常熟市支塘镇淦昌路项目产品定位及物业发展建议.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,#,Unique Partner&Customer Skills,常熟市支塘镇淦昌路项目产品定位及物业发展建议,谨呈：常熟阳光天虹房产置业有限公司,总体规划布局,建筑立面风格,住宅规划建议,精装修建议,商业规划建议,环境规划设计和景观,物管及科技节能建议,对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,市场分析,常熟宏观市场,支塘镇市场分析,竞品分析,项目属性,项目情况,SWOT,项目定位,经济测算,项目物业建议,营销建议,营销总纲,形象推广,推售策略,营销推广,客户定位,客户分析,客户定位,目录,市场分析,常熟宏观市场,支塘镇市场分析,竞品分析,常熟宏观市场,常熟市房地产市场历年发展概况,从常熟市商品房市场的供应来看，,2008,年以来，施工面积增幅有所回落，竣工面积增长也趋于平稳。,从销售方面来看，,2008,年受整体经济大环境影响，有比较大的波动，但,2009,年随着经济大环境的趋好，销售情况明显的好转，全年实现了,136.2%,的增幅，,2010,年,1-10,月，已实现了,140.25,万的销售总量。,常熟宏观市场,2010,年常熟市商品房市场简析,从,2010,年,1-10,月常熟市房地产市场的消费结构来看，常熟房地产销售依然以住宅为主，商铺平均约占到,30%,左右的份额，,办公市场的需求量则相对不大；,从城乡比例上来看，乡区总量已经占据了一个比较大的份额，随着市区市场尤其是市中心的土地等资源逐渐成为稀缺资源，乡区（东南开发区、滨江新城和高新区三个开发区）增长开始显现，未来将成为不可忽视的区域。,常熟宏观市场,从商品房成交均价来看，常熟楼市的高价楼盘依然保持畅销势头，市区开盘均价超过,8000,元,/,的楼盘不少，将常熟楼市整体均价向上抬升；,从购房者身份方面来看，本地购买力份额略微领先于外地购买力。,2010,年常熟市商品房市场简析,常熟宏观市场,小结：,常熟市场受到,2010,年,4,月新政的影响，价格和去化速度受到很大波动；但,7,月份后逐步回暖，依靠大量的外来购买力助推，目前去化速度保持良好，价格稳步上升，全市均价达到,8100,元,/,平米,左右。,支塘镇市场分析,常熟东大门,支塘镇是常熟市的东大门，北濒长江，南接昆山，东连太仓，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速、沿江高速、苏昆太高速公路和锡太一级公路、常昆一级公路和,204,国道等交通骨干网的环抱之口，距国家一类口岸常熟港、太仓港各,20,公里，距上海市区,70,多公里，区位优势十分独特，交通便利。,支塘镇域面积,128.96,平方公里，长住人口,7.4,万。,支塘镇是苏州市确定的重点中心镇之一，常熟市明确的未来两大卫星小城市之一。,支塘镇,常熟市区,支塘镇市场分析,区位优势,配套区域优势：,支塘镇作为江苏省常熟东南经济开发区最大的配套区，主要发展金属材料加工、装备制造业和高新技术产业，同时也为国内外知名企业落户支塘提供发展空间，已有,63,家企业入驻配套区，总投资,10.77,亿元；,毗邻港口优势：,支塘配套区，距离国家一类对外口岸常熟港、太仓港各,30,分钟车程。常熟港是上海国际航运中心的组合港，苏州工业园区的配套港，国内外贸易的中转港，以集装箱为主的现代化中型深水港，目前建有,3.5,万吨级码头,5,座，千吨级码头,5,座；太仓港是以集装箱泊位为主的综合性港口，建有万吨级以上泊位,5,个，千吨级泊位,9,个，也是上海国际航运中心的重要组成部分。,常熟东南经济开发区,太仓港,常熟港,支塘镇市场分析,经济发展,2009,年，全镇实现地区生产总值,48.2,亿元，财政总收入,4.27,亿元，地方一般预算收入,1.59,亿元；完成工业总产值,130,亿元，产品销售收入,118,亿元，各项主要经济指标多年来保持良好增长态势。“纺织、无纺和食品”是 支塘镇三大传统产业。其中无纺机械设备制造和无纺布行业，在全国享有较高的知名度和声誉，全镇共有无纺企业,200,多家，固定资产,10,多亿元，年销售额超过,20,亿元，无纺机械和无纺布的生产量分别占全国总量的,60%,和,14%,以上，被苏州市政府命名为“特色产业基地”。“装备制造及汽车装备零部件、新能源新材料、电子信息”是支塘镇三大新兴产业。目前，佳诚涂层、仕名环保、环湖钢结构、申毅卡车厢体、煜发照明器材等一大批企业正迅速成长。,常熟支塘工业园,支塘镇中心,支塘镇市场分析,人文,&,居住环境,在常熟支塘镇先后走出了“两弹元勋”王淦昌、国际著名化学家张青莲和原中国人民解放军副总参谋长吴铨叙上将等俊杰。