泰华阳光海踩盘暨开盘报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,泰华 在建一片海,。,S,unny BAY,泰华,阳光海,踩盘,&,开盘报告,原动力出品,一,.,基础资料,1.,整体概况,2.,开发商背景,3.,基本数据,4.SWOT,分析,5.,营销节点,二,.,深度调研,1.,户型配比及分析,2.,看楼通道动线分析,3.,园林景观分析,4.,人车路线分析,5.,营销包装分析,三、开盘分析,1.,开盘销售分析,2.,开盘流程分析,3.,客户分析,目录：,一,.,基础资料,1.,整体概况,2.,开发商背景,3.,基本数据,4.SWOT,分析,5.,营销节点,宝安中心区,碧海中心区,项目位置,整体概况,广深公路,（,107,国道）,宝安大道,新湖路,宝源路,兴业路,碧海湾公园,高尔夫俱乐部,西乡立交,金碧园酒店,富通城,东方城百货,地铁（西乡中心站）,地铁一号线延长线,共乐路,本案,西,乡,大,道,海滨大道,海湾中学,槟城西岸,悦和路,整体概况,北,东,南,西,项目四方朝向,整体概况,小区内部配套,:,幼儿园、会所,中小学,:,西乡小学、海湾中学、西乡高级中学（规划）、海城小学、中英公学,综合商场,:,东方城百货、金碧源酒店,银行,:,民生银行、农村信用合作社、中国银行,医院,:,恒生医院,其他,:,米萝咖啡、碧海湾高尔夫球会、西乡体育公园（规划）,西乡小学,海湾中学,碧海公园,恒生医院,整体概况,高层,花园洋房,宝源路,共乐路,悦和路,项目地块规则、平整，建筑类型相对单一，为高层和花园洋房两种，以围合式分布，花园洋房位于中心位置，西班牙园林穿插其中。,幼儿园,整体概况,一期,二期,二栋,一栋,一期一批单位,整体概况,本次推出的,一、二栋,整体概况,开发商背景,泰华房地产（中国）有限公司，,1991,年经深圳市人民政府批准成立的外商独资（港资）,企业，注册资本为,52,800,万港元,为国家房地产开发一级资质企业。,2000,年度，在深圳,市规划国土局举行的深圳市房地产开发企业资质年审中居第四名，,2001,年度居第五名，,2002,年度居第五名。被深圳市人民政府评为,20002002,年度纳税百强企业，连续七年,被深圳市多家银行评为“,AAA”,资信等级。,已成功开发包括”共和世家”、”泰华豪园”、”泰华锦绣城”、”泰华大厦”、“天骄世家”、“宝安地王冠城世家”、“泰华明珠”、“泰华俊庭”等深圳市明星楼,盘在内的,10,多个高尚住宅小区，已开发物业总建筑面积约,150,余万平方米。,项目信息,发展商,深圳泰华房地产开发公司,物业管理,深圳泰华物业管理有限公司,建筑设计,深圳华阳国际建筑设计有限公司,策划代理,世联地产,承建商,中建宝华,物业管理费,2.9,元,/,月,整合推广,毅华广告,容积率,2.45,总占地,111153.83,车位数,2530,总建筑面积,330650.15,最高价,17000,住宅建筑面积,238300,最低价,12000,均价,折前,13500,折后,12800,总栋数,29,商业建筑面积,24500,总户数,2195,层数,18-25,车位,/,户数,1.15,：,1,一期栋数,10,单元分户,两梯四户,/,两锑三户,/,两梯五户,基本数据,序号,项目,车位比,1,首府,1.19:1,2,金泓,凯旋城,1.13:1,3,泰华阳光海,1.15:1,4,天悦龙庭,1.02:1,5,圣淘沙骏园,0.87:1,6,宏发领域,0.87:1,7,风临洲,0.84:1,8,槟城西岸,0.8:1,9,幸福海岸,0.74:1,10,第五大道,0.56:1,基本数据,从车位比来看，泰华阳光海在中心,区各盘排位第三，基本满足高端客,户的停车需求。