某商业中心策划报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,07 六月 2025,某商业中心策划报告,汇报思路,市场总势,片区市场,Swot分析,项目情况,营销举措,方案评述,龙岗市场总势：,卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。,大型零售商业纷纷出兵关外,住宅商业裙楼势头迅猛,临街商铺销售经营两旺,旺销的背后隐藏着怎样的危机？,片区市场情况：,大型商服物业（百货、超市）,临街商铺以及住宅裙楼,专业市场,昌盛百货,世贸万佳,人人百货,大明百货,国际百货,本项目,龙岗大型商服物业分布,大型商服物业分析,商场,人流状况,人流描述,判断,万佳,百货,人流量较多，上门客户中、高阶层的客户相对较多，客户购物目的明显，消费能力高。,位于龙岗中心城本身缺少人流，只有车流，但万佳百货的品牌知名度、美誉度，良好的管理支撑起商场的经营。,人人,商场,人流量较多，客户主要集中于龙岗镇老城区一带客户，商场营业历史较长，客户上门购物，具有习惯性。,龙岗本地老牌大型百货，地理位置优越，得到本区域客户的认可,世贸,中心,人流量一般，主要吸引万佳客户上门，商场档次较高，上门的客户消费能力较高。,地处中心区，周边以车流为主，通过引进万佳及广告宣传，树立高档次商场的形象，获得高端客户的认可。,大明,百货,人流量较少，上门客户消费能力一般。主要以周边客户为主。,在本区域有一定知名度，但是美誉度较差，经营管理水平较差，物业内部规划及管理跟不上，门前广场混乱。,国际,商场,国际商场人流较少，主要吸引人人商场经过人流，,虽地处老街，周边建筑凌乱，街道脏乱差，商场昭示性差，限制了商场的发展，业态与经营方式与人人商场相近，没有特色，是其最大的弱点。,昌盛,商场,刚开始营业不久，人流量尚好。客户消费能力较低，主要为周边工厂工人。,位于工业区内，周围工厂工人较多，典型以周近区域客户为目标的中小型百货商场，与其它商场直接竞争小,商场名称,租金状况,人人购物广场,销售提成,国商,销售提成,万佳百货,以免租金二年的方式引进万佳百货。,世贸广场,一、二层销售提成24%，三层月租金120元/m,2,。,大明百货,街铺月租金130元/m,2,，商场内铺位月租金30元/m,2,，三楼发发展商自营卖家私。,阳光广场,出售，不返租,大型商服物业租金分析,各大商服物业业主回报方式,商场名称,业主回报方式,人人购物,拆零铺位，出租给小业主,国商,发展商出租,万佳百货,出售给小业主，返租3年,世贸广场,一、二层出售，返租3年，年返租收益9%，三层出租,昌盛广场,固定返租15年，年回报率10%，一、二楼出售，均价12000元/m,2,，最高价14000元/m,2,，二楼售价7800-9000元/m,2,，3-5F由发展商出租,大明百货,3F和2F一半为发展自已经营,阳光广场,出售，不返租,结论一：,商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。万佳百货。,本区域居民对商场的品牌有一定的选择性，但还处在初级阶段。,商场的位置对商业经营非常重要，但不是决定性因素。,与市区的大型商场相比，商场的覆盖面放大。,老街商圈,深惠路商圈,中心城商圈,龙岗商业街铺物业分布,龙岗小商业情况分析：,位置,业态,月租金水平,经营状况,出租率,中,心,城,新鸿基花园,士多店、小餐厅,35-40元/m,2,人流很少,15%,新亚洲花园地铺,五金、布艺、小餐厅、,70-80元/m,2,人流较少,90%,紫微花园地铺,未入伙,40-50元/m,2,未入伙,0%,老,街,龙岗老街,通迅、服装、电器、餐厅,150-250元/m,2,人流量较大,100%,内,环,路,罗瑞合街,小百货、小五金、小餐厅、发廊,40-50元/m,2,人流量一般,100%,龙园路,建材、五金、陶瓷,40-50元/m,2,，最高租金80元/m,2,人流不多，车流较