新城项目定位研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中能源,.,凤凰新城项目,定位研究汇报,新城项目定位研究报告,第1页,不一样工作阶段内容与结果说明,/7/9,/8/3,20,个工作日,14,个工作日,/8/20,工作内容,研究结果,第一阶段（方向研究）,项目方案判定及定位,第二阶段（产品深化）,物业发展提议,第三阶段（后期顾问）,产品设计顾问,唐山城市与经济背景研究,唐山土地市场研究,区域房地产市场及客户调研,唐山房地产业内人士访谈,项目开发分析及策略研判,规划尝试及定位专题研究,项目本体条件与地块解析,项目发展宏观背景研究,竞争性市场研究,项目市场专题研究,规划形态研究及方案尝试,项目定位及发展战略,项目产品设计关键点研究,物业配置标准研究,项目开发计划与策略研究,项目财务分析,总体规划设计关键点提议,建筑单体设计关键点提议,园林景观设计关键点提议,配套设施设计关键点提议,精装修关键点提议,开发分期和策略提议,项目经济性分析与评价,参加项目现场设计例会,设计过程中相关市场及产品关键点评定书面提议,项目设计任务书,设计推进过程中策划内容修订工作,2-3,个月,新城项目定位研究报告,第2页,不一样工作阶段工作目标说明,/7/9,/8/3,20,个工作日,14,个工作日,/8/20,工作目标,第一阶段（方向研究）,项目方案判定及定位,第二阶段（产品深化）,物业发展提议,第三阶段（后期顾问）,产品设计顾问,理清项目开发思路，确定项目开发策略与定位方向,实现产品定位细化及确定产品设计标准,实现项目产品定位方向设计落地,2-3,个月,新城项目定位研究报告,第3页,目 录,项目本体分析,项目关键问题和市场方向研判,唐山房地产市场研究与分析,市场机会深度挖掘与判断,不一样市场方向规划方案研究,项目初步市场定位提议,新城项目定位研究报告,第4页,目 录,项目本体分析,项目关键问题和市场方向研判,唐山房地产市场研究与分析,市场机会深度挖掘与判断,不一样市场方向规划方案研究,项目初步市场定位提议,新城项目定位研究报告,第5页,城市宏观发展背景,唐山整体经济发展平稳，城市未来发展空间较大,依靠资源型产业，城市整体购置力强劲,新城项目定位研究报告,第6页,区位环境：关键板块关键区域,新华道,长宁道,建设路,凤凰新城区域地质条件、基础设施与整体城市面貌均十分良好，已成为市场广泛认可城市中高端居住、生活板块；,本案位于凤凰板块关键，在多家品牌开发商集中进入以及香格里拉酒店拉动下，,项目腹地已形成排他性高端居住区认知,；,传统关键区,凤凰新城,情谊路,大里路,本案,唐城,101,金域,华府,嘉里,梧桐,大道,水电,项目,北新道,新城项目定位研究报告,第7页,边界条件：东侧现实状况稍弱，西南北均为高档物业围绕,项目周围均为新建楼盘，南至即将开盘万科,.,金域华府，西至在建未开盘嘉里,.,香格里拉，北至尾盘荣泰尚都，东面为待开发地块。,本案,西面嘉里香格里拉,南面万科,.,金域华府,东面待开发用地,北面天景美地,新城项目定位研究报告,第8页,地块资源条件分析：商业价值,香格里拉酒店,唐城,101,商街,万科集中商街,天景美地,底商,集中商业写字,商业最大价值是围绕地块南、西和北侧，呈“,C,”字型分布；,其中价值最高是与香格里拉酒店、唐城,101,及万科商街围合成“金十字”商业街区；,新城项目定位研究报告,第9页,实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零碎,用地为规划两条南北和东西向切分，分为三个相对独立地块；,东部地块北侧为现实状况居住区，为,V,字形异型，在规划和形态中影响较大；,在实际项目用地中，仅西南侧地块相对完整，能有较为完整营造空间。,新城项目定位研究报告,第10页,实际规划指标分析：路网及配套占地大，项目实际容积率为,2.8,因为地块被两条市政道路划分，道路占地约,1.5,万平米，再加上内部需配套,36,班小学，占地达,2.5,万平米；,住宅和商业占地面积只剩约,16.75,万平米，实际容积率到达,2.8,。