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案例分析房产税常见的七个误区 房产税，一个不再仅仅局限在财务人范围内的税种，在日常生活中，我们非财务人员也会经常接触到买房卖房和租房的问题。因此，了解并掌握房产税是一个非常务实的问题。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对容易被忽视。税收有以下几个特点：1房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2征收范围限于城镇的经营性房屋；3区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问题并予以分析，以期纠正广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。一、委托经营情况下房产税如何缴纳？【案例 1】A 房地产企业开发了一个小区，小区的大部分物业已经出售，小部分物业确权到 A 公司名下。A 公司将该部分物业委托给全资子公司 B 物业公司经营，并签订了委托经营协议，B 公司将上述物业出租给其他单位和个人，并收取租金，同时将租金全额转账给了 A 公司。B 公司就上述租金直接申报缴纳了房产税等税种。误区：B 公司直接获取了租金收入，因此 B 公司认为，房产税的纳税义务人应该是自己，因此就上述租金收入缴纳了房产税。解析：房地产公司将自己名下的物业委托给关联物业公司经营的情况非常普遍。由于房地产公司和物业公司属于同一个地产集团管理，所以往往在申报纳税的时候并未严格区分纳税主体。根据房产税暂行条例：“第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”案例中 A 公司委托 B 公司收取租金，而且 B 公司已将收取的租金转给了 A 公司。因此 A 公司是该项租金收入的纳税义务人。虽然 A 公司和 B 公司同属于一个集团，但是 A 公司和 B 公司是两个独立的法人，其纳税义务应当严格区分清楚，税务机关可能会要求 A 公司补缴相应的房产税，同时要求 B 公司办理房产税退税。二、房地产开发企业未售出的商品房需要缴纳房产税吗？【案例 2】A 房地产开发公司于 2014 年 1 月取得一栋楼的商品房预售许可证，由于房地产市场不景气，上述房产有相当一部分未售出。该栋商品楼在 2014 年 8 月已经完全竣工，并拿到了初始产权登记证明文件（未最终“小”确权至 A 公司名下）。A 公司将其中一套商品房整理成办公用房供现场销售人员使用，同时将另外几套商品房用做员工宿舍。误区：根据关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389 号）规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税”。因此部分人认为，上述销售人员使用的办公用房以及员工宿舍并未售出，因此不应当缴纳房产税。解析：国税发200389 号文确实对于房地产开发企业开发的商品房是否征用房产税作出了特别规定，但是该文件同时也规定：“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”，“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”也就是说，如果房地产开发企业将未售出的商品房用作出租、办公或者其他自用形式，依然会产生房产税的纳税义务，需要缴纳相应的房产税。三、跨年预收的房产租金如何缴纳房产税？【案例 3】A 公司将房产租赁给 B 公司，租赁期为 2015 年 1 月至 2017 年 12 月 31 日，租金为每月10 万元，租赁协议约定在 2015 年 1 月 5 日前，B 公司应当将 3 年的租金合计 360 万元一次性支付给 A 公司。B 公司按照协议约定时间支付了上述款项。误区：A 企业财务人员认为，房产税应当按月缴纳，因此在每月 15 日之前按照 10 万元的租金收入申报缴纳了房产税。解析：在从租计征的房产税的计税依据计算以及纳税义务发生时间确认等问题上，现行的税收政策依然存在一些没有解释清晰的地方。有人认为，房产税暂行条例第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”因此按照上述条款，跨年预收的租金的房产税也应当按年或者按月分期计算，而不应当一次性计算缴纳。另一部分人认为，房产税暂行条例第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”因此，应当以实际取得的租金收入作为房产税的计税依据。我们认为，房产税暂行条例第七条所说的“房产税按年征收、分期缴纳”，主要是针对依照原值计算缴纳房产税的情况。另根据关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389 号）规定：“出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。可以认为，针对预收房产租金的情况，应当以其租赁期开始且实际收到款项的当天作为纳税义务发生时间，计税依据为预收的全部房产租金收入。四、无租或者转租经营情况下如何缴纳房产税？【案例 4】A 房地产企业开发了一个位于郊区的地产项目，该项目商铺所占比例较大，初期为了吸引人气，A 企业采用零租金或者一元租金的形式吸引商家入驻；B 房地产企业上世纪 90 年代在市区开发了一栋物业，该栋物业当时的建造成本为 1000 万元。近年来 B 公司将该栋物业免租金（或者低租金）转给关联物业公司 C 经营，C 关联公司再将该物业租给其他公司获取租金收入，年租金近 500 万元。误区：根据关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128 号）规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人依照房产余值代缴纳房产税。”同时，广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知（粤税发1990432号）规定：“根据房产税条例规定房产税由产权所有人缴纳的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。”根据这两个文件，有部分企业财务人员认为，通过无租或者转租使用的形式，可以规避高额租金收入对应的房产税。