2015年贵阳房地产环境调研报告.doc

2015年贵阳房地产环境调研报告目录一、贵阳房地产市场环境1（一）投资情况1（二）商品房销售1（三）价格情况3（四）土地3二、信息技术环境6（一）一轴：大数据产业轴8（二）两基地：大数据存储基地、云平台应用基地8（三）多园：各区（市、县）大数据特色产业园8三、法律法规政策9（一）宏观政策91、降息降准92、二套房首付下调103、公积金贷款额度调整114、个人住房转让营业税免征期调整115、控制土地供应126、不动产登记条例正式推行127、深化农村土地改革，落实户籍改革制度138、完善住房制度建设，健全多层次住房体系139、新型城镇化试点落地，区域一体化进一步推进13（二）地方政策141、贵阳市城市总体规划（2011-2020年）142、贵阳市土地利用总体规划（20062020年）15（三）2015年贵阳市政府工作报告16（四）其他关联政策17四、社会文化环境18（一）人均GDP18（二）年龄人口比例及趋势19（三）消费倾向20五、行业竞争环境23（一）化解房地产库存情况23（二）商业地产供应过剩，产品同质化24（三）住宅销售模式转型，提高竞争力25一、贵阳房地产市场环境（一）投资情况房地产开发投资仍然乏力。在房地产业的信心不足，投资意愿逐渐减弱影响下，1-8月，全市房地产开发企业投资639.29亿元，同比下降3.2%，增速低于全部投资增速26.2个百分点，降幅虽然分别比上半年和1-7月收窄3.7和1个百分点，但占比较上年同期下降7.8个百分点。 资料来源：贵阳市统计局网站（二）商品房销售商品房销售企稳回升。1-8月，商品房销售面积585.26万平方米，同比增长4.5%，继续保持小幅增长态势，房地产政策调控效果初显。建安营业税增长51.6%，较上月回落2.1个百分点。 资料来源：贵阳市统计局网站图：2015年贵阳市新建住宅和二手住宅成交量情况与去年同期相比，今年贵阳市新建住宅和二手住宅成交量都有所上升，特别是二手住宅。从住建局提供的数据看，去年上半年是二手房交易最低迷的时期，月平均交易量只有600套左右，今年市场交易情况有所好转，月平均交易量有900套左右。图：2015年贵阳市住房在全国的排名情况受去年同期基数较高影响，今年以来，70个大中城市房地产价格指数继续下降。与其他大多数城市相比，贵阳房地产价格运行相对平稳，因此排位较为靠前。4月份受330楼市新政影响，一线城市和重点二线城市房价企稳回升态势明显，而贵阳受新政刺激效果有限，所以排位有所下降。（三）价格情况新建商品住宅和二手住宅同比价格连续下降，降幅逐月扩大1-6月份，贵阳市新建商品住宅和二手住宅价格同比指数延续上年趋势逐月下降，至今年上半年已是连续9个月下跌，6月份均降至最大跌幅5.1%和3.2%，新建商品住宅跌幅更深如图： 资料来源：国家统计局贵阳调查大队（四）土地2014年大贵阳区域土地成交宗数为144宗，2015年仅为62宗；2014年贵阳土地成交面积4261828.3平方米，2015年同比下降39.2%；2014年贵阳市土地交易总金额为635721万元，2015年同比下降70.03%。2015年1月1日11月30日，贵阳市分批次用地、单独选建设用地共计890.3289公顷。其中单独选址建设项目用地108.7727公顷，主要涉及道路交通等基础设施用地；城市分批次用地781.5562公顷。云岩区作为贵阳市老城区，2014年度地区生产总值615.91亿元，财政总收入117.65亿元，地均GDP达到每平方公里6.72亿元，各项经济指标均在全省居于领先地位。 资料来源：贵阳市国土资源局但云岩区作为原贵阳老城的主体部分，全区土地总面积仅9165公顷，人口却有约135万人，人均占有土地仅68平方米，土地资源极度匮乏，经济社会发展瓶颈突显。根据第二次土地调查数据，全区农用地5100公顷，建设用地3919公顷，未利用地146公顷。其中未利用地受地形、岩性限制，绝大部分是石灰质裸岩山地，山坡陡峭，是难以开发利用的土地。随着云岩区新型工业化、城市化飞速发展，人口急剧增加，建设用地需求井喷式增长，土地供需矛盾日益突出。土地资源匮乏，人均占有量少，极大地制约了云岩区经济社会发展。