特色小镇城市设计含商业策划最终.doc

特色小镇城市设计含商业策划最终

旗袍小镇盛家厍项目
商业策划和城市设计

招标文件

招标单位：吴江盛家厍历史街区建设发展有限公司（盖章）

日 期： 2016年 11 月 116 日

目录
第一章投标须知 2
一、招标基本情况表 2
二、投标须知 3
（一）总则 3
（二）招标文件说明 3
（三）投标文件的编写 4
（四）投标文件的提交 5
（五）开标 6
（六）评标 6
（七）授予合同 10
第二章投标文件与格式 11
一、投标函 11
二、法定代表人授权委托书 11
三、项目投标报价 12
四、投标人基本情况表 12
五、类似项目业绩 13
六、拟投入本项目的专业负责人简历表 14
七、主要设计人员表 14
第三章设计任务书 15
第四章合同标准版本 24

第一章投标须知
一、招标基本情况表
项号
内容
说明与要求
1
项目名称
旗袍小镇盛家厍项目

建设地点
东近花园路，南至笠泽路，西至中山南路，北至垂虹路
2
招标内容
商业策划、城市设计
4
招标方式
邀请招标
5
招标范围
具体详见《设计任务书》章节
5
投标人资质等相关要求
见投标须知相应条款
6
投标人疑问与
澄清
接收疑问截止时间：2016年11月9 日16：00前；
招标人澄清发出时间：2016年11月11 日10：00前；
投标人收到确认时间：12小时内。
7
报价采用的币种
人民币
8
投标有效期
2016年11月5 日-- 11月11 日13:30前
9
投标文件份数
详招标文件要求
10
投标文件提交
地点
收件人：陈猛
地点：苏州市吴江区县府路99号城投大院A楼

联系人
招标人：吴江盛家厍历史街区建设发展有限公司
联系人：陈猛电话（传真）： 9
11
交标时间
2016年11月11 日下午1点30分
12
评标方法
与标准
综合评分法
13
投标保底费

二、投标须知
（一）总则
1、项目内容与招标方式
见招标基本情况表

2、资格合格的投标人
2.1 资质要求
2.1.1具有独立法人资格；
2.1.2 具有适应的资金和赔偿能力；
2.1.3 有与投标内容相应的设计与策划资质等级；
2.1.4 有与投标内容相应的业绩、装备和技术；
2.1.5 有相应的质量和安全保障体系；
2.1.6 没有挂靠投标。
2.2 熟悉苏州情况，参与过类似相关项目的设计、策划且有突出成绩（提供相关证明或合同复印件）；
2.3在整个招标过程中，若投标人资格条件与资格预审发生实质性改变，尤其是主要设计人员（包括但不限于项目负责人与专业负责人等）低于资格预审的水平，招标人有权随时取消其投标或中标资格。

3、其他
3.1 中标人不得将设计任务转让给其他单位，否则，招标人有权终止合同，中标人承担违约责任，所造成的一切损失均由中标人负责。
3.2中标人须自行负责向当地政府主管部门申领办理一切手续并获得所有为承担本承包工程设计所需之证明等全部文件。若中标人未能在规定时间内获得上述所需之证明文件，无法与招标人完成合同签署工作，则中标人除需自行承担其全部责任外，还应赔偿招标人因此遭受的全部损失。
3.3 在发出中标通知书之前，招标人保留增加或减少本次招标内容的权利。
3.4 招标人有权选择任何投标文件，且无需解释选择或否决任何投标文件的原因。
3.5招标人提供的各种指标，作为投标人的参考，投标人如有节约成本、节省工期和控制质量的建议和方案可以作为投标补充向招标人提出。
3.6 凡是获得本招标文件的投标人，均应当对招标文件保密。

（二）招标文件说明
4、招标文件的澄清
4.1投标人若对招标文件有任何疑问，应按照本须知前附表“招标基本情况表”第6项规定的截止时间前以书面形式向招标人提出澄清要求。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将于投标截止时间3个工作日前以书面形式（包括传真和电邮）予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人在收到该澄清文件后应于本须知前附表“招标基本情况表”第6项规定的时间内，以书面形式给予确认，该澄清作为招标文件的组成部分，具有约束作用。