,（合理比例：关外：,1.5,：,1,，关内,0.8,：,1,）,序号,项目,容积率,产品线,1,圣淘沙骏园,2.1,小高层,高层,2,泰华阳光海,2.4,花园洋房、高层、小高层,3,首府,2.58,小高层,高层,4,富通城三期,2.6,高层,5,槟城西岸,2.8,高层,6,第五大道,3.1,高层,7,天悦龙庭,3.3,高层,8,风临洲,3.36,高层,9,幸福海岸二期,4.6,小高层、高层,10,宏发领域,4.63,高层,基本数据,泰华阳光海容积率在中心区各盘,位居第二，仅次于项目东向的圣,淘沙骏园，主要是由于本项目有,花园洋房及小高层产品所致。,S,1,、,33,万平米的建筑面积大社区，社区园林景观丰富；,2,、泰华地产在宝安有着较高的知名度；,3,、产品的创新性,1,、处于飞机航道底下,有噪音污染；,2,、户型一般，送的面积较少,跟周边同类产品比较缺乏竞争力；,3,、生活、交通配套缺乏；,W,1,、西乡的地产发展处于起步阶段，本项目作为一个大盘，在区域市场内有较高的影响力；,2,、项目周边有众多高档社区，组成一个高档生活区，有利于配套的完善和物业的升值；,3,、规划中的地铁将会带动该片区的物业升值。,4,、位于宝安西乡中心区，未来的规划前景引人瞩目。,O,P,1,、西乡在深圳人传统的观念中是一个落后的工业区，交通、生活配套都不完善，不适合居住；,2,、项目周边新盘林立，对本项目的客户会造成分流。,SWOT,分析,5,月,18,日,进行,vip,登记选房,5,月,3,日,样板房开放,6,月,2,日,一期第,1,批单位发售,4,月下旬,销售中心开放,2006,年底,户外形象广告出现,“泰华在建一片海”引起业界争议,2007,年,1,月,17,日,第二块户外广告,“泰华阳光海”,营销节点,二,.,深度调研,1.,户型配比及分析,2.,看楼通道动线分析,3.,园林景观分析,4.,人车路线分析,5.,营销包装分析,二房,三房,四房,复式,户型配比及分析,112.3-114.61,二房,三房,四房,复式,78.26-83.10,100.38-102.42,114.76-116.99,78.26-83.10,112.8-115.04,79.17-81.08,77.66-80.52,113.74-115.23,96.42-98.16,113.52-115.64,87.52-89.24,140.73-142.98,97.67-99.83,113.52-115.64,113.52-115.64,100.38-102.42,78.26-83.10,户型配比,一栋,二栋,合,计,百分比,户型,面积,A,座,B,座,C,座,A,座,B,座,C,座,2*2*1,78.26-83.10,02,、,03,07,12,、,13,115,23.2%,79.17-81.08,11,23,4.6%,77.66-80.52,12,23,4.6%,3*2*1,87.52-89.24,05,23,4.6%,96.42-98.16,10,23,4.6%,3*2*2,112.3-114.61,01,15,46,9.3%,100.38-102.42,05,11,46,9.3%,112.8-115.04,08,23,4.6%,113.74-115.23,09,23,4.6%,113.52-115.64,01,23,4.6%,97.67-99.83,03,23,4.6%,3*3*2,114.76-116.99,06,23,4.6%,4*2*2,140.73-142.98,02,23,4.6%,152,（,06,、,07,）,2,0.4%,复式,113.52-115.64,06,、,07,、,08,、,09,、,10,55,11.1%,合计,253,241,494,100%,户型,面积段,套数,所占比例,二房,77.66-83.10,161,32.6%,三房,87.52-115.64,253,51.2%,四房,140.73-152,25,5%,