,类别,占地面积,容积率,建筑面积,道路,15128,配套设施,小学,25000,11500,幼稚园,4000,0.6,2400,物业管理,200,居委会,200,文化活动中心,600,卫生服务站,400,老年活动站,400,公共厕所,60,垃圾转运站,100,配套及道路小计,44128,15860,住宅,373606.2,商业,97366.56,住宅及商业小计,167538.44,2.81,470972.8,宗地整体,211666.44,2.3,486832.8,新城项目定位研究报告,第11页,唐山中高端住宅容积率情况,项目类型,项目名称,容积率,同类型项目,梧桐大道,2,绿城南湖春晓,2.18,唐城壹零壹,2.38,橡树湾,2.5,万科金域华府,2.5,本案,2.81,嘉里凤凰新城,3,（含酒店）,中低密项目,金隅山墅,1.3,瑞宫别墅,0.5,中骏,.,南湖香郡,0.56,万科南湖别墅,0.6,南湖壹号,0.7,项目综合容积率属于市场高密度水平，不具备容积率和密度优势。,新城项目定位研究报告,第12页,项目成本结构分析,本项目地价水平低；,市场常规项目地价成本普通占到开发总成本,40%,以上，本项目地价较低，仅不足总开发成本,25%,；,建安成本比重高，约占到开发成本二分之一。,序号,项目,单方造价,(,元,),占成本百分比,1,地价款,1980,24.6%,2,前期工程费,150,1.9%,3,基础设施费,100,1.2%,4,园林环境设施费,200,2.5%,5,建筑安装工程费,3963,49.3%,6,配套设施费,80,1.0%,7,不可预见费,130,1.6%,8,企业管理费,87,1.1%,9,财务费用,476,5.9%,10,营销费用,278,3.5%,11,销售契税,509,6.3%,12,增值税预征,93,1.2%,新城项目定位研究报告,第13页,项目本体分析总结,关键区位关键位置，用地位置优越，具备相对优势,项目用地实际规划容积率高，同比不具竞争优势,城市规划道路将开发用地划分零碎，土地实际利用不佳,地价在开发成本中相对百分比较低，有一定地价成本优势,新城项目定位研究报告,第14页,目 录,项目本体分析,项目关键问题和市场方向研判,唐山房地产市场研究与分析,市场机会深度挖掘与判断,不一样市场方向规划方案研究,项目初步市场定位提议,新城项目定位研究报告,第15页,项目市场研究处理关键问题,在特定竞争环境下，整体市场发展策略、方向和项目定位问题,中大规模项目标各类型物业开发思绪和开发强度,项目大致量商业与主力住宅之间开发匹配和关联度关系,新城项目定位研究报告,第16页,市场初步方向梳理,从项目标区位基础用地条件来分析，最为基础开发方向为：,中高端主流精品住区,新城项目定位研究报告,第17页,据于此,我们面临市场竞争关系怎样,我们市场机会在哪里？,能否安全、低风险处理,上述关键问题,新城项目定位研究报告,第18页,目 录,城市发展基础概述,宏观地产市场分析,中高端居住市场研究与分析,商业及写字市场研究与分析,市场发展方向与判断,项目本体分析,项目关键问题和市场方向研判,唐山房地产市场研究与分析,市场机会深度挖掘与判断,不一样市场方向规划方案研究,项目初步市场定位提议,新城项目定位研究报告,第19页,我国北方主要沿海城市，资源矿产贮备丰富,唐山是中国主要沿海港口城市，河北省域中心城市，是,中国北方主要对外门户,；也是,东北亚主要国际航运中心,、,国际物流中心,、,环渤海新型工业化基地,、京津冀城市圈关键城市。,唐山,矿产丰富，已发觉,49,种矿产资源,中，有近,30,种正在被开发利用，主要有煤、铁、金、石油、天然气、石灰石等。,唐山能源资源也非常丰富，已探明,石油储量到达,9.1,亿吨,，,天然气储量到达,1400,亿立方米,。