,支塘环境优美，生态和谐，先后被评为“国家卫生镇”、“国家环境优美镇”、“江苏省环境与经济协调发展示范镇”等荣誉称号，城市化进程不断加快。,幽静的古镇,王淦昌,张青莲,吴铨叙,支塘镇市场分析,支塘镇中心区域简介,支塘镇中心区域主要分为老镇区（包括古镇保护区）和新镇区,2,个区域；,老镇区由于土地发展空间有限以及受到古镇保护区的限制，目前，区域发展已经基本停滞，形象较为“老旧”和“热闹”；,规划中的新镇区其已制订了详细的区域规划，其未来将成为整个支塘镇的新中心，目前由于正处于建设阶段，其形象较为“零乱”和“冷清”。,淦昌路,支川路,芝溪路,G204,国道,盐铁塘,老镇区,&,古镇保护区,项目位置,规划新镇区,支塘镇市场分析,支塘镇主要在售房地产项目分布,支塘镇正在积极开发规划中的新镇区，其发展方式是以开发房地产项目来进行人口导入和提供相关配套从而带动新镇区的发展；,基于上述原因，目前支塘镇的房地产项目基本集中于新镇区内支川路北段的“佳顺,-,佳园”和“东方瑞景假日花园”；处于老镇区的只有位于项目地块西南侧的“华东食品城”。,支川路,华东食品城,项目位置,东方瑞景花园,佳顺,-,佳园,支塘镇市场分析,支塘镇中心区域商业分布,区域中心商业,芝溪路、淦昌路的商业业态主要为小型餐饮、低价位服装、金融机构、美容美发、通讯服务、百货和小型超市，均为,1-2,层的沿街商铺。,芝溪路、支川路路口的商业业态主要为中型卖场、中型超市、酒店、集贸菜市场和小型娱乐休闲业为主，主要以独立中型商铺为主。,位置,售价,租金,芝溪路、淦昌路和支川路三条道路的沿街的二手商铺,报出均价基本为,1.1-1.2,万元,/,部分沿街商铺业主报出租金为,1.5-2.1,元,/,-,天,支川路北端在售房地产项目的底层商铺,报价均价,0.75-1,万元,/,暂无,华东食品城在售三期“华东食贸中心”,0.52-0.55,万元,/,暂无,华东食品城一、二期二手商铺报价,0.78-0.85,万元,/,部分沿街商铺业主报出租金为,2-2.5,元,/,-,天,支塘镇市场分析,支塘镇中心区域商业业态组成,华东食品城则是专业经营各种炒货、干货、饮料、酒类、粮油、糖果和调味品的专业类市场，建筑形态为集中式商业街,1-2,层商铺，目前经营状况较好。,项目目前正在进行,3,期的销售和招商，其建筑形态为集中式高层商铺。,支塘镇市场分析,支塘镇新镇区待开发土地,待开发商住用地,3,号,2011,年开发,45.51,亩,待开发商住用地,6,号,2010,年开发,77.87,亩,待开发商住用地,7,号,2010,年开发,115.16,亩,待开发商住用地,8,号,2010,年开发,88.63,亩,支塘镇目前规划的新镇区中共有,4,块待开发商住用地，总用地面积为,327.17,亩。,4,幅均计划都在,2010-2011,年近期推出。,小结：,支塘镇位于常熟东南门户位置，交通十分便捷。作为经济开发区的配套区域，拥有良好的产业支撑，未来发展潜力巨大。,支塘镇目前有两个住宅项目和一个商业项目在售，住宅项目都位于镇中心，地理位置比较优越，配套齐全，物业类型丰富，社区品质不错。中高端商业基本集中在镇中心，具有良好的商业氛围。,支塘镇中心区域还有四块土地出让，未来供应量巨大，住宅市场竞争激烈。,支塘镇市场分析,住宅竞品分析,总建面,7.6,万方,产品,商业、小高层、联庭别墅,主力面积,小高层：,117-130,平方米；联庭别墅：,200-230,平方米,单价,公寓：,4200-4500,元,/,平方米，商业：,7000-7700,元,/,平方米,建筑风格,西班牙,开发商,江苏佳顺房地产开发有限公司,销售代理,苏州诺因房地产经纪有限公司,开盘时间,2010,年,12,月,5,日,佳园,【,基本情况,】,区域内目前在售最大体量项目，建筑风格：西班牙风情；规划特点：沿河景观带，社区中央水景景观；低密度产品：联排别墅，花园洋房，多层为主，并有配套商业，社区品质较高。,户型多为,120-140,平米左右三房两厅的大户型,130.6,平方米,超大入户花园。,客厅连通阳台，南北通透。,主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧。,独有超大空中花园设计，赠予超值面积。,贴心储藏室。,动静分离。,122.8,平方米,经典户型设计，客厅、厨房皆有阳台。,客厅连通阳台，南北通透,主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧,独有超大空中花园设计，赠予超值面积,贴心储藏室,跃层设计，主卧套房设计，尊贵、私密。,客厅附带大面积阳台。,厨房经典工作阳台设计。,124,平方米,住宅竞品分析,2010,年,12,月,5,日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。