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工程部管理制度和操作规程

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一、 工程部各项规章制度
1. 交接班制度
2. 巡查制度
3. 档案资料借阅制度
4. 材料领取管理制度
5. 工具借用管理制度
6. 卫生管理制度
7. 电梯管理制度
8. 电梯安全管理制度
9. 临时施工用电管理制度
10. 配电室值班制度
11. 报告制度
12. 配电室防火制度
13. 配电室( 配电柜、 箱) 的管理制度
14. 配电设备维护保养制度
15. 配电室事故处理制度
16. 倒闸停、 送电操作票制度
17. 机房值班制度
18. 给排水管理制度
19. 水泵房的管理制度
20. 公共设施维修保养制度
21. 房屋维修制度
22. 消防报警系统维护保养制度
23. 值班电话制度
24．工程接管验收管理制度
25．钥匙管理制度
26．故障处理制度
27．服务规范管理制度
二、 设备设施安全操作及运行管理规程
1．供配电设备设施操作及运行管理规程( 专变)
2．配电间运行管理规程( 低压)
3．生活水泵房设施设备操作及运行管理规程
4．给排水设施设备维护保养规程
5．生活供水箱( 池) 清洗操作规程
6．水泵维护保养规程
7．消防系统设施设备维护保养规程
8．安防系统维护保养与维修规程
9．电梯运行管理规程
10．风机房运行管理规程
11．设备管理控制规程