,新城项目定位研究报告,第20页,区位条件很好，是与京、津相互呼应环渤海城市圈中主要一环,北京、天津、唐山沿海经济带构筑起环渤海城市圈，唐山成为城市圈工业增加中心城市。,京津唐城市圈发展规划,唐山湾战略规划,唐山京唐港和曹妃甸港两大港口，年吞吐量规划到达5亿吨，相当于世界第一上海港规模。,唐山湾整体规划2143平方公里，到生产总值到达唐山50%，成为中国东京湾。,新城项目定位研究报告,第21页,经济发展稳定，,GDP,总量指标在区域中仅次于京津,唐山市GDP增速在近十年来基本高于全国增加水平，连续保持了较高增加势头，年，GDP增速为13%，仅落后于天津（17%）；,2008-，受全球金融危机影响，能源行业对国内外依赖度较高，受挫较大，年开始回暖。,新城项目定位研究报告,第22页,城市发展脉络清楚，为城市未来发展奠定了良好空间格局,重点新城打造为城市发展提供空间，未来城市综合实力将得到快速提升,曹妃甸新城,空港新城,南湖生态城,凤凰新城,唐山未来将重点建设空港新城、凤凰新城、南湖生态城及曹妃甸新城；,地处中心城区凤凰新城，是城市扩展新增加极。曹妃甸生态城及南湖生态城是重中之重。,新城项目定位研究报告,第23页,新城市总体规划将城市等级提升到“国家级”规划地位,唐山城市总体规划（,-,）：,国家级基础工业生产基地和创新中心,培育依靠高新技术支持国家级重工业企业集群；,培育重工业研发集群，引进国家和国际研发机构，成为国家重工业研发基地；,京津冀城镇群专业性国际门户城市,环渤海内湾国际海运枢纽，与天津、沧洲等 城市共建自由贸易区；,京津冀国际客运通达节点，加强与天津和北京机场城际捷运联络；,国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市,改进社会人口结构，提升中等收入人口百分比；,改进城市服务能力，促进商贸繁荣；,改进人居环境，创建生态友好城市。,新城项目定位研究报告,第24页,凤凰新城将成为唐山,CBD,，最具价值潜力城市关键板块,地域级金融中心：,辐射环渤海沿海地域和河北省北部地域级金融中心，北京国际金融市场主要组成部分；,地域级商务中心：,同时依靠港口和产业优势，以及高铁站点，发展为含有特色地域级商务中心，承接与北京、天津商务相关部分商务功效；,区域型总部基地：,成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以关键产业为依靠，发展跨国企业分支机构、本土企业总部及国内大企业集团区域性总部或一些职能性总部。,凤凰新城是中心城区商务功效主要负担者,新城项目定位研究报告,第25页,目 录,城市发展基础概述,宏观地产市场分析,中高端居住市场研究与分析,商业及写字市场研究与分析,市场发展方向与判断,项目本体分析,项目关键问题和市场方向研判,唐山房地产市场研究与分析,市场机会深度挖掘与判断,不一样市场方向规划方案研究,项目初步市场定位提议,新城项目定位研究报告,第26页,整体供给情况：,以来土地供给量巨大，到达,1000,万规模,至206月唐山商品房住宅土地成交规划建筑面积面积达1037.25万平米，供给量巨大，尤其是年土地成交成爆破式增加；,2009和年凤凰板块集中放量，进入20后有所放缓；,至年大宗土地成交主要以著名大开发商拿地为主，其中包含，万科、华润、中水电、绿城和任恒和美为主；,-上六个月唐山土地成交情况,唐山,住宅,规划建筑面积统计,1-6月,城东工业区,(,万平方米,),6.35,20.84,20.90,凤凰新城区,(,万平方米,),141.81,195.97,79.05,高新区,(,万平方米,),11.48,21.26,5.71,关键区(万平方米),13.45,197.48,60.02,南湖板块,(,万平方米,),2.71,193.01,67.19,累计(万平方米),175.81,628.57,232.87,新城项目定位研究报告,第27页,整体供给情况：主要供给集中在凤凰新城和南湖,-6月各个板块土地成交面积及百分比,唐山,住宅,规划建筑面积统计,规