城市豪宅专题.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/11/13,#,什么是豪宅？,真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。,豪宅具有五大特征：,一、区位优越不可替代；,二、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；,三、建筑精美不可复制；,四、风格各异难以仿造；,五、人文价值无法再生。,因此，称得上豪宅的物业必然具有,唯一性,。,国内城市豪宅经典案例鉴赏,上海中粮海景一号,深圳中信红树湾,上海汤臣一品,深圳香蜜湖一号,项目地处黄浦江景观地段，成为与东方明珠，金茂大厦齐肩的城市地标建筑，赏百年外滩，俯瞰浦江。,区位：浦东新区 银城中路,陆家嘴,CBD,核心，正滨江绝版地段，直面浦江。,规模：占地,24315.8,，建面,65,万,总户数：,311,价格：,3000,万元,/,套,-5000,万元,/,套,容积率,4.0,车位比：,1：2,绿化率：,42.90%,装修情况：精装,建筑形式：由,31-37,层,5,幢超高层江景公寓围合组成。,案例,上海中粮海景一号,案例,上海中粮海景一号,区位：位于深圳南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁，华侨城四大主题公园的东面,资源：稀缺的红树湾海景资源,规模：占地,16.30,万平米，建面,65,万平米,容积率：,3.18,绿化率：,65%,均价：,6,万,/,建筑形式：,11,栋高层和超高层（其中超高层占两栋，为,32-33,层），,4,栋,Townhouse,园林设计：贝尔高林，现代岭南风格园林,以临近,沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐,拥罕见红树,湾资源，加之独具特色的规划设计,，成为豪宅典范。,案例,深圳中信红树湾,“,L,”型斜列,41,度布局，,保证了户户景观更全面，客厅、餐厅不同的方位景观皆不同，建筑与资源交融为一体。同时，,度的旋转，回应了深圳的日照轨迹，,也减少了楼体之间的对视，使楼间距保持最大尺度，保障居者私密。,案例,深圳中信红树湾,创新斜列式布局,以森林公园生态为主题，提供业主休憩和交流的空间，草地、青石板、榕树、睡眠、树荫树冠相连，设计了,6,米高,3000,平方米大的空中花园广场。,案例,深圳中信红树湾,贝尔高林迄今打造的唯一一个现代岭南风格园林成就了红树湾独特的景观,.,两条,300,米长斜列向景观长轴,大尺度，沿景观轴线种植同品种有层次感的树，湖塘、喷泉、水榭、聚水池、水景，结合生态水景营造出,湿地效果,的自然景观。,以不同的树林主体形成视觉焦点,，,沿轴线形成层次感极强的风景带，形成岭南园林作品所特有的“框中取景，小中见大”的中式园林风格，具有雄、奇、险、幽、深、旷六大特点。,社,区公共景观分析,案例,深圳中信红树湾,案例,上海汤臣一品,位于陆家嘴金融贸易区，滨江大道旁，与黄浦江零距离,占地面积,:20066,平方米 建筑面积,:141894,平方米 总户数,:220,价格：,13,万,/,容积率：,5.97,楼层状况：由,2,幢,40,层,+2,幢,44,层的超高层组成,卓越的区位价值,案例,上海汤臣一品,这里是上海最佳观景位置，不但可以全揽外滩还可以无碍的观赏上海北外滩、陆家嘴、南外滩以及世博盛况,。,位于的小陆家嘴是上海市中心，也是浦东机场和虹桥机场的中心，更是上海的地标，景观凝聚了上海,100,年来最精华的内容。,全球最高大厦环球金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店等小陆家嘴所有标志近在咫尺，可以方便快速的到达外滩,18,号、外滩,3,号、新天地等上海最高雅时尚的去处。,案例,上海汤臣一品,汤臣一吕的总体规划由两栋,40,层和两栋,44,层的精装修豪华公寓和一座高级会所构成。,是上海最大面积的公寓,4061240，,完全按照别墅的尺度来进行规划,。,案例,上海汤臣一品,建筑充分利用的新古典主义的手法表达了中国寓意象玉做的竹子节节攀升并在顶楼有一品官帽做加冕。