工程部各项规章制度
4-1. 交接班制度
1接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服, 佩戴好工作牌, 正点交接班。
2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单, 详细了解上一班设备运行情况, 对不清楚的问题一定要向交班者问清楚, 交班者要主动向接班者交底, 交班记录要详细完整。
3交班人员要对接班人员负责, 要交安全、 交记录、 交工具、 交场所卫生、 交设备运行动态, 双方要办签字手续。
4如在交班时设备突然发生故障, 或正在处理故障, 应由交班人员为主排除, 接班人员积极配合, 待处理完毕或告一段落, 报告上级主管, 征得同意后交班人员方可离去, 其交班者延长的工作时间, 视事故报告分析后, 再作决定。
5规定的交班时间内, 如接班者因故未到, 交班者不得离岗, 擅自离岗者作旷工处理, 发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班, 上级主管要追查原因, 视具体情节作出处理, 交班者延长的工作时间除公布表扬外, 并发给超时工资。
6接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题, 应向交班人员提出, 如交班人员不能给予明确回复或不加以改进, 接班人可拒绝接班, 并报上级领导处理。
7接班人员酒后或带病坚持上班者, 交班人不得交给她们, 并及时报告上级主管, 统筹安排。
8交接班工作一旦完成, 接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。
4巡查制度
1巡回检查制度是及时发现设备缺陷, 掌握设备技术状况, 及时排除隐患, 确保安全运行的一项重要制度。
2巡回检查应严格按规定的路线和操作运行规程所规定的检查项目逐项进行检查。
3值班人员正常的巡回检查除交接班检查外, 每班至少检查二次, 各数据每二小时记录一次, 并统计一天的用电总量。
4如遇有下列情况时, 应对设备进行特殊巡视。
( 1) 有重大缺陷的设备;
( 2) 新安装和检修后投入运行的设备;
( 3) 设备采取特殊运行方式时;
( 4) 雷雨、 台风、 高温、 雪天等恶劣天气。
5每次巡回检查发现的问题, 应在运行日记上作好记录, 重大缺陷应立即汇报工程主管, 所有缺陷均应进行缺陷记录, 并进行运行分析。
6单独巡视时, 不准随意攀登电气设备, 不准随意搬动开关操作把手。
7巡查时应思想集中、 严肃认真, 采用看、 听、 摸、 闻, 比较和分析的方法, 判定设备状况, 认真作好记录。
8巡视配电装置, 进出高配间及变压器室时必须随手关门, 防止小动物窜入造成事故。
4-3. 档案资料借阅制度
1工程技术档案是物业服务中心工程管理的重要财富, 人人都要爱惜。
2未经批准, 不得将物业服务中心的有关档案资料借出。
3重要的档案资料应保管原件, 原件一般不予借阅, 以复印件的版本外借。
4档案资料借阅要严格履行借阅手续。
5每次限借1本, 特殊情况须得到工程部经理批准。
6借期为1个月, 到期应办理续借手续。
7所借出档案资料, 借阅人不得裁减、 抽页、 乱画、 涂改, 保持版面清洁。
4-4. 材料领取管理制度
1严格控制工程维修材料的成本消耗, 尽量做到”零库存、 零浪费、 高效率、 低消耗”。
2工程部所需的维修材料, 应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请, 经工程部经理批准后, 方能购买。
3工程维修材料应由专人购买, 采购者要尽量购买廉价优质的材料, 保证维修工作的顺利进行。
4工程维修材料由材料管理员负责登记保管, 并由材料管理员统一发放。
5领取工程维修材料时, 需填写出库单, 将所用材料的种类、 数量、 用途等填写清楚, 待材料员核实登记后方能领取。
6大型设备的工程维修材料, 经由材料管理员、 采购者和各专业人员一起签名认定后, 方能购买。
7如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时, 应先向物业经理口头申请, 待批准后方能购买并补交申购报告。
8仓库保管员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作, 并将库存情况报工程经理, 以便计划备料。
4-5. 工具借用管理制度
1设备设施应建立档案, 设立卡片。
2设备设施应由专人负责保管, 定期检查。
3对于电器设备, 使用前应进行外观和绝缘检查。
4对于金属工具, 长期不用应涂上防锈油, 疏通器每次使用完把水擦干, 以务下次使用。
5专项工具专用, 不能代替使用。
6公用工具使用时应加以爱护, 用完马上收起。
7个人工具注意保管, 只许工作使用, 不得私用, 如查出因私用造成损坏应照价赔偿。
8对于易损设备如钻头等应节约使用。
9工具一般情况下不外借, 如特殊情况需经主管批准并进行登记, 用完须马上归还, 如有损坏要照价赔偿。
10工程部办公用品须按时整理, 保持清洁整齐, 要节约使用
4-6. 卫生管理制度
1每天对办公室进行1次卫生工作。
2在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。
3只允许在规定许可的场所吸烟, 烟头不得乱丢, 烟缸要保持清洁。
4员工着装要清洁, 领子、 袖口均应干净, 不得留长发留胡须。
5工作场要清洁、 整齐、 不允许乱堆杂物。
