厦门SOHO市场调查报告幻灯片.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,厦门,SOHO,市场调查报告,SOHO,概念解读,市场小结,产品分析,新型生活方式,公寓产品的一种形式,商住两用,目录,2,3,SOHO,是什么？,SOHO,Small office,（,and,）,Home office,家庭办公室、小型办公室,自由职业、自由职业者,时尚、轻松、自由的工作模式,新型生活方式,“,苏荷,”,（,SOHO),在美国的曼哈顿，是纽约的老工业区，随着制造业的衰退，,“,苏荷,”,闲置了许多厂房和仓库，一批艺术家稍加改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所。纽约市政府曾想拆除，改建为现代化的办公楼和高级公寓，但遭到民众反对。上世纪,70,年代，市政府终于决定将苏荷列为历史文化保护区。现在,“,苏荷,”,是闻名于世的文化创意产业集聚地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。,【,概念由来,】,美国老工业区曼哈顿闲置厂房和仓库，由艺术家改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所,新型生活方式,4,【SOHO,一族,】,脱离时间地点束缚，发展空间不受限制，自制力更高，多样化工作模式,按照自身兴趣和爱好选择工作，不受时间和地点制约，不受发展空间限制，最常见的职业包含文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业人员等。,SOHO,一族和上班族最大不同是不拘泥于时间地点，收入由自己决定，要求有更高自制力。,SOHO,族的工作模式多种多样，主要有,SOHO,、自雇,SOHO,、兼差,SOHO,、在职,SOHO,。,新型生活方式,5,【,建筑空间,】,户型更突出办公居家二合一的功能，在线工作的需求特点，要求更高的智能化配套系统及物业管理服务,SOHO,建筑空间除了传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二为一的功能特点。,SOHO,建筑对诸如监控系统、保安系统、通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求更高，而且随着时代的发展不断更新。,SOHO,族更多时候在线工作，其物业管理和服务需要更外细心、人性化、周到，以满足其需求,。,新型生活方式,6,公寓产品的一种形式,目前市场上公寓分类,1,2,3,4,酒店式公寓,产权式酒店公寓,商务公寓,小户型公寓,强调景观资源及服务品质，私人定制专享空间，配合优质软硬性配套,区域旅游业发展决定回报投资率，采用星级酒店式布局，使用权与产权分离,写字楼的补充形式，以办公为主导，中小成长型企业需求旺盛,多选在城市核心地段，纯居住功能，目标市场消费者多为年轻人,7,商住两用,【,用地性质,】,公寓产品用地性质主要为商业办公或综合用地,土地性质,住宅用地,综合或商业用地,使用年限,70,年,综合,50,年、商业,40,年,首付,3,成,5,成,公积金,能使用,不能用,户口,能落户口,不能落户口,单层户数,密度相对较小,密度大，单层多大几十户,得房率,相对高,更低，层高有优势,天然气,有,没有（部分项目能通气）,水电暖,价格相对便宜,价格更贵,电梯配比,高,低,外阳台,有,无,8,商住两用,【,用地性质,】,住宅类用地供应量偏少，商业及综合用地出让频繁，催生,SOHO,热潮，市场竞争激烈,2014,年厦门计划供应土地,57,幅，其中商住地块,26,幅，岛内无供应，集美区供应量最多，共,10,幅，翔安次之，计划供应,8,幅，此外，同安,7,幅，海沧,1,幅。