公寓经营筹备星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,公寓开盘前营销推广执行方案,星河,世纪,中原星河世纪项目小组,风火星河世纪项目小组,2005,年,08,月,回顾。,春交会,8,月初,主要推广主题：,星河，鼓舞,2005,！,辅助推广主题：,CBD,价值运营体,主题,春交会,途径一,春交会现场,客户问卷调查及登记,4105,份,春交会现场反映热烈,星河，鼓舞,2005,！,春交会宣传册,地铁广告,途径二,星河明居展示厅展示,途径三,软文炒作,途径四,效果,星河,世纪整体形象得到市场高度认同与关注。,星河地产品牌实力得到充分的展示与发扬。,8,月,5,日星河,世纪进场当天,展示中心人潮攒动,到访登记,：,109,批,8,月,5,日当天,入会,：,46,批,8,月,5,日当天,8,月,5,日,15,日十一天,到访登记,：,617,批,入会,：,276,批,8,月,5,日,15,日十一天,搜房网、房地产信息网,同时刊载星河,世纪宣传推广,战绩,展望。,8,月,10,月,目标,快速销售，回笼资金,引起抢购风暴，为写字楼顺利销售打基础,减少与写字楼产品的竞争,实现物业价值最大化,进一步提升星河地产品牌形象,任务,提升星河地产品牌,吸收星河会会员,实现较高解筹率，取得理想销售业绩,公寓竞争分析,现状。,楼盘名称,片区,规模,主力户型及面积,(),均价,销售率,开盘日期,社区主题,占地面积,(),总建筑面积,(),总户数,招商城市主场,八卦岭,8503,65400,1328,一房,/44-46,7800,75%,2004-12-26,这个城市不是我们的故乡 却有我们的主场！家在,情在,京基,御景华城,华强,26467,260397,3576,一房,/37-46,8500,70%,2004-10-30,21,万,拿波里酒店式社区,君悦阁,华强,2625,22414,324,一房,/40-49,8000,100%,2005-1-26,70,年代生,“,Vi70,一族,”,精英社区,名科馨阁,皇岗,2371,11488,150,两房,/67-78,7800,86%,2004-9-25,新加坡风情口岸物业,TT,国际公寓,景田,8110,52397,702,一房,/29-43,7300,98%,2004-11-6,景田中心，上品小户,五洲星苑,景田,8063,69507,850,一房,/34-50,7800,75%,2004-9-28,时尚精品特区国际村,青莲公寓,莲花山,3744,18871,450,一房,/34-44,6500,100%,2004-11-20,东南亚风情园林,尚书苑,梅林,12349,55873,744,一房,/35-55,两房,/63-68,7000,65%,2005-5-14,文化社区,南方国际广场,新洲石厦,15367,139140,1568,一房,/32-56,两房,/64-90,9500,65%,2004-8-28,CBD,首席复合型国际商务社区,星座传奇,新洲石厦,5567,44942,775,一房,/34-50,6800,92%,2004-10-30,青年聚乐部,韵动领地,新洲石厦,9351,75777,912,一房,/39-57,6600,60%,2004-8-26,年轻运动社区,绿景新美域,新洲石厦,20667,170470,1052,两房,/64-79,三房,/93-117,6600,98%,2004-12-19,中心区南,17,万平方米成熟社区,花好园,新洲石厦,13163,89471,1466,一房,/38-42,两房,/57-69,6800,95%,2004-10-1,中心西区超大规模精装小户花园社区,绿洲丰和家园,新洲石厦,7086,43034,725,一房,/39-41,两房,/63-74,6800,55%,2004-12-19,中心区园林式纯住宅社区,宏轩名庭,新洲石厦,3039,20583,423,一房,/39-46,7200,20%,2005-6-11,盛景国际花园,竹子林,21145,14500,372,一房,/46-48,8000,98%,2005-1-2,服务式海景商务公寓,合计,167617,1154264,15417,资料来源：中原深港研究中心,福田区目前在售小户型一览表,华强,景田,新洲,面积集中于：,35-68,平方米,小户型产品具有旺盛的需求力。,未来。