租赁合同终止转租合同效力不一定随之终止.doc

租赁合同终止转租合同效力不一定随之终止
租赁合同终止 转租合同效力不一定随之终止
【基本案情】
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。
第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
 原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金数额、交付时间及违约责任，合同变更、解除条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间房屋管理及由此产生一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定租金，以双方9月5日签订补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中装饰、改建及修路费共计4617263.30元清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交费用清单进行审核。益爱公司则就其承租3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。
 益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路违约金40万元，并负担诉讼费。

 【裁判要旨】
 杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：
 一、益乐村与益爱公司1996年9月签订租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用位于杭州文三路北侧属益乐村3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
 四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司上诉。益爱公司对大排大公司提出上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同目，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权行为合法，且不存在履行合同义务过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处上诉请求。
  浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同履行，并以各自过错相抵认定合理，符合民法公平原则。但益爱公司基于其与益乐村房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求合同目。依民法诚实信用原则，当事人各方权利义务应从相互间合同约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋实体处理，及对益爱公司应归还3号、6号楼房中增添附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下： 
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有3号、6号楼中房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
 五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
 六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立房屋租赁合同继续履行，益爱公司合同权利义务由益乐村承受。
【法理评析】
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁民法典律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同效力，成了本案关键问题。另外，本案审理还涉及第三人追加、附属物认定、违约责任处理、转租合同权利义务转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。
 （一） 出租合同效力及违约责任处理
益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回4幢楼房进行有关费用审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案纠纷负有一定责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路行为已达成谅解，双方权利义务以新租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计风险，4幢楼房修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法公平原则。
（二） 转租合同效力及合同主体变更
对出租合同，一审、二审都支持了益乐村主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”规定，判令终止双方租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用房屋亦应一并归还。也即出租合同效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同权利义务。应当说，二审判决是有相当开创性。
第一，出租合同被终止，转租合同效力并不当然终止。上述情形，转租合同效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人合同权利亦应受到法律平等保护。从权利来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有合法使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能一种处分。在益爱公司“拖欠租金”情况下，法院根据双方当事人约定依法终止出租合同效力，是对出租人租赁物使用权一种保护。转租合同中转租人，同时也是出租合同中承租人。根据民法典有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人授权，没有出租人许可，转租行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人意志在转租合同中延伸，是符合出租人利益。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益侵犯。从衡平角度讲，一方面，次承租人已经在约定时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同约定履行了其应尽义务；另一方面，出租人对转租是明确同意；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许利益，因此维持转租合同对次承租人效力，符合民法公平原则。如果转租合同随出租合同终止而终止，那么，次承租人使用房屋权利就会始终处于变动之中，交易安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序稳定，也与当今世界租赁权“物权化”司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同约定，全面考量合同订立当时各方当事人真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全角度出发，判令未履行完毕转租合同不受出租合同终止影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间法律关系，同时又妥当保护转租关系中次承租人利益，维护了市场秩序，是对法律“活”运用，值得赞同。
第二、“举重以明轻”法律解释方法运用。举重明轻作为法律解释方法，也是一项法律逻辑上基本论证。举重明轻推理方式为：“尚且……当然”；所谓“重”和“轻”，指其法律要件宽严或法律效果广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第一百一十九、《民法典》第二百二十九条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁”情况，但根据“举重以明轻”法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……”，并且本案中出租人对转租是同意，与“买卖”相比，可谓“轻”。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻”，但其法律思维上显现了对“举重明轻”法律解释方法大胆运用。
第三、直接判决由原出租人继受转租合同。在出租合同依法被终止，转租人丧失转租权情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体变更。由于本案起因主要是益爱公司拖欠房租而引起，益乐村出租房屋初衷没变，其将收回1号、2号、4号和5号楼房，随即又出租给他人使用，亦可说明。并且，转租是取得了出租人同意，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利之处。据此，二审法院为避免次承租人租赁权因出租人与承租人之间法律关系变动而被危及，从稳定社会经济秩序出发，判令转租合同由出租人和次承租人继续履行，应属合理。