,商铺价格使用低价门槛吸引客户。,小高层,4500-4600,均价,【,媒体诉求,】,依靠项目的建筑风格、低密度产品吸引客户；,项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；,项目开盘优惠活动较多，,2010,年,12,月,5,日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。,VIP,卡认购，,5,万抵,8,万，,10,万抵,15,万；,住宅竞品分析,总建面,6.6,万方,总占地,3.96,万方,容积率,1.6,绿化率,23.2%,产品,多层住宅,2,幢建筑面积,4525,平方米；洋房面积,9,幢,31097,平方米；小高层,3,幢,18331,平方米；商业用房建筑面积,8420,平方米；配套公建,922,平方米；自行车库,285,平方米。,主力面积,多层：,87,平方米；洋房：,95-146,平方米；小高层：,88-92,平方米,单价,小高层：,4200-4400,元,/,平方米；花园洋房：,4700,元,/,平方米,开发商,张家港市塘桥房地产开发有限公司常熟分公司,规划户数,464,户,东方瑞景假日花园,【,基本情况,】,项目主要以低密度形象对外，产品以花园洋房为卖点，层层退台，户户花园。,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园,【,户型,】,户型前后花园设置，生活环境、品质、私密性提升。,主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证,阳光地下室，通风采光俱佳，充分体现附加值,146.13,平方米,地下室,南北露台设置，并且露台赠送面积大，南北通透，采光性好,主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证,户型面宽大,南向双卧室设置,114.67,平方米,南北阳台设置，并且露台赠送面积大，南北通透，采光性好,主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证,户型面宽大,南向双卧室设置,阁楼不计面积，完全赠送于客户，附加值体现,95.64,平方米,阁楼,大开间客厅 设置，并且连接南向阳台，采光通风。,北向大面积阳台设置，增加采光性、通风性、实用性,主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证,动静分离,88.46-92.18,平方米,客厅连接南向阳台，增加采光性。,动静分离。,精致两房，布局合理。,餐厅采光性较差。,87.05-87.50,平方米,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园,【,媒体,】,佳园项目媒体主要沿街刀旗为主，集中于淦昌路、芝溪路、支川路上。以项目花园洋房产品主打吸引客户。,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园,【,项目小结,】,依靠项目低密度花园洋房产品吸引客户；,户型主要依靠入户花园、露台、地下室等增加项目的附加值,项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；,已购客户以支塘镇客户为主，市区客户、外省市客户以及,支塘镇周边区域客户为辅。客户以改善、自主、婚房为主要购房目的，投资客户较少；,项目去化比较良好。,住宅竞品分析,华东食品城三期,-,华东食贸中心,项目位置,支塘镇产业园区,G204,国道旁,发展商,苏州伦达置业有限公司,协作单位,营销策划,-,苏州龙景象,类型,/,规模,占地面积,3753,总建筑面积,:26440,容积率：,7.0,地下,1,层、地上,12,层,地上建筑面积：,22227,，地下建筑：,3400,层高：一层,6,米，二层,4.8,米，三层以上,3.2,米,物业类型配比,-,商铺（,1,、,2,层）：,7102,1,层,37,间、,2,层,1,间,产权式酒店（,3,、,4,层）：,3225,每层,30,间,酒店式公寓（,5-12,层）：,13057,每层,32,间,停车位：地面,70,个、地下,55,个,开盘时间,2010,年年初,目前推售产品,主推一层,37,套商铺，去化,5,套,在售均价,1.1,万元,/,优惠活动,包租,3,年，总回报率,24%,，一次性返还,商业竞品分析,该项目目前正在推售底层商铺，销售均价为,1.1,万元,/,当期建筑面积,当期商铺套数,可售面积,可售套数,套数去化率,7102,38,6818.66,33,13.16%,支塘泰富商业广场,项目位置,支塘镇支川路福裕