政策与制度.docx

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2010年12月14日第一次课
房地产基本制度与政策
第三 章 建设用地制度与政策(P32)
第一节 中国现行土地制度概述(熟悉)
全面理解和正确认识中国现行土地基本制度，需要把握下列内容：
（1） 全部土地都为社会主义公有制，《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制
（2） 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。
（3） 土地的全民所有制具体采取的是国家所有制形式
例题：土地的全民所有制具体采取的是（A）的形式。
A.国家所有制 B.社会主义所有制
C.劳动人民集体所有制 D.农民集体所有制
（4） 土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式
例题：下列不属于农民集体的范围的是( C )。（P32）
A．村农民集体 B．乡镇农民集体
C．农村承包经营户 D．村内两个以上农村集体
（5） 城市市区的土地属于国家所有。

例题：城市市区的土地（A.）.
A.全部属于国家所有 B.全部属于集体所有
C.有的属于国家所有，有的属于集体所有
D.视具体情况确定
（6） 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
（7） 国家实行国有土地有偿使用制度
（8） 国家实行土地用途管制制度
（9） 国家实行不动产登记制度
例题：下列关于我国土地制度的表述中，正确的有（A、C、D　）采集者退散
A.全部土地都为社会主义公有
B.大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有
C.城市市区的土地属于国家所有
D.农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有
E.农村宅基地、自由地、自由山可以属于农民（农户）私有
此外，按照国家有关规定，取得国有建设用地使用权的途径主要有：（会出题）
1、 通过国家出让方式取得
2、 通过行政划拨方式取得
3、 通过房地产转让方式取得
4、 通过土地或房地产租赁方式取得.
第二节 集体土地征收
征收土地具有三个明显的特点
一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，
二是要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征收单位和农民的补偿；
三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。
一、 征收集体土地应遵守的原则（了解五原则）
二、 征收集体土地的政策规定
熟悉8个规定
例题：我国征用土地实行两级审批制度，即（A.B.）
A.国务院 B.省级人民政 C.地市级人民政府
D.县级人民政府 E.乡镇人民政府
三、 征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）
（一） 土地补偿费
（二）安置补助费
例题：下列关于安置补助费的表述中，正确的是（A、C、D、E）。采集者退散
　　A.安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
　　B.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4－5倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍
　　C.征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定
　　D.在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍
　　E.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍
（三）地上附着物和青苗的补偿费等费用
例题：征用耕地的补偿费用包括( B、C、D、E )
A．农民失业保险 B．土地补偿费
C．安置补助费 D．地上附着物补偿费
E．青苗补偿费
（四）临时用地补偿
（五）合理使用土地补偿费、安置补助费
例题:在征用集体土地过程中，由其它单位安置的人员，安置补偿费应支付给（A）
A.安置单位
B.农村集体组织
C.被安置个人
D.安置单位与被安置个人
（考试的重点是范围和标准）
第三节 国有建设用地
一、建设用地审查报批程序（熟悉）
例题
二、临时用地（了解）
例题：
批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过（B）年。（42页）
　　A.1 B.2 C.3 D.4

第四节 国有建设用地使用权出让（掌握43）
一、国有建设用地使用权出让的概念和特征（1）
（2）例题：在土地使用权转让、出租、抵押等经营过程中发现的地下埋藏物归（C）所有.
A.土地使用权拥有者 B.发现者
C.国家 D.参与经营者共有
（3）（4）（5）
二、国有建设用地使用权出让政策
（一）国有建设用地使用权出让方式
土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划
例题：P43
土地使用权出让必须符合土地利用（A、B、D、）。
　　A.总体规划 B.城市规划
　　C.年度基本建设计划 D.年度建设用地计划
　　E.年度用地计划
例题：
土地使用权出让可以采取( A、B、C、 )的方式。44
A．招标 B．拍卖 C．协议
D．划拨 E．无偿分配
（二）国有建设用地使用权出让年限
<城镇国有用地使用权出让和转让暂行条例>规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限
1、 居住用地70年
2、 工业用地50年
3、 教育、科技、文化卫生、体育用地50年
4、 商业、旅游、娱乐用地40年
5、 综合或其他用地50年
例题：
下列关于土地使用权出让最高年限的表述中，正确的是
( A、B、C、D )。
A．居住用地70年 
B．工业用地50年 
C．商业．旅游．娱乐用地40年 
D．教育．科技．文化卫生．体育用地．综合或其他用地
50年 
E．工业用地40年 
（三）国有建设用地使用权的收回（1）土地使用权届满的收回
（2）国家有权提前收回土地使用权
（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权
（4）司法机关决定收回土地使用权
（四）国有建设用地使用权续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。
（五）国有建设用地使用权终止
（1）土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止。
（2）土地使用权因土地灭失而终止
（3）因土地使用者的抛弃而终止。

