蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房、N区土地整治建设项目可行性研究报告.doc

第1章 总 论

1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目。
1.1.2 项目的承办单位
重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了蔡家组团管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作。
1.1.3 项目的主管部门
重庆市北碚区人民政府。
1.1.4 项目拟建地区和地点
中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团D标准分区，于中环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接中环线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块。在邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区土地整治项目位于蔡家组团N标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接212国道和渝合高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办公区，包含童家溪的汪家坎、镶石坝、塘湾三个社。
1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表
承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表杨文。西南大学，是2005年7月经教育部批准，由原西南师范大学、原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家“211”工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有35个省部（市）级重点学科、27个省部（市）级重点实验室、1个教育部重点文科研究基地、6个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片“国家大学生文化素质教育基地”牵头单位。师资力量雄厚，主持承担“973”、“863”、国家自然科学基金、国家社科基金等各级各类科研项目1400多项。学校与美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30个国家或地区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外20多所大学及科研机构建立了长期友好合作关系。
1.1.6 研究工作依据
（1）重庆市蔡家组团分区规划（重庆市规划设计院2005）
（2）重庆市蔡家组团控制性详细规划——土地利用规划图1：5000
（3）三社（汪家坎、镶石坝、塘湾）用地面积带指标图1：5000
（4）重庆市蔡家组团D标准分区控制性详细规划——土地利用规划图1:5000
（5）三溪口立交设计平面图
（6）重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图
（7）经济适用房总设计平面图
1.1.7 研究工作概况
2007年1月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大学科技咨询公司编制“蔡家组团三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目可行性研究报告”，西南大学科技咨询公司在接受委托后，立即组织了研究小组；研究小组在接受任务后，按照实地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情况和国家以及重庆市政府的有关政策、法规为依据，编制本报告。可行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设技术方案、环境保护、机构组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会及经济效益评价等。
1.2 可行性研究结论
蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目——“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。
1.3 主要技术经济指标表（见表1）
主要技术经济指标表1
序号
指标名称
单位
指标
1
占地面积
亩
1539.53
2
总投资
万元
69039.66
3
工程费
万元
26220
4
土地征用和整治费
万元
31233.96
5
基本预留费
万元
926.38
6
管理、招标、服务费
万元
2223.8
7
财务费用
万元
675
8
总收入
万元
81282.49
9
总成本
万元
60352.76
10
利润
万元
8512.897
11
年平均投资利润率
%
12.33
12
投资回报率
%
34.97
13
投资回收期
年
0.98
14
财务内部收益率
%
23.52
15
财务净现值
万元
4862.05
16
贷款偿还期
年
1
17
贷款偿还比
%
1.07
1.4 存在问题及建议
项目建设、运营和管理中存在三个问题。
第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主——重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。
第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。
第三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。

第2章 项目背景和发展概况

2.1 项目提出的背景
2.1.1 蔡家组团综述
第一、区位、面积和人口。蔡家组团是《重庆市城市总体规划》所确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，在这11个外围组团中，蔡家组团是距主城最近、区位优势最显著的组团。位于重庆市主城区北部、北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗、童家溪、施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。212国道、渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区12公里，距重庆市中心11公里，机场15公里，火车站18公里，寸滩港22公里。蔡家组团幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期（2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人。
第二、地质、地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约30公里长的沿岸线；西靠中梁山山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200－300米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属一般地震地区。亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温18.3摄氏度，年降水量1105.4毫米。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份，最大降雨量195.3 mm。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。组团东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.48×107l/s，最小流量0.2×106 l/s，多年平均流量2.14×106 l/s。第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。
第三、蔡家组团发展优势。优美的环境、独特的景观、丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说，