复式,113.52-115.64,55,11.1%,合计,494,100%,户型配比及分析,主力户型（畅销户型）：,二房二厅一卫,78.26-83.10,户型优势：,户型方正，实用性较高,拥有小区园林景观，高层可看海景,赠送面积较大（,10,平米）,动静分区合理,户型配比及分析,二房二厅一卫,客厅空间,阳台，送一半面积,户型配比及分析,二房二厅一卫,西南向（海景、小区园景）,阳台，送一半面积,户型配比及分析,畅销户型：,空中复式,141.01,平米,户型优势：,户型方正，实用性较高,赠送面积较大（入户花园、大阳台，,30,平米）,具有产品创新性（廊院）,南北通透,户型配比及分析,空中复式,电梯中庭,廊院,户型配比及分析,南北通透,（客房）东北朝向,（主人房）西南朝向,户型配比及分析,一层大厅装修,户型配比及分析,畅销户型：,二房二厅一卫,77.66-80.52,户型优势：,赠送面积较大,户型劣势：,朝向宝源路、悦和路，受噪音影响,进深太深,户型配比及分析,畅销户型：,二房二厅一卫,79.17-81.08,户型优势：,赠送面积较大,户型劣势：,朝向悦和路，受噪音影响,实用率较低,户型配比及分析,单就户型设计方面，各户型的均好性较好，两房均可变三房，三方均可变四房，市面上流行的增值元素基本都有，而且没有明显的短板户型。,由于三房单价较高，部分三房面积设置的并不合理（有部分,90-100,的三房），并且三房的面积过于集中于,115,左右，所以三房的销售速度相对较慢。,两房的价格较低，而且面积基本上都是,90,平米以下，首付两成不论对于投资客还是自住客来说都十分具有吸引力，所以销售状况最好。,d),特色户型空中,TH,，由于产品设计好，在,1.2,栋均位于最好的位置，而且套数少，所以销售状况良好。,户型配比及分析,1,2,3,6,7,4,5,8,样板房,看楼动线,样板房,1,1,看楼动线,营销包装看点：入口、围墙包装,2,2,看楼动线,营销包装看点：入口小品、喷泉、水景,3,3,看楼动线,营销包装看点：风情小品、园林,4,4,看楼动线,营销包装看点：园林、大堂、水景,5,5,看楼动线,营销包装看点：园林、小品、休闲活动区,6,6,看楼动线,营销包装看点：围墙、路、小品、规划、细节,1,2,3,4,5,6,7,7,看楼动线,营销包装看点：小桥流水、泳池、园林、亭、栈道,园林景观分析,社区主入口：,热带，棕榈树种，附着绿色藤类植物，,新品种，更显项目档次。,缺点：,树木排布凌乱，间隔不合理。,社区内部：,水景穿插其中，树木为亚热带树系，类似柳树,之类，与水景配合天衣无缝。,缺点：,由于小区尚未建构完成，水景部分仍未形成活,水，显得档次不够。,园林景观分析,园林景观分析,社区入口处：,小区水景做得较好的部分，,水池底部有喷泉，使水景呈现出足够的流动性，结,合周围一排的棕榈树，区域气氛达到极致。,社区内部：,社区内部以棕榈树种构成主要园林景观，,无论从数量、档次、等各方面来看都是西乡各,楼盘所为能及的，园林整体感较强。,园林景观分析,宝源路,共乐路,悦和路,地下车库入口,人行主入口,人行路线,本项目实现人车分流规划，,符合大盘人性化设计，,最大程度实现园景的利用。,人车线路分析,营销包装分析,月,11,日，在南头中学门口，深南路和宝安大道的交接处，有一副巨大的泰华的广告牌，“泰华再造一片海“的形象广告正式出街。,户外广告牌宣传,营销包装分析,“,城有域，心无界”大气恢宏的广告语，“,33,万平方米西班牙纯静领域”，直接点出项目体量，结合西班牙单纯、斑驳的元素，使项目的大盘气质突现无遗。,三、开盘分析,1.,开盘销售分析,2.,开盘流程分析,3.,客户分析,12,：,00,情况,11,：,00,情况,10,：,20,情况,一栋情况,一栋整体走势比较均匀，二,房的走势最快，,12,点时只,剩两套，主要原因是总价,低，部分二房户型由于朝向,宝源路、悦和路，单价最为,低点（,12000,左右），所,以更是销售顺畅。