多,100%,鹏达花园,空置,30-40元/m,2,人流较少,10%,盛,平,村,楚丰广场,30-40元/m,2,车流很多,人流较少,10%,龙平东路（近龙岗河以北路段）,建材、木材、陶瓷、餐馆、酒家,30-45元/m,2,人流一般,车流很多,100%,30-45元,50-80元,80-100元,70-80元,35-45元,60-80元,40-50元,30-45元,30-35元,40-50元,40-50元,龙岗商业街铺租金分布,结论二：,街铺是本区域商业经营最主要的形式，按类型分可分为：临街街铺和住宅群楼地铺。,它们的租金水平通常反映该地段商业发展水平。,龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。,本项目所处地段商业价值尚未完全体现。,建筑材料,装修陶瓷,中档家私,餐饮,餐饮,餐饮,龙岗商业专业市场业态分布,结论三：,龙岗专业市场业态主要以建材、装修为主。,中低档家私专业卖场基本集中在深惠路沿线。,集银皮革市场的成功销售为开拓其他业态创出先河。,相对以上环节,基础建材 装修材料 家居装修？家私家具？,可参考业态：,家居装饰专卖：布艺、专业橱柜、玻璃陶瓷饰品、画艺等；,家用电器专卖：仅有铭可达一家，其余均分散。,现阶段在售商业项目：,项目名称,位置,规模,销售形式,价格,备注,雅豪祥苑,龙河路,13276 m,2,共238套,独立街铺,12000-14000,最低5000-6000元,建材一条街,紫微苑商业步行街,龙翔大道与吉祥路交汇处,近3万m,2,独立街铺,带返租,8600（最低）-16000,鹏达花园商业步街,植物园路,约2万m,2,独立街铺,8000-10000元,价格便宜,欧景城,中心城吉祥路,17021m,2,独立街铺,13000-16000元,新鸿基,龙翔大道与吉祥路交汇处,43000 m,2,独立街铺,13000-16000元,阳光广场,龙平路与龙城大道交汇处,独立街铺,10000-11000元,愉园新苑,中心城,2000 m,2,独立街铺,8000-13000元,九州家园,龙园路,5万m,2,独立街铺,大型商场,8000-13000元,2003年上半年可能启动商业项目：,新鸿花园俪景鸿都,新鸿花园俪景鸿都位于龙翔大道东南侧，鸿基地产的二期项目；,占地面积31367平方米，总建筑面积87828平方米。,其群楼都是沿街商铺，估计商铺总面积达1万平方米，,目前其售楼处已建好，销售人员已进场接受咨询，,预计其商铺将于12月底前开始销售，,据了解，俪景鸿都沿龙翔大道铺位的售价在2万元/平方米。,2003年上半年可能启动商业项目：,吉祥来花园裙楼,吉祥来花园位于吉祥路与深惠路交汇处；,该项目即将封顶，售楼处已在建设中，临时售楼处已开始接受咨询；,其群楼商业（包括二楼）面积达8000平米左右；,预计将于明年1月正式开始销售，可销售面积在4000平米左右。,群楼二楼整体出租，已规划成购书中心，一楼商业划分成街铺销售。,2003年上半年可能启动商业项目：,福临商业城,福临商业城位于深惠公路龙岗镇镇政府旁；,该项目1-4层为商业面积，总商业建筑面积达5万平方米；,目前已即将封顶，预计最早明年初开始销售；,该项目邻近深惠公路交通方便，有做大型商场的潜质。,市场总体描述：,商业现有规模偏小，除万佳外等零售商场都比较小，缺乏大型购物商场。,商业网点布局仍处于盲目自发状态，比较零散，沿交通干线发展，进深发展不够。,大多商业空间环境不理想，缺乏停车空间，缺乏公共活动空间和绿化环境。,商业发展历史短，整体水平有待提高，在整体规划以及经营管理水平方面需要集中力量。,本项目基本数据：,总用地面积：25455.7平方米,容积率：1.59,总建筑面积：40884.7平方米,其中：一号楼建筑面积：18484.7平方米,二号楼建筑面积：22400平方米,覆盖率：42%停车位：200辆,项目四至：,本项目位于龙城大道和龙平路交界处东北方向；,南面是在建阳光广场，主要为住宅，裙楼包括临街商铺和一条内庭步行商业街；,东面楚丰广场正在招商；,项目地块北面为竹雅名居住宅用地，但紧邻本项目地块公寓楼底层改为商铺，正在内部认购。