5、招标文件的修改
5.1 投标人应注意，在整个招投标期间，招标人有权对招标文件的内容进行修改、增订、删除，并可以向投标人发出进一步的书面指令，投标人应遵照执行。
5.2 在投标截止时间15个日历天前，招标人都有权以有编号的修改书方式修改招标文件。修改书作为招标文件的组成部分，对投标人起同等约束作用。投标人每次收到修改书后，应立即以传真等书面形式向招标人确认收悉。投标人不予确认的，不影响修改书的效力，且招标人有权取消该投标人的投标或中标资格。
5.3为使投标人在编制投标文件时把修改书内容充分考虑进去，招标人可以酌情延长投标截止时间。具体时间将在修改书中写明。
5.4 当招标文件、修改书内容相互矛盾时，以最后发出的修改书为准。

6、现场勘察
6.1招标人不组织现场踏勘，投标人可对工程现场和周围环境自行考察，以获取需投标人负责的有关投标准备和签署合同所需的材料。投标人投递投标文件的，视为投标人在其投标文件中已充分考虑了现场与周边环境等因素。
6.2 投标人需要招标人解答的问题，对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
6.3 招标人向投标人提供的有关资料和数据是招标人现有的能使投标人利用的资料。招标人对投标人由此而做出的理解、推论、结论和应用概不负责。
6.4 在现场勘察进程中，投标人如果发生人身伤亡、财物或其他损失，无论何种原因所造成，责任均由投标人自负，招标人概不负责。

（三）投标文件的编写
7、投标文件的语言
投标文件与投标人与招标人之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用中文（简体）。

8、投标文件的组成
8.1 商务标包含但不限于以下内容：
8.1.1 投标函
8.1.2 法定代表人身份证明书；
8.1.3 授权委托书、被授权人身份证复印件；
8.1.4 资格证明材料：营业执照、企业资质等级证书、质量认证体系证书复印件等；
8.1.5 项目投标报价表。
8.2技术标包含但不限于以下内容：
8.2.1 设计质量管理和质量保证。
8.2.2 投标人的业绩和信誉，对招标文件的响应。
8.2.3 所参与过的相似案例推演介绍 5-10分钟时间
8.2.4 对本项目的理解10分钟时间
8.2.5 配合业主配合完成政府报批报建的相关工作。
8.2.6 本工程设计深度要求按照国家有关编制深度规定和附后任务书中的相关要求。
8.2.7 工程造价估算（含估算总价与每平方米单价）
8.2.8 对规划设计管控要点与现场服务的落实与承诺。
8.2.9 主要设计人员表：主要针对招标人提出的要求做出相应的人员、时间、设备等安排，其中的设计组织设计须包括项目设计管理框架图、主要设计人员姓名与履历简介（见投标文件与格式）。该设计人员一经确认，未经招标人事先书面同意，不能更换，如有更换，新的设计人员资历经验等不得低于被替换的设计人员，且须经招标人事先书面同意。但设计人员的能力不能满足设计任务的要求，招标人有权要求更换，中标人必须与时更换。
8.2.10 协助招标人通过政府报批报建的相关工作。
8.2.11 编制设计完成的主要节点计划表，包括商业策划、城市设计(本次招标内容)、方案深化进度计划以与相关工作配合计划

9、投标报价
9.1 投标报价原则
9.1.1 投标人对项目报价必须是唯一的。招标人不接受有任何选择的报价；
9.1.2 所有报价均应已包含国家规定的所有税费、设计师往来的所有费用。
9.2 投标报价是招标文件所确定的招标范围内的全部工作内容的价格体现，并且包括利润、税金与政策性文件规定的各项应有费用与合同明示或暗示的所有一切风险、责任和义务的费用。投标报价不会因工资、物价、市场波动、费率或汇率的变动或政府颁发的任何调价文件之要求而有所调整；不会因招标人对设计调整等因素而调整。
9.3 投标文件报价的单价和总价采用人民币计价表示。