,开盘销售分析,12,：,00,情况,11,：,00,情况,10,：,20,情况,二栋情况,二栋整体走势并不理想，二,房的走势最快，四房走势最,慢。一方面由于四房单位,朝向并不理想，另一方面因,为单价最高（,17000,左右）,属于保留销售单位。,空中复式由于其产品的创新,性及所赠送面积较大，销售,十分理想。,开盘销售分析,分时销售情况,开盘销售分析,2*2*1,3*2*1,3*2*2,（小）,3*2*2,（普通）,4*2*2,复式,时间,叫号情况,进场批数,百分比,9,：,20,1-8,8,100%,9,：,23,9-16,8,100%,9,：,25,17-25,8,100%,9,：,30,26-36,9,90%,9,：,33,37-47,8,80%,9,：,35,48-50,10,90%,9,：,38,50-60,9,90%,9,：,43,61-70,10,100%,9,：,45,70-80,10,100%,9,：,47,80-90,10,100%,9,：,55,90-100,10,100%,10,：,00,100-110,9,90%,10,：,07,110-120,10,100%,10,：,12,120-130,8,80%,10,：,16,130-140,10,100%,10,：,20,140-150,10,100%,10,：,26,150-160,10,100%,10,：,29,160-170,9,90%,10,：,33,170-180,10,100%,10,：,43,190-200,10,100%,10,：,45,200-210,8,80%,10,：,46,210-220,10,100%,10,：,48,220-230,9,90%,10,：,50,230-240,7,70%,10,：,53,240-250,7,70%,10,：,55,260-270,8,80%,10,：,57,270-280,9,90%,11,：,00,280-290,8,80%,11,：,14,320-330,7,70%,11,：,20,330-370,5,12.5%,11,：,24,370-390,6,30%,11,：,26,390-410,8,40%,11,：,30,410-440,8,26.6%,11,：,35,440-470,7,23.3%,11,：,38,470-500,6,20%,11,：,40,500-530,7,23%,11,：,47,530-600,6,8.5%,11,：,55,600-700,11,11%,12,：,05,700-800,以上,8,8%,合计：,800,331,41.3%,叫号的频率较快,平均没,3-5,分钟左右可以叫一次,10,批客户,令客户等待时间缩短,减少,客户的焦躁心理,.,前,330,批客户的诚意度较高,进场率都能达到,70%,以上,330,后的客户流失较大,但是一些极具诚意的客户仍然坚持到最后,.,700,以后的号基本不设防,即使没有区间号的客户也可以到签到处领取一个号码进场选房,.,开盘销售分析,从价格表中可以看出泰华的价格制定具有,一定的策略性，就是通过低价两房冲量，,通过高价三房提升整体均价，通过标杆型,空中,TH,户型达到最高价。,2,房价格较低，均价大约为,13000,左右，,3,房均价为,14500,左右，空中,TH,均价达,到,17000,左右。,1,栋,C,座,11,，,12,最为畅销。由图可以知道，,11,，,12,为,2,房，面积较小，单价较低，总价,低于,100,万，是所有户型中最低的。,销控,开盘销售分析,价格分析,2,栋,A,座,05,在,2,栋里最为畅销。由图可以知道，,2,栋,A,座,05,在,3,房中面积较小，单价虽然不低，,但总价较低。