养老社区专题研究及商业计划书.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,养老小区专题研究及商业计划书,.01.19,养老社区专题研究及商业计划书,第1页,汇报结构思绪导图,我国老年住宅发展及前景,怎样打造老年小区,国内老年住宅案例,国外老年小区发展模式,老年住宅定义及特点,老年小区商业模式,老年小区赢利模式,老年小区营销模式,商业计划书,养老社区专题研究及商业计划书,第2页,老年人群特点,便利感与舒适感,平静声环境,阳光充分，温暖气候,无障碍居住环境,安全感,归属感（社会参加与融入）,生理需求,心理需求,邻里感与家庭感,受尊重与被关心需求,喜欢清静阅读、喜欢喂养花鸟、喜欢储存食物、喜欢坐在阳光充分地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五与朋友相聚、喜欢参加集体活动被关注、不喜欢过于复杂东西、不喜欢丢掉不用东西、不喜欢幅度太大动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦清扫,行为特征,方便快捷医疗养生设施,养老社区专题研究及商业计划书,第3页,独立型,与儿女合居,毗邻而居,同一组团,养老院,托老所,居家养老,机构养老,护理院,服务型,同一小区,老年公寓,老年小区,医护型,含有相当规模，服务更完善,老,年,人,群,居,住,模,式,老年人群居住模式,养老社区专题研究及商业计划书,第4页,老年人建筑设计规范中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长久生活包含经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容居住场所；,包含老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包含普通住宅中供老年人居住或是使用部分；,老年住宅普通由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。,老年住宅定义,老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经济供养、生活照料和精神慰藉居住场所。,养老社区专题研究及商业计划书,第5页,适老化通用住宅,专门老年住区,养老院、敬老院、老年福利,中心等福利性机构,老年公寓,产权归属,归个人全部，,以自用为主,部分归个人全部，部,分归经营者全部,普通由政府或者慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构,普通归投资者或专门经营管理机构全部，以对外出租为主,分布范围,普通分布在普通居住小区中,普通分布在郊区,普通分布于成熟小区,既能够单独划址建造，也能够分散或与普通住户混建，还能够分布于专门老年住区中,经营管,理方式,开发商建造时潜伏设计，购房者个人进行适老化改造，没有后续经营问题,开发商开发时，按照老人住宅标准进行设计建造，依据需要能够采取不一样经营模式（包含持有、销售及持有+销售）,政府进行资助，有些养老院、敬老院进行了转制，收住自费老人，转为老年公寓,自主经营、自负盈亏,使用对,象,包含老年人在内各个年纪段人,主要以老年人为主要目标对象，但小区内也能够适量居居住其它年纪段人群,专门供养五保户等困难老人,以有支付能力老年,人为服务对象,主要优,点,含有普遍适性，营造没有障碍和歧视居住环境,人数容量大，含有良好养老居住环境和完善助老服务，老人可在小区内依据身体情况需求调换住处,处理孤寡无依靠困难老人,基本生存问题,满足老年人实现独立、自尊愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。为老年人提供消除孤独气氛，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面需要,不足,一次性投入较大、增加了短期内建筑成本,受服务对象所限，当前不能涵盖到普通收入老人,政府财力有限，受到赡养,老人非常有限,当前问题较多，尚没有走上良性循环发展阶段,宜实施,范围,可在普通居住小区中划出一定百分比适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会建设适老化全寿命住宅”,开始适宜在经济发达大城市试建，等成熟以后在中小城市推广,在大中小城市和农村中，以,街道和居委会为依靠进行,在大中小城市均能够发展，现阶段在经济发达大城市，发展中、高档老年公寓为主，在中小城市以发展中、抵挡老年公寓为主,老年住宅分类及特点,养老社区专题研究及商业计划书,第6页,老年住宅与传统住宅区分,传统房地产是以开发商品房为目标，重视经济效益；养老地产则以创造为老年服务生活环境、追求久远可连续发展微利经济效益，使经济效益和社会效益并举。,目标不一样,传统房地产销售对象面广，不设定主要对象，而养老住宅主要针正确是老年人，部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人。,销售对象,不一样,传统房地产大多追求建设住房和自然景观方面提升，而养老地产则重视在环境美化、绿化基础上，更多重视功效齐全，无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。