（四）投标文件的提交
10、投标文件签署
10.1 投标人在接到邀请函2个工作日内以书面形式回复一份投标确认函，应加盖投标人印章并经法定代表人或其授权代表签字或盖章。
10.2 投标文件应一式2份，正本1份，副本1份，并注明“正本”和“副本”。一份电子版投标文件扫描件(刻光盘)。如果正本与副本不符，应以正本为准。投标文件每一页均要加盖企业公章，装入标书袋内，要求标书袋必须密封，封口处应加盖投标单位公章。商务投标文件应由投标人的合法授权代表正式签署，任何更改应由原签署人签字。
10.3 商务投标文件必须封入密封的信封或包装，在封口上加盖投标人的公章，并在每一信封或包装的封面上写明：
项目名称：
投标人名称：
投标人地址：
联 系 人：
联系电话：
日 期：
10.4 招标单位对不可抗力事件造成的投标文件的损坏、丢失不承担任何责任。
11、投标文件递交
所有投标文件应在投标截止时间前递交到指定的投标地点和指定的联系人，任何迟于这个时间的投标将被拒绝。

（五）开标
12、开标
12.1 投标文件有下列情况之一的投标，招标人不予接受：
12.1.1 逾期送达的；
12.1.2 未按招标文件要求密封的。
12.2 开标会成员：
12.2.1 开标由招标人依法组织的评审委员会主持；

（六）评标
13、评标的内容与程序
13.1评标工作由招标人依法组建的评标小组组织进行。
13.2评标原则：
a) 公平、公正与诚实守信。
b) 科学择优。
c) 反不正当竞争。
d) 贯彻招标人对本工程招标的各项要求和原则。
e) 符合《中华人民共和国招标投标法》第41条第（一）项的规定。
13.3评标内容包括对投标文件初评（即符合性与完整性评审）和详评（即技术标、商务标评审），内容如下：
a) 初评（即投标文件符合性与完整性评审）：
l 评标小组须根据招标文件的规定，对投标文件的实质性内容做出符合性与完整性评审，以判定其是否符合招标文件要求，与保证评标的准确性和公正性。
l 按照招标文件规定的格式、内容打印或填写、装订，字迹清晰。
l 投标文件上法定代表人或获授权代表的签署与投标人的公司印鉴齐全。
l 按照招标文件要求填妥了项目的单价与总价。
l 提供了招标文件要求的其他有关投标资料。
l 符合招标文件中的各项实质性要求，没有任何合同方面的重大偏离。
l 若投标人递交的投标文件不能满足招标文件的实质性要求，则有关投标文件将会按无效投标处理。
b) 详评（即技术标、商务标评审）。
14、投标文件的有效性
14.1评标过程中，投标文件出现下列情形的，将作为无效投标文件，不再进入详细评标：
a) 投标文件未按照要求装订、密封和标记的；
b) 未响应设计任务书的实质性要求和条件；
c) 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的；
d) 评标中发现投标文件有抄袭、雷同情况的。
14.2投标人有下列情况之一的，其投标将作废标处理或被否决：
a) 与其他投标人相互串通报价，或者与招标人串通投标的；
b) 以向招标人或评标委员会成员行贿的手段谋取中标的；
c) 以他人名义投标，或者以其他方式弄虚作假；
d) 投标人的投标总报价出现两项或两项以上不同报价的。