创新发展思路，破解资源瓶颈，优化用地方式，提高用地效率，推进土地集约节约利用成为云岩区发展的必然选择。一是加快棚户区、城中村改造进度，盘活存量土地；二是科学合理利用地下空间；三是抓好矿山废弃地再利用；四是大力推进创建国土资源集约节约模范县进程。 资料来源：贵阳市云岩区国土分局我们将20142015年前8个月大贵阳区域成交的土地按照其土地用途不同进行了统计分析，得到了如下图表：由上图可见，2015年前8月除了纯住宅用地和工业用地外，纯商业、纯办公、商住办公混合和其他用途土地的成交量均小于2014年，而商住办公混合土地的交易量较去年同期萎缩幅度最大。为了更直观地体现2014、2015年前8月土地用途构成的变化，我们制作了以下两张图表：在上两张图中我们不难发现，贵阳市在2015年前8个月土地成交量较去年同期大幅下降的情况下，工业用地比例上升幅度接近100%，在交易面积上也比去年更多。在贵阳调整产业结构、扶植中小产业、建设新区、招商引资和两条高铁陆续开通的多重因素下，工业地产增长较大。而在2014年前8月占据了土地成交量70%的住宅、商业、办公和商住办公混合土地在2015年比例缩小到不到5成，明显反映了贵阳房地产市场热度下降的现实。在进行了2015年前8月贵阳市成交土地概况的简单分析后，我们将2014年同期的数据代入，与今年进行比较，在总体数据上，贵阳市2015年前8月土地成交规模远小于2014年同期。其中，2014年大贵阳区域土地成交宗数为144宗，2015年仅为62宗；2014年贵阳土地成交面积4261828.3平方米，2015年同比下降39.2%；2014年贵阳市土地交易总金额为635721万元，2015年同比下降70.03%。在贵阳市2015年财政收入上升的情况下，土地出让收入比例在财政收入中所占的比重正在下降，贵阳市财政“去土地化”的效果显著。如图：将2014年前8月和2015年同期的数据分解可见，以当年前8月的交易数据来说，2015年大贵阳区域土地总成交数据虽然相比2014年有了比较明显的下降。 资料来源：新浪网二、信息技术环境近年来，贵州省日益重视电子信息产业发展，先后出台贵州省人民政府关于加快培育和发展战略性新兴产业的若干意见、关于加快信息产业跨越发展的意见、“宽带贵州”行动计划、贵州省促进信息消费实施方案、贵州省信息化和工业化深度融合专项行动计划实施方案(2014-2017)等文件，与大数据关系密切的软件、集成电路、物联网、下一代互联网、云计算等均列为发展重点。到2015年底，大数据相关产业产值达到360亿元。大数据龙头企业达到20家，骨干企业达到50家，一批大数据特色产业园区和基地建成投产，完成大数据应用示范项目20项，形成大数据应用市场，基本完成大数据产业布局。到2016年底，大数据相关产业产值达到540亿元。大数据龙头企业达到30家，上市公司5家以上，聚集200家大数据企业，引进和培养5000名以上大数据研发与应用人才，形成完整的大数据产业体系。2015年新注册大数据及关联企业227家，食品安全云、医疗健康云等在全省率先发展，云上企业超过2900家，上线产品达1.4万个；数据中心服务器突破2万台，呼叫中心坐席达2.2万个；全域公共免费WiFi城市项目有序推进，获批创建“宽带中国”示范城市，以大数据为引领的电子信息产业规模达660亿元，被评为“最适合投资数据中心的城市”。医药健康产业不断壮大，集中开工项目36个、占全省的54%。20家医药企业进入全省“巨人计划”培育方阵，30个重点医药品种销售额突破亿元。现代金融业创新发展，贵阳国际金融中心即将实现入驻，贵阳互联网金融产业园形成“前店后厂”发展模式，113家金融机构在筑设立分支机构，全市科技银行达5家，村镇银行实现全覆盖，11家企业在“新三板”挂牌。金融业增加值238.25亿元、增长18.2%。打造了一批具有高端水平的创新平台。成功组建中科院软件所贵阳分部、贵阳高校科研院所科技创新联盟，成立北京贵阳大数据研究院、贵州大学贵阳创新驱动发展战略研究院，设立北京跨国技术转移协作网络贵阳分中心，建成北京贵阳大数据应用展示中心。