三、国有建设用地使用权出让合同及其管理（掌握）
建设用地使用权出让，应当签订书面合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
例题：土地使用权出让合同由（D）与土地使用者签订
A.市人民政府 B.市人民政府建设行政主管部门
C.县人民政府规划管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门
（一）合同的主要内容
1、合同（内容）
例题：合同包括的主要内容有（A、B、E）。
　　A. 当事人的名称和住所 B.土地使用期限
　　C. 划拨方式 D.使用权的界限
　　E.违约责任

2、合同附件
（二）合同的履行
（1）一年、20%（2）（3）
（三）合同的解除（1）60日
（2）例题：60日

四、国有建设用地使用权出让管理
1．管理权限   
国有土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。
2．出让金缴纳
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

例题：
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后（　D　）日内，支付全部土地使用权出让金。
A、15　　　B、30　　　C、45　　　D、60　　　
解析：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。（P47）

3．出让后土地使用管理
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股
国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种方式。
1．国有土地租赁的概念
国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。
2．国有土地租赁的方式
国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标、拍卖方式。
3．国有土地租赁的期限
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
4．国有土地租赁合同
租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让。
国有土地租赁合同的内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。
5．承租土地使用权的转租、转让或抵押
国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。
(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
(3)承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
6．承租土地使用权的收回
(1)国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但应对承租人给予合理补偿；
(2)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权；
(3)承租土地使用权期满，承租人可申请续期。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。
7．国有土地使用权作价出资或入股
国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。

例题：甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。（P47）
问题1．该项目土地使用权出让合同由( A )与甲公司签订。
A．该市人民政府土地管理部门 
B．该区人民政府土地管理部门
C．该区人民政府
D．该市人民政府
问题2．甲公司应向土地管理部门缴纳（B）
A．土地补偿费    B．土地使用权出让金
C．土地闲置费   D．房屋拆迁安置费

第五节  国有建设用地使用权划拨（掌握）49
一、土地使用权划拨的概念
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：
(1) 划拨土地使用权包括土地使用者
缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式；
(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动；
(3)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续；
(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
例题：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，土地使用期限为(  D  )。（p49）
A．40年   B、50年
C．70年  D．没有使用期限的限制
解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制。
二、划拨土地使用权的范围
下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础设施和公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。

例题：下列用地中，不宜划拨供给的是(  C )。 P50  
A．部队伙房建设用地      
B．工商管理所办公楼建设用地
C．上市公司保卫科值班室建设用 
D．科技博物馆扩建项目建设用地
解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。
例题：下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是( D )
A．国家机关用地 B．军事用地
C．经济适用住房用地 D．高档写字楼用地
三、划拨土地的管理
《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：
(1)划拨土地使用权可以转让。划拨土地的转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
(2)划拨土地使用权可以出租。划拨土地出租有三种规定：
①房产所有权人以营利为目的，将划
拨土地使用权的地上建筑物出租的：，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。
③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。
例题：划拨土地使用权出租时，租赁期限超过半年的，应办理（C）.
A.转让合同 B.出让合同
C.租赁合同 D.买卖合同
(3)划拨土地使用权可以抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押的价值应当为划拨土地使用权下的市场价值，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
(4)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
例题：对未经批准擅自转让、出租、抵押、划拨土地使用权的单位和个人 （A）应当没收其非法收入.
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡镇以上人民政府土地管理部门
C.市人民政府建设行政主管部门
D.省级以上人民政府城市规划管理部门
(5)国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。   
下列情况应采取土地出让或出租方式处置：
1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；
2)国有企业改组为股份合作制的；
3)国有企业租赁经营的；
4)非国有企业兼并国有企业的。
下列情况经批准可保留划拨土地使用权：
1)继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；
2)国有企业兼并私有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；
3)在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；
4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。
其中第2)、3)、4)项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
(6)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。
(7)划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：
1)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；
2)国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的；
3)各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；
4)土地使用者自动放弃土地使用权的；
5)未经原批准机关同意，连续2年未使用的；
6)不按批准用途使用土地的；
7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。
国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。
例题：国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(A、B、D、) p51
A.使用者自动放弃土地使用
B．矿场、机场等核准报废土地 
C．非法转让土地   
D．不按批准用途使用土地
E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
解析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因。