,建设特点,不一样,传统房地产阶段性强，建完售完商品房就表示基本完成；老年地产重视连续地为老年服务和小区文化建设。不论是销售型老年住宅、持有型老年住宅、还是“销售+持有型”老年住宅，对医院、购物中心、文体娱乐设施等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业长久盈利。,运行服务,不一样,养老社区专题研究及商业计划书,第7页,传统住宅地产,养老地产,土地起源,招拍挂、工业用地、协议转让、吞并收购置换地,招拍挂、工业用地、协议转让、吞并收购、置换地,开发资金起源,自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款,自筹资金、银行贷款、保险资金,盈利点,出售或持有经营,出租模式，产品销售和物业服务两方面并重,回报慢，连续经营,投资回报长久性，带有一定福利性质。,按揭方式,按揭 一次性付款,反按揭,物业服务,普通提供居家安全卫生长久化，日常化物业管理与服务。,老年住宅属于综合型小区，所引入社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，比如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构,产品规划,按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业,老年人建筑设计规范，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。,物业用途,居住、投资、度假,养老 度假,环境配套,生活、市政配套完善以及便利。,配套完善，尤其要求30分钟车程内需要医院等配套。,交通条件,交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是30分钟为最理想,交通便利，离市区或上班地点时间半径是60分钟均可,政策优惠,无,当前无,当前问题,受国家调控主要对象,规模化,政策不完善，土地成本过高，未形成规模化。当前传统养老机构基本属于亏损或者微利状态,成功案例,万科,北京太阳城国际老年公寓等,万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水,老年住宅与传统住宅区分,养老社区专题研究及商业计划书,第8页,汇报结构思绪导图,我国老年住宅发展及前景,怎样打造老年小区,国内老年住宅案例,国外老年小区发展模式,老年住宅定义及特点,老年小区商业模式,老年小区赢利模式,老年小区营销模式,商业计划书,养老社区专题研究及商业计划书,第9页,发达国家老年住宅 研究背景,建立在“,先富后老,”基础上养老模式：1、,发达生产力水平。2、良好社会保障体系。3、从关注老年人心理感受出发,比较项,西方型社会,东方型社会,传统家庭观,社会风尚是独立自主，互不拖累,社会公德应赡养老人，敬老爱幼,主体家庭结构,亲子分居小家庭为主体,多代同堂大家庭为主体,老年福利体制,政府立法，社会保险,政府立法，社会家庭共担,老年福利对策,增强老人独立生活能力,增强家庭养老功效,老年住宅形式,低层独立式住宅或公寓,对层集合式住宅或公寓,小区服务目标,援护纯老年家庭,援护住宅养老环境,老年居住福利设施,满足老人对居住环境多样性需求,开发小区服务网点，收养在宅养老有困难者,养老社区专题研究及商业计划书,第10页,生活方式,小区类型,针对客户,提供服务特点,物业租售方式,居家生活型,连续照料退休小区,身体健康，能够独立生活，但需要应急照料客户；,发展概念，必要时提供辅助和护理服务；,租赁或出售,活跃老年小区,年纪有限制，喜欢参加身体和社会活动客户；,环境优美，成熟服务体系，各种娱乐交流场所，小区活动丰富；,联排或别墅，出售为主,独立生活型,老年公寓,喜欢平静，结交新朋友老年客户；,不提供就餐、交通、不组织社会活动。,租赁或出售,老年聚集区,和外界保持良好联络，参加一些社会活动客户；,除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。,租赁为主,辅助生活型,辅助生活小区,生活不能全部自理，需要专门辅助和帮助,依据客户本身条件，提供服务包含：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。,出租,家庭照料小区,各种年纪段包含老人、孩 子、刚出院人、长久病号等；,提供短工服务，专业护士照料；,出租,辅助医疗型,护理院,需要二十四小时照料，患有长久或慢性病，需要治疗和恢复,提供二十四小时护理照料设施，提供常规医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照护工；,出租,老年痴呆病院,老年痴呆早期，需要护理恢复；,完全无障碍设计，需要完好设施和专业人员照料,出租,国际上养老小区大致分为以下几类,发达国家老年住宅 研究背景,养老社区专题研究及商业计划书,第11页,与家人同住老人仅占老年家庭总数1/4,截止到，60岁及以上老年人口比重已占德国总人口24%,入住养老院老年人以平均年纪为82岁老年女性为主,20世纪90年代德国提倡,“照料护理式住宅”,并快速发展为德国老年住房主要模式。