团之一，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。根据组团的功能的总体定位，“重庆市蔡家组团总体规划”将组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
第五、组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小、农村人口过多的这一现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会、经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括西扩、北扩、南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵、万州、黔江、以及长寿、南川、江津、合川、永川等卫星城市。在这样一个思路和政策背景下，2002年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在内的11个外围组团的战略构想。经过5年的建设，外围组团发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口、转移主城产业、完善主城城市整体功能的作用。
蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区县中，北碚是距主城较远的区之一，受地理位置、交通等区位和经济要素的制约，北碚经济一直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使重庆主城北扩、北碚主城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理、地缘障碍，北碚经济与主城经济终于融为一体，产生了互动、联动的社会经济效应。2006年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事、组织、公共设施建设、收费标准、城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设，为北碚社会经济的持续、快速发展提供了难得的机遇，不仅为北碚提供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由一般的外围经济约升为主城经济。
2.1.2 本研究项目在蔡家组团整体建设进程中的地位
本研究所涉及的项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房建设子项目和N区土地整治子项目。三个项目分别对应三种经济性质。⑴中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之一，属于公共分摊资本项目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在2008年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使用，不仅影响蔡家组团的整体建设进程，形成建设“瓶颈”，同时，制约中环干道作用的发挥，影响重庆市政府提出的“半小时主城畅通工程”的实现。⑵H区经济适用房建设子项目。该子项目在蔡家组团整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置、与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬迁安置3万余人，该子项目建成后可以安置10800人（3375户），占总安置量的36%，伴随组团建设的推进，还需要建设2个相应规模的经济适用房。⑶N区土地整治子项目。N区土地整治段已完成拆迁安置，属于暂时半闲置土地，整治该段土地，一则可以为后期房地产项目、体育设施项目的进入提供前期准备，二则可以很好贯彻滚动开发的思路，为组团的整体开发提供收入支撑，为项目融资提供财务保障。
2.2 前期准备工作
项目已完成如下前期工作：
（1）中环干道三溪口立交桥子项目已经完成了征地、项目的设计和报批及工程设计平面图的绘制；
（2）H区经济适用房子项目已经完成征地、项目规划、报批，标书的制作和上报；
（3）N区土地整治子项目已完成征地、项目规划、拆迁、标书的制作等。
2.3 投资的必要性
本研究所涉及的三个子项目，是蔡家组团总项目的有机组成部分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中的重要项目之一；H区经济适用房子项目是整个拆迁安置中的首期项目，既关乎民生又关乎组团的整体建设进程；N区土地整治子项，是一个基于市场交易的项目，既涉及后期项目的进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。所以，三个子项目之间、三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间、空间上是互含和对接的，其中，任何一个方面发展滞后，都会影响整体的发展。
3.2.1 三溪口立交成为中环干道的交通瓶颈
中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道的交通瓶颈，据预测，到2015年三溪口至蔡家岗、蔡家岗至三溪口、蔡家岗至童家岩、童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在2608——2727（pcu/h）之间（见表2），2015年，达到3744——4036（pcu/h）之间。中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，一个交通阻塞的状况将很快发生。
表2 三溪口立交高峰小时交通流量预测表 单位：（pcu/h）
时间
三溪口至
蔡家岗
蔡家岗至
三溪口
蔡家岗至
童家岩
童家岩至
蔡家岗
2015
2689
2727
2529
2608
2025
3980
4036
3744
3860
3.2.2 H区经济适用房建设子项目
该子项目将直接影响蔡家组团的建设进程。若项目推迟上马，则其他项目的进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良的社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进的保障。
3.2.3 N区土地整治子项目
与前述2个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。重要的是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。土地出让收益是组团经济发展的资金保证。