第六节  闲置土地的处理（熟悉）
为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地，1999年4月28日，国土资源部发布了《闲置土地处置办法》(国土资源部第5号令)，自发布之日起施行。该办法明确了闲置土地的认定、国土资源管理部门对闲置土地处置方案的制定和实施、闲置土地处置方式等内容。
一、闲置土地的认定
闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；
②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足
l／3或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；
③法律、行政法规规定的其他情形。
二、闲置土地的处置方式
对于闲置土地的处置有下列方式：
①延长开发建设时间，但最长不得超过1年；
②改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；
③安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价;
④政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；
⑤政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；
⑥土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。   
对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。
三、征收土地闲置费
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。
例题：房地产开发项目自(B )之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。P52
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
解析：在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。

例题：某开发公司支付全部土地使用权出让金1000万元取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，对该公司最高可以证收( A )万元土地闲置费
A．200 B．250 C．300 D．500

例题：核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满（B　）未动工开发建设的，属于闲置土地。
　　 A. 6个月 B. 1年 C. 2年 D. 3年
四、无偿收回土地使用权
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
依照规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。

第五章 房地产交易管理制度与政策（全部掌握）
第一节房地产交易管理（掌握）
一、 房地产交易的概念
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。（3种）

二、 房地产交易的原则
房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。
三、 房地产交易的基本制度(三项制度)
1、 房地产成交价格申报制度
2、 房地产机构评估制度
3、 房地产价格评估人员资格认证制度
四、 房地产交易管理机构及其职责
房地产交易管理是指政府设立的房地产交易的管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行驶的指导、监督等管理活动。

例题：房地产交易管理是指政府设立的房地产交易的管理部门及其他相关部门以（A、B、C）的手段，对房地产交易活动行驶的指导、监督等管理活动。
A.法律 B.行政 C.经济 D.政治 E.合理
第二节 房地产转让管理（掌握）
一、 房地产转让的概念
《城市房地产管理办法》规定：房地产转让时指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式做了进一步的细化，《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）
房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理办法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

二、 房地产转让的条件
从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，
1、有偿转让主要包括房产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，
2、无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

例题：下列行为中，属于无偿转让的房地产有（D、E）。P105
A.房地产买卖 　B.房地产入股　C.房地产抵债　 D.房地产赠与　 E.房地产继承
《城市房地产管理法》及《转让管理规定》明确规定了房地产转让应当防火的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：
例题：《城市房地产管理法》《转让管理规定》明确规定以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定继续投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（B）以上，同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，才允许转让。
A.20% B.25% C.30% D.35%
（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）
例题：
根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有( A、C、D、E )。
A．权属有争议的
B．共有房地产，经其他共有人书面同意的
C．已设定抵押的
D．司法机关依法查封限制转移的
E．未依法领取房地产权属证书的

三、 房地产转让的程序
房地产转让应当按照一定的程序经房地产管理部门办理有关手续后，方可交易过户。《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定
（1）
（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（C）
日内持房地产产权证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A.30 B.60 C.90 D.120
（3）（4）（5）（6）

例题：根据土地使用权的获得方式的不同，房地产转让可以分为（A、E　）。
　　A.出让方式取得的土地使用权转让
　　B.地面上有建筑物的转让
　　C.无偿转让
　　D.地面上无建筑物的转让
　　E.划拨方式取得的土地使用权转让

四、 房地产转让的合同
房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定一般应包括（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）

五、 以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让
例题：某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( B )。
A．47年 B．67年 C．70年 D．无限年
六、 以划拨方式取得建设用地
使用权的房地产转让（107）
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院的规定报有批准权的人们政府审批，按照《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，须经当地房地产市场管理部门审查批准。
例题:
划拨土地使用权的转让，须经当地( C )审查批准。108
A．人民政府城市规划行政主管部门
B．建设行政主管部门
C．房地产市场管理部门
D．人民代表大会常务委员会

