总部经济带策划方案.doc

总部经济带商业策划方案

西安高科鱼化建设有限公司·招商部
2012年6月
目 录

一、 总部经济概述 ……………………………………………………………2
（一） 概念描述 ………………………………………………………………2
（二） 国际总部经济案例 ……………………………………………………2
（三） 总部经济对区域经济发展的意义 ……………………………………3
二、 高新区鱼化区域远景规划………………………………………………3
三、 总部经济带构想 …………………………………………………………4
（一） 项目位置 ………………………………………………………………4
（二） 项目周边概述 …………………………………………………………5
（三） 开发方案构想 …………………………………………………………5
（四） 项目建议 ………………………………………………………………6
（五） 营建模式 ………………………………………………………………7
（六） 运营模式建议 …………………………………………………………7
四、 总部经济带优劣势分析…………………………………………………8
五、 结论及建议…………………………………………………………………9
一、 总部经济概述
（一） 概念描述
总部经济，可称为首脑经济，是经济活动价值链中的高端部分。
广义理解，总部经济是指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。这些机构包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。
从价值形态看，总部经济是这些机构和组织各种社会经济活动所产生的直接和间接的经济价值总和。从狭义理解，总部经济是一国内外带有总部或总部派出性质的各种经济组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。
北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵宏研究员在国内首次提出总部经济理论，并对总部经济概念进行界定，他认为“总部经济是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。”
（二） 国际总部经济案例
1、 纽约
纽约是目前举世公认的国际城市，也是全球总部经济的成功典范。财富500强中就有46家公司总部选在纽约，在纽约，有法律服务机构5346个，管理和公关机构4297个，计算机数据加工机构3120个，财会机构1874个，广告服务机构1351个，研究机构757个。纽约有制造业公司有1.2万家，许多全球制造企业都在此设立了总部机构，成为了名副其实的国际金融经济中心，对世界经济的稳定与发展奠定了难以取代的地位。

2、 新加坡
新加坡已成为东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一，在全球贸易和国际金融业务中发挥着举足轻重的作用，几乎所有的外域跨国公司都选择了新加坡为进军东南亚的起点，也越来越多的跨国公司在新加坡设立地区总部来实施其海外扩张战略。最新统计显示，全球有6000多家跨国公司的区域总部设立在新加坡，仅中国就有超过230家企业在此投资，美国和欧洲投资的企业分别超过了2000家，日本企业1800家，印度企业800家，澳大利亚和新西兰企业800家。新加坡总部经济的发展经历了一个典型的从“制造基地”到“总部基地”的发展历程。新加坡总部经济的成功得益于其高起点及其独有的先天优势，但其政府在发展总部经济过程中起着重要作用。
（三） 总部经济对区域经济发展的意义
国内外经验表明，发展总部经济有利于提升中心城市的集聚辐射和综合服务功能；有利于集聚高端资源，推动产业结构升级；有利于增强城市综合竞争力，提高在国际产业分工中的地位。
当前随着全球经济发展，产业形态和企业组织形态在信息技术背景下正在发生深刻变化。西安高新区要建设成世界一流的科技园区，加快发展总部经济，形成集约、高效的总部经济带是西安高新区在新战略背景下实现发展要求的必然选择，是推动西安国际化大都市建设重要支撑。
二、 高新区鱼化区域远景规划
鱼化区域位于高新区核心腹地，东至丈八北路，西至西三环，南至科技八路，北至科技路，规划用地面积10.22平方公里。区域东面紧邻高新区一期建成区，西面与规划中的软件新城和创业新城仅一路（西三环）之隔。
未来它将是高新区突破向西发展，推动软件新城和创业新城建设的核心服务区，同时又是代表高新区智慧、文化、生态形象窗口的综合展示区。根据鱼化区域的整体规划，鱼化区域未来将以高端居住、商业娱乐、科技展示、文化休闲为承载内涵的商业配套服务区，同时形成“一心”“两带”“三轴”“七区”布局的城市新构架。
其中作为“三轴”之一的科技六路是连接高新区一期建成区与软件新城的重要枢纽，通过整体改造提升后将形成总部经济带，其独特的核心区位优势及极具魅力的商业业态组合，将使科技六路总部经济带成为高新区、乃至西安最具特色的商业典范。
三、 总部经济带构想
（一）项目位置
总部经济带地处鱼化中心区域，项目以科技六路为中心轴线划分为南北两大部分，东与丈八北路相接，西与西三环相交。项目东西全长约2639米，南北两大部分均宽各为100米左右。

（二）项目周边概述
总部经济带地处高新区城市主干道科技六路南北两侧，项目距西安市中心直线距离约9公里，距离火车站11公里左右，距咸阳机场约27公里。
n 项目周边有多条道路与之相接，最西面与城市快速路西三环相通，最东面与城市主干道丈八北路相连。期间从西到东分别与城市次主干道经十四路、经十三路、经十二路、经九路、经五路相交。
n 规划2015年建成的地铁3号线与项目所在地仅两站路。