,项目西面为龙城大道。,龙平路东,龙平路西,龙城大道,阳光广场,楚丰广场,项目周边道路分析：,龙 平 路,龙 城 路,二号楼,一号楼,楚丰大厦,本项目,阳光广场,佳馨苑,道路名称,主要流量,描述,龙平路,人流、车流,车流速度一般，主要为私家车辆以及运输车，人流比较大，是项目人流主要来源方向。,龙城大道,车流,单边道路，对面为山野公园，有较宽绿化隔离带，主要车流为往来大型车辆，人流稀少。,内部小区路,人流,主要通往新龙岗花园以及禾田小筑、竹雅名居等住宅小区，主要为往来人流以及小区内部车辆，但由于部分小区尚未入伙，因此人流比较少。,优势S：,地段：,项目位于龙城路和龙岗镇老街所在主干道龙平路的交汇处，可以起到联系中心城和龙岗镇老街的作用，有一定商业价值。,人流基础：,周边在建和规划中住宅小区较多，商业人流保证。,规模：,两栋商业大楼可以联动，规模仅次于世贸中心。,项目特色：,外观优雅现代，具有标志性。,硬件条件：,大型广场，绿化率条件，空间开阔，充足停车位。,项目swot分析,劣势W：,价值体现：,所在区域目前商业发展刚刚启动，商业价值未能完全体现,环境：,周边商业影响（负面）楚丰广场目前招商情况,市场认可：,此地段的商业价值认可度不高,联动：,和其他商圈（万佳、老街）的联系比较薄弱,项目swot分析,机会O：,项目swot分析,品牌经营：,世贸中心引进万佳百货，品牌经营公司管理有成功模式在先，市场反应良好。,大型零售：,关内大型零售商业在关外网点建设都在启动阶段，引进渠道畅通。,卫星城推广：,龙岗政府大力推广卫星城规划，舆论以及推广背景理想。,周边发展：,楚丰广场、阳光广场等均有大型商业面积，小区域商业规模逐渐形成。,威胁T：,客户层面：,龙岗客户层面仍处于需要引导的阶段，品牌推广有难度。,竞争态势：,市场竞争激烈，深惠路商业明年上半年推出，整体供应量很大。,经营公司：,经营公司不确定，前景不明确。,项目swot分析,Swot综述,S地段,人流基础,规模,项目特色,硬件条件,W价值体现,环境,市场认可,区域联动,O品牌经营,引进渠道,推广背景,周边发展,迎合市场发展趋势,拓宽引进渠道，合理规划,充分发掘项目优势,项目推广和片区推广联合,着重前景描述,加强和中心城以及老街的,联系,T 客户层面,竞争态势,经营公司,采用多种渠道吸引客户,选择合适知名经营公司,彰显项目硬件优势,制定切实销售目标,充分现场展示,根据竞争情况灵活调整策略。,项目自身状况和经营状态要求对比,对比细目,本,项目,大型,百货,超级市场,家私商场,家居广场,对外界环境的依赖,人流,一般,中等,中等,低,低,公共交通,一般,中等,高,货流,中等,对建筑本身的要求,停车位,良好,中等,中等,高,高,空调,良好,高,高,低,中等,外观,现代,高,中等,中等,高,广场,2个,高,中等,低,高,电梯,可调,高,中等,货流,中等,面积,较大,一般,中等,大,中等,对周边临近物业的依赖,性质,综合,商业,住宅,住宅,住宅,有关经济指标,租金,中高,较高,中等,低,中等,品牌,铜锣湾,新好,香、,国顺,比,较,适,合,一,号,楼,比,较,适,合,二,号,楼,方案1:,一号楼引进新一佳超级市场，吸引人流,二号楼引进专业市场，划分商铺，返租出售,。,龙平路,二号楼,一号楼,新一佳,supermarket,专业市场,方案2:,两栋楼联合引进铜锣湾等大型经营公司，一号楼作为大型百货。,二号楼由铜锣湾统一经营量贩或者由铜锣湾进行整体招商，划分商铺以合适返租出售。,龙平路,二号楼,一号楼,铜锣湾,supermarket,百货商场,铜锣湾,优劣比较：,方案一,方案二,经营,状态,分割给不同的商业公司经营；,一号楼签约新一佳；二号搂引进其他专业市场,一号楼和二号楼统一经营；,整体租用，如：铜锣湾百货,经营,形式,分别经营，互相有影响。