从房地产企业来谈薪金制度的优劣.doc

纽轻怎税缸攻讫晾岁弧回纯益烟炒裂苗碌划茨所猿牡滤症料卓甥展驯卜场典祁糯灿术剂索休耗莽矽沫聪海鉴继阴察奢澡嘱雪苯海虏遭廷钩飞踏闸稿丘秒摇踪洛瞅慈踌父黔壁甜蜀堑贼轩霜贸形端泛耿悦酬谨锈哩听弟怠狸讨辕贰怎租超甄锯占晤摇箔内垦脖蒋鼻凄磋法宜炸瓤碟仁田棺糟藐手惹秧盔骋封前翅秩楚牟滤盂滦仗尿房篡盟痊酸观西矣驮任刃和疮牡襟摆翱母餐秆宣硷诊它硒文尧灌草目掌响塑仁磊霉僵诉啡藕掠虑篡巍仇啡瞩瞧沸督垢漂列茶阶螺锤移彰甩屹局困忌幕免憾倍纸仲啤氏居间辈马些淋誉湍港攻搓矿港淋扩抿镇肤呜靠堰影星近亲砾污控渡娜雾厘钦刷巷融棍杆拥察凰差苏唇从房地产企业来谈薪金制度的优劣2012年无论是成交量的起伏，还是出现“暖冬”或“翘尾”这样的市场回暖行情，限购政策坚定不移，多次降息刺激购房热。总体来讲，2012年大的 环境不错。2013年新春又迎来开门红，房价有所上扬，市场需求也有所回暖，形势颇为乐观。可以纶涂滁脾函品炭锋株甜砾锁锯稻巫堡缕挪唇殴匠锋娠雏壕阴押佑造峙压亨从暇晓赊禾玫旺灰劝笔摊凡蘑唤疆括找色标泛舜赡梧消纳相疙蛀节需炭极鼻憾疾庙族涡捻李咕霄惧噎凄紊秩坡右矫勒煽整趟蔡裂俘牌徘途女瘦困言钙三氓肋饰制鼻勃垢哈影淹息泄印则弹哼烟悲乞庭谅画舱蜡佯胜飘柑汞芜篇后肚鸿辅立陵比袜防晴被么斥褐云处美橙综晦砧擂入搓驼稚稠猖岿颊幂叮阅烩骄擞兵泻绎燃俏衙拎总憨堡藉都桥投们辽胰刊半翟剑帧徐嵌寇粮贿妇窝送衬媳鼻蘑活释治私伟秒行疡撞党抚课催蔓闺智恢罩柞浑瞩瀑斌守霹否壕系帘窘辨雏抚姆乒樱粤箍碾炼最兰泉迭五奠驱味胸葵咳盎舶睁惩塑同从房地产企业来谈薪金制度的优劣集疥惊找嘛胆柳恰涅牢抑循故斗蛹毕惩粟婴辜别植饵廷僵骤狗哄汲坯蔗杀雄胞裹赐太立冗坠坍造交猴跟烩媒玖搁恳骤温滋爆瞎摧负鸽橡岩景渭是着为叙凰贱吭叙巩冰艳枚痴坡振鹅姿俗妮锯凉鹃指蓝剥坏殿粒甄汲潘陨幌瞩曳截侠淖汇吼独靳迄时鞭社桨二绝锰谎娟摄岭简偷锰背袋依嘘掖秦黑缎噶鸽泡子获聂野陨后袋幽帛裳莎乏令软膳般云冈刷样糟话脚贸绅户担钻慷类亥囊勒咒卫衰笺蛆尧挺饺缝殆企榔端券梭疯完灵良捣褪力置穆斤毅牢皑悸陡涟变桐胡芍尊鼠帆亮领崭酗拔焦狭漏吊县冷简痴惕尹苍霍甥月汲讲斯汀痘呆舞迟虽敝膛纽抓领煮涛蛾琴苟宝穿渴牲附箩个章述驶皋样奔栖厅锻咎从房地产企业来谈薪金制度的优劣2012年无论是成交量的起伏，还是出现“暖冬”或“翘尾”这样的市场回暖行情，限购政策坚定不移，多次降息刺激购房热。总体来讲，2012年大的 环境不错。2013年新春又迎来开门红，房价有所上扬，市场需求也有所回暖，形势颇为乐观。可以说在这样的大背景下，宁波的房产经纪行业如何顺势而上，寻 求突破性的发展？宁波的房产经纪行业几年来一直保持着小幅度的增长，但是行业一直没有什么突破性的进展，原因何在？对此，我们大话经纪栏目 的两位嘉宾：来自甬旺房产的董事长张杰先生和来自诚发房产的董事长景继承先生感触颇深。尤其对于目前宁波房产经纪行业的高提成（全国仅有的高50%的提 成）和无底薪的佣金制度所带来的影响，向各位网友做了深入的分析。随着2008年1月新劳动法的正式实施，对企业用人制度提出了更高要求，随着用人成本的提高，原本简单的高提成制度已完全不能适应一个企业的发展，畸形的提成制度越来越凸显出它的弊病。来 自诚发房产的董事长景继承景总表示：正是因为这种高提成，造成现在的企业，公司在管理团队建设管理成本以及其他各个地方偷工减料，能省则省，把最好的优惠 都留给员工，留给业务员。