,4,房总价最高，达到,17500,，直接导致,4,房高层,单位滞销。,销控,开盘销售分析,1,栋销控表,1,栋,开盘销售分析,2,栋销控表,2,栋,C,座,2,栋,B,座,2,栋,A,座,开盘销售分析,客户到场进行签到,VIP,客户出示本人身份证，,VIP,客户登记卡和选房顺序号,登记。贴上胸贴后进入等候区,现场叫号，按选房顺序号进入第二等候区,客户进入选房区，在规定时间内选定房号,选房成功,选房不成功,客户在工作人员的,引导下离开现场,客户进入销控区，凭身份证，,VIP,客户登记卡，选房序号,单领取,房号确认单,，并将选房序号及胸贴交给工作人员,客户凭,房号确认单,进入财务区交纳定金，并获取正式,购房定金收据,客户凭,房号确认单,和定金收据进入签约区,签定认购协议书，并收回,VIP,客户登记卡,成功选房并获取礼品,开盘流程分析,签到处,等候区,舞台,食品区,第二等候区,第二等候区,销售中心,等候区,开盘流程分析,两个等候区椅子不同,等候区为包装过的高档椅 为红色塑料椅,.,可以看到主办方准备的等候座位还是足够多的。,第二等候区分成两部分,功能一致,仅作为舒缓人流的作用,.,而且可以舒缓客户心情,签到处按照区间号划分,每,200,号一个入口,.,总结：从外场来看，可以看出分区非常地严谨，不会混乱。第二等候,区分成两部分的舒缓客户心情的策略颇为有效。,开盘流程分析,签到区,食品区,第二等候区,进入等候区,从外场的现场来看主办方选房的流程也是非常流畅的，,也比较严密。,开盘流程分析,10,点左右达到最高峰，大概场内有,500,人左右。,现场观察他们的表情来看他们并不着急，,有的在观看表演，有的拿出自己选的户型,图反复看。,开盘流程分析,开盘流程分析,中午,12,点人逐渐减少。全场大概只有,90,人左右逗留。,开盘流程分析,前台,沙盘,销控板,财务区,销控区,价格表,客户进入售楼处后先查看销控板,确定自己要选购的单位后,由售楼员开单,凭单进入销控区。,销控区按照楼栋区分。,价格表打印出来放置在角落,由沙发隔开,客户欲查看的话必需由售楼员陪同搬开沙发才能查看,.,看见这次开发商非常谨慎。,开盘流程分析,财务区,销控区,休息区,开盘流程分析,开盘活动非常丰富，档次也颇高：,西班牙舞蹈,(,多人,),乐队表演,(3,人,),拉丁舞蹈,(,两对,),杂技,鞭术,少女组合,女子乐坊,开盘流程分析,总结：开盘活动上表演的活动比较吸引，不限于乐队唱歌，拉丁舞的热辣吸,引了不少目光。魔术表演的神奇，聚集了不少人气。在往后如果我们做开盘,活动的时候也应该想想如何吸引在场观众观看，而不只是请几支乐队唱几首,唱歌，从多次开盘活动现场观察乐队唱歌是最不能引起观众兴趣的。,开盘流程分析,主办方在细节方面还是做得比较好。如选取,白色帐篷（槟城西岸选取的红色帐篷，坐在,红色帐篷烈日下会很热，而白色帐篷则不,会），等候区的椅子包有椅套显得高档,鲜花装饰体面,场上共有,8,台大风,扇，其中有几台是,能吹出冷气的,开盘流程分析,买家：,A,先生和,A,太太,年龄：先生,40,岁，太太不清楚,原籍：湛江，来深,3,年,现住：西乡,职业：,A,先生为政府事业单位，,A,太太为全职太太,家庭组成：有一孩子读初中,购房用途：自住,资金来源：不明,看中户型：,1,栋,A,座的三房二厅二卫约,112.3-114.61,平米,心理价格：,8000,元,/,平方，但如果不超过,14000,元,/,平米还是会买,对泰华阳光海的评价：觉得阳光海是大盘，大社区。但户型不如槟城西岸的好。,对周边楼盘的评价：觉得富通城没有合适的户型，而且周边太吵，而且,A,太太知道富通城三期只卖,了,30%,左右，不是热盘，所以潜意识觉得三期不太好。觉得富通城一期还可以。觉得槟城西岸的户,型很不错，他们看中的是,1,栋的,C,户 型一房。但是因为是个小盘所以犹豫没买，但准备买槟城西岸,给儿子住。