第3章 需求预测和拟建规模

3.1 市场调查
为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。
与蔡家组团一江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为100万元/亩、经开园土地出让均价为90万元/亩、渝北区土地出让均价为120万/亩、沙坪坝区土地出让均价为80万/亩作用。
蔡家组团基准基价按照11级计算，商业用地为947元/平方米、住宅用地为444元/平方米、工业用地为220元/平方米。蔡家组团今年拟出让土地的价格为58万/亩。
3.2 市场预测
蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资商的青睐。目前，一系列的高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖、水天花园、红鼎高尔夫球场等。随着组团土地整治、基础设施建设的完善以及中环干道、轻轨6号线等市级、国家级基础设施项目的建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。
3.3 市场推销战略
为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规的规定，按照建设用地二级市场的交易规则，采取“曲径通幽”的市场营销战略，其内容包括：
（1）营造良好的投资环境，吸引更多的业主来组团创业、定居。组团将在北碚区委、政府的坚强领导下，通过不断的组织、制度创新，树立全新的管理理念，在提高办事效率、服务精神、正的外部性等方面狠下工夫，营造良好的投资环境。
（2）打造生态绿色品牌。充分挖掘和利用组团所在区域的生态、景观资源，在建设过程中进一步提高本区的生态、景观价值，并加以全面宣传、包装，来提升组团所在区域的环境美学价值，从而确保土地升值。
（3）打科技文化品牌。通过重点引进机电、仪器仪表、电子、体育、文化等项目，提升开发区整体的科技文化水平，以科技文化产业的发展吸引业主。
3.4 建设方案和规模
3.4.1 中环干道三溪口立交桥子项目
中环快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成该区互通式立交。立交主线全长为1.05km，整个立交包括跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同心B区1＃路跨线桥，收费站一处及1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为5.595km。排水工程管道总长7408m，2×2m箱涵长69.494m，3×3拱涵长315.93m。照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套。
3.4.2 H分区经济适用房建设子项目
项目区位于蔡家组团16个标准区的H标准区，规划地块面积275亩，建设用地面积200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块，建筑面积270000㎡，最高容积率2.0，最低绿化率30%。
3.4.3 N区土地整治子项目
项目位于规划的蔡家组团16个标准区的N标准分区,整治面积965亩, 其中居住用地净用地面积482亩，占50％，道路用的48亩，占5％，绿地面积和体育用设施用地435亩，占45％。土石方量12万方,整治区内道路全长552米,标准路幅宽26米,为城市次干道Ⅱ级,双向四车道。本标准区规划用地布局结构是，“以体育公园为核心，周边为生态居住和”的布局形式。项目区道路红线宽度分为主干道44米，次干道26～32米，支路为16～22米。

第4章 工程建设技术方案

4.1 中环快速干道三溪口立交子项目
4.1.1 工程概要
重庆市中环快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。立交主线全长为1.05km，整个立交包括跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同心B区1＃路跨线桥，收费站一处及1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为5.595km。排水工程管道总长7408m，2*2m箱涵长69.494m，3*3拱涵长315.93m。照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套。
4.1.2 技术经济指标（见表3）
设计依据：
（1）《城市道路设计规范》；
（2）《公路线路设计规范》。
匝道标准断面宽度：
单向单车道匝道：总宽8.0m，净宽7.0m。
单向双车道匝道：总宽9.5m，净宽8.5m。
表3 中环快速干道三溪口立交子项目经济技术表 单位：
项目
匝道宽度(m)
匝道长度(m)
最小半径(m)
最大纵坡(%)
最小竖曲线半径 (m)
桥梁长度(m)
拆迁面积(㎡)
立交占地面积(㎡)
立交通行能力(pcu/d)
A匝道
8.5
765
60.5
4.5
1000