15、投标文件的评审和比较
15.1每位评委分别对各投标文件进行符合性与完整性评审，对各投标文件是否能通过初评做出明确判定。
15.2若有关投标文件经初评后被确定为不合格，则无论其技术标和商务标的投标情况如何，该等投标文件均按无效投标处理。
15.3对于通过初评的有效投标文件，评标小组进行分组详评，即技术标评委对其技术标评审，商务标评委对其商务标进行评审。具体评审标准详见《技术标评审表》与《商务标评审表》。
15.4全部通过初评和详评的投标文件，按照技术标和商务标的评分原则分别进行评分，并按最终得分由高到低进行排序。
15.5评标小组应当按照下列公式对上述投标进行综合评分或比较：
N＝A1×J＋A2×S
l N—评标总得分；
l J—技术标评审得分，满分为100分，低于60分的为无效标；
l S—投标报价（商务标）评审得分，计算出有效投标人的投标报价的算术平均值B，凡有效投标报价低于或等于B者，其商务标Sn得满分，投标报价Bn高于B时的商务标得分Sn按照以下公式计算，最低分为0分：
Sn＝[1-（Bn-B）/B] ×100
l A1 、A2 —分别为技术标和商务标所占的权重， A1＋A2＝1（其中，A1＝0.4， A2＝0.6）。
15.6招标工作小组按照任务书和评分内容进行打分，并将排序前两名的方案作为推荐方案上报集团领导层，最后综合集团领导层意见、专家评审意见，投票评出方案名次，确定中标方案。
15.7因特殊情况而无法确定中标方案的，可由两家推荐方案的设计单位共同进行深化。

方案比选评分表
工程名称与招标内容：
表1
序号
内容
评分基本要求
投标人1
得分
投标人2
得分
投标人3
得分
投标人4
得分
1
对本项目提出设计方的理解并针对组团设计提出优化建议，满分40分
满分标准：切合项目实际，且具有创新性。
扣分标准：酌情扣分。

2
所参与过的相似案例推演介绍（有商业策划经验者优先），满分20分
满分标准：承接过相关类似项目，业绩与本项目的契合度较好且具有借鉴和参考意义，并有提出优化思路的能力。扣分标准：酌情扣分。

3
设计完成的主要时间节点计划表汇报，满分5分
满分标准：在满足设计任务书要求和设计深度要求前提下扣分标准：酌情扣分。

2
招标文件响应程度，满分,5分
满分标准：对于本项目有初步的认识，符合招标文件要求，没有重大偏离。
扣分标准：酌情扣分。

5
企业主营业务、品牌、信誉、市场占有率，满分10分
满分标准：企业主营业务与招标任务一致，品牌美誉度高，信誉良好，市场占有率较高。
扣分标准：酌情扣分。

3
主创设计师个人素养与准备工作，满分20分
满分标准：主创设计师近5年主创设计过类似项目2项。精神面貌良好，教材准备充分。现场讲解生动，且在规定的时间内良好阐述规定内容。
扣分标准：酌情扣分。

总计

说明：1、每项得分低于60%时，请评委给出书面具体说明。2、总分低于60分为废标，不参与后续评审，不具有中标资格。

开标日期：
评标日期：
技术标评委（签字）：

商务标评审表
工程名称与招标内容：
表2
项目内容
评分标准
总分
投标人评定分值
投标人1
投标人2
投标人3
投标人4
投标报价评分
Sn ＝100-|（Bn-B）|/B×100
100
B1
B2
B3
B4
评分说明：
1、通过技术标评审的投标文件，参与商务标评审；
2、计算各有效投标报价的算术平均值B1*0.90作为基准报价B；
3、分析报价的合理性与偏离幅度，若偏离基准报价B幅度（高于或低于）超过50%以上，则排除此报价后重新计算平均值B1和基准报价B；
4、接近B的报价得高分，高于或低于B则按照偏离比例扣分；
5、报价偏离基准报价B幅度（高于或低于）超过60%以上的，将作为报价严重偏离市场价的依据之一，招标人保留取消其中标资格的权利。

