豪庭项目可行性研究报告.doc

XX水翠林豪庭项目
可行性研究报告

2011年11月14日
目录
一、项目概况……………………………………………………………3
1.1 宗地位置...……………………………………………………3
1.2 简要规划控制要点..…………………………………………3
1.3 交通现状..……………………………………………………3
1.4 项目配套..……………………………………………………3
二、里水社会经济运行状态研判………………………………………4
2.1 地理位置资源环境 …………………………………………4
2.1.1 地理位置………………………………………………4
2.1.2 资源环境………………………………………………4
2.1.3 里水地理资源环境总结………………………………5
2.2人口分析 ………………………………………………………6
2.2.1 人口数量及密度.. ……………………………………6
2.2.2 居民收入水平..………………………………………6
2.2.3 居民储蓄存款状况. .…………………………………8
2.3 经济环境对房地产行业的影响. ……………………………8
三、政策影响下的态势分析……………………………………………9
四、里水镇区域房地产态势分析………………………………………10
4.1 南海区住宅供应情况.………………………………………10
4.1.1 南海区商品房成交状况.………………………………10
4.1.2 南海区住宅供应情况.…………………………………11
4.1.3 住宅成交状况.…………………………………………11
4.1.4 镇街主流价格成交分布.………………………………12
4.2 发展潜力.……………………………………………………12
五、个盘分析..…………………………………………………………13
5.1 【合生·君景湾】个盘分析 ………………………………13
5.2 【珠江峰景湾】个盘分析……………………………………16
5.3 【海逸·锦绣蓝湾】个盘分析………………………………17
5.4 【时代糖果二期】个盘分析…………………………………19
六、项目综合投资分析..………………………………………………20
6.1 项目总投资估算与销售总收入预测分析 …………………20
6.2 投资回报分析. ………………………………………………23
6.3 市场总结...……………………………………………………23
七、项目建议. …………………………………………………………23

一、项目概况
1.1 宗地位置
宗地位于佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田村民小组。
1.2 简要规划控制要点
（1）土地面积：31892.49平方米（折合47.838亩）；
（2）土地用途：商品住宅；
（3）规划容积率：多层≤1.8；高层≤2.5；
（4）规划建筑密度：多层≤30%；高层≤25%；
（5）绿地率：多层≤30%；高层≤35%；
（6）建筑间距：须符合《南海市城乡建设规划管理实施细则》的规定。
1.3 交通现状
地块不直接临路。东面临上亨大道，该道路连接里水大道。

1.4 项目配套

周边生活配套俱全，镇区具备：旗峰小学、旗峰初级中学、龙脊岗教师村等；盐南公路上政府机构、绿地等配套设施一应俱全。但镇街配套档次不高。
二、里水社会经济运行状态研判
2.1 地理资源环境
2.1.1地理位置
“佛山前庭，广州后院”。佛山市南海区里水镇位置佛山市东北部，东与广州接壤，南距佛山中心城区近10多公里，坐拥两大中心城市的资源辐射。全镇总面积148.28平方公里。
镇内拥有交通路发达。广佛高速公里、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广州华南快速干线第三期以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络，交通方便快捷地缘优势得天独厚。
2.1.2 资源环境

里水拥有招商引资亮点纷呈。2009年里水共引进超千万以上项目46个，超亿元项目11个，计划总投资达69.8亿元，以第三产业投资增长迅速，包括旅游、地产和物流业为主的产业，将对未来里水城市发展起到重要作用。
舒适宜人的里水。为吸引更多广佛人到里水消费，里水除了承接广州商贸“溢出”，还通过“三旧”改造，引入高档次的商贸、房地产等第三产业。
宽阔通畅的盐南路。里水近两年就投入近20亿元，兴建和改造镇内外多条主干道。
2.1.3 里水地理资源环境总结
n 深厚的资源优势为里水的经济发展奠定坚实基础。
n 地缘优势和完善的交通运输网络使得里水有着广阔的发展前景。
n 良好的区域品牌和合理的城市规划为里水的经济运行增添了无限动力。
2.2 人口分析
2.2.1 人口数量及密度

n 里水镇的人口总数达到24.97万，占南海区总人口的11.2%。其中，里水镇的户籍人口为11.47万，外来人口13.5万。从人口密度中，里水人口密度为5.94人/平方公里，比整个南海区的人均密度4.80人/平方公里，多1.14平方公里。
n 从人口数量方面分析，里水的流动人口比户籍人口相对较多，可以体现出里水有一定的经济发展吸引流动人口进驻，对于发展房地产市场，里水镇可以采取多元化发展。
2.2.2 居民收入水平