划建筑面积,占比,城东工业区,(,万平方米,),48.1,4.64%,凤凰新城区,(,万平方米,),416.8,40.19%,高新区,(,万平方米,),38.5,3.71%,关键区(万平方米),271.0,26.12%,南湖板块,(,万平方米,),262.9,25.35%,累计(万平方米),1037.3,-,至年6月唐山住宅土地成交面积供给量主要集中在凤凰新城板块，其次和南湖及关键区板块；,年土地成交中，南湖外围新天地美域项目占33万平米，依据其规划后续潜在供给约400万平米，南湖金地项目后续计划供给300万平米；,新城项目定位研究报告,第28页,1月-年11月唐山住宅市场价格基本处于平稳态势，年12月价格增加是因为南湖板块别墅成交影响。年整年销售面积为144万平米，较上涨24%；,20第二季度价格抬升主要是受凤凰新城中高端项目以及南湖别墅产品销售带动；,20上六个月销售84万平米，第二季度销售量较第一季度出现为显著下滑。,整体销售情况：年成交规模,140-160,万平米，年均增幅,20-25%,新城项目定位研究报告,第29页,唐山市场住宅产品成交面积很好项目年销售量在5-10万平米之间。,项目销售量情况：项目最好成交情况11万平米/年,项目名称,成交面积,(,万平米,),成交套数,(,套,),成交均价,(,元,),成交金额,(,亿元,),鹭港,11.89,1141,7119,8.47,梧桐大道,8.58,863,8548,7.33,世纪龙庭,11.02,1177,5663,6.24,唐山万达广场,4.65,402,8898,4.14,景泰翰林,5.8,558,6503,3.77,文苑凤凰城,4.71,494,6320,2.98,唐山君瑞花园,3.03,258,7008,2.12,御景名苑,3.89,436,5344,2.08,金色和园,3.09,335,6322,1.95,盛泰庄园,2.8,298,5276,1.48,新城项目定位研究报告,第30页,至20上六个月，唐山住宅市场一直处于供大于求情况，尤其是年供给量是消化量4.4倍，20上六个月供给量为市场消化量2.8倍；,依据年均市场销售速度，当前市场供给余量需要4-5年才能全部消化；,当前唐山正处于旧房改造时期，近期还有大量保障型住房土地成交，未来中低端产品市场将集中放量，市场总体供给量更大；,供求关系态势：供远大于求，市场余量可确保未来,4-5,年消化量,新城项目定位研究报告,第31页,宏观房地产市场总结,从至今唐山销售量和销售价格均稳步上涨，销售量年涨幅在20-25%左右；销售价格年涨幅不大，因为凤凰板块中高端项目加大推盘以及南湖别墅区低密度产品成交，今年上六个月开始出现较为显著涨幅；,近两年房地产投资逐步加紧，土地供给量骤增。依据土地成交和年消化量分析，市场显著处于供大于求情况，至206月商品房供给总量为1378万平米，其中住宅供给量为1037万平米，年均消化量在140万平米左右，当前市场余量可供销售4-5年；,因为唐山大规模旧房改造推行，未来还将有大面积保障型住房供给，整体供给量将更为庞大；,伴随商业物业价格抬升，商业供给量占比从8%上涨到年18%。,市场供给巨大，未来市场将进入白热化竞争态势，伴随著名务实开发商进入，竞争环境将更为复杂,新城项目定位研究报告,第32页,目 录,城市发展基础概述,宏观地产市场分析,中高端居住市场研究与分析,商业及写字市场研究与分析,市场发展方向与判断,项目本体分析,项目关键问题和市场方向研判,唐山房地产市场研究与分析,市场机会深度挖掘与判断,不一样市场方向规划方案研究,项目初步市场定位提议,新城项目定位研究报告,第33页,凤凰新城：,处于价格平台最高水平，聚集市场上主要中高端项目；承接唐山高端置业人群；,城东工业区：,在售项目较少，价格平台较低，建设路沿线部分中高端项目；未来以承接地缘客户换房及刚性首置需求为主；,关键区：,项目相对少，多为城市综合体项目，住宅项目仅新华联后续供给较大，价格处于中高档，承接唐山投资客户和中心城区中高端客户；,南湖公园板块：,以低密度物业为主，总价相对较高；承接低密度高端改进客户；,高新区板块：,轻工业主导，基础设施完善，多家外资入住，板块认知度较低，承接地缘性客户和产业人口，价格相对较低，以中低端项目为主,。