投标人1： 报价 元
投标人2： 报价 元
投标人3： 报价 元
投标人4： 报价 元

基准价B=（B1+B2+B3+B4）*0.9/4= 元

开标日期：
评标日期：
商务标评委（签字）：

综合评分表
工程名称与招标内容：
表3
序号
项目内容
评分标准
总分值
投标人评定分值
投标人1
投标人2
投标人3
投标人4
1
技术标评定分值（J）

100

1.1
技术标评定分值（评委J1）
转自表1

1.2
技术标评定分值（评委J2）
转自表1

1.3
技术标评定分值（评委J3）
转自表1

1.4
技术标评定分值（评委J4）
转自表1

1.5
技术标评定分值（评委J5）
转自表1

1.6
技术标评定分值（评委J6）
转自表1

技术标评定分值
（J＝J1～J6项之和/6）

2
商务标评定分值（S）
转自表2
100

3
加权评定分值
N（N＝A1×J＋A2×S）

100

4
总分排序

投标人1：
投标人2：
投标人3：
投标人4：

其中：A1=40%;A2=60%

16、评标过程的保密
20.1开标后直至授予中标人合同为止，评标委员会成员和与评标工作有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以与与评标有关的其他情况。
20.2 在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以与授予合同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。
20.3 中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以与未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。
（七）授予合同
17、中标通知书
招标人在开标会后10个工作日内向中标人发出中标通知书。
18、合同的签订
17.1 招标人与中标人将于中标通知书发出之日起10个工作日内，按照招标文件和中标人的投标文件完成合同谈判。
17.2 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的设计任务，不得将中标项目转让（转包、分包）给他人，一经查出，将取消其中标资格，并由中标单位承担所有发生的一切损失。

第二章 投标文件与格式
一、投标函
致： （招标人名称）
根据贵方项目招标的公告 ，我方针对该项目的投标报价为： （大写） 元人民币。并正式授权的下述签字人
（职务和职称）代表投标人（投标人名称），提交招标文件要求的全套投标文件，包括：
1、[ ]商务部分投标文件；
2、[ ]技术部分投标文件；
据此函，签字人兹宣布同意如下：
1、我方已详细审核并确认全部招标文件，包括修改文件（如有时）与有关附件。
2、一旦我方中标，我方将组建项目组，保证按合同协议书中规定的日期完成规划并提供相应的设计服务。
3、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。
4、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。
5、我方对你方的招标全程安排没有异议。
6、其他补充说明：

与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：

地址： 邮编：
电话： 传真：
投标人：(全称、盖章) 投标人代表：代表人盖章、签字)
日期： 年 月 日

二、法定代表人授权委托书
本人作为 （投标人名称）的法定代表人，在此授权我公司的，其身份证号码：，作为我的合法的授权代表，以我的名义并代表我公司全权处理 项目投标的以下事宜：
1、 参与投标、协商、解释等具体工作；
2、 以我单位名义签署投标书和投标文件；
3、 签订合同书并执行一切于此有关的事项，其在授权书有效期内签署的所有文件不因授权的撤销而失效；
本授权书期限自年月日起至年月日止。
在此授权范围和期限内，被授权人所实施的行为具有法律效力，授权人予以认可。
授权代表无权转让委托权，特此委托。

授权代表： （签章）
身份证号码：职务：
投标人： （单位全称） （盖章）
法定代表人： （签字或盖章）
授权委托日期：年月日

三、项目投标报价
投标人： 单位：人民币元
报价内容
单价（人民币元／平方米）
用地面积/建筑面积
总价
备注
1
旗袍小镇
城市设计

用地面积共303297.43平方米（约455.4亩）

其中，455亩里河道占36.2亩，A与C区均建筑设计完成，占地约35亩
2
旗袍小镇商业策划

用地面积共303297.43平方米（约455.4亩）

其中，455亩里河道占36.2亩，A与C区均建筑设计完成，占地约35亩
合计总金额（人民币／元）：
小写：
大写：
1、投标单位如果需要对报价或其它内容加以说明，可在备注栏填写；
2、此表应经法定代表人或法定代表授权委托人签名，并盖上公章；
3、若本表与投标文件在内容上有出入，以本表为准；
4、不得填报有选择性报价方案（如有优惠折扣声明，请在此表“备注”栏中列出，最终以优惠后的“投标总金额”填报，并以此为准；
5、若最终的 用地面积/建筑面积 调整幅度在10%以内，不记取变更费用，若变更幅度超出10%，仅记取超出部分的设计费用，费用双方商议确定。
6、如因投标人填写有误，导致无法唱标，责任由投标人自负。
投标人：（单位全称、盖章）
投标人代表：（签章）
日期：年月日