16

n
n 里水镇，人均收入普遍较高，小资产企业占全镇的70%，高层企业占30%。因此里水镇潜力消费空间很大，并且他们学历普遍较高，容易接受新事物。
2.2.3 居民储蓄存款情况

n 里水镇居民储蓄存款余额逐年增加，反映出镇内居民有一定资金积累，藏富于民，里水人拥有强大的消费潜力。08年城乡居民储蓄存款余额97亿元，比2007年增长24.7%。
n 根据调查分析，将资金储蓄起来的，大部分是农民，由于一般农民投资意识薄弱，生活简朴勤俭，所以，他们多数都会选择把资金存入银行，或者购买一些养老保险，再取另一部分做小生意。
2.3 经济环境对房地产行业的影响
n 房地产开发需要良好的经济环境，近年来，里水镇的社会经济处于不断上升的阶段，有利于促进社会的安定与团结，进一步推动房地产开发投资及消费者的购房行为。
n 过去几年，里水的住宅建筑以自建房为主，商品住宅项目极少，难以满足消费者的日益提升的居住要求，房地产发展水平与里水经济繁荣不相配，市场存在较大潜力。
n 近年来里水各项经济指标均保持双位数的高速增长，城市展现蓬勃发展势头。人均GDP超6000美元，房地产业将相应进入高速发展阶段。
n 第三产业尤其是物流业、房地产、商贸业、旅游业将会是里水未来几年的重要经济增长点，个体、私营工商户数量将大量增加，在有效拉动消费的同时也为房地产业提供坚实的客户基础。
三.政策影响下的态势分析
2011年3月份之前，国家、地方性政策虽对房地产行业一直处于打压政策，但因为市场需求大、行情处于成长期。房地产行业并没有受到太大的影响。
2011年3月18日，佛山市住房与城乡建设局发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办〔2011〕28号）规定二套房等限购令以来。佛山房产成交量出现下滑现象：
附表1：佛山市2011.1-9月市场运行 单位：套、元/平方米

佛山市2011.1-9月市场运行
附表2：佛山市2011第一季度—第三季度存量住宅市场运行 单位：套、%

佛山市2011第一季度—第三季度存量住宅市场运行

四.里水镇区域房地产态势分析
4.1 南海区住宅供应情况
4.1.1 南海区商品房成交状况

n 2010年南海区成交量约占09年的全年成交量的75%，政策打压下成交量出现萎缩。
n 商品房成交价达到8429元/m2的高位，同比增幅达到31%，可见房价并未受到遏制，增幅明显。
4.1.2 南海区住宅供应情况

n 东部区域的黄岐-盐步-大沥，供应环比下降近35%，其中黄岐供应近1920套，占据本区域近55%。
n 中心区域的桂城-平洲，本年批出量为4711套，供应与09年基本持平，批出集中度较高。
n 中部区域的大狮山-罗村，本年批出量为6701套，出现明显爆发，接近09年的2.5倍。
n 西部区域的金沙-丹灶，本年批出量为1552套，基本与上年同期持平。
n 北部区域的里水-和顺，本年批出量为3625套，环比上升75%。
n 西南区域的九江-西樵，供应环比上升46%，本年批出量为3605套，其中83.4%为西樵项目。
4.1.3 住宅成交状况
南海区10年成交23020套，同比下降近25%，中心区域下降幅度达60%。