路交汇处,发展商,泰富房地产开发有限公司,类型,/,规模,占地面积：,9226,总建筑面积,:14621.6,容积率：,1.6,地上,2,层,层高：一层,6.5,米，二层,3.3,米,开盘时间,2009,年,11,月,8,日,目前推售产品,沿支川路商业街,在售均价,8500-9000,元,/,优惠活动,买二层，实际得三层商铺面积；开盘当日,9.8,折,销售均价为,8500-9000,元,/,当期建筑面积,当期商铺套数,可售面积,可售套数,套数去化率,14621.6,22,2687.43,10,54.5%,商业竞品分析,东方瑞景假日花园商业项目,底层单层商铺,户型面积,供应套数,成交套数,可售套数,去化率,50-60,9,9,0,100.00%,60-70,13,12,1,92.31%,70-80,9,6,3,66.67%,80,以上,2,2,0,100.00%,合计,33,29,4,87.88%,商铺共推出,53,套，去化,29,套，去化率,54.72%,。,商业竞品分析,【,商业项目小结,】,竞品分析,目前在售的两个纯商业项目去化速度一般。,社区商业因为面积比较适中，加上地段和社区品质等综合因素，去化速度良好且售价比较高。,后续供应项目基本都有相当体量的商业供应,【,竞品项目小结,】,竞品分析,支塘镇目前在售住宅项目都位于新城核心,周边配套设施都很齐全,项目整体规划,产品品质一般,本项目在整体规划和产品上具备一定的超越条件。,支塘镇未来土地供应大多集中在新城,都是商住类型且体量都比较大,加快销售进度是本项目实现销售目标的机会点。,支塘镇目前整体商业氛围良好，商铺空置率比较低，商铺去化比较稳定，且价格比较高，对本项目的商业配比具有一定借鉴作用。,目前在售项目基本推广集中在镇上，且推广力度比较大，本项目需要发掘新的推广渠道，在产品价值点上的挖掘以打破目前现有的推广渠道方式。,项目属性,项目情况,SWOT,项目定位,经济测算,项目情况,项目地块四至及项目经济指标,北侧居民区,东侧盐铁塘,南侧淦昌路,西侧商铺,项目四至：,北至居民区,东至盐铁塘,南至淦昌路,西至无名路,项目经济指标：,用地位置,淦昌路以北，芝溪路以西；,用地面积,19339,项目容积率,1.2-1.6,项目建筑密度,25-45%,项目商业建面,不小于,15%,项目情况,项目地块交通条件,项目地块交通条件：,东侧临水；,北侧为当地原有老式居民区；,西侧为无名断头路；,南侧为项目唯一进出道路淦昌路，其也是从南面进入支塘镇的主要干道，人流量较高，同时，沿着淦昌路从项目地块到,G204,国道最近距离仅有,170,米左右。,项目地块,淦昌路,G204,国道,项目情况,项目,SWOT,分析,优势：,项目位于支塘镇门户位置，昭示性良好；毗邻镇级主干道以及快速干道，交通位置相当优越。,项目地块方正，适合排布；地块沿街面很长，且周边商业氛围良好，适合部分商业开发。,项目周边配套齐全，紧邻省重点中学,王淦昌中学。,品牌开发商具有很丰富的商业开发经验。,项目情况,项目,SWOT,分析,劣势：,项目位于支塘镇老城，非传统商业中心，离新城商业中心约有十分钟路程。,项目周边环境比较老旧，周边配套档次有待提高。,项目体量较小，难以有丰富的产品线，影响社区整体品质。,项目地块受到限制，三面车行无法出入，只有一面可以出入。,项目情况,项目,SWOT,分析,机会：,目前房地产政策偏向于商业市场，支塘镇整体商业市场环境较好。,支塘镇商铺均价较高，商铺空置率较低，租金水平较高。,项目具有后发优势利用地块长度适合规划部分商业项目,开发商拥有良好的商业开发经验。,项目情况,项目,SWOT,分析,威胁：,区域内后续土地供应量巨大，且多为商住项目，对本项目会有一定冲击。,项目土地成本较高，楼板价接近于目前新城在售项目，价格竞争激烈。,项目非支塘镇核心区域，客户认知较弱，对价格预期有一定抗性。,项目体量较小难以形成市场号召力，物业形态受到一定限制。,项目初步定位：,打造具有一定特色的休闲娱乐商业街和精品住宅社区,通过特色商业氛围的形成带动住宅销售，差异化的产品填补市场空白，塑造良好商业氛围的精品社区。,项目定位,商业价值先行，住宅价值随后。,商业项目定位,项目商业规划要跳脱区域概念，我们的目标：,社区级商业形态，区域级商业规划,项目名称,东方瑞景,佳园,本案,项目规模,6.6,万平米,7.6,万平米,3.1,万平米,商业体量,8757.26,平米,1.36,万,=4650,平米,辐射区域主力店,+,特色商业,主题定位及业态分布,项目周边基本以老镇商业为主，物业形态和设施都比较陈旧；新镇中心以集中商业和商业街为主，业态丰富规模较大,竞品项目商铺面积集中在,100,平米以下，业态规划受到一定限制,区域目前商铺入住率较高、现有街铺空置率较低，在售及待售商业不多、销售价格比较高。