依据贵州省关于加快大数据产业发展应用若干政策的意见、贵州省大数据产业发展应用规划纲要（2014-2020年）遵循“统筹安排、集约资源、突出特色、形成合力”的原则，立足各区（市、县）、高新开发区、经济技术开发区、综合保税区产业基础、定位和资源情况，规划建立“一轴两基地多园”的大数据产业空间布局。（一）一轴：大数据产业轴一轴是指贯穿中关村贵阳科技园“一城、两带、六核”的贵阳市大数据产业轴，它沿西南方向的贵安新区大数据产业基地启动，在贵阳市形成大数据产业的主轴，并向北方的遵义市传动轴延伸。（二）两基地：大数据存储基地、云平台应用基地两基地是指贵安新区大数据存储基地、贵阳高新云平台应用基地。高新开发区、白云区和综合保税区三区统筹贵阳高新云平台应用基地发展。到2016年，高新开发区大数据产业规模达到180亿元，大数据产业建设用地达到2000亩。综合保税区大数据产业规模达到50亿元，大数据产业建设用地达到1000亩。（三）多园：各区（市、县）大数据特色产业园多园是指在贵阳市大数据产业主轴中形成的大数据特色产业园群，包括观山湖区大数据商务与金融产业园、经济技术开发区的大数据终端与物联网产业园、花溪区的大数据软件与服务产业园、南明区的大数据创意产业园、云岩区的大数据网络产业园、乌当区的大数据智慧应用产业园、三县一市的大数据物流与生态应用产业园等构成，多园区之间差异发展，形成各具特色、功能互补、竞争合作、资源共享、协同发展的格局。其中，云岩区大数据网络产业园。以普天信息通信服务产业园为基础，重点打造新型信息通信服务产业园区。到2016年，云岩区大数据产业规模达到10亿元，大数据产业建设用地达到500亩。 资料引至：筑府办发201419号市人民政府办公厅关于印发贵阳大数据产业行动计划的通知三、法律法规政策（一）宏观政策2015年一季度，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。1、降息降准两会政府工作报告 详见2015年3月5日2015年两会政府工作报告解读：稳定住房消费定调楼市、自住和改善性需求获支持提出，今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，积极的财政政策要加力增效，稳健的货币政策要松紧适度。2月央行在经济下行压力加大背景下，先后下调存款准备金率 详见2015年2月5日央行降准即时解读：释放流动性助推经济平稳，货币政策组合效应缓解高库存压力和存贷款基准利率 详见2015年2月28日央行降息即时解读：长贷利率降至十年新低，改善行业运行环境，助推经济增长，5年以上贷款利率已降至十年新低。图：2008年以来央行降息降准情况此轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境，符合市场预期。对房地产市场来说，降准向市场释放资金流动性，促进企业融资与个人购房消费，而降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。整体的量化宽松带动市场销售积极向好，助力消化地方库存压力，为楼市增强信心与活力。2、二套房首付下调图：2008年至今房贷最低首付比例变化3、公积金贷款额度调整中央地方公积金政策积极调整，刺激自住、改善性需求积极入市。住建部在全国住房公积金管理会议中明确要提高资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，用好用足公积金。多省市相应调整放宽公积金信贷政策，通过提高贷款额度、降低首付比例等方式支持住房需求。目前贵阳市住房公积金贷款最高额度由45万元调整为50万元。 资料引至：筑公积金通字201519号关于调整贵阳市住房公积金部分提取使用政策的通知一系列公积金改革政策的出台，将明显减轻购房群体购房压力，提升其购房能力，将刺激潜在自住与改善性需求加速入市，缓解楼市库存去化压力。预计将有更多城市，尤其是三四线城市根据地方特点和需要，出台类似的公积金调整举措化解楼市库存。4、个人住房转让营业税免征期调整持续提升市场交易活力。季末，财政部、国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由此前的5年下调为2年。