,凤凰新城,城东,工业区,建设路,新华道,长宁道,城市关键区,南湖公园板块,高新区板块,板块划分,新城项目定位研究报告,第34页,凤凰新城板块,1,南湖板块,2,3,竞争关系小结,区域及竞争市场研究,新城项目定位研究报告,第35页,特征分析：凤凰新城成为唐山市新中高端住宅区域，配套有待完善；,产品类型,:,高层为主，部分地块混合了别墅及类别墅产品；,价格平台：洋房,1-13000,元,/,平方米，普通高层产品,7500-11000,元,/,平方米,客户起源：唐山市区及近郊县高端客户；唐山市区高端改进型客户,嘉里项目,水电首郡,唐城 壹零壹,梧桐大道,本案,万科金域华府,华润橡树湾,新天地鹭港,长宁道,北新道,情谊路,卫国路,建设路,天景美地,在售项目,未入市项目,凤凰新城板块：未来,CBD,，市场供给主力，中高端项目集中,新城项目定位研究报告,第36页,项目,容积率,总建筑面积（万平米）,产品类型,在售,重点项目,华润橡树湾,2.5,50,高层、,7-8,层洋房,唐城壹零壹,2.38,73.3,，商业,7.2,高层、酒店式公寓、洋房、独栋、双拼、联排别墅,梧桐大道,2,104,高层、洋房,新天地,.,鹭港,2,86,高层、联排别墅,荣泰尚都,2,14.4,多层、高层、住宅、商铺,未入市,项目,万科金域华府,2.5,60,小高层、高层、商业,中国水电首郡,2.5,58,小高层、高层、商铺,嘉里雅颂居,3,30.4,洋房、高层、公寓、商铺,天景美地,1.8,住宅,1.1-1.2,21,住宅,11,商业,10,洋房、小高层、联排、高层、公寓、商业、写字,板块内项目容积率在,2-2.5,为主，产品以高层物业居多；,项目多以大盘为主，规模多在,50,万平米以上，部分项目近百万平米。,凤凰新城板块：项目情况,新城项目定位研究报告,第37页,项目,层高,户型面积区间（平米）,户型套数百分比,户型平面,华润,橡树湾,2.9,米,两居,89,平米、三居,145,平米、四居洋房,196,平米、后续多为,200,平米以上大户型,两居占,45%,、三居占,45%,、四居占,10%,；,高层两梯四户,洋房两梯两户,唐城,壹零壹,3,米,高层：,100,平米两居室、,125/150,平米三居室、,180/260,平米四居室,洋房：,300-320,平米,联排地上：,310-330,平米，地下,110,平米,双拼地上：,410,平米，地下,150,平米,以125150三居室为主,高层两梯两户,/,三户,洋房两梯两户,梧桐大道,高层,3,洋房,3.3,洋房：,210-470,平米,平层：三居,210,平米,高层：三居,/,四居,160-190,平米,洋房主力四居,240,平米占,50%,高层三居,160-170,占,50%,以上,两梯两户,/,三户,新天地,.,鹭港,2.9,米,一居,60-70,、两居,80-100,、三居,120-130,一居,10%,、两居,20%,、三居,70%,两梯三户,荣泰尚都,2.9,米,一居,55-56,、两居,88-100,平米、三居,100-220,平米,以两居为主,两梯四户,当前板块高层产品以,80-100,平米两居，,120-140,平米三居为主，洋房产品,200-320,平米，后续橡树湾将推出,200,平米大户型产品。