,案例,上海汤臣一品,园林是当代三位国际级大师的杰作他们分别是：美国,PLACE MAKERS,景观设计公司、加拿大,CRYSTAL FOUNTAINS,水景设计公司、香港,TINO KWAN,灯光设计公司,案例,上海汤臣一品,汤臣一品设计有诸多突破常规，超越极限，例如：入口大厅的玻璃天幕最高,12.7,米最大直径,16,米，天幕所有的架构全部用玻璃构成没有钢筋。,案例,上海汤臣一品,拥有上海最壮观的阳台，最大阳台进深,3,米弧长,34.6,米,案例,上海汤臣一品,拥有最壮观的客厅，最大的客厅进深,11.2,米弧长,18.6,米,案例,上海汤臣一品,案例,上海汤臣一品,台湾晶华国际酒店集团提供管家式服务,案例,上海汤臣一品,用户设施,恒温热水,宽带连接,中央吸尘系统,中央净水系统,家庭娱乐系统,有线电视和卫星电视,音响设备,卫生间地热,齐全的厨房设备,冰箱,微波炉,洗碗机,烤箱,商务服务,商务中心服务,多功能厅,宽带网连接,信件快递服务,休闲娱乐,完备的健身设施,室内恒温游泳池,按摩池、干蒸房、湿蒸房,室内儿童活动室,阅览室,休憩室,住客活动,便民服务,24,小时接待,清扫服务,点单式服务,洗衣服务,地下停车库,安全,24,小时保安闭路监控电视,掌纹门禁,室内保险箱,防盗系统,紧急按钮,案例,上海汤臣一品,样板间观赏,区位：香蜜湖,1,号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻,CBD,，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方,资源：拥有极为纯粹的城市湖景,占地,20,万的香蜜湖,规模：占地,9.35,万，建面,13.10,万,容积率：,1.4,绿化率,57.76,价格：高层均价约,2.6,万、多层均价约,3,万、联排均价约,4.5,万、双拼别墅均价在,4.5,万,建筑设计：澳大利亚柏涛建筑设计公司,车位比：,1：2,园林设计单位：新加坡,AEP design,（新加坡柏景建筑景观设计公司）,案例,深圳香蜜湖一号,香蜜湖,1,号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅,层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏到香蜜湖,美景。,一线香蜜湖景双拼,临湖美墅,TownHouse,临湖叠拼会馆,无限视野,湖景空中合院,案例,深圳香蜜湖一号,地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也突出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔绝道路噪音和灰尘,影响。,劣势规避：项目东侧紧邻交通主干道香梅路，高层单位会受到一定的噪音和灰尘影响，用绿化区隔,景田南片区,红荔西路,香蜜湖路,香梅路,案例,深圳香蜜湖一号,会所入口,会所布局在项目的中心位置，使得会所不仅成为休闲场所，也成为一种景观资源,会所入口,五星级会所,案例,深圳香蜜湖一号,会所内部装修奢华，配备高档健身房及室内外泳池，将各种功能做到,极致。,内部配备高档健身房,五星级会所大堂,室内游泳池和室外游泳池用玻璃半隔离，景观联成一体,案例,深圳香蜜湖一号,空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景观功能发挥极致，独显私家尊邸,感受。,案例,深圳香蜜湖一号,拥有深圳最密集的乔木绿化：,50,年以上的古榕,随处可见。,百年鸡蛋花,百年古榕,案例,深圳香蜜湖一号,拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的,瀑布。