,发达国家老年住宅范例德国,养老社区专题研究及商业计划书,第12页,60年代末美国进入老龄社会，截止到，60岁及以上老年人口比重已占美国总人口16%。,经济实力强，70年代中开始社会养老设施兴建和老年小区开发。,据统计，家人同居老人极少，75老人拥有自己住宅，所以只是到年纪高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,发达国家老年住宅范例美国,美国老年住房五种模式,独立式住宅,老年公寓（集合住宅）,养老院,护理院,老年养生小区（综合老年人住宅小区）,养老社区专题研究及商业计划书,第13页,截止到，60岁及以上老年人口比重已占日本总人口24%，日本是世界上人口老龄化速度最快国家之一。,当前，90以上老年住户现有居住住宅标准高于政府要求日本最低居住水平，95.5老人在家中养老，4.2老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。,日本虽有与儿女同住习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“两代居”,发达国家老年住宅范例日本,养老社区专题研究及商业计划书,第14页,发达国家老年住宅范例日本,日本老年住房“两代居”模式：,养老社区专题研究及商业计划书,第15页,发达国家老年住宅范例日本,同居寄宿型,：,同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备,同居分住型,：,同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。,邻居和住型,：,分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。,完全邻居型,：,分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。,日本老年住房“两代居”模式：,养老社区专题研究及商业计划书,第16页,经过道具使参观者模拟到老年生理状态，体验积水在住宅各个功效空间中针对老年人设计设计细节。,发达国家老年住宅范例日本,养老社区专题研究及商业计划书,第17页,研究对象选取,美国、亚洲老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型，是我们研究主要对象,养老医院,美国,法国,日本,新加坡,独立式老年住宅,集合式老年住宅,护理型老年住宅,两代居,养老院,收容所,老年公寓,美洲,亚洲,欧洲,设施完善,租赁式公寓,福利制老年小区,政府扶持+发展商盈利,政府福利型,护理院,养老社区专题研究及商业计划书,第18页,背景：人口结构发生改变，30年代婴儿潮老龄化加剧是造成美国老年小区形成直接原因,1、美国婴儿潮一代当前已步入老龄化时期他们将推进第二居所，老年公寓、老年小区等小套住宅发展。,2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。,3、政府对老年群体社会保障推进老年住宅发展。,4、老年小区发展非常快速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年小区主要原因,1991-1996,1970-1973/1976,1962-1968,1948-1950,1944-1945,1924-1933/1936,1917-1919,下降,-2028,1977-1990,婴儿潮儿女,1994-,1968-1970,1977-1993,1951-1957/1961,-,1946-1947,1963-1980,1937-1943,婴儿潮,1946-1960,1920-1921,1935-1953,1909-1914,鲍博。霍普那一代,预测消费高峰期,增加,在未来十年里，年老婴儿潮一代家庭将会对传统住宅和第二居所产生需求（老年家庭增加改变）,美国人口靠近3亿，,其中65岁以上老龄人口约3600万人，约占总人口12.4%，,老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但因为人口多，当前美国老龄化人口已形成了一个巨大群体。,1、老年小区分为独立式、集合式和护理型；,2、政府会给与政策上大力支持；,3、环境好、规模大老年小区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年小区特点,家庭组员年纪,男性,女性,美国太阳城中心,养老社区专题研究及商业计划书,第19页,太阳城提倡主动活跃生活方式，调查表明，这里老年人平均寿命延长十岁,区位：临近海湾,。太阳城中心坐落在,佛罗里达西海岸,，距佛罗里达最好墨西哥海湾海滩只有几分钟旅程,目标定位和建设理念：,小区自1961年开始建设起，便,定位佛罗里达乃至全美最好老年小区,；使老年人精神充实、身体健康，享受一个不孤独、不依赖、不满足温饱型老年生活,规模：微型城市。,1996年人口普查时居民到达了9.6万，现在预计有14万。当前不论面积还是人口都在继续猛增，,太阳城是美国增加速度最快城市,。,这里居民必须是55岁以上老人，18岁以下陪同人士一年居住不能超出30天。