高级酒店价值指数分析课件.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,高级酒店价值指数分析课件,第1页,中国高级酒店价值指数汇报,中国高级酒店价值指数,高级酒店价值指数分析课件,第2页,目录,中国高级酒店价值指数,指数定义、组成和计算方法,中国酒店发展现实状况,旅游行业发展趋势,高星级酒店发展现实状况,不一样地域五星级酒店价值指数,结论,1,2,3,4,高级酒店价值指数分析课件,第3页,中国高级酒店价值指数定义,定义,公式,意义,当年高级酒店每间可供出租房间价值相对于某标准年（,年）价值指数。,由当年酒店经营产生营业净收入测算得到高级酒店每间可供,出租房间价值相对于某一年比值，即反应了酒店每间可供出租,房间价值改变。地域范围能够详细到全国、或者某个区域、或者,某个城市。,高级酒店价值指数分析课件,第4页,高级酒店每间可供出租房间价值,由每间可供出租房间产生营业净收入经过,抵押资产资本化法,测算,得出房间价值。,估价,方法,NOI,高级酒店价值指数分析课件,第5页,抵押资产资本化法,注：债权价值、股权价值、每年债务支付都是估值模型里虚拟价值，和酒店企业实际资产结构无关。,酒店,价值,债权,价值,股权,价值,总价值=债权价值+股权价值,V=D+E,债权价值=按照等额还本付息方法（PMT）每年债务支付现值,股权价值=（营业净利润,-,每年债务支付现值）/回报率,高级酒店价值指数分析课件,第6页,债权价值,每年债务,支付,债权,价值,参数,每年债务支付=当年营业净收入/债务偿还能力比率,DS,=,NOI,/,DCR,债权价值=按照银行贷款利率等额还本付息方法（PMT）每年债,务支付现值,D,=,DS,/,PMT（r,n,1）,DCR：债务偿还能力比率，普通设为1.2,r：银行贷款利率,n：还款期数,PMT(r,n,1)：现值为1贷款，以贷款利率r，分n期还款等额还,本付息方式，每期应该支付还款。,高级酒店价值指数分析课件,第7页,7,股权价值,每年业主,收益,股权,价值,参数,每年业主收益=当年营业净收入-,每年债务支付,SI,=,NOI,-,DS,股权价值=（营业净利润,-,每年债务支付现值）/回报率,E,=（NOI,DS）/,k,k：业主投资回报率,高级酒店价值指数分析课件,第8页,8,酒店价值,酒店,价值,主要,参数,DCR：债务偿还能力比率,r：银行贷款利率,k：业主投资回报率,说明,1.,2.,3.,4.,酒店价值起源是营业净收入，也就是酒店运行盈利能力；,业主希望投资回报率k银行贷款利率r；,k和r越大，酒店价值越小；,国际上银行通常要求DCR为1.2。,高级酒店价值指数分析课件,第9页,9,中国高级酒店价值指数,采取年酒店价值为基准，即100。其它年份相对于年,价值比值既当年酒店价值指数。,基准,公式,高级酒店价值指数分析课件,第10页,10,中国高级酒店价值指数意义,意义,促进酒店业主在投资早期编制,完整酒店投资资本预算,；,帮助酒店业主在投资酒店时考虑,时间和地域战略布局,；,为金融机构测算酒店,经营现金流以及债务风险,提供依据；,指导业主对酒店资产进行,价值管理,，使得业主整个酒店,资产包取得价值提升。,高级酒店价值指数分析课件,第11页,目录,中国高级酒店价值指数,指数定义、组成和计算方法,中国酒店发展现实状况,旅游经济发展趋势,高星级酒店发展现实状况,不一样地域五星级酒店价值指数,结论,1,2,3,4,高级酒店价值指数分析课件,第12页,年,20,上六个月,国内旅游人数达26.4亿人次，比上年增加13.2%；国内旅游收入,1.93万亿元，增加23.6%；,入境旅游人数1.35亿人次，增加1.2%；入境过夜旅游人数5758,万人次，增加3.4%；旅游外汇收入485亿美元，增加5.8%；,年上六个月，全国旅游总收入约1.28万亿元，同比增加17.3%。