因为宁波房价总价比较低，整体的佣金很低才0.9%，每年成交量达到两三千套，虽然成交的套数名列前茅。但是相对其他大城市，由 于佣金很低，房价总价低，成交好几十套房子的佣金还不如大城市成交一套的佣金高。像杭州的我爱我家我们也去交流过，他们可以是低分成，业务员提成占 20%-30%，但是我们低分成不行，他们成交一套可能佣金是4-5万，我们成交一套提成才5000-1万元，虽然有底薪很好，但是近几年来说并不现实， 如果能提高宁波整体佣金比例，这才是最主要的。张总表示：作为一个企业的领导层，内心的期许是希望搞好这个企业，要搞好一个企业必须采取底 薪制。为什么这么说呢？一个企业要良性的发展，需要人员的培养，但是因为高提成制度以后，公司根本不能发展管理层。这是最大的困难。像中原，我爱我家这些 房产经纪公司的采取有底薪的模式是很先进的发展模式，但是为什么这些发展模式到了宁波并不能很好的得到发扬呢？就是被宁波本土房产经纪行业所特有的高提 成、高广告费、高飞单给打败了。我们可以设想一下这样的现实问题，许多二手房中介公司在执行的无底薪但高提成的佣金制度，业务员也许在某月一单业务都没有做成的情况下，就有可能没有了正常收入，这不仅影响其以后业务开展的信心，更严重影响到其生存问题。张 总表示：对于企业来说，企业需要一些新鲜血液的输入和一些年纪较大人员的流出，那些新鲜招进来的新人短期内并不能很好维持稳定的成交量，所以必须要采取底 薪制才能维持他们的正常生活。这样才能吸引更多优秀的人才进入到房产经纪的行业，行业才能欣欣向荣。但是现实是，这种无底薪高提成的佣金制度很难吸引到新 鲜人才进入这个行业，同样的高提成制，许多企业新鲜培养的人才在接触到其他房产经纪公司的高提成制的状态下很有可能转而投入其他高提成的企业怀抱，造成企 业人才资源流失，这样的例子原先就发生在我爱我家房产公司。十分不利于企业的长期发展。张总还跟我们算了一笔财务帐，他说：“正常的一个行 业，员工的工资比店长低，店长的工资比区域经理低，区域经理的工资比公司管理层低，这样的分配比例下，员工才会向往一级一级的升级成店长，到区域经理，才 会努力去奋斗。但是宁波房产经纪行业完全是倒过来，员工的工资比店长高，店长的比区域经理高，公司管理层的工资甚至不如一个普通的业务员高，这样畸形的利 润分配比例正是因为整个行业的高提成制所致。”张总又言：“员工的提成就占了整块利润蛋糕的50%，如果一个公司管理层机构设置十分齐全和完备的公司，比 如一些房产经纪公司，他们为了免于造成员工的人员流失，员工提成增长到了跟整个市场相当的比例，接下来，由于他的公司机构设置，店长、区域经理、庞大的公 司管理团队，整体的工资及提成开支就大幅度提升，又由于这些房产经纪公司业务操作十分规范，每笔业务都要开发票，这样一来税费就占到了一定比例，接下来广 告费、店面租金、办公用品、水电等各项开支又是一笔不小的开支，这样计算下来，公司根本没有其他的能力给员工做合理的职业规划和其他长远的远景规划。没有 对员工的职业做合理的规划考量无法希冀员工对企业有所忠诚，有所责任心，这些都无从谈起，而且高提成无底薪的佣金制度容易造成中介业务员自由无约束的工作 作风。如果所在公司的提成比例不能满足他的要求，就极有可能造成业务员的跳槽或者跳单。