,9,SOHO,概念解读,市场小结,产品分析,市场概况,典型项目概况,价格解析,目录,10,融信海上城,泰地海西中心,海峡现代城,恒亿欧洲城,禹州中央海岸,SOHO,楼盘分布图,万隆,VISA,广场,大唐五缘,YOHO,新景舜弘现代城,园博湾上,万科金域华府,IOI,园博湾,华永天地,世茂湖滨首府,兆翔海天韵,住宅莲花国际,信诚,VBO,俊琪广场,在售,SOHO,未售,SOHO,尾盘或告罄,SOHO,11,【,市场概况,】,2013,下半年起众多综合体入市热销，,SOHO,项目集中推盘，,2014,年市场推量还会持续增加,市场概况,2013,年,7,月份,2013,年年底,2014,年上半年,世茂湖滨首府,5#SOHO,华永天地,5mSOHO,禹州中央海岸,15#,楼,SOHO,融信海上城,3#SOHO,加推,华永天地,3.6mSOHO,住宅莲花国际,43-55,平,SOHO,宏益华府,4#,楼,5mSOHO,融信海上城,万隆,VISA,广场,大唐五缘,yoho,新景舜弘现代城,泰地海西中心,12,区域,SOHO,项目,层高,销售情况,湖里区,世茂湖滨首府,4.5,米,基本售罄,大唐五缘,YOHO,3.9,米,在售,万隆,VISA,广场,5,米,在售,兆翔,海天韵,5,米,基本告罄,4.2,米,信诚,VBO,5,米,未售,集美区,禹州,中央海岸,5,米,预计,2014,年,4,月推三期,住宅,莲花国际,5,米,基本售罄,IOI,圆博湾,4.5,米,2014,年入市,园博湾上,5,米,2014,年入市,万科,金域华府,5,米,预计,2014,年年中推,10#,楼,海沧区,融信,海上城,5,米,在售，即将推,6#,楼,泰地海西中心,3,米,在售，即将推,2#,楼王,同安区,新景舜弘,现代城,5,米,2014,年推出二期,【,市场概况,】,预计将有,140,万,SOHO,大批量集中入,市，上半年竞争非常激烈，且将跳脱区域限制,市场概况,13,区域,SOHO,项目,层高,销售情况,翔安区,恒亿欧洲城,3.3,米,/6.6,米错层,2014,年,10,月入市,八融,LOFT,5,米,2014,下半年入市,五华广场,5,米,2014,年中入市,海峡现代城,5,米,2014,年上年年入市,大多数新入市,SOHO,项目将在上半年集中入市，,上半年竞争将尤为激烈,随着市场投资理念的逐步成熟，,SOHO,项目间的竞争将跳脱区域限制,5mLOFT,将成为明年,SOHO,市场的主流,市场概况,14,重点片区划分,区域定位为高端居住区，顶级豪宅聚集地，,SOHO,主力卖点为一线海景景观，交通通达性较好,代表性,SOHO,楼盘均为大型商业综合体，区域规划配套成熟，景观资源丰富，离岛近交通便利,重点规划落定及利好消息不断，,SOHO,市场相对空白，需在持有认可度基础上，以自身配置完备的大型综合体来弥补周边配套不足,公共交通建设完善，生活条件便利，住宅区相对集中，该区域,SOHO,产品大部分为住宅内容的商业补充,发展速度相对其他区较迟缓，仅有新景舜弘现代城一个,SOHO,产品，项目主打区域内首创商业综合体，小户型低总价,海沧,CBD,五缘湾,翔安南部新城,集美新城,同安片区,15,【,同安,区,】,新,景舜弘现代城：,同安首席商业综合体备受关注，,40,平小户型将推，售楼处及样板房预计五月开放,项目名称,新景舜弘现代城,开 发,商,厦门新景舜弘房地产有限公司,代理商,厦门有巢氏房地产代理有限公司,产品形式,一栋,5,万平商业综合体及三栋,SOHO,办公楼,项目位置,同安同安工业集中区梧侣路与同集路交叉口西北,装修状况,精装修，带中央空调,类型,/,规模,用地面积,47973.302,，建筑面积,159107,预,推售户型,40,平,2,房,2,厅,优惠活动,下定,10,万抵,16,万；存三千抵六万,最新动态,二期,4#,楼将推，售楼处及样板房预计于,5,月开放,开盘时间,未定,均,价,18500,元,/,平,典型,楼盘,概况,16,【,同安区,】,新景舜弘现代城：,同安首创商业综合体，小户型低总价，交通便利，,BRT,直达市中心,同安首席商业综合体,40,平小户型性价比高,占据城区主干道，,BRT,旁,首创稀缺,SOHO,，无限升值空间，,5,米挑高精装修，买一层用两层，,40,，低总价不限购不限贷，将成为新一轮投资热潮,距离厦门岛内,30,公里，车程约,30,分钟，距离同安老城区,5,公里，车程约,5,分钟。