,国内旅游人数达15.5亿人次，同比增加14.6%；国内旅游收入,1.13万亿元，同比增加20.1%；,入境旅游人数6625万人次，与上年同期基本持平；入境过夜旅,游人数2835万人次，同比增加1.3%；旅游外汇收入约240亿美,元，同比增加3.0%；,数据起源：中国国民经济和社会发展统计公报,12,旅游经济发展现实状况与预测,年，全国旅游业总收入2.25万亿元，增加20.8%。,高级酒店价值指数分析课件,第13页,数据起源：国家旅游局,13,2006-年国民经济发展与旅游业发展对比分析,近年来，我国GDP与旅游业均保持增加，总量不停增加。旅游业占GDP比重较为均衡，保持在4%,左右。,除年外，旅游业收入增速均高于GDP增速。受金融危机和各种突发事件、不利原因冲击，我,国旅游业于年经受了前所未有考验，但仍实现5.8%增速，之后旅游业实现全方面恢复。,20旅游业总收入达2.25万亿元，同比增速达20.8%，占同期GDP比重为4.77%，创近年来新高。,25000,0,15000,10000,5000,500000,450000,400000,350000,300000,250000,00,150000,100000,50000,0,0,整年国内生产总值,(,亿元,),旅游业总收入,(,亿元,),0,25,20,15,10,5,旅游收入同比增速（,%,）,GDP,同比增速（,%,）,旅游收入占,GDP,比重（,%,）,高级酒店价值指数分析课件,第14页,14,2006-年入境旅游市场分析,数据起源：国家旅游局,因为年经济危机，入境旅游市场在年、20遇冷，不论入境过夜旅游人数，,还是旅游外汇收入都出现了负增加。经过艰难两年，入境旅游市场终于走出低谷。20,入境过夜旅游人数和旅游外汇收入均创近年来新高，分别达5758万人次和485亿美元。,各年旅游外汇收入增速均高于入境过夜旅游人数增速，说明入境游旅客人均花费保持连续,增加趋势。,10.00%,5.00%,0.00%,-5.00%,-10.00%,25.00%,20.00%,15.00%,3,2,1,0,6,5,4,入境过夜旅游人数（千万）,旅游外汇收入（百亿美元）,人数同比增加,收入同比增加,高级酒店价值指数分析课件,第15页,数据起源：国家旅游局,15,2006-年国内旅游市场分析,国内旅游市场展现一派欣欣向荣景象。除了年国内旅游人数同比增6.3%之外，其余,各年各项指标均实现两位数增加。,各年国内旅游收入增速高于国内旅游人数增速，说明人均旅游花费保持连续增加趋势。,20国内旅游市场取得突破性发展。国内旅游人数和旅游收入均创近年来新高，分别达,26.4亿人次和1.93万亿元。国内旅游市场成为支撑旅游业快速增加主要动力。,15.00%,10.00%,5.00%,0.00%,30.00%,25.00%,20.00%,15,10,5,0,30,25,20,国内旅游人数（亿）,国内旅游收入（千亿元）,人数同比增加,收入同比增加,高级酒店价值指数分析课件,第16页,16,近年来，国内旅游收入和旅游外汇收入增幅均高于国内旅游人数和入,境过夜旅游人数增速，说明旅游者消费劲增加，大大带动酒店住宿和,餐饮收入增加。,近年来，我国旅游经济取得又好又快发展，国内游、入境游、出境,游三大市场全方面增加，旅游市场格局稳中有变，国内市场主体地位进,一步突出；入境旅游市场增加有限。,近年来，旅游业总收入年均增加高于GDP增速。旅游业“十二五”规,划中，旅游业总收入预计年均增加10%，高于GDP预计7%增速。,这说明旅游行业将处于发展黄金期，对于酒店也发展也将是一个极大,利好。