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房屋买卖合同纠纷中的问题
房屋买卖合同纠纷中问题
近年来，随着我国房地产业不断发展，由此而产生房屋买卖纠纷案件也不断增多，这类案件争执标一般较大，案情又复杂多样，处理不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定，现就此类案件处理中出现部分问题阐述一下处理方法和法律观点：
　　一、关于私有房屋买卖合同效力确认
　　这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动重要原因，然而房屋是重要不动产，房屋买卖与一般动产买卖有着不同要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地转让是有规定，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地紧急通知》中规定：分配给社员宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院发布《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地所有权和使用权，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效必要条件呢？未办理登记手续买卖合同是否就无效呢？有两种不同观点：一种观点认为，未办理登记手续应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国民法典》第四十四条规定：依法成立合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指是双方当事人签订合同后，将合同在规定部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同效力问题，属于第二种情形，他调整是当事人之间一种债权债务关系，买卖后产权登记不是合同生效要求，而是合同一方当事人应当履行义务，是物权变动要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响是标物所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移必经程序，而不是买卖合同有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件。所以最高人民法院在有关文件中所指“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人利益，维护交易秩序和财产秩序。
　　二、房屋买卖中房屋所有权转移时间认定
　　这是一个处理房屋买卖纠纷中又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定除外。这一条是一般原则性规定。一般认为，这里规定当事人另有约定，只能是对于特定物买卖约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门管理部门负责产权登记，一般处理原则是：凡是买卖合同有效成立，买卖发生在《土地管理法》生效之前，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。
　　但在近几年司法实践中，遇到了一些新情况值得我们讨论、研究。例如：一些房地产开发商（或公民个人）把自建房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？象这类情况，房屋未办理产权登记原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利法律后果，而且对于此类房屋买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中公平原则，也不利于经济关系稳定。故在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。
　　三、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在问题
　　某商品房销售中心或公民个人将自己房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定标物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权恶意，或具有与销售方恶意串通行为，或故意采用违法、违背善良风俗方法侵害前者利益，即所谓善意取得。如具有这些因素，也应认定后者房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者产权变更登记效力应当受到法律维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得权利，否则话，产权登记公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理，如不恢复原状，则前者对房屋所作装修不一定符合后者需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利风险后果，但又要考虑到在前者购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋搬迁费用。
　　四、如何解决未经权属登记房屋转让纠纷问题
　　在现实生活中，如A将其所有房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给C，并交付给C.上述交易活动中，对A与B之间房屋买卖合同效力问题无什么岐义，但BC之间房屋买卖合同效力存在如下两种观点：
　　第一种观点认为BC之间房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书房地产不得转让。”虽然B与A签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，A仍然是该房屋真正所有权人，根据《中华人民共和国民法典》第五十一条“无处分权处分他人财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定”合同无效，B与C签订房屋买卖合同违反了上述规定，故B与C之间签订房屋买卖合同应是无效合同。
　　另一种观点认为，B与C之间签订合同应是有效合同，根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此从A公司与B签订协议并交付房屋时起，B事实上已对该房屋享有物权职能即占有、使用、收益和处分权利，双方只是欠缺房屋产权转移过户形式要件。B与C之间签订合同是双方在平等、自愿基础上签订，是双方当事人真实意思表示，双方买卖行为应受法律保护，双方所签订房屋买卖合同应当认定为合法、有效。
笔者赞同第二种观点，理由如下：在房屋买卖案件中，常常认为未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记房屋买卖合同无效，这种看法是错误。如前所述，买卖后产权登记不是合同生效要求，而是合同一方当事人应当履行义务，是物权变动要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响是标物所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标物是否转移对合同本身效力并无影响。当然，C为了标物产权有效转移，使标物产权无瑕疵，尚需办理产权过户，但是，C不能通过与B签订房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B之间签订房屋买卖合同将标物过户给B，B再通过与C房屋买卖合同将房屋转移给C，通过这种程序，也避免了国家税收流失。

1999年在推进全国城镇住房制度改革之际又出台了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(1999年5月6日以国办发[1999]39号文发布)，顺便也在文革之后第一次以中央政府政令方式堵住了城镇居民购买小产权房。该文强调：“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。”
其中现行《土地管理法》就有除外条款可以解决农村土地使用权转让，该法第六十三条强调：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移除外。”。这里面确定农村土地使用权转移前提条件有三个，即：符合土地利用规划；依法取得建设用地企业；破产、兼并等并购手段实施权利转移。
12月11日国务院常务会议指出：“城镇居民不得到农村购买小产权房。” 全面解读有关国务院会议报道内容，它确实强调了城镇居民不得购买小产权房。