,项目名称,/,推广名,区域,片区,占地面积（万）,总建筑面积（万）,青橙时代公寓,罗湖,布心,0.4,0.7,港岛银座,罗湖,东门,-,黄贝岭,0.5,5.4,银汉国际公寓,罗湖,东门,-,黄贝岭,0.4,2.3,城市东座,罗湖,莲塘,-,罗芳,0.3,1.6,双城世纪,罗湖,罗湖南,0.7,7.4,小计：,17.4,南光紫荆苑,福田,保税区,0.8,2.7,飞扬时代,福田,华强片区,0.6,4.4,中泰燕南名庭二期,福田,华强片区,0.9,3.6,景尚雅苑,福田,景田片区,0.5,2.1,天建时尚新天地,福田,景田片区,0.7,2.1,逸园,福田,梅林,1.5,5.6,白金汉宫,福田,上步,1,9,福岸新洲名苑,福田,新洲片区,1.5,3.6,南溪新苑,福田,新洲片区,0.7,3.7,新洲骏皇嘉园,福田,新洲片区,1,2.2,小计：,39,友邻国际公寓,南山,南头,0.56,5.37,花园城三期二号地块,南山,蛇口,3.57,11.6,弘都世纪公寓,南山,蛇口,不详,不详,振业第,5,公社,南山,南头前海,1.6,8.38,金色海琴苑,南山,蛇口,0.46,2.28,小计：,27.63,合计,18,84.03,福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表,资料来源：中原深港研究中心,下半年关内小户型总体供应量：,84,万平方米,39,万,m,2,27.63,万,m,2,17.4,万,m,2,景田,新洲,华强,项目名称,/,推广名,片区,占地面积（万）,总建筑面积（万）,南光紫荆苑,保税区,0.8,2.7,飞扬时代,华强片区,0.6,4.4,中泰燕南名庭二期,华强片区,0.9,3.6,中区王座,皇岗片区,0.9,5.2,景尚雅苑,景田片区,0.5,2.1,天建时尚新天地,景田片区,0.7,2.1,逸园,梅林,1.5,5.6,白金汉宫,上步,1,9,水榭花都三期,香蜜湖,8.1,11.4,香格丽苑,香蜜湖,3.5,9.2,中旅国际公馆二期,香蜜湖,5.4,19.2,香蜜湖,1,号,香蜜湖,9.3,13.1,福岸新洲名苑,新洲片区,1.5,3.6,南溪新苑,新洲片区,0.7,3.7,新洲骏皇嘉园,新洲片区,1,2.2,新洲阳光雅居,新洲片区,0.6,4.8,合计,35,101,福田区,2005,年下半年将推出项目列表,资料来源：中原深港研究中心,福田区,2005,年下半年,总体供应量：,101,万,m,2,小户型供应量：,39,万,m,2,中大户型供应量：,62,万,m,2,中大户型仍为福田区主流供应产品；,中大户型产品主要分布于香蜜湖片区；,小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。,公寓销售时机安排,8,月,5,日,临时售楼处入场,收筹,9,月,20,日前,取得预售许可证,9,月,24,日,首批大客户解筹,9,月,25,日,普通客户解筹,10,月,1,日,7,日,开盘,9,月,28,日,秋交会,正式售楼处入场,CBD,公寓推售策略,认筹期,开盘期,热销期,促销期,尾盘期,8,月,5,日,9,月,25,日,10,月,1,日,10,月,7,日,10,月,8,日,12,月,31,日,1,月,1,日,正月十五,2,月,13,日,3,月底,9,月,26-30,日封筹,9,月,20,日派号、计算价格、看样板房,9,月,24,日第一次解筹,9,月,25,日第二次解筹,认筹期,开盘期,热销期,促销期,尾盘期,8,月,5,日,9,月,25,日,（,8,周）,10,月,1,日,10,月,7,日,（,1,周）,10,月,8,日,12,月,31,日,（,11,周）,1,月,1,日,正月十五,（,6,周）,2,月,13,日,3,月底,（,7,周）,阶段销售率,累计销售率,推出单位,实收价格（含,600,元装修）,30%,312,套,10%,90,套,40%,360,套,10%,90,套,10%,90,套,30%,40%,80%,90%,100%,70%,80%,加推,10%,100%,加推,20%,8500,8700,9000,9000,8800,实收均价,8800,元,/,平方米（含,600,元装修）,CBD,公寓销控策略,策略一：低开高走，首批售出单位以,C,座单位为主，以,B,座单位为辅,策略二：高中低单元相结合，侧重中低层单元首批推售,策略三：按层推出,策略四：需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。