,凤凰新城板块：户型设计,新城项目定位研究报告,第38页,唐城壹零壹,149,平米三居室,万科金域华府,140,平米三居室,华润橡树湾,145,平米三居室,凤凰新城板块：户型设计,新城项目定位研究报告,第39页,项目,建筑楼层,立面格调,立面材料,景观设计,华润橡树湾,洋房：,7,、,8,层,高层：,30,、,33,层,欧式学院格调,高档公寓为Art deco格调,石材,+,砖,集中自由式园林，占地,7,万平米，集中水系,唐城壹零壹,高层：,32,层,别墅：地下,1,层，地上,3,层,花园洋房：,6,、,8,、,12,层,高层,Art deco,别墅为英式都铎,花园洋房偏德式,石材,+,面砖,集中式园林，围绕水系，绿化面积较大，并有造坡造景规划,梧桐大道,26,层，,18,层；,7,层花园洋房,当代简约,石材,+,涂料,北美生态城,新天地,.,鹭港,11,层、,24,层、,26,层,当代简约,涂料,立体化园林景观体系,荣泰尚都,7,层、,18,层,当代,面砖,不一样组团内分别采取了德、意、法、英、中式园林格调,板块内产品品质走中高端路线，立面格调多元化，材质选择多为石材加高级涂料，重视园林设计。,凤凰新城板块：立面设计,新城项目定位研究报告,第40页,唐城壹零壹,嘉里雅颂园,华润橡树湾,水电首郡,万科金域华府,凤凰新城板块：立面设计,新城项目定位研究报告,第41页,项目,项目开盘时间,总建筑面积,（万平米）,剩下规模,（万平米）,毛坯均价,（元,/,平米）,主力销售期,月均销售套数,华润橡树湾,5月1日,地上,50,42.1,高层7500、楼王8300左右,洋房1左右（1层送花园，顶层送阁楼，12500）,325,唐城壹零壹,12月1日,73.3,自有商业,7.2,46.9,高层1.1万左右、楼王1.3-1.4万,洋房14500左右,联排16000-19500（全方面积）,双拼21000（全方面积）,40-50,梧桐大道,一期4月26日,四期4月底,104,45,高层9000,洋房1,80,新天地,鹭港,7月10日,85.9,16.5,高层：,7100,60-70,荣泰尚都,10月2日,14.4,3.2,5200-6600,20-30,区域内销售速度在,40-60,套,/,月，华润橡树湾开盘热销，两个月销售,750,套；,高层毛坯价格区间以,7000-11000,元,/,平米，洋房价格,1,元,/,平米左右，联排,16000-0,元,/,平米，双拼,21000,元,/,平米。,凤凰新城板块：量价关系,新城项目定位研究报告,第42页,区域内销售速度在,40-60,套,/,月，华润橡树湾开盘热销，两个月销售,650,套；,凤凰新城板块：量价关系,新城项目定位研究报告,第43页,项目,容积率,总建筑面积（万平米）,剩下规模（万平米）,产品类型,在售,重点项目,华润橡树湾,2.5,50,42.1,高层、多层、洋房,唐城壹零壹,2.38,73.3,，商业,7.2,46.9,高层、酒店式公寓、洋房、独栋、双拼、联排别墅,梧桐大道,2,104,45,高层、花园洋房,新天地,.,鹭港,2,86,16.5,高层、联排别墅,荣泰尚都,2,14.4,3.2,多层、高层、住宅、商铺,未入市,项目,万科金域华府,2.5,60,60,小高层、高层、商业,中国水电首郡,2.5,58,58,小高层、高层、商铺,嘉里雅颂居,3,30.4,30.4,多层、高层、公寓、商铺,天景美地,1.8,住宅,1.1-1.2,21,住宅,11,商业,10,21,住宅,11,商业,10,多层、小高层、别墅、公寓、商业,总计,323,板块内剩下规模约323万平米，以高层产品为主，少许洋房、类别墅产品，下六个月规模大盘集中入市，竞争激烈。,凤凰新城板块：已知项目剩下规模达,323,万平米（不含本案）,新城项目定位研究报告,第44页,编号,土地编号,占地面积 （万平米）,容积率,建筑面积,（万平米）,1,北京亿城,1.2,约,20-30,2,张思庄平改,22,1.2-1.5,约,27-34,3,碑子院平改,80,1.2-1.5,约,96-120,4,陈家屯平改,38,1.2-1.5,约,45-60,5,许家庄平改,27,1.2-1.5,约,30-40,总和,218-284,板块内潜在供给为亿城和平改项目，预计亿城以低密度产品为主，潜在供给建面超,200,万平米,北京亿城,长宁道,北新道,情谊路,卫国路,建设路,凤凰新城板块：潜在供给分析,碑子院平改,陈家屯平改,许家庄平改,张思庄平改,新城项目定位研究报告,第45页,凤凰新城板块小结,基本数据,竞争关系及态势,备注,住宅,户型特征,高层：,80-100m,2,两居，,120-140m,2,三居；,洋房：,200-320m,2,以中大户型为主；,客户以中高端为主，重视板块环境和地质条件,产品情况,立面格调多元化，材质选择多为石材加高级涂料，重视园林设计,产品以中高端为主，产品差异不大；,住宅价格,高层：,0.75-1.1,万元,/m,2,；,洋房：,1.2,万元,/m,2,左右；,联排：,1.6-2,万元,/m,2,，双拼：,2.1,万元,/m,2,洋房溢价空间相对较大，,销售速度,40-60,套,/,月,当前市场消化速度处于正常区间内,伴随放量加大，客户观望情绪加剧,商业,商业特征,区域内商业配套待完善，新天地.麓港小区底商以投入使用,商业处于逐步完善阶段，未来含有一定上涨空间,商业价格,销售价格：,1.4-1.85,万元,/m,2,；,租金：外街,3.2,元,/m,2,，内街,1.8-2.5,元,/m,2,唐城底商未开盘，预计售价,2.5-3,万元,/m,2,存量,市场存量,区域内存量及潜在供给量总建筑面积累计约423万m2,供给量巨大，未来区域内竞争激烈,3季度，万科、中水电等项目将集中放量,新城项目定位研究报告,第46页,经典个案,-,橡树湾,华润,橡树湾,凤凰新城相对较差位置，,品牌号召力、成熟产品线实现能力、,产品设定赠予面积和精装交房；,营销环境中,3,万平米震撼园林实景展现，,采取等同唐山普通当地发展商常规项目标,7500,毛坯,极为平实价格，实现了开盘,650,套良好表现,不排除后续迫于竞争压力，连续采取这类型思绪,新城项目定位研究报告,第47页,地理位置,长宁道与光明路交叉口西南侧,开盘时间,5月1日,占地面积,23,万,m,2,建筑面积,地上,50,万,m,2,产品类型,高层住宅、多层洋房,容积率,2.5,绿化率,40%,楼栋层数,洋房,7/8,层，高层,30/33,层,总户数,3000,户，一期,800,户,立面格调,欧式学院格调,高档公寓Art deco格调,立面材料,石材,+,面砖,成交价格（含精装）,高层,9500,左右、楼王,10000,左右,洋房,15000,左右（,1,层送花园，顶层送阁楼，,16000,）,装修标准,高层,2500,元,/m,2,洋房,3500-4000,元,/m,2,内部配套,双会所、幼稚园、小学,经典个案,-,橡树湾,新城项目定位研究报告,第48页,30/33,层,高层住宅,7/8,层,花园洋房,经典花园洋房,7/8,层，高层住宅,30/33,层；,花园洋房为非错层，底层带花园，顶层带阁楼；,景观设计方面，以中部斜向景观主轴为为中轴线，蝶形布局；,园林设计方面，集中自由式园林，占地,7,万平米，有集中水系；,户型配比喻面，一期,89,平米占,45%,，,145,平米占,45%,，洋房,196,平米三居占,10%,；后续多为,200,平米以上大户型。,经典个案,-,橡树湾,新城项目定位研究报告,第49页,欧式学院格调；高档公寓,Art deco,格调,石材,+,面砖,经典个案,-,橡树湾,新城项目定位研究报告,第50页,A,户型,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,145,南北通透，短进深，采光通风俱佳；,双明卫及明厨设计；,厨房和餐厅相连，使用方便；,次卧私密性受餐厅干扰。,B,户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,89,南向明厅，视野好；,主卧朝南，采光好；,次卧私密性受餐厅干扰；,厨房和餐厅联络较弱，使用不便。,户型平面组合,高层两梯四户，洋房两梯两户,户型区间,一期为,89m,2,左右两居、,145m,2,左右三居；后期为,200m,2,以上大户型,经典个案,-,橡树湾,新城项目定位研究报告,第51页,