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房地产销售合同中应注意之问题分析

房地产销售合同签订问题分析

单位：开发策划科
姓名：李庆花
撰稿时间：二〇一一年十二月二十二日

房地产销售合同签订问题分析

摘要：房地产销售合同签订中细节已经是决定开发商能否有效解决争议关键。其中，当事人住址、通知方式、交付时间、交付方式、配套设施、不可抗力、违约金、房产证办理等已经是房产争议焦点。开发商只有制定更加合理、更加完备合同才能有效保护自身利益。
关键词：风险 合同 防范

当前，房地产市场正处于低潮之中。买方市场到来增强了购房者讨价还价砝码，以前不可能销售条件和合同条款开始出现，购房者在谈判时也会要求加上一些特殊条款。由于房产跌价，买房者要求退房，销售人员签订合同时所不注意细节，现在成为争议起因。
如何防止争议发生，确保合同顺利履行，不仅是开发商房屋质量要符合合同约定，而且要求开发商制定结构严谨、内容完整合同。售房合同千篇一律形式将会改变，精细化、差异化、专业化将成为一定时期主流。对开发商来说，如果不能及时作出应变，仍坚持千篇一律格式条款，不考虑购房者利益，将会对产品销售产生负面影响，不利于开发商渡过地产严寒。笔者根据当前市场形势房产销售合同签订中应注意问题提出以下建议。
一、买方地址填写。
有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要麻烦甚至导致公司损失。卖方基本情况应以营业执照上载明相关内容为准。买方地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致填写经常居住地；同时，要在合同中列明买方经常居住地变动，应及时通知卖方，否则按买方提供地址无法送达责任由买方承担；委托他人代收应出具授权委托书和被委托人接受委托承诺书。
由于一般合同文本只是印制了自然人作为买方情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应填写位置，对此可自行印制买方基本情况。
二、对买卖商品房基本情况描述。
目前实践中最常见问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种结果原因是多方面。既有不法开发商故意欺诈，也有现行法规不甚完备原因。一段时间以来，建设部1995年颁布《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积主要法律依据。但该规定法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积管理工作存在部门职能交叉问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触规定。曾出现这样案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威标准。国务院进一步明确了商品房面积管理部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中违法行为，对商品房面积测量机构资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具监督工作，查处违法使用不符合标准测量器具行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发载明房产测绘业务《测绘资格证书》。申请房产测绘资格单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
三、计价方式与价款。
针对商品房面积问题争议较多现状，除原来“按建筑面积计算”外，还有“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种最常见计价方式。使买方有更多选择。虽然有多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
计价方式多样性，是市场进步潮流。只要开发商在计算标房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求开发商才能充分展示自己信心并赢得更多客户。
四、面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择计价方式，可以建筑面积或套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价，不适用。合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议
但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积部分，由买方按约定单价补足房款；实测面积少于暂测面积部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大情况下，对买方来讲是不公平。所以，负责任开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积差距。这样不会造成损失和变更价款之烦，也有利树立良好企业形象。
五、 付款方式及期限。
合同规定一般过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。
开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》银行相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额违约金。
最难掌握是如何约定卖方有权选择解除合同逾期时间，以及违约金比例。结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同逾期时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金需求程度；（二）、标房产价款数额；（三）、买方资信状况；（四）是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算违约金，笔者认为不宜超过１０％。
六、 交付期限及交付方式。
买卖双方最常见争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件落实情况；(二)城市规划要求配套基础设施和公共设施建设情况。(三)单项工程工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案落实情况；(五)物业管理落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发，可以分期验收。但实际操作起来有一些具体问题。以前综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新《建设工程质量管理条例》实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门验收工作，使得验收工作更加费时费力。由于房地产开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商交付计划实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间矛盾，甚至为此诉诸公堂。
所以，在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将原因解释清楚。
七、 出卖人逾期交房违约责任。
逾期交房是非常普遍现象。造成逾期交房原因是多方面，既有开发商品本身怠于履行因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制原因。随着老百姓权利意识增强，因逾期交房引发纠纷甚至诉讼也越来越多。
不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条责任应当与“买方逾期付款违约责任”相当。建议开发商本着公平对等原则签订本条。如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任要积极主动承担责任；不应承担责任，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数客户对短时间逾期交付是不会斤斤计较。