,全镇人口密度大、居住人口消费力较强、餐饮需求大；,酒店娱乐为主题,+,特色餐饮,+,社区配套为辅的休闲娱乐商业街,区域、,业态,形象,规模,老镇（项目周边）,中小餐饮、菜场、手机店、美容美发店、超市、服装店、药店、助动车专卖店、电信、银行、打印出图,老、旧,中小,新镇中心,中、大型超市、大型鞋服市场、永安大酒店、药房、茶行、,KTV,、餐饮、服装店、银行,新,大而集中,建议将本项目商业定位为,商业项目定位,业态规划,名称,业态,面积需求段,主力店,酒店、,KTV,2500-1500,平米,特色餐饮,中、小餐饮,250-100,平米,社区配套,书店、小便利店，美容美发店、衣服干洗店等,80-50,平米,项目主力店以酒店娱乐为主，通过全镇门户位置的昭示性以及毗邻快速干道良好的通达性辐射全镇以及周边区域，形成区域休闲娱乐中心,集中式的餐饮满足社区和镇上居民以及周边区域的需求,配套商业主要满足小区居民便利，对周边商业设施也起到一定升级作用。,商业项目定位,商业需求面积约为,6000,平米占总建面的,19%,住宅项目定位,建造具有高端品质的建筑，营造具有独特商业氛围的社区环境，建立区域影响力。,打造高舒适度的户型产品，通过让渡价值提升项目附加值。,通过产异化的户型产品以及部分精装修户型和公共部分精装、风情景观园林提升项目品质和竞争力,支塘首席,Boutique,社区,建议将本项目住宅定位为,Boutique:,精品，精品店,住宅项目定位,Boutique,社区,精致户型,精装公共,精巧园林,打造部分精装小户型产品，形成差异化竞争，提高项目竞争力,通过精装公共部分的展示，营造高端项目品质感，引起客户的共鸣,塑造具有特色的风情景观园林，提高项目整体品质感,住宅项目定位,项目于,2010,年,2,月月底开盘，至今共开盘,3,次，共推出,9,栋楼住宅，共供应,225,套住宅，区划,162,套，去化率,72%,，住宅销售状况尚可。多层、花园洋房产品更受市场接受。,小高层供求,户型面积,供应套数,成交套数,可售套数,去化率,88,16,16,0,100%,92,63,19,44,30.16%,128-130,32,32,0,100%,合计,111,67,44,60.36%,多层,户型面积,供应套数,成交套数,可售套数,去化率,87,24,24,0,100%,合计,24,24,0,100%,花园洋房,户型面积,供应套数,成交套数,可售套数,去化率,95,18,14,4,77.78%,114,18,17,1,94.44%,128,18,15,3,83.33%,134,18,13,5,72.22%,146,18,12,6,66.67%,合计,90,71,19,78.89%,总合计,225,162,63,72%,90,平米以下两房和,115-130,平米三房去化比较好,住宅项目定位,户型配比,户型,面积,面积比,户型比,1+1,房,70,19%,25%,2+1,房,85-90,56%,56.2%,3+1,房,115-125,25%,18.8%,项目住宅部分的户型配比建议：既符合市场主流又兼顾去化速度。,项目规划方案一：纯小高层,+,商铺组合,(,纯小高层住宅,),产品价格拟合,参照项目选取原则,由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售项目进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑区位情况、项目所处环境、项目属性、项目产品等方面可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素。,影响因素,权重,佳园,东方瑞景,优劣程度,比较系数,优劣程度,比较系数,土地属性,区域位置,0.07,1.05,0.0735,1.05,0.0735,交通条件,0.08,0.9,0.072,0.9,0.072,人文环境,0.03,1.03,0.0309,1.03,0.0309,医疗条件,0.08,1,0.08,1,0.08,生活配套,0.08,1.1,0.088,1.1,0.088,区域规划,0.02,1,0.02,1,0.02,人口环境,0.01,1,0.01,1,0.01,市场属性,市场环境,0.1,1,0.1,1,0.1,项目属性,品牌效应,0.03,1,0.03,1,0.03,项目规划,0.03,0.95,0.0285,0.95,0.0285,产品特征,0.11,0.9,0.099,0.9,0.099,产品附加值,0.1,0.95,0.095,0.95,0.095,房型面积,0.07,0.95,0.0665,0.9,0.063,小区环境,0.07,0.95,0.0665,0.9,0.063,建筑风格,0.05,0.98,0.049,0.95,0.0475,建筑用材,0.05,0.98,0.049,0.95,0.0475,物业管理,0.02,0.95,0.019,0.95,0.019,合计,1,0.9769,0.9669,经济测算,上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为,4,552.396,元/平方米左右。