6讲话语言要规范, 不得满口脏话和大声喧哗。
4-7. 电梯管理制度
1电梯钥匙应由专人保管, 除维修、 管理人员外, 其它人员不得使用。
2机房内照明、 温度应正常, 保证通讯及降温设备正常工作状态。
3机房内必须配备专用消防器材。
4轿厢内环境要保持清洁。
5每周定期对电梯设备进行检查并作好记录, 确保设备运行正常。
6操作电梯时应确保厅、 轿门关闭, 点动上下各运行一次后, 再操作电梯运行。
7在暴风雨来临之前, 做好电梯的防雨准备工作。
4-8. 电梯安全管理制度
1电梯工必须持证上岗, 无证人员禁止操作。
2电梯工每天对管电梯全面巡视一次, 发现问题及时通知有关人员处理。
3部门经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查, 发现的安全隐患立即组织整改。
4部门经理组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审, 合格后方能担任电梯维修保养工作。
5电梯工和部门经理负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。
6统一在消防中心设立报警点, 保证电梯发生故障时能随时接到警报信号。
7在电梯机房内悬挂《电梯困人救援规程》, 电梯发生困人故障时, 严格按照规程执行。
8经特检所检测不合格, 未取得《使用证》的电梯严禁投入使用。
4-9. 临时施工用电管理制度
1 服务中心对南部商务区进行重大修理工程使用施工电动设备和电动工具的用电量, 必须在不影响南部商务区正常运作和在南部商务区供电负荷量允许范围内, 在报施工维修计划时, 必须同时上报用电计划, 经工程部审核, 批准后才能组织施工。
2业主在进行房屋装修时使用电动设备或工具的名称、 数量和规格, 必须在申报表中登记注明。
3凡进入物业服务中心内进行施工的单位和个人, 必须配备分线电箱和安装电表, 在服务中心专业人员指定地点接线, 禁止乱拉乱接电线。
4进入物业服务中心的临时施工人员使用的电动设备和工具, 必须在物业服务中心规定的时间内使用。禁止在其它时间内使用, 以免发出各种噪音影响其它用户的正常办公和休息。
4-10. 配电室值班制度
1值班电工必须经过电监委正式培训, 经考核获得证书后才能上岗; 在进行供配电设备操作时, 必须严格按照《供配电设施设备操作及运行管理规程》执行; 值班电工要树立高度的责任心, 思想集中, 严守岗位, 熟练掌握供电运行方式、 状态及其所管辖设施设备的工作原理、 技术性能、 操作规程和维护保养规程。
2定时巡视检查配电房电器设施设备运行情况, 随时准备处理各种事故和异常运行情况, 在发生事故或异常情况时, 应及时、 果断、 迅速、 准确处理解决, 处理不了的问题及时如实汇报主管领导, 在主管领导的协同下加以解决, 并在完毕后填写《设备事故报告》, 确保安全供电。
3认真做好设备的日常保养工作; 抄录各项数据, 填好各类报表; 发现设施设备缺陷状况及时进行处理, 正确做好设备缺陷记录; 确保电力系统正常运行。
4配电房的配电系统图板应保持与实际运行状态相符, 线路运行状态变更时要及时更正。
5严格执行工作票制度, 值班人员严格拒绝无工作票操作。
6认真执行操作票制度, 按国家电力部门的电气设备规程, 必须具备”六个条件”, 正确掌握倒闸操作的”十二个步骤”, 防止误操作事故发生。
7认真执行停送电登记制度, 严禁约停送电, 确保配送电安全。
8认真做好配电房巡回检查, 做好通风降温和消防安全工作, 室内光照良好, 各类安全门开启灵活, 防小动物设施完好, 消除安全隐患; 坚持文明生产, 保持工作场所整洁, 做到室内外不得堆放杂物、 垃圾、 易燃易暴物品, 保持地面清洁、 通道畅通, 严防意外事故发生。
9严格执行高配间出入制度, 严禁闲人入内, 公务和外来人员, 须经上级主管领导批准, 并在值班人员陪同下, 做好登记手续方可入内。
10配电房禁止吸烟, 严禁就餐, 严禁任何食品带入, 值班人员工作期间不得从事与工作无关的任何活动。
11上岗佩带员工牌、 穿工作服和工作鞋, 注意自身的仪表仪容, 礼貌待人, 文明用语。
12加强器具管理, 做好交接班工作。
4-11. 报告制度
出现下列情况报告相关负责人:
1主要设备发生故障、 或停机检修时;
2影响服务中心管辖设备运行的设备出现故障并需要立即检修和施工时;
3重要设备零部件更换及修理, 加工和改造时;
4系统运行方式的重大改变时;
4-12. 配电室防火制度
1工程主管是所管辖范围内的岗位防火负责人; 值班人员是当日岗位防火责任人。配电房各类设施设备操作, 必须严格执行操作作业规程。
2所有电气设备新增或更换安装必须符合电气设备的有关规定, 设备的配件必须是合格产品。
3对于电气设备、 导线等负荷过大, 绝缘老化, 过热, 线芯裸露必须及时维护和更换。
4不私拉乱接电线, 熔断器应适用于额定电流量, 不得任意增加容量或用铜丝代替。
5经常检查电气设备及线路的安全性能; 绝缘能力不良的要及时修理或更换, 防止由于短路, 产生火花而引起的火灾事故。
6维修工作中需使用易燃材料时, 应特别小心, 要与明火种隔离, 并准备电气专用消防灭火器材; 易燃材料应单独放置。
7需要动火作业时, 要到安全相关部门办妥动火证后方能施工, 施工前尽可能排除易燃物品, 并配备消防灭火器材; 施工时应有安全相关部门人员监督, 施工后应认真检查, 确认没有火种时才能离开。
8定期检查消防灭火器材, 应急灯具, 以备紧急时使用。
9在接到火警报警后, 应及时切断相关部位的电源, 尽可能保证事故现场照明系统和水泵的供电。