,B,栋,C,栋,低区,6,层,低区,6,层,7,层,7,层,8,层,8,层,9,层,9,层,10,层,10,层,11,层,11,层,12,层,12,层,13,层,13,层,14,层,14,层,15,层,15,层,中区,16,层,中区,16,层,17,层,17,层,18,层,18,层,19,层,19,层,20,层,20,层,21,层,21,层,22,层,22,层,23,层,23,层,24,层,24,层,高区,25,层,高区,25,层,26,层,26,层,27,层,27,层,28,层,28,层,29,层,29,层,30,层,30,层,31,层,31,层,32,层,32,层,B,、,C,栋单位推售次序示意图,CBD,公寓推广各项策略铺排,渠道策略,开盘前期,销售中期,尾盘期,渠道,方式,中原二,/,三级市场互动,星河会员,招商银行,星河业主,中原会,/,中原网络,春交会,/,秋交会,中原二,/,三级市场互动,星河会员,老业主,中原会,中原二,/,三级市场互动,联谊活动,现场活动,中原内部推荐,现场活动,吸收星河会员操作要点,到六个招商银行指定福田支行网点存入会金（不少于五千元的三个月定期存款）,填写,星河会入会申请表,领取“金钻卡”,了解项目信息,直接填写,星河会入会申请表,领取“贵宾卡”,吸收星河会员操作要点,六个招商银行福田支行网点：,福田支行本部,车公庙支行,振华支行,百花支行,福华支行,中电支行,吸收星河会员操作要点,星河地产,VIP,窗口,媒体策略,阶段,公寓（比例费用）,写字楼（比例费用）,商业（比例费用）,阶段总费用比例,总体形象推广期,月月,69,万元,5,项目公寓宣传期及开盘,（,05,年,9,月中,10,月中）,344,万元,25,344,万元,25,销售前期,（,05,年,10,月中,-11,月底）,207,万元,96,万元,7,303,万元,22,销售中期,（,05,年,12,月初,06,年,3,月）,69,万元,5,207,万元,15,276,万元,20,销售后期,（,06,年,4,月,）,110,万元,8,276,万元,386,万元,8,媒体推广费用销售周期分配：,星河世纪公寓媒体投放计划表,阶段,投放媒体,版位、频道,次数,/,时间,单价,折扣,费用合计,内容,导入期,（为公寓铺垫）,8,月中旬,9,月上旬,户外自有,机场及滨河路段 （,延续前期投放，此处不作为费用计算范畴内）,190,万,项目整体,1.CBD,价值运营体,2.,各功能业态,围墙（已制作）,20,万,大型户外广告牌,深南路沿线大型户外广告牌一块,120,万,/,年,网络,搜房、房地产信息网,50,万,配合新闻发布会，跟进平面媒体动态,报纸,深圳特区报,地产版,D1,半版,2,次,周四：,153370,元 周五：,160680,元,93,292067,项目整体形象：,1.,星河世纪的功能业态；,2.,星河地产从,CBD,发展高度运作星河世纪；,3.CBD,公寓是,CBD,进程的完善；,4,、,CBD,公寓是人居的需要,深圳商报,地产版,D1,半版,2,次,周四：,127420,元，周五：,133490,元,93,242646,其他（包括地铁灯箱）,5,万,热销期,9,月中,10,月底,户外换新,10,万,发布,CBD,公寓开盘信息,电视,深圳电视台,财经频道,SZTV-3,21,：,00,金点剧场,45”,广告 一个月,8400,元,/,次,45,316350,元,（不含制作）,CBD,公寓生活形态（,45”DV,短片）投放策略：,方案一：两台同时投放：,2005.9.12,10.11,为期一个月,方案二：,.2005.9.12,10.11,投放财经频道，,9.28,10.27,投放娱乐频道。,深圳电视台,娱乐频道,SZTV-4,21,：,55 800,剧场,结束，,劲爆院线,前，,45“,广告 一个月,12300,元,/,次,55,电台,深圳电台,交通频率半点报时,15”,时段广告,2005.9.15,10.16,10,万,/,月,100,163980,元,（含制作）,CBD,公寓生活形态,音乐频率特约广告：,（每天,3,次,15”,特约广告）,12,：,00,，,17,：,20,，,22,：,20,2005.9.12,10.21,（除周六、周日）,2340,元,/,天,90,音乐频率开盘仪式直播,1.5,小时,（配送,30,秒广告,110,次）,8,万,（视邀请主持人及嘉宾情况而定）,100,约,8,万,活动现场互动、场外连线,杂志,周末画报,生活版,1/2,竖版,9,、,10,月,2,期,49676,元,/,期,75,74514,元,1.,世界各地的,CBD,公寓文化；,2.,星河世界,CBD,公寓对,CBD,的价值；,3.CBD,公寓的生活方式,/,文化现象,生活元素,封面外拉页,9,月期,143000,元,/,期,70,100100,元,深圳航空,内页跨版,10,月期