,整体安排招商和规划，比较统一,管理,水平,适合成熟住宅片区,擅长开拓市场，营造气氛,品牌,口碑,商品日常生活化,品牌在客户中接受程度高，推广较容易,和万佳比较在超市品牌方面较低,商品比较齐全，档次高,品牌对龙岗客户比较陌生，推广力度要求,和万佳形成差异化,规模,弱化了本项目的规模优势,能发扬本项目优势,广告,效应,力度稍分散，比较常规,填补龙岗大型百货空白，整体推广，相对节约成本,首选方案,营销举措,市场定位,方案抉择,销售策略,客户定位,实施细则,分战略,市场定位,承前启后，龙岗新商圈中心,地段左右逢源,，同时享受中心城新规划和老街商业氛围。,形式承前启后,，填补龙岗商业结构空白，前景发展潜力无限。,格局承旧迎新,，联动商业格局，开启龙岗商业新局面。,客户定位,在龙岗投资已经获得收益的人士，他们在临近片区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光。,1.上述人士的亲友，有初级的投资概念，自己没有太多经验，对朋友的推荐和口碑推广相信；,2.认同项目位置和地段的私营企业主，自己租用人家的铺位，对经营收益有信心。,周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等；,核心客户,重要客户,边缘客户,统一经营,投资客,认同项目投资、经营价值,销售卖点组织,核心卖点：,卫星城第一整体大型综合商场物业,推广主题,分项卖点:,老街：,龙岗传统商业旺区,中心城门户：,新龙岗中心城门户,品牌经营公司：,投资回报，信心保障,项目特色：,创造现代新龙岗商业文化,商家抢占,龙岗商业,新制高点,销售总战略,引进品牌经营管理公司，以,龙岗纽带地段大型综合商业的形象和品牌商业,形成的商业氛围为,切入点,，充分挖掘项目的投资价值，从多层次、多方位的吸引商铺投资者。,销售分策略,营销策略,提供好产品,吸引客户,现场展示,达成销售,销售策略,1.产品调整,3.推广宣传,2.包装展示,4.价格、促销,实际利益通过,经营公司实现,本报告仅提供产品调整部分内容，其余部分将在项目不同进度阶段陆续提交。,产品战略,针对经营方案，主要是解决二号楼水平和垂直方向的人流问题。,针对销售方向，兼顾实际运营，确定画铺方向。,天桥,在一号楼和二号楼之间设置天桥。,两侧形成循环通道，二楼中间形成自然中庭，和地面广场形成呼应。,物业建议,二号楼,一号楼,二号楼,一号楼,0,人流导向,二楼,三楼,平面,立面,电梯,手扶梯,楼梯,观光梯,外挂梯,手扶梯,外挂梯,楼梯,观光梯,常规解决垂直人流问题的方法是手扶梯和人行楼梯。,中空前庭处将外侧的内置电梯改成透光玻璃观光梯。,架设外挂梯，使客户可从外部直接进入二楼、三楼。,物业建议,二号楼平面,二号楼立面,环廊,二号楼二楼和三楼设置环廊，除外立面需保持统一外，另外都可设置。,环廊部分商铺可设置为双向出入，便于开放内庭，成为畅通的通道。,具体设置情况需要参考经营方案。,外立面,物业建议,放大,休闲,广场,在临街面设置可灵活机动的面积，平时摆放活动桌椅作为休闲，节假日可作为放置购物车的展销面积。,在人流集中处设置大型广场，便于开展大型促销活动或典礼。,两楼之间地面作为休闲广场，和天桥架空中庭营造层次感。,二号楼,一号楼,停车位,停车位,绿化,绿化,嵌草砖,嵌草砖停车位,硬地广场,旗杆、标志墙,灵活用地,物业建议,车流路线的安排,尽量利用二号楼和楼背后临小区路的停车位，将一号楼前的位置空出来利于人流流动。,所有车辆都从外围走，尽量不进入绿地范围内。,休闲,二号楼,一号楼,停车位,停车位,绿化,绿化,龙城大道车流,龙平路车流,物业建议,画铺方案原则,尽量街铺化，利用内街和通道规划人流动线，最大街铺化。,铺位划分需考虑自然经营状态，尽量将人流引导至最进深铺位。,铺位面积尽量小，降低投资门槛，如有需要亦可打通销售。,以下图例俱为示意图，具体方案需设计院进行核对和规划。,一楼画铺方案,二三楼画铺方案,销售节奏,对于销售节奏进行粗略安排以及有关后续工作的跟进。,