解析：对于案例中的 A 企业，由于无租使用具有正当的理由，因此无租使用情形下，按照财税2009128 号的规定，由使用人按照房产余值代缴纳房产税并不存在涉税争议。而对于B 企业，按照房产余值缴纳房产税的税额远远低于其将物业直接出租收取租金方式缴纳的房产税税额，B 企业的上述处理存在漏缴少缴税款的嫌疑。根据税收征管法第三十五条“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：-（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的-”，对于 B 企业的行为，税务机关很有可能对其无租或者低租金转给 C 的行为进行核定，要求 B 企业以市场公允的租金价格作为房产税计税依据缴纳相应的房产税。五、有房产证才需要缴纳房产税吗？【案例 5】A 企业委托 B 建筑公司建造一栋办公楼，2013 年 4 月已交付使用，2014 年 1 月办理竣工验收备案，2015 年 1 月获得房产证。A 企业财务李某 2015 年开始申报该办公楼的房产税；误区：房产税暂行条例第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”因此，李某认为，只有拿到了房产证，才会发生房产税的纳税义务。解析：财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（(87)财税地字第 003 号）规定：“纳税人委托施工企业建筑的房屋，从办理验收手续的次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”同时粤地税函2004719 号也规定：“明确房产税纳税义务发生时间为：凡是以房产原值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。”也就是说，并不是只有获取房产证才需要申报缴纳房产税，如果房产已经交付使用，也应当开始申报缴纳房产税。在实务操作中，部分企业往往容易忽视“或交付使用”这一纳税义务发生时间，导致未按规定缴纳房产税。【案例 6】A 房地产企业开发了一个大型房地产项目，为方便业主生活，该企业建设了一处会所并对业主开放经营。在该楼盘成立业主委员会以后，该会所就移交给业主委员会了，业主委员会委托房地产开发企业的关联物业子公司 B 公司经营。B 公司认为该会所并不属于自己所有，因此一直未缴纳房产税。误区：物业公司认为自己并不拥有会所的产权，因此并不是房产税的纳税义务人。解析：虽然房产税暂行条例第二条规定房产税由产权所有人缴纳，但财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186 号）又有规定：”（六）业主共有经营性房产对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”B 物业管理公司是实际经营的代管人，因此该物业管理公司应当缴纳房产税。六、地价款需要计入到房产原值吗？【案例 7】A 企业是一家制衣厂，在 2011 年购买了一块土地，购买价值为 4000 万元，于同年建立厂房，厂房建造价格为 30000 万元。企业执行会计准则，将 4000 万元土地成本计入“无形资产”，将 30000 万元计入到“固定资产”，并最终按照“固定资产”账面原值缴纳了房产税。误区：企业在缴纳房产税的时候，往往直接按照“固定资产”账面原值缴纳房产税，而忽略了将“无形资产”也即土地的成本也计入到房产的账面原值中。解析：在不同历史时期以及不同的行业，由于采取的会计核算制度的不同，对于地价是否应当计入房产成本，经历了一段复杂变迁的过程。但财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121 号）第三条明确规定：“三、关于地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”而部分财务人员不熟悉房产税相关税收政策，不了解房产税房产原值的税收和会计差异，简单地按照会计账册中“固定资产”账户显示的金额申报缴纳房产税，未将“无形资产”账户中的土地成本纳入房产原值，最终导致少缴房产税。【案例 8】A 房地产公司于 2015 年通过“招拍挂”取得一块土地，其中土地出让合同约定地下车位面积包含在“计容面积”中。A 企业在该块土地上建了一栋楼，产品类型有普通住宅，车位和商铺。其中车位（本文仅讨论有产权车位）用作自用。在进行会计核算的时候，企业并未将地价纳入到车位的账面原值，因此企业在申报缴纳房产税的时候，也未将地价款纳入到车位的房产原值中缴纳房产税。误区：由于在 2014 年之前，广州地区的地下车位是不需要或者是暂缓缴纳土地出让金的，所以在 2014 年以前，车位的房产原值通常不包含地价款。而 2014 年以后，车位需要缴纳或者补缴土地出让金了，在计算车位的房产原值时，许多财务还是习惯性地忘记将车位的地价款计入到房产原值中。解析：对于有产权地下车位的账务处理和企业所得税处理，在实操中是存在较多争议的。但是在计算地下车位房产税房产原值的时候，税收政策是相对明晰的，即应当按照财税2010121 号文第三条（见上文）的要求，按照合理准确的分摊方法将取得土地使用权支付的价款计入到房产原值中。七、物业收入中管理费所占比例较大有税收风险吗？【案例 9】A 企业是一家经营商业物业的房地产企业，于 2008 年开发了一栋商业楼，并成立专门的物业公司对该商业楼进行经营管理。物业公司与租户约定，每月合计收取租户物业收入10 万元，其中 4 万元为管理费收入，6 万元为租金收入。该物业公司每月按照 6 万元从租缴纳房产税。误区：管理费并不属于租金范畴，不需要从租缴纳房产税。部分企业为了规避房产税，人为扩大管理费的占比，以达到“节税”的目的。解析：企业在提供房产租赁服务的同时，一般也会提供一些经营管理方面的服务，如代收水电费、清洁、修理等服务，因此物业公司向租户收取的费用通常含租金和管理费两个部分。由于收取的管理费并不需要缴纳房产税，因此部分企业为了规避房产税，在协议中人为扩大管理费的比例。上述案例中，管理费占总收费的比例高达 40%，明显超过了正常管理费所占的比例。针对上述情况，税务机关可能会根据税收征管法第三十五条的相关规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：-（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的-”，对企业的租金收入进行核定，要求企业按照正常的租金价格缴纳相应的房产税。