,100000,元,/,期,60,60000,元,持销期,11,月,12,月,杂志,周末画报,生活版封二全版,11,月,1,期,155210,元,/,期,75,116408,元,报纸,深圳特区报,地产版,D1,半版,2,次,周四：,153370,（半版）,2,93,285268,元,内部价值,1.,户型,2.,定制式服务,3.,物管,4.,会所,深圳商报,地产版,D1,全版,1,次半版,3,次,周四：,127420,（半版）,3,周五：,261640,（全版）,1,93,598827,元,晶报,A,封面,1,次半版,周五：,183940,（半版）,1,93,171064,元,电台,深圳电台,以发布销售信息和写字楼预告为主。,15,万,其他（包括户外,2*16.6,）,10,万,总计：折前价约,7516222,元，折后价约,6873194,元。,阶段,投放媒体,版位、时段,次数,/,时间,单价,折扣,费用合计,内容,热销期,9,月中,10,月底,报纸,深圳特区报,一周一次，,地产版,D1,2,次全版，,2,次半版,周四：,153370,元（半版）,2,周五：,314930,元（全版）,2,93,871038,元,外部价值及生活态度,深圳商报,地产版,D1,全版,2,次半版,2,次,周五：,261640,元（全版）,2,周四：,127420,元（半版）,2,93%,723652,元,区域（前景）、地段（昭示）,交通（效率）、配套（完善）,公交车身广告,两侧车身,10,辆,三个月,约,4000,元,/,辆,/,月,85,102000,元,三个月起做，制作费,4000,元,/,辆,候车亭广告,深南路沿线候车亭,10,块,三个月,约,9000,元,/,块,/,月,60,162000,元,三个月起做,楼宇液晶电视,15,秒全天滚动广告,一个月,70800,元,/,周,40,113280,元,注：不能选楼,其他,（包括户外,1.5*16.6,）,10,万,各媒体在媒体总投放中所占比例：报纸：,3184562,元，所占比例：,46.3%,；电视：,316350,元，所占比例：,4.6%,；,杂志：,351022,元，所占比例：,5.1%,；电台：,393980,元，所占比例：,5.7%,；,其它：,2627280,元，所占比例：,38.2%,。,公关策略,大型公关活动,小型公关活动,用于重大营销节点,引起市场高度关注及产生较轰动社会效应,把握营销节奏，适时制造周期销售高潮,用于平时周末,现场热销气氛营造,配合优惠,配合推售及营销策略,举行次（开盘、元旦）,每,2,周举行一次,公寓解筹推广计划,8,月,5,日,9,月底,阶段目标：目标认筹量（入会会员）,1500,名以上,取号客户量达到,1000,名以上,时间,8,月,5,日,8,月,31,日,9,月,1,日,9,月底,主题,CBD,价值运营体,都会生活主流派,内容,5,大价值阐述及公布接受咨询信息,生活方式阐述及公布楼盘销售动态信息,整体形象,&,公寓推广,广告推广阶段执行方案,三大,主题,整体属性定位,CBD,价值运营体,公寓属性定位,定制式服务公寓,阶段推广口号,这个世纪属于,CBD,赢得声望 口口相传,08,09,10,11,12,积蓄期,亮相期,启动期,强推期,知名度,高调入市聚引关注,回应观望,公寓入市,总体亮相,锻造体验,（起）,（承）,（转）,（合）,08,09,亮相期,高调入市,聚引关注,奠定形象基础,关键词：冲击,（起）,形象,任务,项目整体形象入市，明确属性,占据,CBD,价值，赢得关注,在视觉上造成冲击,第,1,阶段,（,起,）高度,策略核心：,借助,CBD,影响力，凸显星河世纪的优势地位和稀缺价值,。,推广主题：,CBD,价值运营体,CBD,公寓,精锐写字楼,主题购物中心,第,1,阶段,（,起,）高度,形象口号：,阶段目标：,1,、传递,CBD,新产品推出信息,2,、奠定项目形象标高与市场地位,这个世纪属于,CBD,第,1,阶段,（,起,）高度,推广原则：,广告作业：,控制费用，控制形象在有效范围中传播。,.,以户外广告、现场包装为主,.,报纸（形象广告软文）网络为辅,作业样本,户外,/,围墙,作业样本,报纸广告（公益系列）,09,10,积蓄期,回应观望,公寓亮相,确立形象标高,关键词：超越,（承）,形象,任务,公寓形象入市，明确属性,凸现公寓在,CBD,的稀缺性,完善现场包装及销售资料（楼书、单张、价目表等），为公开亮相作好物料准备。,第,2,步,（,承,）形象,策略核心：,承前期亮相的,“,这个世纪属于,CBD,”,的广告口号，,凸现星河世纪,CBD,公寓的稀缺价值。