4.1.4 镇街主流成交价格分布

4.2 发展潜力
城市规划引发楼市放量，释放长久积压需求。2008年开始，里水镇政府开始将第三产业特别是旅游业和房地产作为未来镇区重点发展方向，带动一批具质素的高端房地产项目进驻里水，成为撬动当地房地产市场发展的主要因素，同时也释放了里水镇长久以来的积压的市场需要。
板块地理位置优越、交通便利，成就广佛新豪宅板块。金沙洲位于“广州以西，南海以东”——广佛都市圈的核心圈层，同时享有广佛双城的客源优势。06年以来，逐渐成为各大品牌发展商必争之地。由于板块规划合理、准人门槛较高，板块高端形象较被认可。
品牌发展商供应放量，板块热度形成。07年以来中海金沙湾、中海金沙洲限价房项目、中粮万科金域蓝湾、万科四季花城、保利西子湾、恒大御景半岛（官方统计口径为里水）六大商品房项目齐上市，货量供应在1800到2200套，总建筑面积在45万平方米以上，相当于过去白云区半年的供应量。
高位入市已被认可，新豪宅定于重新诠释。目前金沙洲在售和潜在项目，除政策必须规限的双限房以外，基本定位中高端以上。由于本身资源优势，以及政府舆论导向，该区域“热地效应”已呈现，后续关注持续提升。
板块供应产品实现层次拉差，合理回避消化风险。作为广佛都市圈未来供应的主体，金沙洲在规划上注重了项目档次的合理拉差，实现了不同客户群体的梳分，回避了因货量较大带来的竞争风险，较为合理地保证了板块的竞争力和社会认可度。
五.个盘分析
5.1 【合生·君景湾】个盘分析
5.1.1 项目概况
地理位置：南海区黄岐北村大道名雅花园旁
发展商：合生创展集团
项目规模：占地面积达22万平方米，总建筑面积超过50万平方米，规划入住5000多户。
容积率：2.27
绿化率：30%
交通状况：毗邻佛山一环出入口，30分钟畅达佛山全程。毗邻广佛高速沙涌出口，邻近黄岐广佛路，15分钟顺达芳村、荔湾各区。

5.1.2 在售户型分析

主力户型：以三房和四房为主，没有其它户型
装修标准：精装修约1000-1200元/平方米
5.1.3 价格分析
均价：8000元/平方米
配套：欧洲风情园林、风情商业街、大型会所
5.1.4 推售分析
项目定位：广佛核心首席水岸欧洲城
客源特征：主要为广州客户，约占70%，本地及周边约30%。本地客户主要购买大面积单位。
推售范围：合生君景湾在售三期领郡组团“帝泓廷”中顶层的少量得几套单位，面积全部为91平方米，设计两房+1多功能房，售价在8500左右，带价值1000元/平方米的简单装修。
5.1.5 项目综合分析
优势：
n 项目是占地22万平方米的规模大盘，且有一线江景稀缺资源；
n 广佛日益融合，各项基础设施建设日益完善，前景无可限量；
n 项目强势的品牌效应
劣势：
n 周边现时环境较杂乱，配套欠缺；
n 产品中规中矩，没有较有力的产品卖点。
总结：
该项目有强大的品牌做先锋，占据了有利的地理位置，在广佛大融合的背景下，促进了广州人前来置业，但项目自身产品优势并不明显、周边环境有待完善，再加上周边竞争项目较多，是影响项目销售的主要原因。
5.2 【珠江峰景湾】个盘分析
5.2.1 项目概况
项目地址：南海里水大道南51号
项目占地：9万平方米
项目总结：19万平方米
项目总户数：洋房270户
开盘时间：2009年12月
小区配套：五星级酒店，集高档餐饮、写字楼、公寓和住宅，集聚餐饮、娱乐、居住、投资等功能。
周边配套：里水医院、里水中学、里水新天地、旗峰小学等
核心竞争力：户户向山景、便达交通、品牌开发商
5.2.2 销售概况
产品定位：90-126m2；
销售状况： 90 m2去货最快，基本售罄，存货以112 m2为主、132 m2次之。
5.2.3 项目综合分析
优势：
n 项目规模大，酒店、写字楼、生活、娱乐、体育、教育等配套齐全，社区成熟，居住氛围较好，可克服周边生活配套不完善的弊端。
n 发展商品牌大，且楼盘已开发多年，对当地消费者及产品需求有充分认识，开发及销售有丰富经验。
n 一环交通便达性强
n 盐南路边，项目昭示性好。
劣势：
n 产品设计不合理；
n 价格较高，与镇街客户的心理价格承受力出入较大；
n 主打广州客户，但客户跨市置业心理抗性大。
5.3 【海逸·锦绣蓝湾】个盘分析
5.3.1 项目概况
项目地址：佛山市南海区里水镇甘蕉路；
项目占地：6.7万平方米；
项目总建筑面积：13万平方米；
项目总户数：800套
开盘时间：2009年1月；
小区配套：湖景、会所、园林；
周边配套：里水医院、里水中学、里水新天地、旗峰小学、旗峰中学等；
核心竞争力：自然资源甘鹭度假村、人工湖
5.3.2 销售概况
产品定位：116-128平方米；
销售状况：现在在售览胜5座与6座，目前为止仍有接近90套洋房存货，别墅仍有20套，存货以112 m2为主、132 m2次之。
5.3.3 项目综合分析
优势：
n 自然环境优越，兼有20万m2后山公园和6万m2湖域；
n 周边路网发达，临近佛山一环、华南快线三期、桂和路等路网，往返广州或佛山禅桂中心区都比较方便；
n 洋房布局优越，4层以上可看湖景；
n 户型赠送面积对，户户南北向；
n 项目外围就是大冲村，外围配套齐全，生活成本低。
劣势：
n 合拼户型，销售抗性大；
n 价格较高，与镇街客户的心理价格承受力出入较大；
n 周边村落环境较差，项目内没有商业配套；
n 物业管理质量令人担忧，区内无人车分道。
5.4 【时代糖果二期】个盘分析
5.4.1 项目概况
项目地址：金沙洲里横路；
占地面积：5万平方米；
总建筑面积：17万平方米；
总户数：1776户；
项目规模：二期由27栋17、18层的小高层组成；
开盘时间：2010年1月；
小区配套：网球场、私家后山公园、休闲情景泳池；
周边配套：幼儿园、旗峰小学、里水小学、洲村肉菜市场等；
开发商：广东时代胜誉房地产开发有限公司