四、投标人基本情况表
（一）、公司基本情况
投标人全称

主要业务范围

法定代表人姓名

职 务

投标人地址

邮政编码

电 话

传 真

成 立 日 期

现有职工人数

资 质 等 级 证 书
等 级： 证书号：
营业注册执照号
（随本表附交一份最新营业执照副本的复印件加盖公章）

注册资金

经济性质

开户银行名称

账号

单位组织机构简介：
（部室划分、各部室人数、中高级职称等人员数）组织机构框图附后
技术人员总数：人
高级职称：人
中级职称：人
注：1、联合体每个成员均需提供此表；
2、投标人需随此表附上营业执照、资质等级证书、质量管理体系证书等文件的复印件加盖公章。
五、类似项目业绩

建设单位
项目名称与建设地点
建筑面积
开竣工日期
合同单价
质量达到标准

投标人： （单位全称） (盖章)
法定代表人或授权代表： (签章)
日期：年月日

六、拟投入本项目的专业负责人简历表
姓名

性别

年龄

职务

职称

学历

参加工作时间

从事项目负责人年限

完成项目情况
建设单位
项目名称
建设规模
工程竣工日期
工程质量

投标人： （单位全称） (盖章)
法定代表人或授权代表： (签章)
日 期：年月日

七、主要设计与策划人员表
专业名称
姓名
职务
职称
主要资历、经验与承担过的项目

第三章策划与设计任务书
一、 项目名称
旗袍小镇盛家厍项目商业策划和城市设计

二、 项目背景分析
旗袍小镇，位于吴江老城区、垂虹桥遗址旁，范围约32公顷，占地面积约480亩，预留发展用地100亩，计划总投资122亿元，将以旗袍文化为主体，通过“弘扬传统文化，传承工匠精神”的发展模式，最终实现文化、旅游、产业的融合发展。
旗袍小镇遵循旅游小镇、文化小镇与产业小镇三镇合一的发展理念，秉承“千年华服看旗袍，旗袍传承在吴江”的宗旨，打造成具有以旗袍为元素融文化体验游、水乡风情游、国学养心游、艺术时尚游为一体的特色旅游小镇；以旗袍为主题融中华传统服饰 文化、丝绸文化、国学文化、禅学文化、垂虹文化为一体的文化传承小镇；以旗袍为引领的集高端定制、创意设计、大师工坊、产品发布、世界论坛于一体的匠心产业小镇。
旗袍小镇西临中山南路，东到花园路，南至笠泽路，北至华严塔。其中旗袍小镇A、C区已先行启动。
旗袍小镇项目位置

项目区位图

项目区位图
三、项目概况与位置：
3.1用地概况：
旗袍小镇城市设计应充分了解吴江旗袍小镇的商业定位，调研市场需求与项目定位发展方向，结合项目定位研究梳理提升本项目的文化内涵和商业价值。
3.2用地位置：
西临中山南路，东到花园路，南至笠泽路，北至华严塔。
3.3用地交通条件：
项目基地南邻城市主干道笠泽路，西邻城市主干道中山南路，北邻垂虹塔景区，
交通通达性较好。