八、 规划、设计变更约定。
经规划部门批准规划变更、设计单位同意设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。
根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。为减少误解，应尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能情形明确约定。比如“房屋所在小区容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。
九、 交接。
由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后很长一段时间内，对标房产认识建立在开放商宣传、承诺以及一些书面材料基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着现实。而想象和现实总是有些差别，更何况在我国房地产业尚不规范大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷表现形式可简单划分为逾期交付、标房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。
交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决办法也就应区别分析。比如标房产质量问题只有在开发建设全过程采取措施才能彻底避免，而采用快捷、安全方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到效果。
另外，针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标房产情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因，未能按期交付，视为交付，标房产损毁风险由买受人承担，基于该房产产生物业管理等费用由买受人自负。
十、出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任。
实践中约定装修标准过于笼统，如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等，容易导致纠纷。装修、设备附件内容应当尽量明确、具体，比如写清材料等级、标准，设备品牌、型号等。
从开发商角度讲，由于一些范本给出“双倍赔偿”处理方式过于苛刻，建议自行约定为：“经双方选定鉴定部门确认后，由出卖人在合理期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。”
十一、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺。
基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、 线路、有线电视等。公共配套建筑指标房产所在建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商承诺为准。
有些项目买受人入住后配套设施长时间不能正常运转，甚至连水电也成问题。买受人根本无法正常生活，于是怨声载道，甚至采取过激方式向开放商讨说法。出卖人商誉自然大打折扣。
基础设施中有很多项目是政府或者处于垄断地位企业经营。他们服识、工作效率还远不能令人满意。对此，开发商要有清醒认识。要想使基础设施能够按承诺期限交付，出了自身合理规划工期、严守进度以外，还要注意与有关部门协调、沟通。在合同中，写入非因开发商自身原因所致，开发商应尽力与相关部门协调等条款。
十二、关于产权登记约定。
需要注意是买受人最终拿到产权证时间，与“出卖人提交办理产权证所需材料时限”区别。
向房产主管机关申办产权过户登记（俗称办产权）是买卖双方共同义务，需要双方各自提供相应材料，协调配合。出卖人应提供证件有：1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳凭证4、计委立项批文、年度投资计划5、投资许可证(1991年4月16日以后需提供)6、建设用地规划许可证、征地红线图7、建设工程规划许可证及红线图、建筑施工许可证8、商品房预售许可证9、竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需提供证件有：1、购房发票2、商品房买卖合同、3、身份证复印件4、单位购买商品房还需提供主管部门批文及投资许可证(1991年4月16日起)。
有关法律法规规定，未约定过手续期限，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供办理房屋权属登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议开发商在合同中写明非因开放商原因导致产权登记延误或无法进行，开发商免责。
实践中，另一种现象也需开发商高度注意，一些购房者在办理购房手续后，迟迟不去办理产权证，这样导致开发商一直处于担保人角色，承担了不应承担责任，所以，建议开发商在合同中约定买房人不按时办理房产登记时违约责任，应以担保金额同期银行利息为限。
十三、保修责任。
商品房质量问题是商品房投诉和纠纷热点。目前，房产市场不景气，买房人借机退房是部分原因；部分开发商售后服务意识淡薄也是原因之一。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
《住宅质量保证书》规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
目前，有些开发商本着对客户负责态度，也为了树立良好企业形象，非常重视商品房交付后保修、维护工作，并且成立了专门负责该项工作“售后服务”部门。这些都是非常有益尝试。
十四、公用面积问题。
根据标房产用途及买方使用标房产时权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等，应当与主管部门批准用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标房屋和所在建筑安全作业。另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有权和承担义务规定。权利主要体现为合理使用和排除他人妨碍，义务只要体现为分担物业管理等方面费用。
十五、合同附件。
合同附件和补充合同内容十分重要。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备标准三项。补充合同内容，双方可根据标房产具体情况做出约定。但一些销售人员不重视合同附件和补充合同。造成补充合同内容与范本约定不一致，附件制作不规范等问题。
补充合同内容与范本不一致，如果补充合同违反了法律、行政法规强制性规定，该补充条款无效；如果补充合同有效，也应当将合同相应条款删除，并注明以补充合同为准。
附件可以采取直接在范本相应位置书写方式也可以采用粘贴相应内容方式（平面图一般采取粘贴方式），无论采取何种方式都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。
十六、其他问题
经常有买受人在签订合同后、房产证办妥甚至入住之前，将购买房屋转让给他人。并要求开发商“改合同”，即把原合同销毁，改由新买受人与开发商直接签订合同，房产证直接办到新买受人名下。
虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，商品房预购人将购买未竣工预售商品房再行转让问题，由国务院规定。但国务院至今未对该问题做出规定。实践中，房产管理部门不允许所谓“改合同”。因为种做法将事实上两次交易（开发商卖给原买受人、原买受人卖给新买受人）伪装成一次交易（开发商卖给新买受人），规避了税费，是违法行为。因此，建议开发商拒绝客户“改合同”要求。
十七、担保责任
由于买房者在办理房产过户手续之前，开发商处于买房者担保人位置，一旦买房者由于种种原因未能及时归还银行贷款，开发商往往要承担保证人责任。这时因为房子已交付给买房者，合同履行完毕，无法再解除合同，只能向买房者追偿担保债权，所以开发商很被动。
建议开发商在合同中约定“若因买房者未及时归还银行贷款，导致开发商承担担保责任，开发商有权解除合同，并追究买房者责任……”。