,千年原生瀑布,案例,深圳香蜜湖一号,首层,9,米豪华大堂体现豪宅气质,9,米豪华入户大堂,三重门厅，步步凸现尊贵气质,案例,深圳香蜜湖一号,4,房,2,厅,3,卫,238-245,领先市场的高层创新户型,高层低层化生态模式,案例,深圳香蜜湖一号,智能化,系统增加豪宅硬指标,公共部分：,先进的身份识别系统；,指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）；,红外线对射防盗系统；,小区内紧急报警系统；,垃圾集中压缩处理；,情景灯光控制系统：三种灯光场景,傍晚、入夜及深夜,水体自循环系统：水体自动净化、循环,私密部分：,智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）；,多媒体系统；,中央新风系统；,综合立体降噪系统；,防噪降辐射窗玻璃；,无线上网；,高层智能直达电梯,案例,深圳香蜜湖一号,33,33,总结案例，确立城市豪宅的,KPI,指标体系,城,市,豪,宅,价,值,指,标,核心地段,优质产品,便利指标,人文指标,区位指标,自然指标,规划指标,设备设施,/,物管指标,配套指标,稀缺资源,位于中心,城区或,靠近核心区,交通方便，周边有一定配套,拥有历史悠久的人文积淀区域,拥有全市独一无二的河流、海景、湖泊、公园等自然资源,较低容积率,建筑风格体现尊贵感，建筑布局舒朗，强调对景观资源的占有。,国际级标准,超豪华会所；超五星级酒店或酒店式公寓；精品商业,通过国际质量体系认证，配备名牌、先进的设备设施；一流的国际物管，贴身优质服务；,建筑指标,园林指标,超过,50%,的绿化率；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模主题园林,品牌指标,品牌开发商；品牌设计公司等,34,34,城市,豪宅所要求的土地规划指标及资源条件,豪宅条件,功能内容,资源条件,规划指标,能够提升住宅档次与价值的高档功能设施。万米以上超豪华会所，五星级酒店，精品商业。,较低容积率。,高标准规划设计方案,超高绿化率，低建筑覆盖率。绿化率大于,50%,规划设计上强调对外部资源的占有及内部震撼资源的再造,以区位为竞争要素,上海汤臣一品,位于上海市中心，可以全揽外滩还可以无碍的观赏上海北外滩、陆家嘴、南外滩。,以生态资优势,为竞争要素,深圳香蜜湖一号,占地,20,万的香蜜湖,以产品设计为竞争要素,香港新鸿基,凯旋门,占,地面积：,15980,建筑面积：,92900,户,数：,1054,户,楼 层：,61,层,高 度：,231,米,均 价：约,1419.4,万港元,/,户型,面积：,1,至,5,房,:47-,-,322,;5,至,7,房：,309-511,；三,房,为主,:,约,102-,130,。,建筑外观极具现代感,独特的建筑设计及完备的设施使该项目形象突出。,由,4,幢住宅大楼组成的格局像一道大门廊，故取名“凯旋门”。,建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来。,以产品设计为竞争要素,规划设计,九龙,站上盖共分七期发展：,一,期,“漾日居”,二,期,“擎天半岛”,三期,“凯旋门”,四期“君临天下”,五、六期合并为六期，包括服务式住宅、酒店及住宅项目。,七期计划发展一栋,111,层商厦及酒店项目。,以产品设计为竞争要素,10,万方空中会所,摩天会所（含云中花园）,59,楼：,天使按摩池,镜花水疗,日光浴平台,天池,天池,长,25,米、楼高约,7.7,米,。,九龙站最大室内泳池,。,大量采用玻璃材料，多角度俯瞰维港景色,。,以产品设计为竞争要素,60,楼：,星踪桌球室,星梦宴会厅,追星剧院,越夜阅读区,晨光早餐室,云霄吧,丘比特之泉,以产品设计为竞争要素,61,楼：,摘星图书馆,风速乒乓室,小天使乐团,天空阅读室,空中私人健身室,天天健身室,超时空游戏间,架空篮球场,62,楼,：云,中花园,茶花园,榕树园,松树园,茉莉园,桂花园,蔷薇园,以产品设计为竞争要素,楼王,天际独立屋,建筑面积约,497,总价约,1.6,亿港元,以产品设计为竞争要素,以品牌为竞争要素,品牌,开发商,拥有知名的名牌优势是项目被市场接受有力的支撑。