10会使用消防灭火器材, 不得随意挪用消防设施, 发现消防设施损坏或泄露及时报告安全相关部门。
11遇有电气设备着火时, 应立即将有关设备的电源切断, 并立即通知工程主管部门和各用电部门。对电气设备应使用电气专用灭火器进行扑救( 注油设备还可用干燥的沙子灭火) ; 电气设备严禁带电灭火; 在扑救中所有人员必须服从所在现场最高负责人的指挥, 正确使用消防器材, 做到”先控制, 后消灭”。
12配电房严禁吸烟, 严禁闲人进入配电房, 进出应随手关门。
13配电房内外严禁堆放杂物及易燃易爆品。
4-13. 配电室( 配电柜、 箱) 的管理制度
1保证人身安全及设备安全和公共区域、 商业水街的正常见电;
2严格执行供电局、 劳动部的各项规章制度, 持证上岗;
3严禁无证人员操作电气设备;
4对已接管验收设备定期进行保养;
5对未接管验收设备随时与开发商、 施工单位沟通联系, 使设备、 设施进一步完善;
6工程部运行值班人员对所管辖内外的配电室( 配电柜、 配电箱) 认真定期巡视检查, 发现有未关未锁的门, 要随手关好锁好。并作好相关记录, 巡视中要听设备有无异常声响, 有无异常味看有无异常现象, 查固定设备的螺丝螺母是否接实, 有无松动。由其重点检查零线接点。
4-14. 配电设备维护保养制度
1对配电设备进行日常巡查, 发现情况及时处理, 重大问题及时向服务中心工程经理报告。
2对重要的配电柜定期进行保养检修, 确保正常运行。
3配电设备的保养检修必须由专职电工操作, 其它工种可配合作业。
4设备保养停用期间, 需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。
5使用备用设备, 需在24小时内加强巡视, 并做好巡视记录。
6工程部主管每月根据设备保养计划, 抽查三台设备, 并将抽查内容记录在《配电柜、 控制柜年保养记录》表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求, 在备注栏中提出改正意见, 经保养责任人改正后再行验证。
4-15. 配电室事故处理制度
1变压器预警信号动作时, 应及时查明原因, 并马上报告工程主管。
2低压总开关跳闸时, 应先把分开关拉开, 检查无异常, 试送总开关, 再试送分开关。
3高压总开关跳闸时, 应先把低压总开关和分开关拉开, 检查无异常, 试送高压总开关, 再试送低压总开关, 再试送分开关。
4高压外线停电, 应查明原因, 及时与当地电力局和变配站联系, 并马上报告上级主管领导。
4-16. 倒闸停、 送电操作票制度
1变电站的倒闸操作必须执行操作票制度, 倒闸操作应严格执行电业部门的有关章程, 按章程规定的顺序进行, 并采取相应的安全措施。
2倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进行。
3倒闸操作必须由2人进行, 其中, 正值为监护人, 副职为操作人, 复杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。
4操作规程:
准备工作: 由主管讲明本次工作内容, 由该班领班根据工作内容填写《倒闸操作票》, 或在《配电室检修记录》上做记录。
操作方式及要求:
( 1) 在对整个低压柜进行维修清扫时应填写《倒闸操作票》, 并在《值班记录薄》的[本值大事记]中作记录, 工作完成后在《配电室检修记录》上做记录。
( 2) 在做局部停送电工作时应在《值班记录薄》的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网, 先通知公司领导, 经批准后, 提前三个工作日通知相关用户。
5所有已投入系统的电气设备, 不论当时是否有电均应视为带电设备, 必须办理停电手续后, 方可触及其带电部分。
6停电手续按下列规定办理:
7 10千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作, 由派工负责人填写停电票, 会同工作负责人与变电室值班负责人办理手续;
8 在220伏及以上干线部份工作, 由派工负责人填写停电票, 由工作负责人送交变电室值班负责人办理手续;
9 220伏及以上支线部份工作, 由工作负责人取得有关人员同意后, 切断有关电源, 并在断开点处挂停电牌;
10变电室当班需停电工作时, 将专用停电牌挂在停电设备的断开点处, 并将对牌交工作负责人收执;
11 在入户隔离开关及以前工作时, 由变电室主管按有关规定, 向供电局办理停电手续。
12一位工作负责人, 一次只能办理一张停电票。
13变电室值班负责人接到停电票后, 应作好以下工作;
( 1) 工作组人员交待停电现场安全措施、 许可工作范围, 及周围带电部份。
( 2) 若停电现场周围有带电部份时, 应指定专人监护;
( 3) 不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。
14填写停电票安全措施栏;
15 填写倒闸操作票, 由值班员进行操作, 并做好安全措施;
16 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施, 并以验电器验证停电设备, 证明确已无电;
17 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项;
18若停电现场周围有带电部份时, 应指定专人监护; 当工作负责人在停电票工作许可证一栏分别签名, 并将工作许可证栏撕下交工作负责人, 准其开始工作。