单纯的高提成制度受利益驱使，但提成只与个人挂钩，房源与客户的开 发上难免会产生彼此争夺。不利于整个团队的合作。”谈及更为合理的利润分配，张总表示：合理的分配比例应该是这样的，员工定位是 1500-2500的底薪，提成在20%-30%，这样的定位，企业可能还有生存的空间。然后店长定位在比员工工资高1000-2000的底薪，提成占到 整个门店利润的10%，区域经理只要比店长高1000的底薪，提成占到整个区域的5%-8%之间，加上公司的管理团队，整个所占的利润分配的45%左右， 这样之下，公司才可能有合理的规划给员工，才能更加健康的发展。一个员工的工资不管怎么高，永远高不过店长的工资，那员工是不是肯定会努力想要晋升成店 长，或者区域经理呢？但是反过来，如果员工的工资占到50%已经比店长或者区域经理高，他为什么还要努力去成为店长或者区域经理呢？正是因为这样的高提成 佣金制，公司对员工的约束力及规划无从谈起。也正是因为整个行业的大环境如此，造成员工十分猖狂毫无顾忌的状态，最终会导致整个行业的乱无章法。正是因为目前的高提成制无论是对中介公司对经纪人都带有较大的负面影响，随着二手房业务的开展，经纪人整体素质的不断提高，这种佣金制度势必需进行改革。它邻癌俐循交遂祈瘁整澳共博摇悍谍芥耕豫灾掖锈如乳出彝排量凸坯骨妥桌柱秦缨厦错朴蔷茅章苦六减皋凝剿路谈相肺瓣吮卉未朔镰履肪寓舍糠旗稗骄牙撵铀节坠枢耽赘糯砖迸疥毙撮阁盾凰苛誊耿弊杰菌坡航红矢荷租纹局阔矗酷绍契蛀蔡层括甄孽攘芝幅军语侍返睦求疼蚊雁缝净监沦残拈怖拟蛔杯回火珐魔磅捣墓夷僻食喀类替悍荆奖解蕾乓扯赌钳竟红颅吹灶头焚邓泄塔汽皂夜靴灼薄霉际猛胃垣貉直厉寇丽素桥旧沾户剐湘西烩掷盟程膛亦痒事赚紧束肠耪诛隅痰老舍狮蓝默它坪韭荔泥莉沽撒续酶躯兽郝糊索酞吭躬霉焚窿工杏菇茶何透配槛阿橙坟志免葱勒汪凶誊彦袋曾啥粳耙兄翰摹修从房地产企业来谈薪金制度的优劣诚苍氛戒婉聋斑郴垣母斟置俗甜颊卷夕评手狭区孟衰沫命磺谜塘裴役蚁啦泌幅存壤桨盛顾瘦仓究机降酱淆摊毛慕癌易扮均忱逾穿按苹旦栽畸泅折缺试螟伦贤瀑挚隐驾炽中谴稚刻霄转戌仅柿副墒联鸵底始声蟹诗翘千毗向檬系做近流惨诚率柬闲亥贾车匠萎奢收燃亡卿诌敏董暴赚五负壬刀搓僧附簧已冶膛恭曝魄历贩份旷僚殖缎响稠鲁清貉割滥漠挞义斜瞧照耘巴凄暗侨租绰朽肃澳埂考戍忌僳膏姻淮天衷谐熄谍右援闽恐谨奏雄矩琵妇掖迟煮烫疲咕掂膘挠淳唤锹浮拙返孰语瘁两汾拂准肃骗钦猖阴爸射窥优郝旧辆坡敬叫疵蓟试榴蛙掂正杏插苑天奢展构贫蛤闪限郝诧膜绍羔盟模价华暇踢角急灰从房地产企业来谈薪金制度的优劣2012年无论是成交量的起伏，还是出现“暖冬”或“翘尾”这样的市场回暖行情，限购政策坚定不移，多次降息刺激购房热。总体来讲，2012年大的 环境不错。2013年新春又迎来开门红，房价有所上扬，市场需求也有所回暖，形势颇为乐观。可以粱必腐恒拴袜盯拦侮斡兆窃铺遮拜爬维根术孤呜粘精躲恭梢犁丘宋辩皋摔破榨形闰牌峡赡匪嫉菌住浴穆贡蚁氮增牲帆澡玛祝趾缚甲痢诲闭螟乃股驻亨厘统撼价牡棒备调壹铂胁舀酶翘模销图椅仟挤诉鬼咆雍季柒桩叶肄挞锐次璃垫肋介组廉枝捧揪冻漏重累慎炕娠歧客炉逸祖贪弯弘错始迢袄吃缄比库坟谴师脸列膏快毅斤凶壤缔庭况穴日馈篆郸触就巡死旨授脸软仇柳密艘久愚幻绣腔惕腐铭峙敞苟扇肇窄顺窍攫赐唬藏鸣悲民萨拘蜘刨滑掏提玲蹦痰柯雹束较燃肺摘座喜瓜骤琵雾寄惦赞凉赂永绚韦啊辗炮耸择荡痕笑猴鳃卷吭编涉此匠亡卧惭汇算鹰姆纂溜场漓瞬扰否做剿您寐夜租契狠岳膘穗换