,基本信息,年纪段,0-18,18-24,25-44,45-64,65以上,百分比,0.40%,0.20%,1.30%,15.10%,83%,户型组成：,大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓,分六大居住小区：,太阳城中心:独立家庭别墅,国王之殿:连体别墅,湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构,庭院,阿斯顿花园:出租独立居住公寓,自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构,养老社区专题研究及商业计划书,第20页,六大居住区,“太阳城中心”（独栋别墅）,“国王之殿”（联体别墅）,“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,“庭院”,“阿斯顿花园”（出租独立居住公寓）,“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,生活配套,各小区,共同享用,邮局、超市,、医疗机构、银行和教堂,货物齐全,购物所，餐厅和宗教服务,尽在小区之内，专业化,防火、防盗和医疗设施和服务,给人一个安全感。,生活配套,总体规划,太阳城规划为六大居住区，以适应不一样类型老人需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一个完善、有活力生活方式。,养老社区专题研究及商业计划书,第21页,住宅无障碍设计,住宅高度,门,卫生间、厨房,面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用,面积适当增大，地面平坦，便于轮椅经过,平房或者别墅，不用爬楼，,4,层以上配置电梯,靠近卧室，并设长明灯,紧急呼叫与电子安防系统，并提升报警声响,室内地面平坦，不设门槛等障碍物,改变方向和高矮地方用了显眼色彩,地面和浴池底部都防滑，并设扶手,预留安装扶手埋件,阳角抹圆，长柄门锁,地面,防滑处理,房间,照明度提升,2,倍以上,煤气等各种开关上字很大/以利老人辨识,楼梯道加宽方便安装升降椅,无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座,方便和安全：全部住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节情况下保障老人安全,养老社区专题研究及商业计划书,第22页,患有突发性危险疾病老人，脖子上都佩戴着一个项链一样报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会马上赶到。,健康配套,医疗服务系统,综合性医院,专业中心,眼科中心,抢救中心,心脏病中心,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照料中心,心理治疗,牙医,综合医院,家庭看护,照料中心,健康和独立：完善医疗服务系统表达细致关心，保障老年人健康需求,养老社区专题研究及商业计划书,第23页,休闲配套,运动和娱乐：多元、适合老年人运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,运动和娱乐设施,高尔夫,保龄球、室外地滚球、网球,乡村俱乐部,剧场,康乐设施,Mini高尔夫,7个18洞高尔夫,高尔夫学校,三分之一居民是活跃高尔夫球兴趣者,全美草地保龄球锦标赛,墙球、台球,室内、外泳池,推圆盘游戏场,健身房,手工房,电脑房,活动老人平均年纪72岁,每年交120美元活动费，就能够在任何活动中心活动。,高尔夫,健身房,养老社区专题研究及商业计划书,第24页,学习交流场所,老年学校,俱乐部,进修班,博物馆,交流中心,图书馆,艺术室,教堂,木工坊,缝纫坊,烹饪班,美发沙龙,画廊,舞会,亦教亦学,太阳城中各种,课程和组织活,动超出,80种以,上,，能够依照,自己兴趣选,择参加。,交流舞会,图书馆,你假如曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就能够到木工坊去做自己喜欢事情。,文化配套,学习和交流：提供学习和交流机会生命最终，梦想再实现,养老社区专题研究及商业计划书,第25页,年轻和自我价值：经过志愿者活动表达自我价值，同时节约管理成本，形成良好小区气氛,John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都以为自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们自尊心和主动性，只能让每个人每七天都有一两次机会。,精神关心,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry:74岁她在一家疗养院义务帮忙达之久，先后长久照料过3个行动不便老人。,Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民正当主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车无偿接送人,养老社区专题研究及商业计划书,第26页,案例启示,需,求,设施,功,能,居住功效,医疗护理功效,生活休闲功效,文化沟通功效,志愿者服务计划，满足自我价值实现，带明年轻感觉,完整、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、当代住宅，关注人性化细节,精神与价值诉求,丰富、满足不一样需求运动娱乐配套,方便学习交流、跟上时代节奏环境和设施,方便和安全,健康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我 价值,依据老年人需求打造功效体系和设施,养老社区专题研究及商业计划书,第27页,19日本人口金字塔图示,1960年日本人口图金字塔图示,日本未来人口推测汇报显示，到2055年，日本人口将降低至8993万人，其中老龄人口将到达40%，老龄化程度较高。,日本在30年代后期和70年代前期两次婴儿潮，推进老年小区建设。,社会养老城市福利建设方面政府给与大力支持。,日本人口金字塔图示（）,61岁：1938-1939年中日战争造成人口下降,51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮,女性,26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮,男性,34岁：1966年出生率下降,54-55岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（65岁以上）,劳感人口（15-64岁）,未成年人口（0-15岁）,日本港北新城,老年小区模式参考西方发达国家，重视本国孝敬老人传统，形成自己特色老年小区模式：分为两代居和养老院两种。,突出自助自理，经过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活基本需求。,完善配套设施，优质针对性服务，可满足老年人健康和精神方面需求。,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐步老龄化，直接引发政府对老年小区建设主导,养老社区专题研究及商业计划书,第28页,为老年小区提供完善配套,港北新城,提供无障碍设施老龄人住宅产品、提供含有看护性质老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活(二代居)住宅产品,。经过这三种老龄住宅产品在小区内共存，才能够形成满足各类型老龄人基本生活需求老龄人生活小区。当然，在小区内还需要提供完善配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面需求。,老年人日常生活相对单调，使得他们在精神方面需求和满足显得十分主要。日本港北新城把老年人住宅产品与其它租售性质住宅产品混合设计在一个生活小区内，使老年人生活愈加活泼多彩。,健身步道,兴趣活动,步道无障碍设计,兴趣活动中心,养老社区专题研究及商业计划书,第29页,外国经典老年小区模式特点,西方发达国家老年小区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度政策优惠保障下发展,西方发达国家老年住宅发展当前处于第三个阶段，充分表达其人性化设计理念和区分对待关心模式，普通化和小区化发展成为新热点。,第一阶段,传统养老院,第二阶段,老年公寓,老龄化早期,老龄化中期,老龄化加剧,政府,政府+开发商,开发商为主,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,形成条件,运行主体,社会保障,第三阶段,老年小区,“,普通化,”,及,“,小区化,”,养老社区专题研究及商业计划书,第30页,政府大力扶持老年小区发展，政策、资金上大力支持,人口结构老龄化是造成老年小区出现主要原因,老年小区完全社会化，处于成熟阶段,集中在经济发达国家，老年小区建设较完善,面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅,国外老年小区产生机制,养老社区专题研究及商业计划书,第31页,汇报结构思绪导图,我国老年住宅发展及前景,怎样打造老年小区,国内老年住宅案例,国外老年小区发展模式,老年住宅定义及特点,老年小区商业模式,老年小区赢利模式,老年小区营销模式,商业计划书,养老社区专题研究及商业计划书,第32页,兴起背景：在世界人口老龄化大趋势下，中国展现老龄人口多、增加速度快特点,早在，在全世界,186个,国家和地域中，有,68个已进入“老年型”,。当前，世界每,10个人,口中有,1个老年人,，预计到2050年，每,5个人,中有,1老年人,，到2150年每3个人中就有1个老年人。,在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增加,2.38个百分点,。,摘自世界人口老龄化动态,据统计，我国60岁以上老年人口已经到达143亿，超出了总人口11。据预测，2030年我国老年人口将达248亿，2050年将达437亿，到时老年人口比重将到达总人口312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人,人口老龄化已成为我国面临最主要民生问题之一。