 物业管理

第五条 物业管理服务项目
1、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运。
2、大楼共用部位和公共设施设备维护和保养。
3、公共绿地园艺的培植和保养。
4、室内公共场所绿化摆放养护。
5、保洁人员的管理。
第六条 办公区公共环境管理
清洁卫生：经过日常保洁工作，使办公区公共环境整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
1、根据材质选择最佳保养方法，保持材质表面干净整洁无杂物。
2、公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味，垃圾及时清理。
3、楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积。
4、大厅设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍。
5、大楼各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水。
6、每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋完整，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒。
7、定期进行外墙玻璃清洗。
8、各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次。
9、定期对下水道等排污管道清理一次。
10、定期对水池进行清洗。
11、告示牌、指示牌等每天保洁一次；电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁。
12、每天定时对地下水进行清理。
13、茶水间每天巡回清洁，保持台面整洁无污渍，水龙头及时关闭，滤网中的茶叶渣及时清理。
14、会议室的日常卫生由物业公司负责安排保洁工人清扫和保洁，各部门使用后应负责清扫整洁。会议室/会客室每天清洁一次，保持门窗及玻璃干净、窗台无积灰；地面干净、纸屑；桌面/台面干净无积灰、废弃物及时清理。电脑、电话、投影仪及背投等固定位置摆放，表面无积灰；饮水机、消毒柜、茶具等摆放整齐、洁净卫生；空调口无灰尘、污渍；座椅统一归位放置在桌子下面；垃圾篓及时清理、无溢满现象；无乱拉乱接管线；灯管无积灰、正常工作。
15、卫生间定时打扫，全天保洁，做到各种设施干净无污垢，地面无积水、无痰迹、无异味、无蝇蛆和烟头；卫生洁具做到清洁，无水迹、无浮尘、无头发、无锈斑、无异味，墙面四角保持干燥，无蛛网，地面无脚印、无杂物；便后及时冲洗，做到手纸入篓，当天清理，便池内严禁丢弃报纸和杂物，以免造成管道堵塞，对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
16、禁止在厂区公共场地倾倒、堆放垃圾，禁止将卫生责任区内的垃圾扫入道路或公共场地，禁止在厂区内焚烧垃圾和树叶，禁止随地吐痰和乱扔果皮、纸屑、烟头及各种废弃物。
第七条 绿化保洁管理
绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1、根据气候，给花木适量浇水。
2、根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土。
3、制定预防措施，防治病虫害。
4、及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草。
5、对办公楼内部公共场所进行绿化布置和养护。
6、做到办公楼周围绿地和花草植被养护完好。
第八条 管理措施
1、建立绿化、保洁制度，按月制订养护、保洁计划，按操作规程规范操作。
2、加强业务培训，增强专业技能。
3、落实“三查” （绿化、清洁工自查、物业管理员巡查、物业部主管抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%，保洁服务满意率95%。
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
第九条 质量评价及改进
对办公楼管理业务进行定期评价，并根据结果进行改进。
1、管理质量大检查
每月一次对各项业务的质量情况进行现场检查、质量记录的检查和用户意见的正勋，检查标准按照物业管理与服务月度考核表（附件一）。
2、质量审核改进
执行物业部质量审核计划，按照标准和文件对质量体系进行审核，对发现的问题进行纠正，并提交改进方案。

第三章 个人区域卫生管理

第十条 办公环境管理
1、各部门都要建立每日轮流清扫卫生制度，排定班次进行卫生打扫。
2、节约办公资源，办公纸张双面使用，做到节约使用纸张，并严格按照办公室规定使用办公设备，做到勤俭节约。
3、确保办公室的环境整洁。不得在办公室内随意堆放杂物和垃圾，保持办公桌椅和设备、各式文具、日常见品、各类文件及报刊有序摆放，用完物品及时还原。
4、室内应保持整洁，做到地面无污垢、痰迹、烟蒂、纸屑；桌面、柜上、窗台上无灰尘、污迹，清洁、整齐，窗明几净；室内无蜘蛛网、无杂物。
5、室内不准许随便存放垃圾，应及时把垃圾倒入垃圾筐内；保持篓内套垃圾袋并及时清理垃圾，无溢满现象。
6、办公室内办公用品、文件等摆放整齐有序，保持桌面个人物品不超过3件，包和衣服统一存放位置，整齐，不摆放在桌面及座椅上。
7、桌面摆放的盆栽植物于每周三、六各浇水一次。
8、爱护所有办公设备，做到人走灯灭，关闭电源。
9、门禁是确保公司物品及资料的安全，为保证正常使用必须先刷卡后推门，关门时拉着扶手轻轻将门关闭。
第十一条 个人卫生
1、不随地吐痰，不随地乱扔垃圾。
2、办公室门口及窗外不得丢弃废纸、烟头、倾倒剩茶。
3、禁止在办公区域和卫生间抽烟。
4、下班后要整理办公桌上的用品，放罢整齐。
5、下班后先检查各自办公区域的门窗是否锁好，将一切电源切断后即可离开。
第十二条 质量检查
每周一次对各个办公区卫生情况进行现场检查、质量记录。检查结果将在EKP系统上进行通报。