免征期的放宽将加快二手房流通速度、减免部分二手房流转成本，促进更多二手房与购买者入市，刺激交易，活跃市场消费。而二手房市场的变化也将促使新房市场发生量价变化。5、控制土地供应2015年3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出要因地制宜确定住房用地规模，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，从而确保市场供需平衡。同时指出，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，各地也可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。通过对存量房源的优化调整，将在一定程度上缓解房企销售压力，有效促进市场供求状况的改善。6、不动产登记条例正式推行2015年3月1日，不动产登记暂行条例正式实施，并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行。今年各地两会政府报告中，不动产登记也成为政府工作的一项重点，明确年内积极推行不动产登记的职责和机构调整。不动产统一登记有助于完善市场经济基本制度，明确不动产权属，盘清存量，为房地产市场相关管理打造基底。不动产登记数据的完善和信息共享将为房地产税等制度改革及相关政策提供数据支持，促进房地产市场的长期健康发展。7、深化农村土地改革，落实户籍改革制度中央一号文件关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见出台，强调全面深化农村土地改革，推动统一的城乡建设用地市场建立，引导农村产权流转交易市场健康发展。同时全国33个县级改革单位开始试点，稳步推进农村土地制度改革。2月15日关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见提出，要加大户籍制度改革，取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立健全与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。居住证全面实施有利于保障外来人口权益，促进城市管理和人口有序流动，同时推进农业转移人口向城镇居民转移，利好房地产发展。8、完善住房制度建设，健全多层次住房体系1月14日，住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，要求用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。随后，中央提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，进一步加大对租赁市场的支持力度。租赁市场发展完善将进一步健全多层次住房体系，有助于保障民生，促进房地产行业长期平稳运行。9、新型城镇化试点落地，区域一体化进一步推进江苏、安徽两省及宁波等62个城市（镇）成为国家新型城镇化综合试点地区，新型城镇化建设进入实操阶段。同时今年两会强调，要加快自贸区建设和“一带一路”、构建全方位对外开放新格局，推动京津冀一体化和长江经济带建设、引导产业升级转移，促进中西部开发区建设、加快中西部新型城镇化发展。加快推进区域经济建设成为2015年经济工作的重点和新增长点。（二）地方政策1、贵阳市城市总体规划（2011-2020年） 资料引至：贵阳市城乡规划局（1）住房保障方面在土地供应计划中落实保障性住房建设用地，并予以优先安排。在位于老城区边缘、人口较密集、公共交通便利的区域，选择部分商品住房用地，在土地使用权出让时，明确项目中住宅建筑总面积的一定比例住房提供给政府作为公共租赁住房。按照政府主导、政策扶持、市场运作、居民参与的方式，加快进行成片危旧房改造工作，使困难住户的住房得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施明显改善。