233000
B匝道
8.5
658
50
5
1250

C匝道
8.5
223
100
5.5
2000

D匝道
8.5
267
250
5.8
2000

E匝道
8.5
301
250
4.5
1500

F匝道
8.5
227
100
4.2
1500

G匝道
8.5
670
60.5
4.8
1000

H匝道
8.5
605
50
5.2
1200

I匝道
8.5
406
70
5.8
1250

J匝道
8.5
682
60
4
1500

K匝道
8.5
566
50
5
1500

L匝道
8.5
383
140
5.9
800

辅A
10
2790
400
3.5
5000
335
辅B
10
3060
1000
3.38
7000
320
4.1.3 交通流
中环线与渝合高速公路交于三溪口，为城市快速路和高速路的交叉，该立交交通流量定性分析如下：
四个主要交通流： 余家湾――北碚，歇马――悦来；
四个次主要交通流：悦来――北碚，双碑――悦来；
其余皆为次要交通流。
4.1.4 桥型设计
在渝合高速公路两侧修建两条辅道，将老三溪口立交各匝道改成与渝合高速公路的A、B辅道相接，通过该辅导将新老立交有机地紧密联系在一起，形成一个功能强大的大型组合式立交。设计采用“8”字形立交。对于高速公路的收费系统的改造，拆除三溪口立交现有收费站，在高速公路A、B辅道的进出口分别设置4个收费站。
4.2 H分区经济适用房建设子项目
4.2.1 项目概要
蔡家组团经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积约275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块，最高容积率2.0，最低绿化率30%。
4.2.2 管网
项目区内管网包括动力线路、输水管道、排水管道、燃气管道、通讯线路。根据蔡家组团建设总体规划，动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路全部沿支干道掩设，全长300米；根据地形地貌，排水管道由北向南掩设，在居民点南侧建集中污水处理厂，经处理到达标后，经管道排入嘉陵江，管道长750米。
4.2.3 技术经济方案
根据建设部的有关规定，将人均住房面积规划为25㎡/人，小区容积率为2，绿化面积大于30%。 H分区经济适用房建设子项目的技术经济方案分别用综合技术经济指标（含1期和2期）、户型面积比例、社区配套设施、安置人口等加以表达。前三项见表4、表5、表6 。项目建成后，安置人口10080人，占蔡家组团总安置量的36%。经济适用房综合造价（含土地整治费、道路及管网费、主体工程土建费、配套设施建设费、其他等）768.32元/㎡，子项目总投资20744.71万元。