第四章 废弃物收运与管理

第十三条 废弃物管理
分布在厂区内的垃圾箱、垃圾桶以及垃圾堆放容器由物业公司负责清理、收运及管理。
1、各部门产生的垃圾、废弃物，应当按照物业公司规定的地点、方式倒入垃圾桶或垃圾堆放容器内。配置给各部门的垃圾篓、垃圾袋由各部门使用并协助物业部管理。
2、生产部、化验室、食堂等部门产生的有机物、无机物垃圾不得任意遗弃，应倒入垃圾桶或垃圾堆放容器内。
3、生产部门产生的垃圾和排放物必须按照公司《食品卫生管理制度》的规定处理。
4、在厂区内运输生产垃圾、散装产品、生活垃圾、建筑垃圾、工程渣土及废弃物时，不得洒落和抛撒，如有洒落和抛撒，必须清扫干净。
第十四条 环境卫生设施的设置与管理
1、环境卫生设施（垃圾箱、公共厕所等）的设置与管理，应当符合公司《食品卫生管理制度》的相关规定。
2、厂区内垃圾堆放容器、垃圾箱等卫生设施的保洁、维护统一由物业公司管理，任何部门和个人不得更改。
3、设置在各部门、办公室的垃圾篓等，部门和个人有责任和义务协助做好保洁工作，不丢失、不人为损坏。
　　　第五章 宿舍卫生标准及要求

第十五条 宿舍管理员工作职责
1、监督管理一切内务。
2、监督值班人员维护环境清洁及关闭门窗。
3、负责住宿人员的信息登记，保管住宿人员个人资料、紧急联络人等方面的资料，以备急需。
第十六条 宿舍卫生管理
1、自觉养成良好的社会公德和卫生习惯，保持宿舍内外环境卫生清洁。
2、注意室内通风，保证空气流畅。
3、自觉将室内物品摆放整齐。
4、不在室内墙壁上乱张贴字画，涂写刻抹、乱钉钉子，及粘接各类挂钩等。
5、员工不得在公共走廊、楼梯及其它公共场所堆放物品。不得随地吐痰、乱丢果皮、纸悄、烟头、乱倒垃圾等。
6、严禁将杂物剩剩饭等倒和厕所及排水管道，严禁向门口、阳台窗外泼水、乱扔杂物。污秽、废物垃圾要倒入指定垃圾桶。
7、保持卫生间的卫生。便后及时冲洗，下水道口如有堵塞现象要及时上报。如下水道因卫生不清洁造成的堵塞由责任人承担其维修费用，如无法确责任则由所住房间员工平均分摊。
第十七条 管理内容
1、住宿人员必须严格遵守各有关管理规章制度，完全服从上级管理。
2、集体宿舍为本公司派遣员工提供，房间为单身宿舍，每间4-6人。
3、员工入住宿舍时应填写《住宿登记表》，物业公司统一整理备案，员工未经批准或安排不得擅自入住或搬迁到其它宿舍，若因特殊需要必须报请行管部批准同意并办理有关手续后方可。
4、员工不得破坏宿舍区任何公共设施或公物，不得在宿舍使用和存放危险品、易燃品和违禁品。
5、员工未经批准或安排不得擅自更改室内组织结构，严禁在宿舍内乱搭建不安全的物架和床架。如有恶意破坏者，则由其负担修理费或赔偿，并视情节轻重给予处罚。
6、严禁在宿舍范围内搞封建迷信和违法乱纪活动。
7、宿舍内外一律禁止养家禽家畜及宠物，以确保环境清洁卫生。
8、严禁在宿舍楼赌博，嫖娼、酗酒、偷窃及有伤风化的其它行为。
9、严禁偷窃她人和集体财物、偷窃使用公家水电等；视情节轻重，若构成犯罪的则送公安机关处理。
10、住宿人员未经批准不得擅自逗留家属亲友。
11、住宿人员离职（包括自动辞职、辞退等）或被取消住宿资格时，必须到行管部办理手续，并于离职或到期之日搬离，不得借故拖延：如发现损坏宿舍物品者，要照价赔偿。