（三）开发方案构想：
1、项目定位：
国际企业总部区——管理中心、营销中心、研发中心、财务结算中心
2、定位依据：
Ø 依托高新科技园区带来的产业聚集，由此形成总部经济聚集区效应。
Ø 随着西安综合经济实力不断提高，对外资的吸引力越来越大。 越来越多的外商、世界500家著名跨国公司都将西安列为在华投资的首选地之一。
Ø 目前西安高新科技园区聚集着上万家制造单位，随着高新区不断南扩以及企业商务成本持续增高，加快了企业“总部——生产基地”的分离。
Ø 西安市城市高等级道路网、轨道交通、铁路网、空中交通等形成完美的交通体系，并成为连接国内外重要城市的交通枢纽。
3、 客户定位：
鱼化区域科技六路总部经济将重点围绕高新区五大优势产业发展，即金融和商务服务、装备制造、商贸流通、文化创意产业、高新技术产业。立足未来的核心交通枢纽和不断完善的城市配套功能等有利条件，以大型本土总部企业为龙头，聚集一批跨国公司地区总部、国内大中型企业区域总部和研发等职能总部。
（四）项目建议
1、物业形态
优秀企业(核心)
跨国公司企业总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部
金融机构
民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司
科研机构
国家与社会科研机构、社会经济研究中心
其它机构
行业协会、商会、社会基金、认证机构

n 管理型总部楼占50%
总部楼应当以小型独栋物业形态为主，功能以管理、财务、研发、组装、营销为主，面积控制在300－600平方米范围，层次为3—4层，首层高度4.5米，标准层高3.5米，内部配备1部电梯，中央空调。
n 研发型企业总部25%
该类产品主要是针对中小企业用户，同时满足部分企业的营销、研发的功能需求，该产品的物业形态为小型总部楼及部分多层、小高层结合，大框架柱网结构，有助用户对内部进行分割组合。面积控制每户300平方米左右，一个层面可分割。内部配备中央空调和智能标准。
n 商业及其他配套25%：
酒店、宾馆、公寓、购物、餐饮、娱乐、电信、银行、俱乐部等配套服务用房为小高层，个别高层。
2 、规划总体构想
东西走向的科技六路与南北斜插的皂河将总部经济带分割成为南北两个部分。项目理念上应借势皂河景观带扩展出一处休闲广场。使其成为连接总部经济带与皂河休闲景观带的主要通道，同时解决大量商务停车要求。
3、交通组织及景观塑造
Ÿ 强调生态景观、商务环境、顺畅交通
Ÿ 各个区域既有鲜明个性，又能达到整体协调统一
Ÿ 通过大型公共绿地、景观小品等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域
Ÿ 通过不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间
Ÿ 注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率
Ÿ 是一座艺术性和功能性完美结合的总部花园
4、综合配套
Ÿ 综合性商务会所、会展、会议中心、星级商务酒店、高档酒楼、企业家俱乐部、信息交流中心；
Ÿ 商业配套：超市、便利店、中西餐厅；
Ÿ 文化娱乐配套：中心休闲广场、商务休闲街区、图书阅览室、健身康体中心、
Ÿ 综合服务配套：人才交流中心、工商/税务注册代理公司、律师事务所、礼仪公司、广告公司、快递公司、物流货运/报关代理公司、企业咨询公司、家政服务公司等；
（五）营建模式
1、 采用DIY方式（按客户定单建造开发）
世界500强企业、跨国公司企业总部机构、国内优秀企业总部机构按照其要求建设物业的“定单式”模式，力求通过科学运营，最大化降低运营的风险。
2、 预定销售结合定单式“模式”开发
全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、保险公司、担保公司、财务公司客户
3、 直接预定销售
商业配套、文化娱乐配套及综合服务配套结合市场需求建造。
（六）运营模式建议
DIY式销售为主，租赁为辅
服务操作流程
建立项目区域接待中心；建立高新区接待中心；
招商推广组织
通过策划新闻发布会、项目推介会，积极参加（及网络发布）投资洽谈会以及相关媒体推广宣传等；
四、 总部经济带优劣势分析
（一）项目优势分析
1、发展潜力巨大：高新区作为西安建设国际化大都市的重要窗口和承载区，必定会引起更多的关注、赢得更多的支持、聚集更多的高端国际资源。而鱼化区域位于高新区腹地，使其地缘优势更加突出，也为西安高新区积极争取世界、国内大型企业在高新区设立管理总部、营销总部和研发总部创造了有利条件。
2、交通网络便利：总部经济带位于科技六路沿线，而科技六路又是连接高新区一期建成区和软件新城的核心枢纽，南北经十四路、经十三路、经十二路、经九路和经五路直通地铁三号线，将更加紧密的联系鱼化区域与西安市各功能板块之间的距离，增强区域的通达性和开放性。
3、配套环境适宜：鱼化区域作为高新区未来的综合服务配套区，区域未来将以生态、休闲绘制发展蓝图，以皂河、沣惠渠两条水系为发展内涵打造哈马碧生态示范区。总部经济带横穿皂河景观带，使其能尽享“工作中休闲,休闲中工作”的鱼化生活理念。
（二）项目劣势分析
1、区域成熟不足：目前鱼化还处在区域发展的初级阶段，公共设施及配套服务不够完善和健全，尤其是对于发展总部经济相关配套的中介服务机构和金融机构都较小，不能对总部经济的发展提供重要的专业服务支撑。
2、竞争压力加剧：经开区、浐灞、曲江以及正在建设开发的沣渭新区和其他几个主城区目前正在积极发展总部经济，其产业的发展和招商的重点没有形成有效协调，趋同性明显。竞争加剧不可避免。尤其是与其相接的唐延路总部经济带更会分流一部分的经济资源，从而不利于科技六路总部经济带影响力的提升。
3、 品牌效应没有形成：科技六路总部经济带属于新规划的建设项目，其声望和品牌都无法与成熟的总部经济相提并论，使其专业化服务水平无法迅速提升，从而不利于总部经济资源的聚集。

五、 结论及建议
可以预见，随着高新区各板块之间的功能规划不断实现，鱼化区域将更多承担着综合服务的功能。伴随经济区域协作化的不断加深，企业特别是跨国公司将会形成“总部－制造基地”的布局。而综合服务区中设立总部经济可以为企业提供更为全面、更具专业的咨询、金融服务和配套设施。
综上所述，在不考虑不可抗拒因素且做好合理安排、积极规避风险的准备，我们的最终结论是科技六路总部经济带项目是可操作的。

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