距离高崎国际机场,25,公里、东渡港码头,27,公里、福厦高速公路,2,公里，交通便捷,同安首座,16,万平米的商业综合体,涵盖,6,万商业旗舰、,5,米挑高精装,SOHO,、,甲级写字楼、城市步行街，,核心价值点梳理,17,40,平两房两厅,【,同安区,】,新景舜弘现代城：,首推,40,平稀缺小户型，两房两厅，动静分离，客户以投资者及过渡型为主，大部分来自同安区,户型分析：,新景舜弘现代城主推,40,稀缺小户型精装,SOHO,，户型相对简单，动静分离，适合投资者及过渡型自住客。,客户分析：,项目主打卖点为同安首个商业综合体，位于主干道，且靠近,BRT,，位置较受认可，主要以投资型客户为主，成交客户主要是同安本地以及岛内客户。,户型及客群分析,18,【,海沧,区,】,融信海上城：,海沧首站，开发商实力雄厚及高强度宣传造热销之势，,6#,楼,60,平海景三房预计,4,月推出,项目名称,融信海上城,开 发,商,融信（福建）投资集团,代理商,自售,产品形式,A,地块为超五星级酒店和,5A,甲级写字楼；,B,地块包含,7,栋,SOHO,和一栋两层的商业名品街。其中，,1#,楼,13,层，,2,、,3,、,5,、,6,、,7#,楼,26,层，,8#,楼,24,层，均为挑高,5,米精装房源，总户数,4180,户,项目位置,海沧区海沧大桥南侧海沧大道西侧，即海沧大桥桥下南面位置,装修状况,带精装修，标准为,3500,元,/,类型,/,规模,总占地面积,151344,，总建筑面积,453660,预,推售户型,60,平送,50,平海景三房,周边配套,厦门市第二医院,(,海沧医院,),，乐海购物中心、绿苑天虹商场、鼓浪湾大酒店、绿苑小区、国际双语幼儿园,最新动态,6#,楼,60,平海景三房即将推出,开盘时间,4,月份,均,价,25000,元,/,平,本身配置,拥享首个私人游艇码头、专属,9,洞高尔夫练习场、网球场、羽毛球场等，享受市政山体公园和市政连体天桥等,典型,楼盘,概况,19,【,海沧,区,】,融信海上城：,占据海沧桥头堡，,5,分钟进岛，致力于打造集游艇码头，商业名品中心，五星级酒店的高端综合体,10,分钟无缝对接岛内繁华,拥有海沧桥头堡绝佳位置，,45,万平世界级海岸地标，行车,10,分钟即到岛内中心区,游艇码头、高尔夫球场、五星级酒店,融信集团,知名度保证,打造集,SOHO,、超五星酒店、滨海风情商业、全海景,5A,写字楼、私家游艇码头、高尔夫球场等为一体的综合体项目，完善区域商业短板,；,开发商知名度高，社区品质和物业服务有保证，市场口碑好,核心价值点梳理,20,【,海沧区,】,融信海上城：,营销,活动涵盖面广，客户参与度高，邀请明星嘉宾及冠名演唱会影响力最为强大,时间,节点,活动,效果,2013.4.16,2013.6.23,2013.6.25,2013.9.28,2013.11.10,2013.1.17,SM,接待点开放,营销中心,开放,户型图首发,首次开盘,3#,开盘,5#,开盘,悬赏万元征名,厦大沙盘模拟赛,票选最想见的明星,邀请林志玲,携手爱马仕,双城路演活动,仲夏家庭欢乐汇,拉斯维加斯风情之旅“夜遇鹊桥梦”看房派对,房产投资高峰会暨产品发布会,十周年品质歌手演唱会,免费搭乘直通车,亲子日派对,福建人力资源管理师大赛,海西少儿模特才艺赛,“融信号”出动厦深,网络邻里节,“信 力量”校招,“辣妈派对”,冠名陈奕迅厦门演唱会,需客期大动作为新项目预热造势，配合营销节点邀请明星，引发话题,加推前后，持续制造营销事件及进行高强度的广告宣传，不断扩大品牌影响力,营销活动解析,21,【,海沧区,】,融信海上城,：,已,开盘的,3#,与,5#,楼主推,4060,精装,SOHO,，客餐厅及观景阳台连成一线，岛内及省内客户较多,户型及客户群分析,40,平两房两厅一卫,61,平三房两厅两卫,户型分析：,融信海上城已开盘的,3#,与,5#,楼主推,40-60,精装,SOHO,，一层为客厅与餐厅相连，二层卧室，动静分离，设有观景阳台，空间利用率高。,客户分析：,项目主打卖点为海沧桥头第一站，离岛内近，依托开发商品牌优势和高强度宣传吸人眼球，主要客群为岛内投资客，受到不限购条件吸引的龙岩莆田等外地在厦工作者，及慕开放商之名的福州漳州等地的投资者以及过渡性自住客户,44,平两房两厅一卫,22,【,海沧,区,】,泰,地海西中心：,临海面湖景观资源，坐拥华南区唯一石油交易中心，预计月底将推,2#SOHO,新品,项目名称,泰地海西中心,开 发,商,厦门泰地置业有限公司,代理商,自售,产品形式,7,栋高层，,32-36,层，,3,栋,SOHO,。