表4 H分区经济适用房建设子项目综合技术经济指标一览表 单位：
项目
单位
指标
数值
备注
总用地面积
㎡

183425

居住户（套）数
户（套）

2293

居住人数
㎡
25㎡/人
10080

总建筑面积
㎡

270000

其中：地上建筑面积
㎡

247606.21

地下建筑面积
㎡

22393.79

总占地面积

133400

容积率

不大于2.5
2

其中奖励容积率

建筑密度
％
不大于30％
28.15

绿地率
％
不小于30％
30.3

停车位
个
不小于567
621

其中：地上停车位
个

250

地下停车位
个

560

表5 H分区经济适用房建设子项目1期工程技术经济指标表 单位：
项目
单位
指标
数值
备注
总建筑面积
㎡

130000

用地面积
㎡

88044

建筑占地面积
㎡

64032

1.按功能性质分

⑴住宅建筑面积
㎡

122378.67

⑵商业建筑面积
㎡

2944.83

⑶辅助配套用房
㎡

373.21

一期工程居委会及物管用房
㎡

296.7

一期工程配电房
㎡

50.39

公厕
㎡

51.46

消防控制室
㎡

16

⑷幼儿园
㎡

1036.99

⑸地下车库建筑面积
㎡

3266.3

2.按地上地下部分划分

⑴地上建筑面积
㎡

127664.79

⑵地下建筑面积
㎡

2335.21

其中地下车库面积
㎡

2335.21

容积率

1.89

其中奖励容积率

建筑密度
％

26.64

表 6 H分区经济适用房建设子项目2期工程技术经济指标表 单位：
总建筑面积
㎡

140000

用地面积
㎡

95381

建筑占地面积
㎡

69368

1.按功能性质分

⑴住宅建筑面积
㎡

99090.82

⑵商业建筑面积
㎡

21979.24

⑶地下停车库
㎡

13088.8

其中地下配套设备用房
㎡

860

⑷社区配套公建建筑面积
㎡

1450

社区文化活动站
㎡

700

二期工程居委会及物管用房
㎡

600

联防执勤点
㎡

30

消防控制室
㎡

120

2.按地上地下部分划分

⑴地上建筑面积
㎡

119941.42

⑵地下建筑面积
㎡

20058.58

其中地下车库面积
㎡

16875.92

容积率

2.33

其中奖励容积率

建筑密度
％

30.7

表 8 H分区经济适用房建设子项目户型面积比例一览表 单位：

套数（套）
建筑面积（㎡）
建筑面积小于90平方米的户型
1584
115584.48
建筑面积大于90平方米的户型
455
46105.15
合计
2039
161689.63
建筑面积小于90平方米的户型比例
77.69％
71.49％
建筑面积大于90平方米的户型比例
22.31％
28.51％
表7 1期工程户型面积比例一览表 单位：

套数（套）
建筑面积（平方米）
建筑面积小于90平方米的户型
858
92938.89
建筑面积大于90平方米的户型
246
37061.11
合计
1104
130000
建筑面积小于90平方米的户型比例
77.69％
71.49％
建筑面积大于90平方米的户型比例
22.31％
28.51％

表9 社区配套设施一览表 单位：
幼儿园
1036.99 ㎡
社区文化活动站
700 ㎡
一期工程居委会及物管用房
296.70㎡
二期工程居委会及物管用房
600 ㎡
联防执勤点
30㎡
社区医疗保健服务站
120 ㎡
一期工程配电房
25.05㎡
二期工程配套设施用房（地下）
860 ㎡
公厕
51.46 ㎡
垃圾收集点
4个
4.3 N标准分区土地整治子项目
4.3.1 项目概要
该项目位于规划的蔡家组团16个标准分区的N标准分区,整治面积965亩,土石方量12万方,整治区内道路全长约552米,标准路幅宽26米,为城市次干道Ⅱ级,双向四车道。
4.3.2 控制性指标
城市综合用地面积（除区工业用地合城市建成区用地）共为 965万亩，其中，居住用地净用地面积482亩，占50％，道路用的48亩，占5％，绿地和体育用地435亩，占45％。居住用的（净用地）容积率为1.5，绿地（体育用地）容积率为0.4。（平均容积率＝（净用地面积×1.5＋体育用地面积×1.4）/965≈0.93）。
4.3.3 面积和土石方量
整治面积965亩,土石方量12万方。
4.3.4 道路规格和长度
道路规格为城市支干道Ⅱ級，标准路幅宽26米，区内道路全长552米,双向四车道。
4.3.5 管网
项目区内管网包括动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路。根据蔡家组团建设总体规划，动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路全部沿支干道掩设，全长852米。
4.3.6 地块规划（见表10）
N标准分区土地整治子项目地块规划见表10。
表10 N区土地整治地块指示表 单位：

规划用地性质
用地面积（ha）
最大容积率
建筑限高（m）
最大建筑密度（％）
最小绿地率（％）
蔡家N01－02/01
R1
24.72
1.5
18
35
30
蔡家N01－03/01
C41
95.28
0.4
15
15
80
蔡家N02－01/01
G12
0.29
0.29
－
－
－
蔡家N02－02/01
G11
0.65
0.65
－
－
－
蔡家N02－03/01
R1
0.86
1.2
18
30
30
蔡家N02－0401
E4
1.72
－
－
－
－
蔡家N02－05/01
R1
1.50
1.2
18
30
30
蔡家N03－01/01
G12
0.56
－
－
－
－
蔡家N03－02/01
R1
4.00
1.5
18
35
30
蔡家N08－01/01
G11
2.57
―
－
－
―
蔡家N08－02/01
R1
2.55
1.2
18
30
30
蔡家N09－01/01
R1
6.67
1.5
18
35
30
蔡家N12－01/01
R1
2.57
1.5
1.5
30
30
蔡家N15－01/01
R1
3.97
1.5
1.5
30
30
蔡家N18－01/01
R1
1.87
1.5
1.5
30
30