,总结：由于他们是自住的所以比较在意楼盘是否是大社区，户型是否合理。颇有买房经验。也去了宝安其他盘比较价格。属于比较理性的购房者。,客户分析,买家：,B,先生,年龄：,30,岁左右,原籍：河南，来深,6,年,现住：南山,职业：网络工程师,家庭组成：单身,购房用途：投资,资金来源：来源于第一套房,看中户型：,1,栋,A,座的三房二厅二卫约,112.3-114.61,平米,心理价格：,12000,元,/,平方,对泰华阳光海的评价：有发展潜力，认为所在的区以后发展会非常地好。,对周边楼盘的评价：觉得富通城层高太低，非常压抑，而且周边太吵，认为三期离大铲湾和立交太近交发展起来以后肯定非常地吵不适合居住。,总结：毕业后投资第一套房蔚蓝海岸，随后两三年去了考研花了,30,万，后悔没有把钱投资到房产上。现在开始重新进入房产投资。去过很多楼盘了解过情况，对地产方面也有一定的熟悉。对户型和是哪个楼盘都无所谓，主要看重地段。是典型的投资型客户。,客户分析,买家：日资公司厂长及其员工共,5,人,年龄：,40,岁左右,原籍：北方,现住：宝安,职业：日资企业厂长及员工,家庭组成：不明,购房用途：投资,资金来源：炒房的钱及炒外国股和香港股的钱（他们不炒内地股）,看中户型：随便哪个户型只要有就买下来,心理价格：,14000,元,/,平方,对泰华阳光海的评价：无所谓,对周边楼盘的评价：觉得富通城户型太小，不值得投资，认为以后大户型将会是投资的趋向,总结：这几个人在宝安炒有多处房产，还介绍我去买他们的圣淘沙骏园二手,10000,元,/,平米，认为那边比泰华阳光海要好。从穿着打扮来看他们戴的都是名牌手表和名牌腰带，谈吐间也表现他们是比较有钱的一族，属于见房就买的疯狂投资客,客户分析,买家：,C,女士,年龄：,45,岁左右,原籍：重庆,现住：南山,职业：与丈夫均为华为员工,家庭组成：有一女，与母亲住,购房用途：自住兼投资,资金来源：炒股,看中户型：,2,栋,B,座,08,四房两厅三卫,心理价格：,10000,元,/,平方,对泰华阳光海的评价：女士觉得整个社区都不错，但丈夫仍在观望中,对周边楼盘的评价：觉得富通城户型有飞机经过的时候非常吵,总结：,C,女士的丈夫认为现在房地产已经有了泡沫存在，理性的看待房地产，观望,中。表明部分购房者购房已趋向理性。,客户分析,其他：,女，,45,岁左右，宝安本地人，买二套三房，,6,月,1,号凌晨,3,点拿号，自主兼投资目的。透露可以从拿到低价房源，并问我是否有意向购买。,女，,35,岁左右，新安上班，在尚都自有二套房产，看中二房，投资为主，推荐槟城西岸楼盘，认为所赠送面积多，对富通城世界公寓产品并不认同（认为,2,梯,16,户的塔式楼并不适合居住）。,四川陈先生，在福永工作，现在住泰华明珠，孩子今年高考，除了自住外已投资,2,套物业，其中一套是西城丰和，买阳光海的目的投资兼自住，预计奥运后房价下跌，所以打算明年春节后出手。,客户分析,客户车辆价位情况,客户分析,客户年龄及家庭结构,客户年龄集中在,30-40,岁之间，多为,3,口之家；,客户职业,职业分布较广，无特别明显趋势；,客户置业目的,投资客至少,5,成；但也有不少自住客,客户置业关注点,价格仍然是客户最为关注的部分，但是在经过富通城和槟城西岸的洗礼后，客户对目前的价格已经开始接受，我们可以认为碧海中心区的价格地基已经夯实。客户现在对价格已经有点麻木。就算突破了心理价位，但只要不是超过太多，都会考虑购买。,其次与我们的习惯性思维不同的是，投资客进行投资时并不是首先考虑小户型，而是中大户型也考虑，只要户型好、位置好、品牌开发商、有升值潜力就可以投资。,与富通城相比较，泰华的客户并不注重眼前的收益，更看重的是长远的大势，客户普遍都对片区和房价看好，但是片区在以后发展中出现的负面问题也不容忽视，众多客户也因为此因素而对片区楼盘的下手犹豫不决。,客户分析,The End,