,广告口号：,这个世纪属于,CBD,推广主题：,第,2,步,（,承,）形象,承袭项目整体“这个世纪属于”的主题，在公寓推广期，拉开“世纪大选”的序幕。唯一的竞选者是“星河世纪”，项目的准客户我们称之为“世纪选民”；项目价值卖点设置成选票，以选民投票的形式拉开广告运动。,阶段目标：,1,.,以“世纪大选”这一推广活动，突出“这个世纪属于,CBD”,的核心诉求，强化,CBD,公寓的稀缺价值与市场地位。,2,.,通过“世纪大选”的炒作，为秋交会亮相奠定市场基础。,第,2,步,（,承,）形象,推广原则：,有效媒介组合，加大投放力度，,为秋交会亮相及开盘销售充分造势。,广告作业：,1,.,延续户外广告的昭示性，完善现场包装；,2,.,报纸广告以“世纪大选”造势；,3,.,广播广告配合,“,世纪大选,”,造势；,4.,网络广告配合，项目网站建设完成，以“世纪大选”为号召,.,5,.,开始电视广告投放，偏重,CBD,公寓形象宣传；,6.,地铁广告，偏重形象宣传。,第,2,步,（,承,）形象,作业样本,“,世纪大选,”,楼书及辅助资料,作业样本,户外广告,作业样本,报纸广告,10,11,启动期,总体亮相,锻造体验,建立产品标高,关键词：标准,（转）,产品,任务,全面引入,CBD,公寓总形象,转入产品突出优势的演绎,保证开盘旺销,第,3,阶段,（,转,）产品,策略核心：,借助,“,世纪大选,”,所聚引的市场关注，开始公寓产品价值的全面诉求,。,推广主题：,CBD,东门户,定制式服务公寓,阶段目标：,1,.,“,世纪大选”的结论：公寓是进入成熟期后的必然选择。,2,.,使消费者全面认知星河世纪公寓的地段价值和产品价值和投资价值。,推广原则：,保持有效的媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动。,第,3,阶段,（,转,）产品,广告作业：,1,.,户外广告；,2,.,报纸广告；,3,.,广播广告；,4.,网络广告，项目网站,.,5,.,电视广告；,6.,地铁广告。,第,3,阶段,（,转,）产品,作业样本,开盘活动,开盘活动备选方案,世纪挑战,CBD,攻略,活动名称,:,国际象棋,VS,CBD,攻略,地点：秋交会展场与项目现场,时间：开盘周组织形式：,1,。在秋交会展场与项目现场分设棋局。,深南大道,星河世纪,星河国际,星河,SOHO,现场布置：大气、时尚、国际,下棋者,下棋者,展板高,8,米,沙盘展示区,表演区,棋盘与地图结合，,拜访吸铁磁棋，,让嘉宾落子。,2,。请大师与大师或者客户远程对决。通过大银幕在两个展场直播，网络也可同期进行。,3,。客户也可以替换掉棋子，自己上去模拟表演。,媒介：,邀请高手在设置若干棋局，,开盘前在报纸网络上公布，,并向社会征集挑战者。,关键词解读,名人,互动,观赏,娱乐,项目形象立体化、体验情趣化,小型公关活动：,建筑、艺术、装修品评会，,时尚艺人会、音乐会，冷餐会、,芝华士酒会。,艺术展、收藏拍卖会、新车新装发布会,、,赢得声望,口口相传,建立市场标高,关键词：影响,11,12,强推期,（合）,众力,任务,销售热点推进,形象推向新高度，品质为王,为写字楼销售奠定形象基础,时间,事件,8,月,5,日,8,月日,客户积累及梳理,8,月日月,26,日,中原会招商银行客户,8,月,27,日,9,月,2,日,中原二级市场推介,9,月,3,日,9,月,9,日,中原三级市场（住宅）推介,9,月,10,日,9,月,13,日,阶段客户资源分析,9,月,14,日,9,月,20,日,各项确认完成,9,月,20,日,派发购房顺序号、计算价格、看样板房,9,月,24,日,大客户解筹,9,月,25,日,普通客户解筹,9,月,26,日,9,月,30,日,封筹，客户梳理,/,客户积累,9,月,28,日,秋交会,10,月,1,日,10,月,7,日,开盘周,阶段工作安排,The End,房地产项目管理,课程简介,学习目的,：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；,专业方向,：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。,理论学时,：,32,学时,参考教材,：房地产项目运作管理，贾士军，,广东经济出版社，,2002,年,4,月；,参考书籍,房地产项目投资潘蜀健中国建筑工业出版社年；,房地产营销策划曹春尧上海财经大学出版社年；,项目管理喻颖正暨南大学出版社,年；,项目管理,管理没有止境,从金字塔到阿菠罗登月计划,基本概念：,IPMA,、,PMI,、,PMBOK,、,PMP,项目管理,现代项目管理起源于美国。