进一步加大农村危房改造力度，通过财政资金补助、社会捐助、农户自筹等多种渠道筹集资金，采取维修、原地重建、异地新建等多种方式，使农村危房户的居住条件得到明显改善。（2）生态文明建设方面城市发展与城市生态环境承载力相适应，通过整合、优化资源，促进区域环境的改善与协调发展。以节地、节能、节水为核心，建立资源节约与环境友好型社会。坚持节约和集约利用土地，提高工业用水重复利用率和城镇生活污水再生利用率，优化产业结构，提高建筑节能标准，大力发展循环经济，加快调整能源结构。加强生态基础设施建设，构建稳定的区域生态网络。构建稳定的区域生态网络，推进城市绿化生态建设，加强水土保持和生态敏感区域的建设和保护，坚持预防为主、综合治理。2、贵阳市土地利用总体规划（20062020年） 资料引至：贵阳市国土资源局根据建设用地需求量多方案预测，2006-2020年全市需要新增建设用地36125公顷，但是，上位规划下达的建设用地增量指标仅为26100公顷，二者相差10025公顷，建设用地供需矛盾十分突出。另一方面，贵阳市后备耕地资源匮乏，人均占有土地资源远低于全国平均水平，土地供需矛盾将进一步凸显。建设用地面积从2005年58500公顷增加到2020年84600公顷，占土地总面积的比重比2005年上升3.24%。规划要求云岩、南明两区要充分发挥城市中心区的作用，着重提升城市用地的服务功能和辐射带动能力。在土地利用功能的布局上，以发展都市服务业为主，保障城市基础设施用地、旧城改造以及旅游设施用地和必要的工业用地。土地利用区域调控区划分：（1）中部城市建设核心区。该区主要包括南明区、云岩区、小河区和乌当辖区内金阳新区。这些区域的建成区，在空间上基本连成一片，是未来贵阳市城市建设的核心区域。云岩、南明两区要充分发挥城市中心区的作用，着重提升城市用地的服务功能和辐射带动能力。在土地利用功能的布局上，以发展都市服务业为主，保障城市基础设施用地、旧城改造以及旅游设施用地和必要的工业用地。（2）生态环境功能区。主要包括云岩区和南明区的城市建成区，黔灵镇、云关乡、后巢乡、新添寨镇以及小河区部分区域，呈环状分布在其外围。该区土地总面积为5900公顷。主要生态功能是保护环境、调节气候，协调经济发展与生态环境之间的关系。未来发展方向以绿化林带建设为基础，适当进行开发，以风景、旅游和休憩为主。（3）全省旅游服务中心及都市休闲旅游区。包括云岩区、南明区、小河区、白云区以及乌当辖区内的金阳新区等区域，以发展都市休闲旅游、商务旅游、旅游专业市场为重点，形成以黔灵山公园、甲秀楼、阳明祠、南湖公园等为重要旅游景点的全省旅游服务中心。规划期末允许建设区土地规模34126公顷，其中现状建设用地面积15530公顷，新增建设用地规模为18596公顷。到规划期末，中心城区人口控制在380万人左右，人均建设用地90平方米。（三）2015年贵阳市政府工作报告切实管控好风险点，严防政府债务、金融、房地产等引发风险，以及因经济问题引发的各种社会矛盾。创新城市开发模式，变“生地出让”为“净地出让”。在全省率先开展土地承包经营权、农村集体建设用地和宅基地确权登记颁证工作，农房规划建设审批权限依法委托到乡镇。深化城市开发模式改革，强化用地统筹，进一步坚持、完善土地出让和供给“六统一”制度，严格执行“净地”出让，通过“统一规划、统一收储、统一出让、统一交易平台、统一出让金收缴、统一监管”，把握土地供应规模和节奏，提高城镇建设用地利用效率，推进城市开发建设可持续发展。深化农村产权制度改革。全面完成农村土地承包经营权确权登记颁证，继续推进集体建设用地使用权、宅基地、农村房屋确权登记颁证工作。成立市级农村综合产权交易中心，在“一市三县”成立服务中心。开展流转经营权颁证试点，推动农村土地“三权分置”、有序流转。开展农村土地承包经营权、宅基地、农村房屋产权抵押担保融资试点。（四）其他关联政策2013年1月22日，贵阳市政府下发了关于印发贵阳市鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法的通知（筑府发20134号），贵阳市鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法（以下简称办法）鼓励和引导社会资金参与土地一级开发。