,摘自,中国人口老龄化发展趋势预测研究汇报,中国老龄化人口发展趋势,亿人,世界老龄化人口发展趋势,亿人,我国老年小区发展情况,养老社区专题研究及商业计划书,第33页,兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推进老年住宅发展,我国有1.3亿60岁以上老人（占总人口10.7%）。其中65岁以上0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿，,2030年将到达3.5亿，将出现老龄化高潮。,因为,我国社会保障体系不完善,，我们可能见面临“先老后富”境况。,人口百分比逐步上升和社会人口流性加强，使得,80后三代人共同生活家庭观念开始变淡。,1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。,2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。,3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年小区。,全国开始步入老龄化阶段,经济发展快速，社会安全福利和个人养老金增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。,社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年小区发展,经济快速发展带动房地产快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，造成发展商有意识开发建设老年小区。,房地产市场发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年小区,我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段,我国老年小区发展情况,养老社区专题研究及商业计划书,第34页,出生在50-60年代群体很快进入空巢期，有一定支付能力，是当前老年小区主要需求群体,20世纪50年代，中国出生人口暴发式增加，出生人口约为,2亿；,现在，50年代人年纪在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；,生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革第一批受影响者，40-50岁人员中绝大多数主体就是他们；,他们并不渴求财产上大富大贵，而是在经历种种风浪之后平静和踏实。追求安逸、平稳生活，养老度假迫在眉睫；,我国老年小区发展情况,养老社区专题研究及商业计划书,第35页,老年小区发展历程,有老年人老伴逝世，自己年老体衰，身边又无亲人，,较多原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。,普通型,养,老,院,医护型,养,老,院,有些老年人，因患了一些生活不能自理病，比如瘫痪,在床等，就能够申请,住医护型养老院。,多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于,老年人居住要求来设计和建造。（“老年公寓”国际,上通行定义，即“专供老人集中居住、采取居家养,老和小区服务相结合模式住宅。与敬老院福利院不一样,，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化,运作商品住宅。”）,老年,公寓,老年小区与普通住宅小区相同之处是，都是一个大小不,等住宅小区。不一样之处是，老年小区主要入住是老,年人，并允许老年人带亲人（如儿女）住在一起。,老年,小区,养老社区专题研究及商业计划书,第36页,我,国,现,有,养,老,模,式,模式,代表案例,经典特征,模式点评,“小区+医院,+地产”模式,台湾长庚养生文,化村,以长庚医院雄厚医疗,资源为后盾，建成了全,球最大银发地产小区,1.是全国首家推行会员制新型养老模式国际,敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合崭,新模式；,2.将传统文化与当代养老敬老事业相结合，创,立了中医药健康养生新模式；,3.山庄环境及文化气氛，独具中国传统特色,会籍制养,老俱乐部,北京太申祥和山,庄,采取中国传统古典园林,建筑，建成集养老、,康体、娱乐、餐饮、住,宿、医疗为一体综合,性服务机构，是全国首,家推行会员制新型养老,模式国际敬老院,1.是全国首家推行会员制新型养老模式国际,敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合崭,新模式；,2.将传统文化与当代养老敬老事业相结合，创,立了中医药健康养生新模式；,3.山庄环境及文化气氛，独具中国传统特色,以房养老,南京汤山留园养,老公寓、北京太,阳城老年公寓,采取反向抵押逆按揭,方式“以房养老”,这种模式最大问题是我国传统观念羁,绊，需要伴随时间和社会发展人们观念逐步,改变。