,20,世纪,50,年代后期，美国,的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了,PERT,技术。,美国的杜邦公司创造了,CPM,方法，用于研究和开发、生产,控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，,之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现,代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来,的，融合了后来发展起来的,WBS,工作分解技术、蒙特卡,罗（,Monte Carlo,）模拟技术和,EV,挣值分析技术，形成了,一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。,著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理,的理论和方法而取得成功的经典案例。,项目管理,管理工具,甘特图、,PERT,、,CPM,管理内容,九大知识体系、五个阶段,管理重点,进度、成本、质量、资金平衡,房地产业,过去、现在、未来,经济的支柱、财富的起点、文化的源泉,（北海、深圳、浦东）,政府的角色与作用,（加入,WTO,后的竞争）,房地产业,行业的独特性、项目的复杂性,住宅地产、商业地产、旅游地产,（课程重点）,目标：以最快的速度、最低的成本向客,户提供高质量的房产,房地产项目项目管理,1,1,？,房地产项目管理模块,经营环境模块：,城市经济与房地产经济、城市规划与城市,设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产,市场趋势与机会,投资策划模块,：区位环境分析与投资区位选择、土地市,场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析,与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策,产品设计模块：,环境行为学、建筑策划、场地规划、社区,规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技,术与新材料应用,房地产项目管理模块,投融资管理模块：,财务报表分析、项目投融资决策、资金,规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场,融资、投资性房地产融资、房地产金融业务,项目管理模块：,项目管理概论、房地产开发项目的组织流,程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房,地产项目的信息管理、房地产项目风险管理,工程管理模块：,招投标管理、合同管理、成本管理、采购,管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理,营销策划模块：,产品包装、价格策略、推广方案、广告与,促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入,房地产项目管理模块,项目全案策划,：房地产项目全案策划、居住房地产的全案,策划与经营管理、商业房地产的全案策划与经营管理、休,闲旅游房地产的全案策划与经营管理,企业经营管理,：房地产企业战略管理、房地产企业法人治,理结构、房地产企业人力资源管理、房地产企业公共关系,管理、房地产企业财务管理及合理避税、房地产企业法律,风险规避与防范,物业经营管理,：设施管理、住宅区物业管理、非住宅性物,业管理、物业经营管理、房地产经纪、房地产估价,教学内容,项目管理知识,土地使用权获取,房地产项目市场定位,房地产项目规划设计,房地产项目工程管理,房地产项目销售策划,物业管理的前期介入,第一讲 项目管理知识,项目管理概述,项目计划与组织,网络计划技术,项目控制,项目管理软件及应用,教学内容,1,、项目管理概述,项目管理概念,IPMA,、,PMI,、,PMBOK,、,PMP,进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡,应用与发展,项目管理知识,项目管理概念,在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一种系统管理方法。