,假设项目预计明年,10,月份开盘，价格估计在,6%,的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为,4826,元,/,平方米,。,项目规划方案一：纯小高层,+,商铺组合,(,纯小高层住宅,),产品价格拟合,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：,参考对象,销售均价,修正系数,修正价格,项目权重,权重价格,当期拟合价格,佳园,4550,0.9769,4657.59,50%,2328.795,4552.396,东方瑞景,4300,0.945,4497.354,50%,2223.601,经济测算,项目规划方案二：小高层,+,多层,+,商铺组合,(,多层住宅,),产品价格拟合,参照项目选取原则,由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售项目进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑区位情况、项目所处环境、项目属性、项目产品等方面可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素。,影响因素,权重,佳园,东方瑞景,优劣程度,比较系数,优劣程度,比较系数,土地属性,区域位置,0.07,1.05,0.0735,1.05,0.0735,交通条件,0.08,0.9,0.072,0.9,0.072,人文环境,0.03,1.03,0.0309,1.03,0.0309,医疗条件,0.08,1,0.08,1,0.08,生活配套,0.08,1.1,0.088,1.1,0.088,区域规划,0.02,1,0.02,1,0.02,人口环境,0.01,1,0.01,1,0.01,市场属性,市场环境,0.1,1,0.1,1,0.1,项目属性,品牌效应,0.03,1,0.03,1,0.03,项目规划,0.03,0.95,0.0285,0.95,0.0285,产品特征,0.11,0.8,0.088,0.9,0.099,产品附加值,0.1,0.95,0.095,0.95,0.095,房型面积,0.07,0.9,0.063,0.95,0.0665,小区环境,0.07,0.95,0.0665,0.9,0.063,建筑风格,0.05,0.98,0.049,0.95,0.0475,建筑用材,0.05,0.98,0.049,0.95,0.0475,物业管理,0.02,0.95,0.019,0.95,0.019,合计,1,0.9624,0.9704,经济测算,项目规划方案二：小高层,+,多层,+,商铺组合,(,多层住宅,),产品价格拟合,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：,上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为,4915.447,元/平方米左右。,假设项目预计明年,10,月份开盘，价格估计在,6%,的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为,5210,元,/,平方米,。,参考对象,销售均价,修正系数,修正价格,项目权重,权重价格,当期拟合价格,佳园,4800,0.9624,4987.531,50%,2493.765586,4915.447,东方瑞景,4700,0.9704,4843.364,50%,2421.681781,经济测算,本项目,(,商铺,),产品价格拟合,参照项目选取原则,由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售的专业市场产品进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑地理位置、商家入驻、品牌、项目规模、产品规划、设计及销售模式等可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素，拟合过程如下：,商铺拟合对比表,比较内容,权重,佳园,东方瑞景,优劣程度,比较系数,优劣程度,比较系数,地理位置,0.3,1,0.3,1,0.3,商家入驻,0.2,0.9,0.18,0.9,0.18,品牌,0.08,0.9,0.072,0.9,0.072