第六章 停车场管理

第十八条 车场管理员职责
1、负责对停车场内停泊车辆管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
2、负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。
3、遵守规章制度，按时上下班，不擅离职守。
第十九条 管理措施
1、停车场进出或存放的所有车辆，其驾驶人员均应遵守本规定，服从车场管理人员的管理和指挥，按指定位置、停放标准停放车辆，自觉维护场内秩序。
2、停放在停车场的所有车辆，请自行锁好车辆，关好门窗。
3、保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，必须保持车场内清洁卫生，不得在车场内弃置垃圾、吐痰等。
4、非机动车辆按秩序停放整齐。

第七章 消防管理

消防管理是设备管理部安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保每位员工的生命财产安全。
第二十条 管理内容
1、做好消防监控中心的管理。
2、做好消防设施、器材的管理。
3、保持消防通道的畅通。
4、加强装修期间的消防安全管理。
5、严禁违章燃放烟花爆竹。
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品。
7、防止电器短路等引发火灾因素。
第二十一条 管理措施
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实。
2、制订消防事故处理预案，防患于未然。
3、建立消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习。
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态。
6、制止任何违反消防安全的行为。
7、积极开展防火安全宣传教育，定期传授消防知识。
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

第八章 公共设施设备管理

第二十二条 设备设施维护
1、公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修。
2、公共卫生设施负责部门每周检查一次。
3、水泵、空调、消防等设备每天巡查两次。
4、电梯机房，每两周保养一次。
5、空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常，空调开启时间与关闭时间根据气候条件适当确定。
6、温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效。

第九章 附则

第二十三条 附件
附件一：物业管理与服务月度考核表
附件二：1号办公楼一、二层卫生区域划分图
附件三：管理标准立项（修订、废止）申报表
附件四：管理标准制订会签单

附件一：
物业管理与服务月度考核表
项
目
内容与检查考核标准
分值
100
得分
各项得分及
存在的问题
卫
生
保
洁
35
分
1、有健全和完善的卫生保洁管理制度和切实可行的管理措施。
4

2、每天卫生保洁做到地面光亮干净无杂物、污迹、痰迹，门窗清洁干净、玻璃光亮透明无污迹（2米以下），公共区域墙体（室内2米以下）附属物及公区设施设备干净无灰尘。
6

3、在正常工作时间内对所属区域内的走廊地面、楼梯、扶手、栏杆、台阶等公共部位实行不间断的循环保洁，保持地面、楼梯、台阶整洁干净、无痰迹、污垢、杂物与卫生死角，扶手、栏杆光亮洁净、无明显污迹;垃圾筒内的垃圾每日清理2次，保证垃圾无外溢、周围无垃圾；楼内墙面（2米以下）适时除尘清洁，保证墙面（室内2米以下）干净、无“墙壁文化”等污迹。
6

4、做好卫生间不间断的循环卫生保洁工作：镜面光亮、无污迹、水迹；地面无脚印等污迹；墙面、顶棚干净无蜘蛛网；洗面盆无水渍、垃圾、灰尘；小便器、便池等清洁干净、无污垢、痰迹、发丝杂物；玻璃干净明亮、无灰尘、斑点、水迹、手印；卫生间厕所内无“厕所文化”；不锈钢面无灰尘、污渍、手印。
6

5、电梯：不锈钢表面无污渍、灰尘、手印；镜面保持光亮透明无污迹；电梯地毯定期吸尘，无垃圾灰尘；公共区域、领导办公室、会议室地毯定期吸尘，保持无垃圾灰尘；办公室、会议室桌面、沙发、茶几日常保洁，保证无灰尘、污渍
6