,特点：目标明确、进度严格、资源有限、,质量保证,项目管理知识,IPMA,IPMA,（,International Project Management Association,）于,1965,年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有,29,个正式成员。,IPMA,提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研讨会。,IPMA,非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为,A,、,B,、,C,、,D,四个级别，级别之间的档次标准差距很大。,A,级是工程主任证书级，简称,CPD,，总经理一级。,B,级为项目经理级别证书，,C,级为项目管理工程师级证书，,D,级为项目管理技术员级。,项目管理知识,PMI,PMI,（,Project Management Institute,）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有,4,万多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项目管理知识体系（,PMBOK,），将项目管理的基本内容划分为,9,个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。,项目管理知识,PMP,PMP,是由,PMI,发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会,(PMI),一直致力于项目管理领域的研究工作，全球,PMI,成员都在为探索科学的项目管理体系而努力。今天，,PMI,制定出的项目管理方法已经得到全球公认，,PMI,已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加,PMP,资格认证。,项目管理知识,进度管理,重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项,目进度，保证项目按期完成。,以房地产项目为例，包括：前期策划进度计,划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施,工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施,工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等,项目管理知识,成本管理,成本计划是成本管理的基础。以房地产项目为例：,主要包括地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期,费用、配套设施费用、土建工程费、管理费用、不可预见,费、税金等。这些成本要素中有些是相对固定的，有些则,可以通过加强管理来有效控制，如不可预见费，房地产项,目一般都有左右的不可预见支出。通过有效加强项目,管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中,的不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。,项目管理知识,质量管理,实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划,分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工,作的质量要求。在项目实施过程中，还要根据质量规划对,各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记,录以便随时提供项目质量的相关信息。,质量是企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成,本内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失败的，,因此建立质量管理机制也是房地产项目管理的必然要求。,项目管理知识,资金平衡,资金平衡即实现资金收入和资金支出的平衡，为此，,必须制定项目的资金平衡计划。以房地产项目为例：作,为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重,要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影,响资金平衡的关键因素。