时代糖果二期产品销售均价8700元/平方米，，虽说户型和产品作了相应的升级，但是对比之前的4字头均价，几乎是翻了一番，甚至还贵过2009年7月出售的一期联排别墅6680元/平方米价格。在工业厂房民宅包围、金沙洲位置最角落、距离广州最远的楼盘，价格的确是超过了其产品的真实价值。
六、项目综合投资分析
地块占地31892.49m2，容积率≤2.5；可建总建筑面积是：79731.23m2（商业3929m2，住宅75802.23m2）+27837 m2（地下室面积）=107568.23 m2；汽车位812个。
6.1项目总投资估算与销售总收入预测分析
以理想销售状态（销售率100%），忽略市场较大变化地影响为前提，按以下三个方案做预算：
6.1.1方案一、商铺10000元/m2、车位均价8万元/个、住宅7000元/m2来预算
6.1.1.1 投资估算：
项目
折合露面预计成本
（元/m2）
投资总额
（万元）
备注
土地成本
2633.85
21000.00

开发前期准备（含土地税费）
104.40
1123.00

土建建筑工程费
1550.00
16673.08
含建安费（楼层、地下室等）及其他工程费（设计费、监理费等）
安装工程费
258.95
2785.50
园区建造成本
66.83
718.88
配套设施费
4.06
43.70

前期成本合计
4618.09
42344.15

项目管理费
144.00
1549.00

营销费
82.63
888.81
总收入的1.4%记取
资本化利息
223.11
2400.00
每月100万记取
财务税费
767.26
8253.25
总收入的13%记取
其他不可预见费用
37.52
403.55
建安费与其他工程费之和2%记取
税后开发成本总计
5872.61
55838.77

6.1.1.2、销售总收入：
销售名称
销售工程量
（平方或个）
销售单价
（元/m2或元/个）
销售收入
（万元）
商铺
3929.00
10000.00
3929.00
车位
812
80000.00
6496.00
住宅
75802.23
7000.00
53061.56
合计