,小结,高级酒店价值指数分析课件,第17页,星级,数量,客房数,（万间）,客房出租率,（,%,）,平均房价,（元,/,间夜）,RevPAR,五星级,615,21.76,59.9,797,477,四星级,2148,42.46,65.7,455,299,17,截止到年底，全国共有星级酒店13513家；,年全国星级酒店营业收入2314.82亿元；,年全国星级饭店平均房价为313.14元/间夜，平均出租率61%，每间可供出租客房收入,191元/间夜，每间客房平摊营业收入156,950元/间。,数据起源：国家旅游局和中国饭店业务统计,年五星级和四星级酒店出租率都有所提升，平均房价也都有小幅提升，造成五星级酒,店RevPAR比年增加了3.6%，四星级酒店RevPAR比年增加了6.8%。,年全国星级饭店中一、二星级显著降低。,中国星级酒店发展现实状况,高级酒店价值指数分析课件,第18页,年，国内GDP为47.16万亿元；星级酒店,营业收入为2315亿元，占GDP0.49%。,星级酒店营业收入增加和国内GDP增加呈同时,关系。,伴随中国GDP快速增加，我们预计星级酒店,收入继续保持增加势头。,数据起源：国家统计局和国家旅游局,18,星级酒店营业收入和GDP关系,20，国内GDP增加率为9.2%；星级酒店,营业收入增加率基本和GDP增加率持平，预示,酒店业将会跟着GDP增加而继续增加。,星级酒店营业收入增加率和国内GDP增加率呈,同时关系。,年至20，星级酒店营业收入增加率相,比GDP增加率起伏较大。,2500,1500,1000,500,0,500000,450000,400000,350000,300000,250000,00,150000,100000,50000,0,GDP,（亿元）,星级酒店营业收入（亿元）,18.00%,16.00%,14.00%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.00%,0.00%,GDP,增加率,星级酒店营业收入增加率,高级酒店价值指数分析课件,第19页,截至到年底，五星级酒店,有615家，客房数为21.76万间，,占客房总数14.75%；四星级,酒店有2148家，客房数为42.46,万间，占客房总数28.79%；,五星级和四星级酒店客房数占客,房总数43.54%。,2005-年，五星级和四星级,酒店客房数和占比稳步增加；,20，即使五星级和四星级,客房数降低，不过占比依然呈,上升趋势，说明高星级酒店越来,越受到市场欢迎，星级酒店业,等级整体有所提升。,数据起源：国家旅游局,19,高星级酒店客房数和占比,14.00%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.00%,0.00%,16.00%,20,15,10,5,0,25,五星级酒店客房间数（万间）,占全国星级饭店客房总数,25.00%,20.00%,15.00%,10.00%,5.00%,0.00%,30.00%,45,40,35,30,25,20,15,10,5,0,50,四星级客房间数（万间）,占全国星级饭店客房总数,高级酒店价值指数分析课件,第20页,星级酒店平均入住率围绕60%波动，,而五星级和四星级酒店平均入住率,波动相对较大。,在2005-年之间，四星级酒店,平均入住率一直高于星级酒店平,均水平3%左右，走势稳定。,五星级酒店入住率在2005-年,之间高于平均水平；2008-20,之间，大幅低于平均水平；近两年,来，又慢慢靠近平均水平。五星级,酒店入住率波动幅度比较大，受宏,观经济影响比较大。,数据起源：全国星级饭店统计公报和中国饭店业务统计,20,高星级酒店平均入住率,55.00%,50.00%,75.00%,70.00%,65.00%,60.00%,五星级酒店平均入住率,四星级酒店平均入住率,星级酒店平均入住率,高级酒店价值指数分析课件,第21页,五星级和四星级酒店平均净房价在2005-年比较稳定，在20到达顶峰，随即在20降到低谷，,20和20有所回升。