如：鼓励具有较强实力的房地产开发企业和其他企业参与土地一级开发整理。土地一级开发整理范围、规模、内容明确后，由各区、市、县人民政府积极引入市场竞争机制，按照贵阳市有关招标管理意见、规定和本意见的相关规定，委托招标机构并在监督机构的监督下，采取公开招标、邀请招标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人，并与其签订土地一级开发委托合同，与市土储中心签订储备合作协议。并通过招投标方式引入社会资金参与一定区域内征地、房屋征收安置补偿，为周边地块实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。该办法进一步为新城镇化建设、棚户区改造提供了指导依据。2013年11月1日，贵阳发布关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见（试行）。本意见2014年1月1日起施行，意见针对全市用地容积率、住宅类用地占地面积、土地出让方式和交易方式进行了重新规范。受此政策影响,2015年贵阳市土地市场所呈现的局面是：首先，整个土地市场变得冷清，土地供应量和成交量均锐减；其次，地价上涨，拿地成本上升；最后，土地规划变更困难、拆迁难和开发成本高，多宗旧城改造项目地块被迫搁浅。内容归纳如下图：图：关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见（试行）四、社会文化环境（一）人均GDP以贵州省统计局提供2014年数据为准，2014年贵州省GDP达到9251.01亿，全省人均GDP为26414.70元，低于全国平均水平，从各地级市来看，贵阳、遵义和毕节GDP总量领先，分别为2497.27亿、1874.5亿和1265.2亿；从人均GDP来看，贵阳、六盘水和遵义位列前三，贵阳市人均GDP为55226.12元，折合8990.38美元。（注：常住人口数据采用2013年末最新数据，2014年美元兑人民币平均汇率6.1428）图：2014年度贵州人均GDP排名2014年GDP排名地级市2014年GDP（亿元）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1贵阳2497.2755226.128990.3814六盘水1042.7336275.185905.3222遵义1874.530516.894967.9135黔南795.524590.424003.1347黔西南667.8623664.523852.4059安顺516.2622441.213653.2568铜仁647.720866.623396.9276黔东南700.7620117.133274.9183毕节1265.219350.893150.179全省9251.0126414.704300.11根据城乡一体化住户调查，2014年，全省全体居民人均可支配收入12371元，扣除价格因素实际增长9%。其中，城镇居民人均可支配收入22548元，同比增加1983元，扣除价格因素，实际增长7%；农村居民人均可支配收入6671元，同比增长773元。其中，贵阳市农民人均可支配收入首次突破万元，达10826元，较上年9592元增长12.7%；城镇居民可支配收入24961元，增长9.4%。