,项目规模,0.05,1.1,0.055,1.05,0.0525,产品规划,0.1,0.95,0.095,0.95,0.095,产品设计,0.07,0.95,0.0665,0.95,0.0665,销售模式,0.2,0.95,0.19,0.95,0.19,合计,1,0.9585,0.956,经济测算,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：,本项目,(,商铺,),产品价格拟合,参考对象,销售均价,修正系数,修正价格,项目权重,权重价格,当期拟合价格,佳园,7500,0.9585,7824.726,50%,3912.363,9665.501,东方瑞景,11000,0.956,11506.28,50%,5753.138,上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为,9665.501,元/平方米左右。,假设项目预计明年,10,月份开盘，价格估计在,6%,的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为,10245,元,/,平方米,。,经济测算,销售总额价格拟合,项目规划方案一（纯小高层,24942,平方米,+,商铺组合,6000,平方米）,销售总额,:,1.82,亿,项目规划方案二（小高层,8640,平方米,+,多层,16302,平方米,+,商铺组合,6000,平方米）,销售总额,:,1.88,亿,经济测算,总体规划布局,建筑立面风格,住宅规划建议,精装修建议,商业规划建议,环境规划设计和景观,物管及科技节能建议,对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,项目物业建议,住宅规划建议,初步的总平规划设计建议,（主推方案）,设计核心思路：,充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置,将商业价值最大化,住宅以多层加小高层为主，丰富项目的产品线。小高层在最北面,具备良好的景观视野,建筑高低错落，也增加了天际线的美感。,社区完全人车分流,有两个出入口,商业全开放式,住宅半开放式,将水系引入社区，户户临水，增加社区景观情趣,初步的总平规划设计建议,（辅推方案）,设计核心思路：,充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置，将商业价值最大化,住宅以小高层为主，降低建筑密度，营造更为丰富的绿化景观，同时建筑全部正南设计，采光充足。,社区完全人车分流,社区用组团式景观，并将水系引入社区，户户临水，增加社区景观。,住宅规划建议,项目物业建议,总体规划布局,建筑立面风格,住宅规划建议,精装修建议,商业规划建议,环境规划设计和景观,物管及科技节能建议,对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,市场现状分析：,市场上项目以欧式风格为主,随着区域市场趋向于高端发展，传统的现代简约风格成为中低端产品的标志，,欧式建筑风格开始成为中高端项目的首选,物业类型,项目名称,建筑风格,风格特征,本区域项目,东方瑞景,新亚洲风格,丰富而个性化兼具有品质感,佳园,西班牙风格,全市高端项目,世贸世纪中心,现代欧式风格,中南世纪城,欧式风格,衡泰国际花园,西班牙风格,东方瑞景,佳园,建筑立面风格,结合市场竞争，弱化区域居住环境不佳的现状劣势，选择容易凸显高端项目形象的建筑风格,理由一：市场启示,寻求市场差异化的升级产品。,目前区域内的竞争项目不多，个性化和差异性的建筑风格能够提升项目品质，弱化项目的所在区域的不利因素。因此，建筑风格的差异化是必须的。,理由三：欧式的建筑风格已成为受市场追捧的经典住宅产品,放眼全市的高端住宅项目，多数采用新古典、南加州、西班牙等欧式建筑风格；典型中高端楼盘中南世纪城和世茂世纪中心等项目的热销，现代欧式的住宅产品受到市场的追捧,理由二：规避区域地理位置等不利因素，迅速确立区域市场竞争的地位,支塘镇作为常熟开发比较晚的区域，周边的市场形象和居住环境改善只是时间的问题，后续还有大体量的土地推出。因此，在项目的建筑风格上需要确立独特形象，确立区域市场的竞争地位。,建筑立面风格,推荐风格：,ARTDECO,风格和新古典风格,ARTDECO,风格,建筑立面风格,ARTDECO,风格：,Art Deco,风格，又译作,装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风格,等，诞生于,20,世纪,20,年代，此后在,20,世纪二、三十年代迅速传遍欧美，波及世界各地。