,项目位置,海沧海沧大道西侧（对望鼓浪屿）,装修状况,带精装修，标准为,3500,元,/,类型,/,规模,占地面积,:89934,平方米，建筑面积,:505132,平方米,预,推售户型,2#,楼涵盖,51,、,160,和,220,平米,SOHO,预计,200,多套,周边配套,嘉裕幼儿园、乐海小学、海沧湾公园、海沧地税,最新动态,外立面幕墙基本完工，,2#,楼,SOHO,新品即将推出,开盘时间,3,、,4,月份,均,价,25000,元,/,平,本身配置,小区内部配有国际甲,A,写字楼、白金国际酒店公寓、超五星级行政酒店、国际购物广场和高档海景公寓、华南地区唯一的石油现货、期货交易中心等,典型,楼盘,概况,23,石油交易中心产业,50,万方城市综合体,丰富湾区资源,背湖面海，对望鼓浪屿，三层以上可享海景,【,海沧,区,】,泰,地海西中心：,三,层以上可享海景，拥有,CBD,核心商务资源，海西,唯一石油现货交易中心,自带有石油交易中心产业，全面满足了石油会员的办公需求，目前已吸引,300,多家石油企业入驻，预计今年交易额,800,亿,元,集高档海景公寓，海景商务中心甲,A,写字楼、万豪超五星级酒店和名品商业街的,50,万方大型城市海湾综合体,核心价值点梳理,24,【,海沧,区,】,泰,地海西中心：,对望鼓浪屿一线海景，涵盖,38-166,平米户型的精装,SOHO,，海沧及省内投资客为主,51,平一室一卫一厨,55,平一室两厅一卫,户型分析：,泰地海西中心约,38-166,一线海景精,SOHO,，户型相对方正，功能布局科学、动线设计流畅以及内外空间交融顺畅。,客户分析：,项目凭借其优越的地段、海景、湖景等优势，备受投资者的青睐，主要以投资型客户为主，成交客户主要是海沧本地以及岛内客户，其次是来自漳州、龙岩、三明、泉州等地的客户。,162,平三室两厅两卫,户型及客群分析,25,【,湖里,区,】,大唐五缘,yoho,：,紧邻市政务服务中心，交通配套无可挑剔,，,B,栋挑高,3.9,米,30,平小户型开盘去化不到,50%,项目名称,大唐五缘,yoho,开 发,商,大唐地产,代理商,自售,产品形式,3,栋,26,层高层,项目位置,五缘湾片区金湖路北侧、云顶北路东侧,装修状况,B#,精装、,A#,普通装修、,C#,毛坯,类型,/,规模,占地面积,:42908,平方米，建筑面积,:110494,平方米,预,推售户型,B,栋楼高,24,层，,4,梯,36,户，共有,792,套房源，主打,28-33,平挑高,3.9,米精装,SOHO,周边配套,乐都汇，钟宅民俗旅游区，湖里技术高新技术园区，五缘学村,最新动态,B,栋开盘去化率不到,50%,开盘时间,3,月,23,日,均,价,30000,元,/,平,优惠活动,存三万抵六万,典型,楼盘,概况,26,【,湖里,区,】,大唐,五缘,yoho,：,十字路口繁华,地段，人流量大，,10,分钟城央生活圈，,BRT20,分钟岛内外完美生活,繁华地段，交通便捷,周边配套完善,岛内稀缺小户,地铁规划，近享教育、商业、医疗等完善配套；更依托周边近百万方商业、住宅投放体量，及陆续交房入住带来的常驻人口，以此为原点强势吸纳各方高端人群聚集,岛内,30,起稀缺小户，客厅半挑空，双倍使用率价值倍增,临近乐购和乐都汇以及,BRT,，紧邻市政务服务中心站，距离双十中学仅一站之隔，而旁边的公交站多条公交路线可以快速便捷的往返于各个地方,核心价值点梳理,27,临市政服务中心楼栋标准层,【,湖里区,】,大唐五缘,yoho,：,共,3,栋，,B,楼栋通过中庭镂空，保证各单元采光及通风性，主要为,2040,平挑高,3.9,米小户型，,4,梯,36,户,28,典型,楼盘,概况,【,湖里,区,】,万隆,VISA,广场：,150%,赠送面积，,2.5,倍使用率,，依托五,缘湾,CBD,营运,中心，样板房拟,5,月,开放,项目名称,万隆,VISA,广场,开 