19 10千伏设备在可见范围内无明显断开点时, 需装接地线, 由值班员负责, 并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时, 由工作负责人自行装接, 在安全措施栏内注明”自装”。接地线谁装设, 谁拆除。
20全部工作完毕, 工作人员应清现场使停电设备恢复可送电状态, 将全体工作人员撤离现场, 然后填写停电票注销一栏, 连同工作许可证交变电室主管办理注销手续, 并告知全体工作人员, 此后该设备视为带电, 不得再触及或靠近。
21变电室主管一收到注销通知后, 和工作许可证核对( 主管) 无误后, 撤销一切安全措施, 将停电票签字注销。
22在同一线路上同时有两个组独立工作, 必须分别办理停电手续。
23遇有紧急事故时能够不用操作票, 但必须切断所有有关电源, 在断开点县挂停电牌, 做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记录, 并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时, 可不办理停电手续,
24凡县挂停电牌电气设备, 不准合闸送电, 未注销停电手续停电牌, 不准摘动。
25停电票应用钢笔填写, 不得涂改, 已注销的停电票要妥善保管, 交直接管辖部门备查。
4-17. 机房值班制度
1值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度, 忠于职守、 尽职尽责。
2值班人员必须坚守岗位, 不得擅自离岗, 如因工作需要, 临时离岗, 必须有符合条件的人替岗。
3根据操作规程及岗位责任制的要求, 密切注意所管辖设备的运行情况, 并按规定做好有关记录。
4如出现设备故障, 而当班人员不能处理时, 应及时报告给有关负责人。
5值班人员接到报修通知时, 应及时通知有关人员迅速前往维修地点。
6所有值班岗位都必须安排人员24小时值班, 且要到岗到位。
7值班人员应按统一安排的班次值班, 不得迟到、 早退、 无故缺勤, 值班期间严禁睡觉、 饮酒、 打扑克、 及其它与工作无关的事。
8因故不能值班者, 必须提前通知, 以便落实好替班人员, 保证岗位上有人工作。
4-18. 给排水管理制度
1具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。
2建立正常给、 排水的管理制度, 严格执行操作规程。
3水池、 水箱、 水泵房要上锁, 钥匙由专人管理, 并持有防疫站核发的”健康证”。
4定期安排清洁水池、 水箱卫生, 防止供水水质的二次污染。
5定期检查给水系统的管道、 阀门、 卫生洁具、 室外井等设施, 是否有渗漏。
6定期检查排水系统的管道、 隔油池、 化粪池、 室外井等设施, 是否畅通.
7定期检查水表, 注意节约用水, 合理安排用水计划, 及指标分配。
8制定突发事故的处理方案, 当发生跑水、 断水故障时, 能及时处理, 防止事故范围扩大。
9做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理, 防止装修、 施工对水泵系统的破坏。
10限水、 停水要提前通知, 以便及时通知业主用户。
4-19. 水泵房的管理制度
1水泵房及消防水池、 生活水箱、 消防系统的全部机电设备由专业人员负责, 定期检查、 保养、 维护、 清洁、 并认真做好记录。解决不了的问题, 要书面上报主管部门。
2水泵房内机电设备的操作由专业人员进行, 其它人员不得操作, 无关人员不准进入水泵房。
3生活水泵、 消防水泵、 稳压水泵在正常情况下, 选择开关位置为自动档, 所有操作标志均应简单明确。
4生活水泵应按规定时间内每月轮换使用, 主接处定期检查、 擦洗, 以保证其正常运转。
5消防、 喷淋泵定期保养, 每月进行一次手动盘车, 每半年进行一次自动操作检查, 每年进行一次全面检查及消防联动试验。
6水泵房卫生每周打扫一次卫生, 生活水箱每半年清洗一次, 水泵每周清洁一次。
7运行值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录;
8发现异常问题, 及时处理, 确保设备的正常运行。
4-20. 公共设施维修保养制度
1保持公共设施: 路灯、 道路、 下水道等完好, 做到灯亮、 路面平整、 下水道畅通。
2做好公共设施巡视记录, 发现问题记录在公共设施巡视记录表上。
3公共设施的维护保养应尽量不影响大楼的正常运作。
4维修中做好防护措施, 确保业主用户安全。
5工程部每月按《公共设施保养记录表》内容对公共设施全面检查一次, 记录本月保养情况。
6工程部每年根据公共设施使用损坏情况制定公共设施保养计划填写在《公共设施保养计划表》中并按计划组织实施。
4-21. 房屋维修制度
1房屋修理前, 要有明确修理要求, 经现场检查后, 确定施工方案, 报工程主管批准后方可进行。
2房屋维修时, 应切断修理范围内的电源, 并设立警界线, 禁止无关人员进入。
3粉刷墙壁, 油漆门窗, 装配玻璃, 修补外墙面, 都要在可靠登高器具上进行高空施工作业, 要有专人监护。
4维修人员使用电器设备, 要检查导线绝缘, 接地等是否良好, 抽水泵、 磨石机的电线不准拖在水面上, 应架空。
5维修场所应配备必要的防火设备, 每班要清理工作场地, 维修工作结束, 须清除所有垃圾, 并按《工程质量的验收规定》验收后, 方告竣工。
6每年由工程部组织, 对房屋进行一次系统大检查, 评析房屋的使用情况, 制订维修方案。
7如发现房面和外墙漏水, 在报修记录上详细说明漏水时间和部位。