,五星级酒店RevPAR在2005年至20逐年下降。20和20，五星级酒店RevPAR有所回升，与,20基本持平。,四星级酒店RevPAR在2005年至20非常稳定。因为平均净房价和入住率都有所下降，RevPAR在2009,年到达低谷。20和20，伴随平均净房价和入住率都有所回升，RevPAR也有回升，靠近于20水,平。,数据起源：2006-20中国饭店业务统计,21,高级酒店平均净房价和RevPAR,1000,900,800,700,600,500,400,300,200,100,0,五星级平均净房价,五星级,-RevPAR,500,450,400,350,300,250,200,150,100,50,0,四星级平均净房价,四星级,-RevPAR,高级酒店价值指数分析课件,第22页,数据起源：龙藏天下,20五星级酒店业绩延续了年增加态势，不过上升幅度较小。,北上广深四个一线城市酒店市场表现各异：北京基本持平；因为房价和入住率下跌，上海,下跌了靠近20%；广州和深圳基本和年持平；三亚小幅上涨。,三亚已经成功跃升为中国业绩表现最为出众市场之一，平均房价为全国第一，入住率和每,间客房收益也均位列全国前茅。同为旅游目标地城市厦门市场也表现良好。,因为供给量带来连续压力，二线城市酒店市场业绩不及一线市场突出，难以在短期内出现,业绩飞跃。,22,年主要城市五星级酒店经营业绩分析,1600,1400,1200,1000,800,600,400,200,0,北京,上海,广州,深圳,三亚,天津,青岛,杭州,南京,苏州,重庆,成都,西安,厦门,武汉,长沙,沈阳,南昌,ADR,RevPAR,高级酒店价值指数分析课件,第23页,目录,中国高级酒店价值指数,指数定义、组成和计算方法,中国酒店发展现实状况,旅游行业发展趋势,高星级酒店发展现实状况,不一样地域五星级酒店价值指数,结论,1,2,3,4,高级酒店价值指数分析课件,第24页,指数以20价值为标准值100。其它年份是相对于20比值。下同。,北京和上海价值指数走势相同，分别在年和2005年开始大幅下跌，,最低点都出现在20，指数在60左右；20开始反弹回升。,因为北京20奥运会缘故，价值指数在20下跌幅度较小，相对于年下跌12%；而上海,在20下跌幅度较大，相对于年下跌34%。,因为上海20世博会原因，价值指数在20大幅上涨。随即20下跌到20水平。,北京、上海价值指数与GDP增加率亲密相关。,数据起源：2005-20中国饭店业务统计,24,北京和上海五星级酒店价值指数,180,160,140,120,100,80,60,40,20,0,北京五星级酒店,价值指数,北京五星级酒店,价值指数,180,160,140,120,100,80,60,40,20,0,上海五星级酒店,价值指数,上海五星级酒店,价值指数,高级酒店价值指数分析课件,第25页,广州+深圳价值指数在年大幅下跌，跌幅37%，之后相对稳定。20小幅下跌。,广州+深圳价值指数最低点与京沪相同，出现在20，指数也是在60左右。,三亚价值指数与北京、上海、广州+深圳走势不一样，近年来处于震荡上升状态。,三亚酒店价值与经济周期相关性不大，20是一个高值，20相比20小幅上升。,数据起源：2005-20中国饭店业务统计,25,广深和三亚五星级酒店价值指数,140,120,100,80,60,40,20,0,广州,+,深圳五星级酒店,价值指数,广州,+,深圳五星级酒店,价值指数,140,120,100,80,60,40,20,0,三亚五星级酒店,价值指数,三亚五星级酒店,价值指数,高级酒店价值指数分析课件,第26页,26,江浙和津鲁五星级酒店价值指数,江浙价值指数从2005年开始逐年下跌，20为最低点，20较20小幅上升。,天津山东价值指数在年出现一个极大值191，在20出现最低值，在80左右。20和,20基本持平。