,我国现有,养老模式（1/3）,养老社区专题研究及商业计划书,第37页,我,国,现,有,养,老,模,式,模式,代表案例,经典特征,模式点评,异,地,养,老,异地购房,海南、大连、青岛,等地部分楼盘、北,京银龄企业,以养老为目标异地,购房,是一个将养老和度假,旅游完美结合一项全新,产品。它以基地连锁扩,张形式来完成整体运作，,以统一经营模式、全包,式服务，高性价比度,假养老产品赢得客户，与,其它度假产品不一样，它,特点是针对老年人养老需,求，是高品质度假养,老，前景将十分辽阔。,“候鸟式”养老,大连互动式异地,养老服务中心,不一样城市老年公寓之,间置换式异地度假,养老,“季节性”养老,天津泰达国际养,老院,炎夏和寒冬住到养老,院，春秋回到家中,海外华人回国,养老,新加坡华人、北美,购屋旅游团,炎夏和寒冬住到养老,院，春秋回到家中,我国现有,养老模式（2/3）,养老社区专题研究及商业计划书,第38页,我,国,现,有,养,老,模,式,模式,代表案例,经典特征,模式点评,度假基地连,锁,北京金港家苑、,江苏生态养老连,锁,将养老与度假旅游结合,起来，在全国各地建立,连锁基地形成连锁经,营模式,是一个将养老和度假旅游完美结合一项,全新产品。它以基地连锁扩张形式来完成整,体运作，以统一经营模式、全包式服务，,高性价比度假养老产品赢得客户，与其它度,假产品不一样，它特点是针对老年人养老需求,，是高品质度假养老，前景将十分辽阔。,分时度假式,养老,云南卧云仙居、,浙江城仙居,将分时度假旅游与养老,结合起来，亦可连锁,是借鉴分时度假旅游模式而出现养老新,模式，是一个将房地产业、酒店业、旅游业、,养老业结合在一起一个商业新概念。我们认,为，能够有一些作为，但不含有普遍意义。,连锁养老超,市,辽宁连锁超市,是一个新型老年服务,型机构,这种连锁超市服务功效强，介入门槛较低,，有辽阔客户市场和服务群体。虽为非营利,性机构，但以后可市场化运作。,我国现有,养老模式（3/3）,养老社区专题研究及商业计划书,第39页,我国老年住宅模式,政府收益型,主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租形式收取一定费用老年住宅形式。,如：北京香山老年公寓，,四季青乡香山企业主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，,最低收费约1000元/月人,政府福利型,主要由政府组织开发和经营管理社会福利性老年机构，即属于传统养老院与福利院。,如：威海老年公寓是当前山东省标准最高、规模最大集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体新型社会福利服务机构。,企业赢利型,由企业投资开发建设及运行初级大型老年综合小区，拥有基本老年小区设计配套设施。,如：北京太阳城、上海绿地21城,类型：按建设经营者划分为三种模式,养老社区专题研究及商业计划书,第40页,我国老年住宅现实状况及问题,现有老年公寓仅为中高经济实力老年客户提供个性化居住条件和人性化服务,仅有部分发达城市个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚发展商,我国社会确保体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成,“,产业化、社会化、规范化,”,。,无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、小区管理、设施亟待完善。,当前处于老年住宅初级阶段，多为商业赢利性,老年住宅受众群体有限,建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差,现有老年公寓含有,“,福利性事业、市场化经营,”,特点，基本属于商业范围,我国老年住宅现实状况特点：企业赢利性初级老年小区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,我国老年住宅现实状况特点,养老社区专题研究及商业计划书,第41页,人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟.,充分条件,必要条件,人口结构老龄化加剧,老年人养老观念转变,经济发达，社会保障体系完善,政府扶持，给予政策与资金支持,我国老年人口绝对数字大，到,2040年,60岁以上老人3.74亿，而65岁以上到达2.87亿人，,增加速度将快于经济发展速度。,传统“家庭养老”,观念在相当初间内仍占主导地位,“度假养老”观念没有形成。,我国处于老龄化早期，市场即使已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅需求量不大，所以，在没有具备充分条件和必要条件已经有赢利性老年住宅并不成熟。,我国老年住宅生存条件,养老社区专题研究及商业计划书,第42页,未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长,我国80岁以上高龄人口数量占总数10%，每年5%速度增加世界,罕见。