四、规划依据与参考材料
1.旗袍小镇商业概念规划
2.旗袍小镇A区、C区建筑方案设计
3.设计范围，其中地形图高程为黄海高程。
4.旗袍小镇市场研究与功能定位报告
五、规划内容与深度要求
5.1总体任务
5.1.1 功能定位
从旗袍小镇自身定位、商业规划与相关小镇建设项目规划指导下，充分利用区位和自然资源优势（华严塔），深入研究规划区的景观资源和区域发展条件，提出规划区的规划理念、发展目标与发展定位、发展规模、总体布局；研究规划区的业态布局、土地利用、旅游项目、旅游路线、旅游服务设施、旅游活动、经济特征等要素；提出规划发展策略；提出整体空间形态和发展结构、综合交通组织方案、绿化景观与河流规划、生态与环境保护方案、实施策略与指引等。
其中，规划区域的业态布局、功能分区、土地利用、道路交通系统、旅游服务设施应作为本次规划设计的重点考虑。
5.1.2 空间形态
最大限度地发掘小镇自身特色的潜能，与小镇“旅游、产业、文化”的整体定位相协调，充分发挥并体现旗袍小镇特色，创造出特色鲜明的空间形态格局。
5.1.3 开发理念
项目需同时兼顾经济效益和社会效益。规划设计应考虑项目本身分期开发、与周边区域开发的衔接。
5.2策划阶段主要内容
5.2.1市场调研
结合城市发展规划与区域经济环境，分析项目自身的立地条件，并对区域总人口、区域人口结构、职业构成、收入水平、消费水平等方面进行调研，对区域内商业发展现状、布局情况与发展规划也需做出分析。另外，选取全国范围内较有代表性且与旗袍小镇项目有一定契合度的特色小镇作为案例，并分析借鉴。
5.2.2项目定位
结合区域发展情况与旗袍小镇项目总体的发展方向，对项目的档次形象以与业态布局进行研究，并对主题特色以与细分业态提出建议。同时，对于商铺的租赁客户与目标消费客群需进行定位分析。
5.2.3经济效益分析
参考周边商业项目，并综合考虑意向引进的业态，制定合理的租金体系，结合项目的成本体系，对于投资回报做出分析。
5.3设计阶段主要内容
5.3.1 概念性规划
结合旗袍小镇自身定位与商业规划，对区域环境（华严塔）进行综合分析，提出整体发展策略，优化规划区项目策划，重点解决并深化策划项目落地布局问题，提出规划区的功能布局、空间结构与道路交通体系。
5.3.2 深化设计（控规阶段的城市设计）
（1）深化策划
①结合已编制的策划方案，以土地经营为导向，对该区域内的建设项目优化、深化策划方案，进行合理布局，达到社会效益、经济效益最大化。
②在整体策划和布局的基础上，对规划区的功能布局和空间结构进行深化设计；确定规划区重要建筑的建筑形体、道路骨架和绿地景观等的空间布局和规划设计，提出具体的总平面布置；
（2）功能布局与空间结构
根据上位规划，深化研究编制单元的功能构成、交通组织和土地使用，针对游客、购物人群等服务人群的行为内容、行为特征，细化功能布局和空间引导，优化空间形态，塑造丰富多样的小镇景观。
（3）高度控制
综合分析规划地段的区位、交通条件、空间景观、经济性等因素，细化上位规划、策划项目要求，运用相应的技术手段加强相关视廊、视野景观分析，提出地块的建筑高度控制要求，必要时可依据不同地段条件、景观要求提出高控、低控或区间控制的要求。
（4）道路交通
根据大范围交通结构的要求，确定各建筑物主要出入口位置、地上以与地下泊车范围、泊车布局和泊车位置；公共交通场站用地范围和站点位置以与步行交通等其它交通设施。
（5）景观风貌控制
因为该项目离华严塔景区较近，需确定景观风貌重要节点和景观视廊，并对其他重要水系、绿地提出合理布局，对景观风貌节点周边和视廊控制范围的建、构筑物的建筑风格、高度、色彩以与环境景观等提出控制和引导要求。景观风貌应体现绿色、生态、低碳和生态系统保护理念。
（6）慢行活动通道
结合规划范围内的行为需求、自然环境等要素，组织慢行活动系统，并与城市、景区的公共交通、停车设施相衔接。慢行活动通道包括非机动车道和人行通道，根据使用者的活动特点（通过性、游憩性或其它性质），对通道的尺度、服务设施、景观环境提出控制和引导要求。
（7）开放空间
根据上位规划，结合景区游客的行为规律组织各级开放空间，提供各具特色的公共活动空间，并与城市、景区的公共交通、慢行系统、安全工程相衔接。重要的开放空间包括广场、公园绿地、水体与滨水空间等。
7.1广场
明确广场的位置、规模和功能，根据使用者活动特点提出广场的外部交通组织、设施配套、绿地率、硬地率等控制要求，并对广场风格、绿化景观等提出引导要求。
7.2绿地
包括公园、街头绿地、道路绿地等类型。明确各级绿地的位置、规模和用途，根据使用者活动特点，提出对绿地率的控制要求，并兼顾经济性、生态性以与多样性，对植物配置、绿化景观等提出引导要求。
7.3水体与其两岸
包括景观水面、河道、虹桥河沿岸水面。根据水体尺度、用途、水体沿岸功能、使用者的活动方式等，对岸线形式、防洪设施、生态保护等提出控制要求，并对植物配置、绿化景观、滨水设施提出引导要求。
（8）滨水界面
主要是针对离华严塔景区临近水面的设计，滨水界面强调自然性和亲和性，研究水体与岸线、滨水建筑、绿化之间的相互关系，重点对岸线形式、亲水设施、沿线建筑的高度、体量等提出控制和引导要求
（9）地下空间的合理利用
根据控规编制单元的主要功能，研究地下空间的利用，提出地下空间重点开发区域与其开发规模、功能布局要求；合理组织地下空间的交通流线，对地下空间的出入口、竖向联系、地块间的衔接等提出控制要求，对地下空间的环境、生态保护提出引导要求。
（10）实施策略
10.1经济性分析
比较现状用地类别与规划用地类别的土地级差效益，交通区位条件改善后的土地级差效益，公共设施、基础设施配套和环境条件，交通条件改善对区域的影响，分析规划方案的经济效益，评估规划方案的投资可行性。
10.2实施措施
分析规划范围内的开发主体、相关利益主体，以有利旗袍小镇整体良性发展、促进社会公平，对其开发模式、开发时序进行策划、研究，制定实施措施。