（二）年龄人口比例及趋势图：全省历次人口普查主要指标全省历次人口普查主要指标单位：万人指 标第一次(1953年)第二次(1964年)第三次(1982年)第四次(1990年)第五次(2000年)第六次(2010年)总人口1503.731714.052855.293239.113524.773474.65按城镇、乡村分城镇人口109.91203.55540.22623.17844.511174.78乡村人口1393.821510.512315.072615.942680.252299.87城镇人口比重 ()7.3111.8818.9219.2423.9633.81人口自然变动 ()出生率38.4352.6224.8123.0920.5913.96死亡率17.6120.667.607.907.536.55自然增长率20.8231.9617.2115.1913.067.41年龄结构 (%)0-14岁37.8838.8240.8832.6830.1725.2215-64岁58.5258.4254.4562.7163.8766.2165岁及以上3.592.764.664.615.978.57 从上表可以直观看出几项主要指标的变动情况，贵州省总人口呈递增趋势，但是也存在严重的老年化问题，青少年所占人口比例逐渐下降，老年人所占比例上升。年龄结构的变化，会对消费倾向产生较大影响。（三）消费倾向根据今年贵州省政府出台的关于促进消费的指导意见 资料引至：贵州省政府网明确指出，我省促进消费的工作目标，是到2017年底，城乡消费基础设施明显改善，消费领域不断拓展，消费市场健康繁荣，消费规模显著扩大。实现全省批发、零售、住宿、餐饮业等营业总收入超过12000亿元，年均增长15%左右;全省社会消费品零售总额超过4000亿元，比2012年翻一番。2018年-2020年，全省社会消费品零售总额年均增长12%左右。建成保障性安居工程12.31万套，完成农村危房改造9.97万户，扶贫生态移民搬迁7.6万人。1、在推动住房消费方面进一步提高住房公积金使用效率，发挥住房公积金制度在改善职工居住条件中的作用，放宽住房公积金提取使用条件，加快发展住房公积金个人住房贷款业务，优化服务流程，提高办事效率，促进房地产市场平稳健康发展。加快全省城镇保障性安居工程建设，进一步提高城镇住房保障覆盖率。加快推进农村危房改造和生态移民搬迁工程进程，切实解决农村住房保障需求。2、在发展新型消费模式方面(1)推广电商消费。进一步发挥电子商务在培育经济新动力、打造“双引擎”、实现“双目标”等方面的重要作用，按照“规范促进电子商务发展”行动计划要求，切实做好商务部电子商务进农村综合示范试点工作，加快出台贵州省加快电子商务行动计划，促进电子商务发展。普及和深化电子商务应用，完善电子商务认证、支付等支撑体系。支持传统百货、连锁超市及日用品批发市场开展网络销售，推广“网订店取”、“网订店送”等新模式。鼓励企业发展跨境电子商务，积极开展跨境电子商务试点，支持商贸流通企业依托贵州电子商务云建立自有电子商务平台或使用第三方电子商务平台开展电子商务，支持发展社区电子商务、移动电子商务、移动金融服务等新型电子商务模式。加快电子商务进社区、进农村、进校园。加快引进培育龙头快递企业，促进快递业与物流、电子商务深度融合。(2)促进信息消费。加快“智慧城市”建设，推进发展“城市一卡通”，加快城市光纤到楼入户，实现无线宽带全覆盖。推动“智慧社区”建设，强化交通、购物、教育、就业等信息服务，深化养老、失业、工伤、低保和救助等社会保障信息共享。加强电子政务、智慧交通、智慧旅游、工业、食品安全、环保、电子商务等“7+N”朵云建设，全力打造“云上贵州”。引导通讯运营企业实施宽带市场价格有序竞争，督促通讯运营企业进一步降低个人智能终端产品和互联网产品的信息服务费，适当增加智能终端产品的宽带流量，进一步降低流量费。进一步推进电信网、广播电视网和互联网“三网融合”。新业态高速发展。在“互联网+”带动下，现代商品交易模式发生革命性的变化，全市网络购物、电子商务交易额继续保持快速增长。1-8月，全市限额以上单位中通过互联网实现的商品销售额74.72亿元，同比增长21.4%，高于限额以上单位商品销售额增速19.6个百分点，其中，通过互联网实现的商品零售额2.74亿元，同比增长63.5%，高于限额以上单位商品零售额增速56.6个百分点。提高最低工资标准、机关事业单位人员工资和城乡居民最低生活保障标准，城镇、农村常住居民人均可支配收入分别净增1027元和337元。3、在深化流通领域改革方面鼓励国有、民营商贸流通企业相互参股，支持民间资本进入商贸物流、电子商务、商品现货交易市场以及典当、拍卖、融资租赁等商贸流通特种行业。