63486.561

6.1.2 方案二、商铺10000元/m2、车位均价8万元/个、住宅7500元/m2来预算；
6.1.2.1 投资估算：
项目
折合露面预计成本
（元）
投资总额
（万元）
备注
土地成本
2633.85
21000.00

开发前期准备（含土地税费）
104.40
1123.00

土建建筑工程费
1550.00
16673.08
含建安费（楼层、地下室等）及其他工程费（设计费、监理费等）
安装工程费
258.95
2785.50
园区建造成本
66.83
718.88
配套设施费
4.06
43.70

前期成本合计
4618.09
42344.15

项目管理费
144.00
1549.00

营销费
87.56
941.87
总收入的1.4%记取
资本化利息
223.11
2400.00
每月100万记取
财务税费
813.06
8745.97
总收入的13%记取
其他不可预见费用
37.52
403.55
建安费与其他工程费之和2%记取
税后开发成本总计
5923.35
56384.54

6.1.2.2 销售总收入：
销售名称
销售工程量
（平方或个）
销售单价
（元/m2或元/个）
销售收入
（万元）
商铺
3929.00
10000.00
3929.00
车位
812
80000.00
6496.00
住宅
75802.23
7500.00
56851.67
合计

67276.6725

6.1.3 方案三、商铺10000元/m2、车位均价8万元/个、住宅8000元/m2（精装修）来预算
6.1.3.1 投资估算：
项目
折合露面预计成本
（元）
投资总额
（万元）
备注
土地成本
1952.25
21000.00

开发前期准备（含土地税费）
104.40
1123.00

土建建筑工程费
1550.00
16673.08
含建安费（楼层、地下室等）及其他工程费（设计费、监理费等）
精装修
300.00
3227.05
安装工程费
258.95
2785.50
园区建造成本
66.83
718.88
配套设施费
4.06
43.70

前期成本合计
3936.49
45571.20

项目管理费
144.00
1549.00

营销费
92.49
994.93
总收入的1.4%记取
资本化利息
223.11
2400.00
每月100万记取
财务税费
858.87
9238.68
总收入的13%记取
其他不可预见费用
43.52
468.09
建安费与其他工程费之和2%记取
税后开发成本总计
5292.484603
60157.37

6.1.3.2 销售总收入：
销售名称
销售工程量
（平方或个）
销售单价
（元/m2或元/个）
销售收入
（万元）
商铺
3929.00
10000.00
3929.00
车位
812
80000.00
6496.00
住宅
75802.23
8000.00
60641.78
合计

71066.784

6.2 投资回报分析
方案名称
总销售收入
（万元）
总投资
（万元）
税后净利
（万元）
项目回报率
（100%）
方案一
63486.56
55838.77
7647.79
13.70%
方案二
67276.67
56384.54
10892.13
19.32%
方案三
71066.78
60221.91
10844.88
18.01%

6.3 市场总结
n 从需求方面来看，作为佛山南海区的一个工业强镇，里水的人均收入其实相当可观，消费潜力十分庞大，特别是一群企业的中坚力量人员（多为外来人口，在本地无房）、公务员和商人，他们的收入可观，迫切需要改善居住环境，因此是一群不可忽视的购买力，市场的刚性需求很大。
n 从供给方面来看，里水镇缺乏中等规模以上的项目，这对我们项目来说是最好的一个市场因素。
n 从行业政策方面看，二套房限购令对房地产影响很大。但是还是存在有一定市场需求。关键在于对销售时机、市场形势的把握。
n 从政府推出的廉租房、限价房方面看，其所处地理位置及面向消费人群不同，对商品房销售影响对大。
n 从投资角度来看，目前里水市场主要以刚性需求为主，投资环境不成熟，吸引周边人员来本地投资的可能性较小，但有很大的发展潜力。
八、项目建议
n 应结合良好的生态环境，借势“南海东部黄金三角居住片区”价值，利用产品创新亮点，确立“广佛优居板块”市场站位。
n 针对项目临主干道但居二线使项目昭示性差这一问题，可在沿盐南路建造销售中心，增强项目的昭示性。
n “以板块带动项目，以项目带动品牌”，利用项目特殊地理位置造势，迅速完成品牌落地。