《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，
一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金，
另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理吗《规定》规定了以下几种
可以不办理出让手续的
（1）例题经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的有( B、C、D、E )。
A．国家机关用地
B．学校的经营性用地
C． C.城市主干道用地
D．孤儿院用地
E．军队干休所用地

（2）例题：以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因
( A )的原因，可以不办理土地使用权出让手续。108
A．转让后仍然用于居住
B．位于市郊偏僻地区
C．亲友之间相互转让
D．以经济适用住房的价格转让

（3）（4）（5）（6）（7）
七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定（109）
例题：公有住房出售时，购房者应当按购房款的（B　）的比例向售房单位缴交维修基金。175
　　A.1% B.2%　 C.3% D.4%
（商品房不讲）
第四节 房屋租赁管理（掌握）
一、 房屋租赁的概念
二、 房屋租赁的政策
三、 房屋租赁的条件
例题：下列房屋不得出租的有（A、B、C、D　）。
　　A.属于违章建设的房屋 B.被司法机关查封的房屋
　　C.未取得房屋权属证书的房屋
　　D.其他房屋共有人不同意出租的房屋
　　E.已购公有住房
四、 房屋租赁合同的订立、变更、转让和终止
1、房屋租赁合同的概念及内容

例题：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定( A、B、C、D )等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。119
A．租赁期限 B．租赁用途 C．租赁价格
D．修缮责任 E．住房安置
2、质量期限
例题：关于房屋租赁，不正确的表述是( A )
A．房屋租赁期不得超过二十年，超过二十年的房屋租赁合同无效
B．租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年
C．出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
D．承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
例题：《合同法》规定，租赁期限不得超过（B）年，否则，超过部分无效
A.15 B.20 C.25 D.30
3、租赁用途
4、租赁合同的终止
例题：房屋租赁合同人为终止的情形有( A、B、C )。
A．将承租的房屋擅自转租
B．承租人无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上
C．公有住房无正当理由闲置6个月以上
D．因不可抗力导致合同不能履行
E．根据合同约定可以解除合同条款

五、 房屋租赁登记备案
六、 房屋租金
例题：房屋租金分为( A、B、C )。
A．成本租金 B．商品租金 C．市场租金
D．商业性租金 E．标准租金

七、 房屋转租
第五节 房地产抵押管理（掌握）
一、 房地产抵押的概念及特征
例题： 房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以( A )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为
A．不转移占有 B．转移使用权
C．转移占有 D．转移所有权
二、 房地产作为抵押物的条件
例题：
根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的有( A、D、E )。124
A．权属有争议的房地产
B．私立学校所有的办公楼
C．已出租的房地产
D．已依法公告列入拆迁范围的房地产
E．被依法查封的房地产
三、 房地产抵押的一般规定
（1）-（19）
例题：124（10）
下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有( C、E )。
A．房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押
B．抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效
C．抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力
D．房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押
E．抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人

四、 房地产抵押的主要类型
五、 房地产抵押合同
例题：房地产抵押合同是（A）
A.要式合同 B.不要式合同
C.从合同 D.单务合同
六、 房地产抵押估价
七、 房地产抵押登记
例题：《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持所需文件到房地产所在地的（A）申请抵押权登记
A.房地产管理部门B.C.D.
八、 房地产抵押的效力
九、 房地产抵押权的实现
例题：某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲．乙．丙．丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲．丙．乙．丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为( D )。
A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁
C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁
例题：城市规划行政主管部门审批核发( C、D、 )
A．土地转用许可证 B．商品房销售许可证
C．建设用地规划诈可证 D．建设工程规划许可证
E．建设用地使用权证
例题：土地的社会主义公有制，包括( A、B )
A．全民所有制服 B．劳动群众集体所有制
C．土地股份制 D．城镇集体所有制
E．混合所有制

例题：有征用土地审批权的有( D、E、 )
A．乡级人民政府 B．县级人民政府
C．城市级人民政府 D．省级人民政府
E．国务院

例题：关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是( D )
A．抵押人有义务将租赁情况告知抵押人
B．抵押人有义务将抵押情况告知承租人
C．原租赁合同继续有效
D．抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效

例题：房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，当事人申请裁决时，由( D )裁决
A．上级房屋拆迁管理部门 B．房屋所在地人民法院
C．仲裁机构 D．同级人民政府

例题：个人住房贷款的 期限多为十几年，二十几年，最长期限可达( B )年。
A．40 B．30