第5章 环境保护

5.1 环境保护与环卫设施规划控制
5.1.1 环境保护分区
规划区内的城市公园、体育公园为Ⅰ类环境保护区；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住为Ⅱ类环境保护区；交通干道两侧、次干道两侧为Ⅲ类环境保护区。
5.1.2 大气环境质量执行标准
规划区内的城市公园、体育公园按国家大气环境一级质量标准控制；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住按国家大气环境二级质量标准控制；交通干道两侧、次干道两侧按国家大气环境三级质量标准控制。
5.1.3 噪声环境质量执行标准
规划区内的城市公园、体育公园噪声按国家噪声环境0类质量控制，噪声控制昼间为50（dba），夜间为40（dba）；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住按国家噪声环境二类质量控制，噪声控制昼间为60（dba），夜间为50（dba）；交通干道两侧、次干道两侧按国家噪声环境四类质量控制，噪声控制昼间为70（dba），夜间为55（dba）。
5.1.4 生活水源执行标准
生活水源执行国家地面水Ⅱ类水域标准。
5.2. 保护措施
本项目的环境保护重点在于建设（施工）过程，在建成之后运营中的各个阶段由于采取了严格的进入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染。施工期主要污染源有：施工水体流失、扬尘、生活废水、机械噪声及固体废物。
5.2.1 水土流失及水土防治
项目区占地面积较大，一次降雨产生的悬浮物较多，因此，施工期间要严格水土保持措施，在施工场地修建沉淀池，将降雨产生的带泥混浊水沉淀后再重复使用。
5.2.2 大气污染物
施工期的大气污染物主要为粉尘、运输车辆排放的燃油废气，都属于短期影响。为尽可能减少工程施工期废气排放，避免有害气体和粉尘在工程区及周围环境中的扩散，施工单位必须采取洒水抑尘、封闭运输等措施。
5.2.3 废水
施工期的废水主要来自施工机具拆修废水、基坑排水、混凝土拌和、沙石料冲洗等过程中产生的废水以及施工人员的生活污水，必须予以治理。施工期间产生的施工废水及降雨雨水，必须设置沉降池沉淀后重复利用。
5.2.4 噪声
施工期的噪声主要是推土机、挖掘机、装载机、载重汽车、拌和机和振捣器等在运行中产生的，其声级一般超过80dB（A）。施工期噪声影响 虽然为短期过程，但应合理安排施工时间、合理布置施工设备等，以减少其对附近居民和学校等的影响。
5.2.5 固体废弃物
固体废弃物主要来自施工人员产生的生活垃圾和建筑弃土等。生活来机需及时清运到垃圾处理场。多余的挖方和建筑弃土送入城市指定的渣场或洼地的回填。油烟净化产生的废油送废油回收加工厂处置。
5.2.6 交通影响
项目规划设计考虑了地形特点，场地平整基本做到土石平衡，仅少量多余的土石方需要运输到渣场。涉及的运输材料主要是建筑材料，因所在地道路建设走在前面，且可以依托现有道路进行运输，本项目建筑材料运输对道路运输负荷增加不大、影响小。不过应对运输车辆的状况、荷载、运输时段进行统筹考虑，以减轻其对环境的影响，尤其是在经过居住点时应减速行驶、禁鸣。
5.2.7 拆迁安置期的环境问题分析
由于该项目所在地居民不密集，周围受影响的人口少，距离也很远，因此受房屋拆除引起的粉尘、噪音影响小。但是拆迁产生的废渣应分类回收，废砖、木料和钢材可回收外卖，大约可回收40％。剩余的废渣应统一堆放，及时清运，到城市规划的定点弃土场倾倒。虽然组团总拆迁量较大，但工程分期分批拆迁施工，弃渣除回收利用外，可用于后续填方需要，故拆迁不会对渣场造成较大的压力。
5.2.8 生态影响分析
场地内现状大部分为农田、自然村落、居住用地级水塘。组团内植被良好，农作物以稻麦、蔬菜为主，此外还有少量林地。总体而言，植被覆盖较好，无珍稀植物存在。中环快速干道已开始施工，用地原为农业耕地，不存在对植被连同性的影