,ARTDECO,风格是在现代风格基础上的一种演绎，基于线条的强烈的装饰性，在运用上更加灵活，多采用对称构图，刚柔并济的横竖线条，体现的是一种现代与气派；配合现代材料如大理石、罗马柱；搭配现代气息的材料如工艺玻璃、马赛克、透光石、金线条等，既有传统的豪华气概，也充斥着现代时尚的元素。,ART DECO,风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。,立面颜色偏向于中性，立面线条丰富柔和加强视觉冲击感,采用分段式：底部石材、上部铝板外墙,外立面造型：通过增加线条或采用弧形阳台与窗台丰富立面,全石材或部分石材铺设外立面，配以深色铝合金型材突出项目高端品味,建筑立面风格,电梯洋房的建筑风格建议,建筑立面风格,新古典风格,新古典风格：,在格式上与古典主义风格相仿，追求构图规整和经典而传统建筑符号。下层通常用重石块或画出仿古的线条，显得稳重而雄伟；中段用古罗马，古希腊的柱式；檐口及天花用西洋角线等装饰，有的还在屋顶沿街或转角部分加穹顶阁楼。,新古典式结合“欧陆风”的生硬和“现代简约”的粗燥，设计更为精细，品味更加典雅细腻。,建筑立面风格,新古典风格,项目物业建议,总体规划布局,建筑立面风格,住宅规划建议,精装修建议,商业规划建议,环境规划设计和景观,物管及科技节能建议,对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,核心策略,多面积段应对不同层级需求,:,本项目客户群比较广泛，包括了居住升级及生活享受两种置业动机，同时考虑不同的户型设计有效结合景观资源。所以建议本项目采用多种面积段,创造高让渡价值策略,:,1,、享受客户（大户型）：,支付能力相对较强，总价敏感相对较低，置业以居住升级，追求舒适度为首要目的，因些舒适度与品质升级的产品是他们购买目标。,2,、投资,+,改善客户（小户型）：,支付能力一般，总价敏感较高，置业目的因工作地缘关系居住方便为首要，同时部份作为投资需求，总价能力有所控制，对生活的品质，社区环境，配套设施，交通便捷等感受等均为他们购买的因素。,3.,商业便捷和居住相结合策略,:,本项目力图打造拥有高便捷性生活的高品质社区，以商业资源为项目最核心的资源之一，因此在住宅的规划设计与商业街相结合，真正实现社区生活品质化的打造。,户型建议,两房（一房可变）两厅一卫户型推荐,紧凑型，高利用率,70,平米,户型着力点：,明厨明卫,卧室全南,69m2,一房，户型紧凑，设计合理；,大露台，可变房间，为未来预留灵活空间；,户型着力点：,明厨明卫 卧室全南,可变空间,70m2,一房，户型紧凑，设计合理；,大露台，可变空间，高附加值,户型建议,二房二厅一卫户型推荐,舒适性提升,户型着力点：,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,90,平米左右,南阳台宽阔舒适，采光良好,270,度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,厨卫全明，干湿分开,180,度外飘窗，景观主卧,90m2,，二房可变三房，三代同堂皆可满足,全明设计，南北通透,主卧连接超大露台,户型建议,次卧配有大阳台,270,度外凸窗，景观主卧,6,米横厅加景观阳台，彰显气派,入户花园,二房高赠送面积,舒适性提升,户型建议,三房户型推荐：“性价比的提升”,+“,弹性功能设计”,多处弧形阳台设计，增加实用性和美观性,270,度景观落地窗，豪华尊贵的享受,客厅两面采光，在暖暖的阳光下进餐,户型着力点：,储藏室,功能间,空间预留,空间可分可合,可变空间（内庭院等）,115-125,平米左右,双门入户，主仆分道,确保每个卧室都有阳台空间，拓展室内视野,主卧卫生间,+,衣帽间,拐角落地窗,超大,270,度景观阳台，连接卧室,270,度超大阳台,户型建议,入户花园赠送可改横厅,L,型阳台赠送，使得客厅南北通透,主卧赠送,L,型露台赠送，奇偶层露台错开，增加实用率同时使得主卧舒适度大大提高。,凸窗赠送面积,三房高赠送面积，强调舒适度打造,户型建议,项目物业建议,总体规划布局,建筑立面风格,住宅规划建议,精装修建议,商业规划建议,环境规划设计和景观,物管及科技节能建议,对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,精装修建议,精装修建议,小户型公寓,公共部分,打造支塘镇首个精装公寓，提升客户关注度；通过实景展示项目的精致品质，体现项目价值感，减弱价格抗性，引起客户购买欲。,通过对住宅公共部位的精装修，营造楼盘的品质感，体现项目整体的高端性，塑造项目独特的价值，引起客户的认同。,卫生间,顶部,铝板扣顶,墙地面,瓷砖,卫生洁具,国产品牌,花洒、龙头,科勒,厨房间,顶部,铝板扣顶,墙地面,瓷砖,水槽、龙头,科勒,厨房三件套,樱花,