4-22. 消防报警系统维护保养制度
1维修工每日巡查消防报警及联动器, 发现故障及时排除。
2每周对消防报警器及联动器箱体清洁一次。
3每日做系统运行记录检查。
4每半年对设备内部做一次清洁保养工作。
5每年对火灾探测器清洁一次。
6每年对火灾探测器抽测一次。(抽测比例20%)
7每年对电源电压及蓄电池检查一次。
4-23. 值班电话制度
1禁止长期占用值班电话, 接听电话要长话短说, 保证线路畅通。
2严禁拨打各种声讯信息收费电话。
3任何人违反制度影响工作, 按公司有关规定处理。
4-24．工程接管验收管理制度
1所有工程系统验收均须由开发商筹建处或开发商工程部负责及牵头。
2所有系统必须在系统正常、 调试完毕的情况下, 连续试运行一段时间( 需根据设备情况详定) , 尽量检查出存在之隐患后, 方可进行验收。
3在验收过程中, 须以将来运行及维修为重点, 进行逐项检查, 如发现问题, 须尽快以书面形式通报给开发商, 并做出详细记录及拍照。
4所有系统之验收, 必须以获得政府有关部门签发之合格证书、 使用许可证书等相关文件为标准, 并须以此做为验收合格之必要条件。
5必须要求发展商提供所有合同副本、 技术资料、 使用说明书、 维修保养手册、 调试检测报告及竣工图纸、 竣工资料等全部有关工程资料, 并建立档案, 以备查用。
6必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、 保修内容以及保修责任人及其联系方式, 并制定承建商、 供货商保修联系表备查。
7必须收齐所有由开发商、 承建商、 供货商等提供之备品、 备件及专用工具等, 清点入库, 妥为保管并做出详细清单。
4-25．钥匙管理制度
1凡24小时值班机房, 除值班人员掌握一套外, 其余钥匙交工程部统一保管。
2任何人不得私自配钥匙。
3凡非24小时值班机房, 值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管, 以备发生紧急情况后, 能打开机房门。
4无关人员不得借用机房钥匙。
5遗失钥匙须立即报告。
6无人值班机房借用钥匙需登记。
4-26．故障处理制度
1不需要停止运行进行修理的故障, 称一般故障, 由主管调查与分析原因, 提出修理意见和责任故障原因, 吸取教训, 记录在案, 并汇报工程部经理。
2被迫停止运行必须进行修理的故障, 称重大故障, 应及时汇报主管, 由主管组织调查分析, 提出修理意见报工程经理批准后实施, 而且对故障做到三不放过, ( 即: 故障原因分析不清不放过; 责任者与群众没受到教育不放过; 没有防范措施不放过。) 记录在案, 对责任者做出处理意见, 同时以书面材料汇报物业服务中心经理。
4-27．服务规范管理制度
4-27．1．维修服务管理
1维修户内给排水设施
( 1) 维修人员接到维修指令后5分钟内准备好工具箱, 其内容包括两种规格的管钳、 扳手各1把, 钢丝钳、 十字、 一字螺丝各1把, 生料带2卷、 玻璃胶一桶及针对维修项目备用工具( 如皮揣子、 疏通机) 配换零件若干, 干净毛巾1条、 干净工作手套1副、 塑料袋1个。
( 2) 身着干净工装、 戴干净工作手套、 鞋套, 配带工作牌、 持维修单按门铃( 敲门) 。
( 3) 待用户开门后首先问”您好”, ”我是世茂物业工程部维修人员”, 然后礼貌客气地询问是否有项目( 水龙头或某阀门) 需要维修, 在用户首肯后才可进屋维修。
( 4) 在维修时, 应尽量保持户内环境干静, 不扩散波及太大范围, 要举止得体, 严禁高声喧哗、 散漫放荡。如需挪动房间内设施, 须经业主同意后, 方可进行, 挪动过程中注意轻拿轻放, 不得造成损坏。
( 5) 维修完毕, 要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走, 并将所维修部件和周围环境擦抹干净。
( 6) 最后请用户试用, 验收合格后请用户在”维修单”上签名, 交付”第一联”与用户。
( 7) 对有偿维修服务, 维修应按照《有偿维修服务项目表及收费标准》收费并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。
( 8) 维修人员将签好的”维修单”交给工程部主管, 由其转”第二联”给客服部, ”第三联”给财务部。
2 维修户内电器
( 1) 维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋, 带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、 干净毛巾1条、 干净工作手套1副、 塑料袋1个。
( 2) 身着工装, 带干净的工作手套, 配带工作牌, 持维修单按门铃( 敲门) 。
( 3) 待用户开门后首先问”您好”, ”我是世茂物业工程部维修人员”, 然后礼貌客气地询问是否有电器( 或某项目) 需要维修, 用户首肯后才进屋维修。
( 4) 将毛巾铺在待修电器旁边( 屋顶、 墙上作业除外) , 工具材料都放在毛巾上。
( 5) 维修完毕, 要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净
( 6) 最后请用户试用, 验收后请用户在”维修单”上签名, 交付”第一联”与户。
( 7) 对有偿维修服务, 维修应按照《有偿维修服务项目表及收费标准》收费并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。
3 用户报修工作流程