,由于商品房允许预售，因此一些企业在项目开发资金,未落实时便投入建设，超出企业自身的经营能力开发，,不考虑资金来源和资金平衡问题，致使大量楼盘烂尾。,项目管理知识,项目管理应用与发展,大型工程,产品研发,大件生产,设备大修,项目管理知识,2,、项目计划与组织,项目计划要求：目标明确、指标格式化、任务模块化、考虑动态性,项目计划内容：设计工作分解结构、编制工作说明书、分派任务和授权、估算成本和预算、编制进度计划、报告制度、设计项目管理组织,项目管理知识,小型计算机系统研制（工作分解任务矩阵）,任务描述,WBS,码,WBS,等级,研发部,工程部,生产部,设计,1.0,1,主机,系统,CPU,软件,显示器,样机制造,2.0,2,交付使用,3.0,3,3,、网络计划技术,原理：以图论为基础，以网络形式描述复杂项目的任务结构，采用一定的算法求解关键路线，围绕关键路线安排进度计划，确保项目按期完工。,项目管理知识,网络计划技术,操作步骤：,将项目分解为若干活动，确定所需时间、资源；,明确各活动之间的逻辑关系；,绘制连接所有活动的网络；,估计完成各项活动的时间和成本；,计算各项活动开工和完工时间，确定关键路线；,运用网络对项目进行计划和控制；,项目管理知识,网络计划技术,方法：,AOA,双代号法：箭头表示活动，节点表示事件,AON,单代号法：节点表示活动；,项目管理知识,网络计划技术,举例：,1,、,A,必须在,B,之前完成，,B,必须在,C,之前完成；,2,、,A,完成后，,B,和,C,才能开始；,3,、,A,必须在,C,和,D,之前完成，,B,必须在,D,之前完成；,4,、,A,和,B,必须在,C,和,D,之前完成；,项目管理知识,网络计划技术,1,、,2,、,3,、,4,、,项目管理知识,A,B,C,A,B,C,A,D,B,C,A,C,B,D,网络计划技术,关键路线分析：通过各项活动时间参数的计算确定关键路线，从而确定项目完工周期。,时间参数：,ES,最早开始时间；,EF,最早结束时间；,LS,最迟开始时间；,LF,最迟结束时间；,t,作业时间；,S,松闲时间；,关系：,t,EF,ES t,LF,LS,S,LS,ES S,LF,EF,项目管理知识,网络计划技术,步骤：,计算,ES,、,EF,；,计算,LS,、,LF,；,计算,S,；,确定关键路线（,S,为,0,的一条活动链）；,计算项目完工的全部时间,T,；,（关键活动的作业时间相加而成）,编制进度计划表。,项目管理知识,网络计划技术,举例：,某企业拟开发一地产项目，各项活动的相互关系及预计完成时间如下表所示，试确定该项目的完工时间和关键路线。,项目管理知识,项目管理知识,活动代号,开发活动,预计时间,紧先活动,A,前期市场调查,2,B,可行性研究,1,A,C,设计、报建,5,A,D,施工准备,9,B,E,施工进度,6,B,F,配套设施,2,D,、,E,G,竣工交付,3,C,、,F,H,物业管理介入,1,G,网络计划技术,PERT,的应用,特点：非确定性网络计划，运用概率分析，相对复杂,三种作业时间：乐观时间、可能时间、悲观时间,项目管理知识,4,、项目控制,确定标准,衡量偏差,采取纠正措施,项目管理知识,5,、项目管理软件及应用,PROJECT,通用性,行业特性,项目管理知识,第二讲 土地资源获取,宏观环境、区域经济与城市发展规划,区域房地产政策与市场,拟开发地段的确定,土地获取方式与途径,土地储备问题,教学内容,1,、宏观环境、区域经济与城市发展规划,行业发展趋势（繁荣？泡沫？）,区域经济状况（上海与绵阳比较）,城市发展规划（热点？前瞻？）,土地资源获取,我国城市房地产管理法,（共,7,章,72,条）,第一章总则第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则,我国城市房地产管理法,第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,我国城市房地产管理法,第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。,第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,我国城市房地产管理法,第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。,我国城市房地产管理法,第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,以市场公开