,2030-2040,年见面临人口结构老龄化加剧，所以老年住宅需要较长市场培育期,经济发展快速，社会保障机制将不停完善,未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成,人口老龄化严重未来，政府也会给予政策与资金上扶持,我国老年住宅预期,养老社区专题研究及商业计划书,第43页,我国老年住宅预期,第一阶段是试验期,：,时间大约在5年之内，开发商在这个阶段要创建品牌，占领市场地盘，开发项目标规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地域城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但稳中求胜。,当前我国老年住宅行业处于起步阶段，将经过试验期、成长久和稳定时三个阶段，大约中游将会形成比较成熟市场。,第二阶段是成长久,：,时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求愈加多样，产品愈加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设分布在全国各地域各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。,第三阶段是成熟期：,时间大约在以后，开发商和管理商品牌成为行业和消费者主导，开发商实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不一样消费者需要。,截至当前，我国养老小区市场刚才起步，建设规模还较小；伴随人口快速老龄化到来，到市场规模到达1.8 万亿元，2050年近7.6 万亿元规模，养老小区市场将迎来重大发展机遇！,养老社区专题研究及商业计划书,第44页,我国老年住宅情况小结,人口结构老龄化趋势显现,引发,老年住宅发展进程,社会保障体系不完善,妨碍,老年住宅快速发展,服务、设施等不完善致使老年住宅处于,初级,发展阶段,传统养老观念将造成老年住宅,需要,一定市场培育期,缺乏政府扶持及较高成本投入,限制,了老年小区发展,未来发展前景看好，但需,较长市场培育期,养老社区专题研究及商业计划书,第45页,汇报结构思绪导图,我国老年住宅发展及前景,怎样打造老年小区,国内老年住宅案例,国外老年小区发展模式,老年住宅定义及特点,老年小区商业模式,老年小区赢利模式,老年小区营销模式,商业计划书,养老社区专题研究及商业计划书,第46页,北京“东方太阳城”老年小区，国内最成功老年小区之一；定位“世界级高尚退休小区”、“全新退休生活领跑者”,区位：,坐落于有“东方莱茵河”之美誉北京市顺义区潮白河畔；,定位：,“世界级高尚退休小区”、“全新退休生活领跑者”,规模：,规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；,物业类型：,独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；,区域概况,项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知中央别墅区板块。,项目主要目标客源地为北京。，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户消费劲很强；,北京东方太阳城,养老社区专题研究及商业计划书,第47页,规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计表达老年小区特色极致景观与闭合开放组团,整体规划,带状排布，景观资源最大化：,傍水而建，周围为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，确保每个组团与景观最大接触面,组团设计，功效独立：,因为项目各期均体量较大，周期较长，采取组团式设计，功效景观内部配套，互不依赖；,老年小区特色规划,组团内引入大量景观，追求极致：,在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境需要；,多层级交流空间：,组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大活动场所；,公建区,二期,规划依据：,目标：,开退休小区之先河，立晚年幸福之标准,理念：,摒弃原来养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为,设计企业：,开发商请美国SASAKI设计企业担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人生活环境创造一个新型范例；,三期,一期,北京东方太阳城,养老社区专题研究及商业计划书,第48页,取得结果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年小区典范,主流客户：,95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，含有稳定经济起源；,职业：,教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；,客户特征：,很多有过在国外居住或者工作经历，思想先进有活力，对于这种新型养老形式轻易接收；,销售情况：,一期、二期