,知名的设计团队,以配套为竞争要素,深圳华侨城（占地,32,万方）,欢乐谷主題公园占地,17,万方,中国民谷文化村主題公园,雕塑公园,世界之窗主題公园,锦秀中华主題公园,COT,生态广场,喷泉广场,华侨城中小学,华侨城医院,华夏艺术中心,国家级美术馆,海景酒店,银行,商业街,波托菲诺,纯水岸旅游主題住区新概念,七期在售最低价,48000,元,/,案例比较,香蜜湖一号,汤臣一品,中信红树湾,中粮海景一号,开发时间,2005,2007,年,2007,2009,地段,香蜜湖畔，临近,CBD,小陆家嘴,南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁,浦东陆家嘴,生态资源,香蜜湖（占地,20,万方）,黄浦江,红树湾海景,黄浦江,功能配套,五星级会所、幼儿园、游泳池,超豪华会所,幼儿园、休闲广场、会所、恒温泳池、健身房、娱乐室、书吧、桌球室、咖啡吧,双会所、配备室内室外双泳池、多功能厅、健身按摩设施、娱乐设施,装修情况,毛,坯,精装（,1,万,/）,毛坯,精装,外立面材料,涂料,日本三菱外墙铝复合板,涂料,玻璃幕墙、合金钢板、进口石材,物管公司,深圳市中海物业管理有限公司,6.5,元,/,大峰物业、,台湾晶华国际酒店集团,15,元,/,深圳百利行物业（,五星级酒店式管理）,3.80,元,/,月,高力国际,12.00,元,/,平方米,月,园林风格,及规模,中式园林,10,万方中心绿地,现代岭南风格园林，两条,300,米长景观轴，,6,米高,3000,空中花园广场,/,会所面积,2000,多,2000,/,/,园景设计团队,广州泛澳景观设计,加拿大,Crystal Fountains,专业水景设计公司、美国,PLACE MAKERS,景观设计公司,加拿大奥雅园林,国际知名设计公司,显著变化,1.,会所：从功能上的满足到装修豪华会所,2.,物管：从普通物业管理到星级酒店管家式的管理模式,3.,设计团队：从国内的设计公司到国外的设计公司,起始阶段,区位、生态资源、产品、配套,发展阶段,区位、生态资源、产品、配套、,国外知名设计公司的打造、大尺度园林景观打造,现阶段,区位、生态资源、产品、配套、聘请,国外知名设计公司、大尺度园林景观打造、,外立面材质、会所舒适度、精装修,通过对以上几个案例的对比，我们可以看出：从以前的硬件指标的比拼到现在发展成不仅要拼硬件指标（区位资源等），更要拼软件服（物业服务等），把细节也做到完美才更容易被市场接受，更具市场竞争力。,成都城市豪宅经典案例鉴赏,誉峰,中海城南一号,丽都花园丽府,紫檀,案例,誉峰,高端标杆，豪华居住区，体验性强，区位发展潜力巨大。,位于天府新城核心政务区,占地面积,:280,亩,建筑面积,:380000,平方米,总户数,:246,价格：,1.8-3.2,万,/,容积率：,3.0,楼层状况：,30+1,和,24+1,销售情况：,一期,104,户：,09,年,9,月开盘，已售,85%,案例,誉峰,地段,-,国际城南豪宅聚集区,位于南门的新富豪区、成都新国际,CBD,区天府新城,区域内规划完善，已有蓝光地产中海地产华润置业等多家大型地产商在此区域取得土地进行项目开发。,案例,誉峰,豪华空中泳池是一大卖点,案例,誉峰,规划,商端,W,酒店、瑞吉服务式公寓、两栋超甲级,5A,写字楼、国际高端百货购物中心。,园林,名贵、原创,案例,誉峰,园林设计：国际著名景观设计公司,BENSLEY（,宾士纳）,超过,30,吨紫铜黄铜青铜铸造的原创雕塑,200,多件为誉峰量身打造,园林打造费用高达,600,万欧元，冠绝成都,几十棵名贵加纳利海枣树，每株价格,5,万以上,9,米挑高五星级豪华入户大堂,案例,誉峰,6000,元,/,豪装标准：,德国杜拉维特，汉斯格雅全球卫浴专家，西门子厨房电器，大金中央空调，顶级中央地暖及热水系统。,案例,誉峰,区位、优质的产品,是其核心竞争要素,案例,誉峰,案例,中海城南一号,地铁沿线、低密概念、新区核心，高端居所、品牌价值、丰富景观。,位于天府新城核心位置,占地面积,:115213,平方米,建筑面积,:413603,平方米,总户数,:2049,价格：,1.8-2.2,万,/,容积率：,2.85,楼层状况：,24,层,销售情况：,09,年初开盘，开盘均价,1,万元，目前已售,500,多套。,占据稀缺土地资源、城市资源体系、城市景观体系、产品价值体系和专属服务体系，是最优化的资源集聚体。,“三横六纵”与地铁,1,号线交通网路，现代商务配套、十大国际化平台、高新产业基地群落、国际总部商务园、五星级酒店集群、金融后台服务中心、海洋乐园、水上歌剧等；项目南望,500,米宽原生态城市景观公园带、,3000,亩天府城市公园、国际体育公园，北邻,130,米行政级林荫大道，东眺新益州城市景观公园。