5.2.3深化设计（控制性详细规划编制）
1. 规划应达到国家规定的控制性详细规划设计深度要求，用地分类以小类为主。
2. 在总体规划的指导下，完善地区用地功能结构、布局和功能配臵。规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。
3. 明确各地块土地使用性质、兼容范围控制、土地使用强度与相关的规定性指标，提出各地块的建筑体量、体型、高度、色彩、风格等要求。
4. 建立合理、适当的人、车交通系统， 确定各级支路的走向、红线位置、断面、控制点座标和标高，合理配臵公交站点线路和站场、站点位臵与公共停车场布局。确定河道系统，明确河道断面和河道蓝线，提出沿河两侧建筑和景观控制要求。
5. 根据规划功能布局和人口容量的分配，从整体的角度完善规划用地范围的公共设施配套，用地规模、位臵和界域。
6．结合现有水域等自然条件组织生态和景观系统，创造高标准的小镇规划绿地系统。分析确定本区域内可建区、适建区、限建区、禁建区范围，并提出相应的环境容量控制指标，提出治理环境污染的要求。
7．根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和规划控制廊道，落实各市政配套设施用地，规定其服务规模、建设位置、用地范围。
8．加强重点地段空间形态的研究，对该地区内的特征要素：如建筑物高度、道路街巷格局、景观节点、整体风貌等进行分析，提出具体塑造方案，在凸现特色的同时，保证地区景观的整体性、延续性和协调性。
9. 划定六线（道路红线、建筑红线、绿地绿线、文物保护紫线、河道保护蓝线、高压走廊黑线、城市黄线、和城市橙线（景区公益性公共服务设施线））。
10. 制定相应的土地使用与建筑管理技术控制要求，特别是土地适建性的规定、建筑密度、建筑高度等。
六、设计成果要求
6.1设计成果提交深度与要求
规划编制成果符合国家有关规范、《江苏省城市设计编制导则》、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年修订）和本合同，并要求符合规划设计任务书的有关要求。
6.2商业策划阶段成果提交内容：
（1）市场调研阶段
1. 市经济环境的分析和生活结构研究
2. 区域零售业结构、商铺分布与经营状况的市场调查与分析