加大大型商贸流通企业培育力度，支持商贸流通企业通过股权置换、资产收购等方式跨区域兼并重组、做大做强;大力引进一批限额以上境内外商贸流通企业，每年培育和引进限额以上企业300家以上。创新金融机构产品和服务方式，加大对符合条件的中小商贸流通企业融资支持力度，促进限额以下商贸流通企业升限入统。到2017年，全省年销售额10亿元以上的商贸流通企业达80家左右，50亿元以上商贸流通企业达20家左右，100亿元以上的商贸流通企业达10家左右;商贸流通企业纳税额占全省税收总额四分之一左右。五、行业竞争环境 资料来源：筑房网（一）化解房地产库存情况习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能、开展降低实体经济企业成本行动、化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。其中，化解房地产库存又是“四个歼灭战”之关键。因此，化解房地产库存是贵阳市各大房地产商最要解决的问题，也是市场竞争的主要目的。2012年，花果园、中天未来方舟等十三个大盘在贵阳集中推出，这十三个大盘的总建筑面积就达到4445.5万平方米。根据筑房网数据显示，2012年，贵阳房地产市场存量约590万平方米，按照当年的成交量计算，去化仅需6个月。根据贵阳市住房和城乡建设局的统计数据显示，截至2014年12月31日，全市商品住房库存量为1030.01万平方米，去化周期为15.6个月，也就是说，贵阳楼市库存预计将在2016年的3月完成去化，而这也意味着2015年将是贵阳楼市去化非常重要的一年。进入2015年后，贵阳楼市明显回暖，尤其是进入6月以后，根据筑房网网签数据统计，6月贵阳楼市的成交量达到了的85万平方米，7月更是盛况空前，销售成交面积达到了107万平方米，贵阳楼市迎来了一个销售小高峰，高成交量也推动了贵阳楼市去化加速。虽然销售数据显示，到今年年底，贵阳楼市的确能消化掉千万平方米的库存压力，但是，不可忽视的是，2015年，新近入市的项目也不少，在去化“旧库存”的同时，新的“库存”压力又至。其实笼统地用“新”“旧”的概念来表示库存情况并不科学，毕竟在销售中，有很大一部分消化的反而是新开项目，但是简单的数据对比确实能够相对清晰地理顺贵阳楼市的去化现状。今年下半年，贵阳楼市出现了一波开盘高潮，中铁阅山湖、美的林城时代、乐湾国际、观府壹号等大盘纷纷推出新产品，使得市场供应出现了上涨，根据筑房网数据显示，2015年新增取得预售证的项目有数十个，开盘最密集的7月，就有110万平方米的项目取得预售证，这样的入市量让本已消化得不错的楼市，再添压力。有业内数据统计，2016年贵阳楼市的库存压力不会低于2015年，去化量也在千万平方米左右，这也让市场在“量价上升”表象背后，呈现高库存的压力，因此，在即将到来的2016年，高库存压力依旧存在，去化仍是主要任务。（二）商业地产供应过剩，产品同质化今年，一些大中型房地产开发企业纷纷做出结构调整，增加商业地产项目的开发。事实上，商业项目一哄而上的问题已逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，不少开发商还开始面临着盖完的商业地产卖不掉也租不出去，资金链开始收紧，导致其陷入困境的局面。除商业地产面临供应过剩危机外，当前贵阳商业地产项目较多，商家选择范围增大，招租变得越来越困难。因此，降低租金、提高装修补贴已成为目前众多商业地产吸引商家入住的普遍情况。这无疑将直接导致项目的投资回收期愈来愈长。商业地产本身就是一个对资金、人才、开发模式、运营模式等方面极具挑战的领域，其开发经营的核心在于管理和服务，需要长期不断投入资金，短期内无法盈利。这与住宅开发完全迥异模式将会使不少资金实力不足的开发商“退市”。在未来五年内，贵阳商业地产将不乏兼并、重组等现象。（三）住宅销售模式转型，提高竞争力贵阳房地产住宅销售的模式也在转变，与普通地产相比，利用网络平台进行销售可以为客户提供更多的增值服务。入驻平台项目的品牌商家，只需花一份投入实体店的钱，就可以通过网络交易增加数倍的销量、收获多倍的利润。亨特国际金融中心、西南国际商贸城等多家商业地产的开发企业表示，随