,案例,中海城南一号,8,万平米皇家园林,别墅级园林偶现城市新中心,案例,中海城南一号,2.85,超低容积率，区域罕见,400,米永阔楼间距,唯此尺度彰显气度,80%,左右正南正北朝向，两梯两户板式结构,案例,中海城南一号,ART-DECO,的建筑风格体现了奢华大气之感,样板间观赏,案例,中海城南一号,区位、优质的产品,是其核心竞争要素,案例,中海城南一号,显赫地段、大盘配套、宜居地产,案例,丽都花园,丽府,位于,左邻双楠、右接紫荆，占据南富西贵交汇的核心地段。,占地面积,:40020,建筑面积,:210000,总户数,:800,均价,：,1.3,万,/,容积率：,3.0,楼层状况：,1618,层,销售情况,:20108.21,二期开盘,5,天销售近,200,套,左邻双楠、右接紫荆，占据南富西贵交汇的核心地段。,案例,丽都花园,丽府,创新性提出“主卧区”概念,120,300,平方米的尊贵尺度空间独创业内首个“主卧区”标准：大尺度的独立空间不仅有主人衣帽间、独立私属卫浴空间、阔景花园阳台，将主人区空间延伸、发散到极致。,案例,丽都花园,丽府,智能化系统的应用,案例,丽都花园,丽府,直饮水（软水）系统,中央空调系统,地暖系统,同层排水系统,中空隔热玻璃,指纹密码锁,刷卡入户系统,可视对讲,智能安防系统,结合“舍得”理念为居者筑造超大纽约中央公园式中庭景观园林,案例,丽都花园,丽府,样板间观赏,案例,丽都花园,丽府,区位、优质的产品,是其核心竞争要素,案例,丽都花园,丽府,案例,紫檀,占地面积,:,56,亩（分二期开发）建筑面积,:,280000,平方米 总户数,:,428,户型面积：,280432,楼层：,8,栋,28+1,价格：起价,403,万,/,套,智能化系统的应用,中央空调系统,地暖系统,新风系统,净水系统,案例,紫檀,销售情况：,07,年底开盘，截止到,09,年,5,月销售,40,余套。,价格调整：降价销售,07,年底：,16000,元,/,（清水）,08,年,3,月：,13000,元,15800,元,/,（清水）,09,年,4,月：,13000,元（清水）,15000,元（精装,5000,元,/,标准）,2010,年：均价,15000,元,/,案例,紫檀,为什么紫檀的销售缓慢？,产品策略因素,：,280432,起价,403,万,/,套，大户型总价高是其去化速度较慢的主要原因。,市场竞争因素,：,400,万可在成都买一套别墅，所以紫檀不仅要和同类产品竞争，还要和别墅产品争抢客户。,环境 因素,：,地块紧临主干道，影响居住品质。其主力客群多为有车一族，比起拥挤的二环路更愿意选择三环外环境较好的别墅项目。,案例,紫檀,研究案例系数指标对比,楼盘,价格（万,/）,区位,开发商,生态资源,建筑风格,园林风格,绿化率,容积率,自身配套,销售率,誉峰,1.83.2,天府新城核心政务区,成都中天盈房地产开发公司,高尔夫主题体育公园、海洋公园,现代简约,欧式,43%,3.30,酒店，,超甲级,5A,写字楼、,服务式公寓、精品购物,平均每天,40,套左右,中海城南一号,1.8-2.2,天府新城核心位置,中海地产,3000,亩天府城市公园、国际体育公园、新益州城市景观公园,ART-DECO,8,万方东南亚皇家园林,70%,2.85,商业、公寓、写字楼,平均每月,10,套左右,丽都花园丽府,1.3,占据南富西贵交汇的核心地段,置信地产,100,亩丽都公园,ART-DECO,纽约中央公园式中庭景观园林,50%,3.0,100,亩丽都公园,二期开盘,5,日销售近,200,套,核心驱动因素,豪宅,生态资源优势,功能完善的配套,优质的产品品质,卓越的地段,知名品牌团队打造,城市豪宅作为房地产市场发展中一个“重量级”产品形态，正在随着城市化进程的加剧，而不断膨胀。从,2006,年的首座到壹号公馆，再到如今城南,1,号、时代豪庭、置信,丽府、誉峰等等，城市豪宅如雨后春笋般涌现。,对园林景观参与性、配套设施丰富性、户型设计人性化、物业服务高标准化等更为苛刻。,物业品质、交通条件、景观园林、区域配套优势等已成为基本条件。,硬件条件,软件条件,？定制服务,THANKS！,