,近些年来，多家国际五星级酒店快速进入天津市场，造成天津高级酒店市场供大于求，住宿率逐年下,跌。,数据起源：2005-20中国饭店业务统计和龙藏资本搜集资料,160,140,120,100,80,60,40,20,0,江浙五星级酒店,价值指数,江浙五星级酒店,价值指数,200,180,160,140,120,100,80,60,40,20,0,津鲁五星级酒店,价值指数,津鲁五星级酒店,价值指数,高级酒店价值指数分析课件,第27页,27,川渝和武汉五星级酒店价值指数,四川重庆价值指数波动相对比较平稳，在年之后，小幅下跌，在20又出现几年来最大,值，不过20出现下跌。,武汉价值指数波动相对较大，20增加幅度显著，20小幅增加。,数据起源：2005-20中国饭店业务统计和龙藏资本搜集资料,120,100,80,60,40,20,0,川渝五星级酒店,价值指数,川渝五星级酒店,价值指数,120,100,80,60,40,20,0,武汉五星级酒店,价值指数,武汉五星级酒店,价值指数,高级酒店价值指数分析课件,第28页,厦门和南昌价值指数走势非常靠近，2006到年波动幅度非常小，尤其是南昌。,说明两个城市市场比较稳定，与经济周期相关性较小。,在20，两个城市指数都是大幅上涨。,南昌价值指数即使非常稳定，不过南昌平均房价远远低于全国平均水平，需要我们注意。,数据起源：2005-20中国饭店业务统计和龙藏资本搜集资料,28,厦门和南昌五星级酒店价值指数,140,120,100,80,60,40,20,0,南昌五星级酒店,价值指数,南昌五星级酒店,价值指数,160,140,120,100,80,60,40,20,0,厦门五星级酒店,价值指数,厦门五星级酒店,价值指数,高级酒店价值指数分析课件,第29页,29,西安五星级酒店价值指数,西安五星级酒店,价值指数,160,140,120,100,80,60,40,20,0,西安五星级酒店 价值指数,西安价值指数在年出现最高值之后，20出现大幅下降，从20逐年开始恢复。,20基本恢复到20水平。,数据起源：2005-20中国饭店业务统计和龙藏资本搜集资料,高级酒店价值指数分析课件,第30页,30,采取了国际上通用抵押资产资本化法来对酒店每间可出租房间进行估,值。,价值指数,特点,使用,全部测算基于酒店营业净收入，即酒店运行产生收益能力。,标准化测算流程确保了不一样时间，不一样地域酒店房间含有可比性。,价值指数采取了每年相对于标准年形式，使得数据愈加直观。,酒店投资者经过某区域价值指数走势，决定是否在该区域投资和投,资时间窗口。,酒店投资者经过对比不一样区域价值指数走势，选择适合区域投资。,已投资酒店投资者经过对比不一样区域价值指数走势，来选择下一个,投资区域，使得该区域与已投资区域形成价值互补，最终取得更稳,定收入，使酒店资产包升值。,高级酒店价值指数分析课件,第31页,目录,中国高级酒店价值指数,指数定义、组成和计算方法,中国酒店发展现实状况,旅游行业发展趋势,高星级酒店发展现实状况,不一样地域五星级酒店价值指数,结论,1,2,3,4,高级酒店价值指数分析课件,第32页,32,中国酒店资产现金回报价值和宏观经济息息相关，在经历年和,20业绩下滑之后，20，有所恢复。20，五星级酒店和,四星级酒店平均房价和住宿率都有了小幅上升。,在酒店投资和开发过程中，财务成本往往被酒店业主忽略和漏算，中国,酒店投资人对于酒店投资资本预算掌控能力需要成长。,中国酒店业主资产管理水平依然停留在营运监管阶段，而非价值管,理。经过对不一样地域酒店价值指数逐年走势分析，能够帮助酒店业主,建立适合本身投资组合，从而取得相对稳定收益，使得酒店资产包,整体价值提升。,结论,在投资早期编制完整酒店投资资本预算成为酒店投资成功关键第,一步。假如酒店造价超出市场平均价值，那意味着整个投资输在了起跑,线上。,高级酒店价值指数分析课件,第33页,