6、做好所属区域广场、道路、水景设施及停车场的卫生保洁工作。做到地面干净、无杂物；墙壁整洁无“涂鸦”；设施干净无污垢。
5

7、做好雨雪天气过后所属区域的卫生保洁工作。保持道路及地面干净无积水与积雪。
2

绿
化
养
护
分
35
分
1、有健全和完善的绿化养护管理制度和切实可行的管理措施。
4

2、外围绿化（乔、灌木、草坪等绿植）及盆栽植物存活率达到90%以上，绿地设施及硬质景观保持常年完好，植物群落完整，无黄土裸露现象。
6

3、按规范做好综合防护措施，及时扶正加固。
6

4、按照绿化养护制度及措施，结合绿地及室内花卉的生长特性等及时进行灌溉、施肥及病虫害防治工作。
6

5、按室内花卉的生长特性等需要适时进行养护工作。
6

6、发现室内摆放花卉有枯萎的现象时，立即报至甲方并配合甲方及时更换。
5

7、保护好绿化设施，做好工具的领用、使用、保管、保养等记录。
2

员
工
行
为
规
范
15
分
1、上岗须按公司规定统一着装，衣领纽扣全部系好。
2

2、上岗须佩戴好工作牌，工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
2

3、上班期间精神振作，姿态良好，仪表整洁，不穿拖鞋，不抽烟。
2

4、上班不迟到、早退、串岗，不旷工离岗，不会客，闲谈，不做与工作无关的事。
4

5、不收受、不带走客户的财物。
4

6、配合甲方做好接待活动，做好职责范围内的工作。
1

服
务
态
度
15
分
1、对甲方反映的问题必须态度热情地诚恳接待受理。属范围内或自身失误造成的问题，首先谦虚诚恳地向客户道歉、在承诺的时限内（接到整改通知单3天内）整改落实，范围外问题及时上报相关部门和耐心细致地做好解释工作，并在承诺的时限内回复，认真做好记录。
3

2、在为甲方服务时应做到待人文明礼貌、服务热情周到，迎送客人要有问候、致谢声，工作出现差错或失误时要诚恳致歉。为甲方营造一个、和谐、愉快的工作环境。
2

3、工作中遇到矛盾时做到礼貌待人、态度和蔼、克已忍让、耐心说服、化解矛盾。
3

4、积极主动地为甲方提供力所能及热情周到服务。遇事不推诿延误，落实首问负责。
3

5、做好投诉受理、处理和服务回访工作。日常服务工作中，不断加强与甲方之间的沟通联络，定期举行意见征询和服务回访，了解收集甲方的愿望、需求信息和日常服务工作中存在问题，对甲方的投诉处理及时、方法适当，尽可能地满足甲方的合理需求。
4

合计
注：1、考核满分为100分。
2、本考核办法为月度考核，每月可由甲方主管领导及物业部相关人员对物业整体服务情况进行随机考核，随机考核不超过3次/月，全月考核分数以三次随机考核分数的加权平均数作为最终分数。
3、上述事项每出现一次不合格扣0.5分，得分在80分（含80分）以上，全额支付物业服务费，在80分基础上每低1%，则扣除当月物业服务费的2%，直至扣完为止。
4、如因甲方原因、工程遗留问题及不可抗力因素造成的卫生死角、绿化死角问题等则不予以扣分。对出现的问题由甲乙双方协商统一整改。

附件二：

附件三：管理标准立项（修订、废止）申报表
　　　　　　 版本号：第一版
制订（修订）部门：物业管理部 报送时间： 年6 月 20日
制度名称：物业管理规定
制订（修订）负责人：
参与制订（修订）人：
制订（修订、废止）目的及所要解决的主要问题：
1、监督物业公司服务质量问题 2、监督办公区域卫生保持问题
3、解决职工宿舍安全、清洁等管理问题 4、解决消防设施的维护及运行问题
当前相关管理标准情况：
无
制订（修订、废止）依据：
无
主要内容：
制订（修订）计划：
无
部门经理签字：
签名： 日期：
主管负责人审核：
签名： 日期：
标准管理部门审核：
签名： 日期：
管理委员会主席审批：
签名： 日期：

附件四：管理标准制订会签单
　　　　　　　　　　　 版本号：第一版
制订部门
物业管理部
报送时间
6 月20日
管理标准
编号及名称
物业管理规定
制订时间
6月
管理标准制订说明：
1、监督物业公司服务质量问题
2、监督办公区域卫生保持问题
3、解决职工宿舍安全、清洁等管理问题
4、解决消防设施的维护及运行问题
建议人： 日期：
部门负责人： 日期：
相关部门意见
部门负责人： 日期：
部门负责人： 日期：
标准管理标准部门审核
签字： 日期：
制订部门主管负责人审核
签字： 日期：
管理委员会主席审核
签字： 日期：
总裁办公会审核
参会人员签字： 日期：
审批人

签 发
日 期

生效日期

备注：如有需要，可另附页