发,商,厦门市英泰富房地产有限公司,代理商,百合田（厦门）房地产机构,产品形式,一栋,18,层,SOHO,公馆,18,层及一栋,23,层,5A,写字楼,23,层构成，挑高,5,米,项目位置,湖里五缘湾泗水道（五缘湾运动馆旁）,装修状况,精装修,类型,/,规模,占地面积,:7995,平方米，建筑面积,:46659,平方米,推售户型,1,月,18,日首推,70,套,45-133,平米,周边配套,五缘湾学村，湿地公园，钢琴学校，万达广场,本身配置,全玻璃幕墙、石材干挂、,7.2,米精装入户大堂、,3.7,米层高等顶级规划,均,价,35000,元,/,平,优惠活动,办理,VIP,可享,1%,优惠,29,户型设计好，实际使用面积大,高端五缘湾配套,区域优势凸显投资前景,可以举步享受五缘湾运动馆、游艇帆船码头、五通灯塔公园、湿地公园、五星酒店群、万达广场、红星美凯龙等超级配套,位于五缘湾,CBD,营运中心，环岛干道一线海景，扼守机场、会展两大门户，便捷畅达集美大桥、翔安隧道、仙岳路、环岛干道等城市主干道,150%,赠送面积，,2.5,倍使用率，买一层不止送两层，采用单门过道，透光性好，,3,梯,10,户，带有煤气管道。,【,湖里,区,】,万隆,VISA,广场：,买一层不止送两,层，五缘湾,CBD,营运中心，环岛干道一线海景，,5,分钟畅享五缘,湾配套,和万达商圈,核心价值点梳理,30,57,平四室两厅三卫,45,平三室两厅两卫,【,湖里,区,】,万隆,VISA,广场：,赠送入户花园，使用率高，,3,梯,10,户，户型涵盖,45-57,，,113,，,133,，外地投资客为主,113,平五室两厅三卫,户型分析：,将过道放在外侧，实现户户双向通风采光，一层三梯十户，提升舒适度，超大面宽（最小,4.8,米，最大,6.1,米），扩大采光面和景观视野，空间设计上以客厅及卧室为重点，更有利于协调工作和生活,客户分析：,主要客户群为不符合购房条件的外地置业者，有换房需求和经济实力的岛内客户，看中五缘湾富人区发展前景的投资者,户型及客群分析,31,SOHO,概念解读,市场小结,产品分析,类型分析,客群分析,目录,层高分析,装修分析,32,产品类型分析,【,产品类型分析,】,：,主要为小户型公寓产品，以投资目的为主，兼有少量类住宅大面积产品及景观稀缺型商务公寓,项目名称,面积区间（）,装修及标准,均价（元,/,）,融信海上城,40-60,精装，,3000,25000,大唐五缘,yoho,B,栋,30,平,精装，,2000,30000,万隆,VISA,广场,45-133,精装,35000,禹州中央海岸,40-90,精装，,2000,15000,新景舜弘现代城,40,精装,18500,泰地海西中心,1,、,4#,：,100,以内,2,、,3#,：,150-300,精装，,3000,30000,华永天地,40-50,毛坯,35000,厦门市场上整体,soho,公寓产品的主力面积区间为,30-70,；,33,【,产品层高分析,】,：,3.9,米层高过于压抑，客户抗性强，,5,米层高将成绝版，市场反馈较好,2.4,米,2.6,米,5,米层高，买一层送一层，附加值较高，可实现较高溢价能力，市场反馈较好；,1.7,米,2.2,米,3.9,米层高上层空间狭小，人无法直立，影响单套面积可利用性，阁楼面积太大会造成空间浪费；,层高规范：,2013,年,7,月，,厦门市城市规划管理技术规定,出台补充规定,，,SOHO,办公建筑标准层层高为,3.2-4.2,米,34,【,产品装修分析,】,：,精装相较于毛坯可实现较高溢价，能适当降低税费，大部分产品选择带精装销售,35,【,产品客群分析,】,：,投资型，年轻过渡型，养老改善型，有购买限制的外地置业者,【,华永天地,】,以岛内投资客户为主,其次是省外投资客,自住客户极少,【,融信海上城,】,以岛内投资客户为主,其次是省内投资客，以及是过渡性居住,(,刚需过度、养老）的自住客户,自住客户相比岛内,SOHO,项目有所增加,【,万隆,VISA,广场,】,岛内投资客户,限购外地人,岛内改善型自住客,【,禹州中央海岸,】,投资自住兼有,岛内改善型自住客,岛外投资客,不符合购房条件的外地人,投资者（出租，赚取差价等）,能够接受新形式的年轻人，作为购买住宅前的过渡产品,改善，养老型自住客,36,