用户报修( 电话)

物业客服中心

物业客服中心填写《维修单》
( 一式三联)

工程主管

工程维修人员实施

用户验收签字
交付”第一联”用户

交付”第二联”与物业客服部
交付第三联
与财务部

4设备维修工作流程
( 1) 当设备维修时, 停电、 水、 冷气等情况下, 遵照以下流程执行

上级公司

审 派发书面知单
客服中心
受影响的部门( 用户)
上 批
报 意
见

工程部经理
物业服务
中心经理

报告批准

现
检查方案报告 场
组 指
织 挥
对 施
施工现场
督 策 工

工程
人员

导

4-27．2．服务规范
1 服务用语:
文明礼让, 态度和蔼, 语气亲切, 表示清楚。您好; 请进; 请坐; 请讲; 对不起; 请稍等, 让您久等了; 请慢走; 有事多联系; 谢谢; 请留步; 再见; 请您消消气; 有话慢慢说; 欢迎您监督帮助; 打觉了。
2 服务礼仪:
( 1) 整齐干净; 佩戴服务标志, 态度热情诚恳, 行为文明大方。
( 2) 服务、 作业时仪表保持整洁, 穿着干净的工作服, 佩戴服务胸卡; 不留与身份不符的发型, 不戴与服务无关的装饰品。
( 3) 接待办事人员, 热情迎送, , 主动打招呼; 专心做好记录, 并给予来者以满意或理解的答复。
( 4) 服务对象有意见, 态度不好时, 耐心解释说明, 以礼相待, 不讲伤感情和不文明语言。
4-27．3．职业纪律:
1纪守法, 勤政廉洁, 办事公道, 高效服务。
2自觉执行有关法律法规, 依法行政, 依法管理, 不得擅自主张, 各行其是。
3爱岗敬业, 提高办事效率, 不得有冷, 硬, 拖, 卡, 和其它刁难行为。
4坚持原则, 秉公办事, 不得以职务之谋取私利, 不得以任何形式吃, 拿, 卡, 要。
5办实事, 为住户排忧解难, 不乱收费, 不收馈赠,不向住户提无理要求。
6干活保障安全, 不得损坏住户物品; 文明施工不扰民, 活完料净脚下清。

五、 设备设施安全操作及运行管理规程
5-1．供配电设备设施操作及运行管理规程( 专变)
1.0目的
规范供配电设施设备操作及运行管理工作, 确保供配电设施设备正确、 安全操作并良好运行。
2.0适用范围
适用于物业管理有限公司的物业管理楼盘专变供配电房设施设备的操作及运行管理。
3.0职责
3.1工程主管负责专变供配电房设施设备操作及运行的检查和管理工作。
3.2配电值班电工负责专变供配电房设施设备操作及日常运行与维护工作。
4.0程序要点
4.1巡视监控
4.1.1配电值班电工每班每两小时巡视一次高压开关柜、 计量柜、 变压器、 电容柜、 低压配电柜等。
4.1.2配电值班电工应按每次所到巡视点检查、 监控的数据记录在运行记录表内。
4.1.3巡视内容
1) 变压器、 变压接线柱、 低压母排有无发热变色、 变压器运行是否超温现象。
2) 有无异常响声或气味;
3) 各种仪表指示是否正常, 指示灯是否正常;
4) 单相/三相电压、 电流, 功率因数是否在额定值的范围内, 有无超载运行;
5) 各种接线端头是否有过热或烧伤痕迹;
6) 接地线有无锈蚀或松动;
7) 各种临时用电接驳情况;
8) 各种标示牌、 标示物是否完好;
9) 绝缘安全用具是否齐全, 是否存放于规定位置;
10) 防小动物设施是否完好;
11) 室内温度和湿度情况, 是否需要进行通风降温与除湿。
4.1.4对于巡视中发现的问题, 当值配电房值班电工应及时采取整改措施加以解决, 处理不了的问题及时如实地向主管汇报, 在主管的协同下加以解决。
4.2安全操作工作程序
4.2.1高配电工应严格按操作规程操作供配电设施设备, 保证设施设备正常运行。
4.2.2对供配电设备进行检修时, 应填写《变电设备第一种工作票》《变配电操作票》。
4.2.3全部停电或部分停电作业时, 应在断开的开关处悬挂”有人工作, 禁止合闸”的指示牌。
4.2.4严禁带电作业, 紧急情况须带电作业时, 应有监护人和足够的照明、 空间, 并穿戴绝缘鞋, 使用具备良好绝缘的工具, 确认安全方可进行作业。
4.2.5当0.4kv配电柜分路开关跳闸时, 先查明跳闸原因, 必要时试合闸送电一次, 若再次跳闸, 禁止强行合闸, 并在开关处挂上”路线故障, 禁止合闸”指示牌, 同时报告主管, 由主管及时组织人员予以处理。
4.2.6电流互感器不得断路, 电压互感器不得短路; 严禁带电用兆欧表测量绝缘电阻。
4.2.7使用高压验电棒和操作高压隔离开关等高压设施设备时必须戴绝缘手套, 穿高压绝缘靴等防护措施, 并在监护人监护下作业。
4.3停电管理工作程序
4.3.1”市电”停电时立即通知保安主管做好安全防范工作;
4.3.2联系供电局, 问明停电原因及送电时间;
4.3.3通知业主和物业使用人, 向其说明情况, 并做好停电通知记录;
4.3.4配合有关人员电梯放人;
4.3.5每10分查看一次10KV来电指示灯状况, 确定外线故障是否排除, 以免延误送电时间。
4.3.6因工程维修等原因停电, 应由主管填写《停 通知单》经管理处经理批准, 由管理处提前24小时通知相关业主和物业使用人; 因突发事件停电, 应及时组织抢修或切断事故区域配电, 减少停电区域; 并在恢复供电后12小时内向相关业主和物业使用人作出解释。
4.4供配电设施( 备) 的操作
4.4.1高压配电柜高压送电操作流程
1) 查看各低压配电总开关柜的总开关是否断开。
2) 查看10KV1#线、 2#线10KV高压进线开关柜电压指示是否正常, 三相高压指示灯