常熟森兰尚街项目定位和物业发展建议报告.pptx

,常熟,森兰尚街,项目定位和物业发展建议报告,2009,年,12,月,Page,#,常熟森兰尚街,项目定位和物业发展建议报告,研究思路,界定,项目环境,项目界定,市场研究,客群研究,客群定位,档次定位,宏观经济,商业规划,城市规划,地块现状,传统认知,资源配套,典型项目客群,需求特征,客群细分,战略定位,项目定位,产品定位,总体定位,相关指标,土地市场,供应特征,销售,/,租赁分析,走势预测,市场支撑的,基础位置,宏观界定,物业处置方案,比较,经营,出售,租售,结合,营销推广建议,报告框架,第一部分：项目界定,城市背景,项目分析,第二部分：市场研究,常熟房地产宏观环境,商业市场分析,典型项目分析,可比区域参考项目分析,第三部分：客群研究,终端消费客群研究,商业经营客群研究,直接投资客群研究,第四部分：战略定位,总体战略分析,第五部分：项目定位,主题定位,业态定位,第六部分：产品研究,物业产品定位与建议,第七部分：处置方案,物业处置方案建议,第八部分：营销建议,营销总攻略,营销推广建议,第一部分：项目界定,城市背景,项目分析,第二部分：市场研究,常熟房地产宏观环境,商业市场分析,典型项目分析,可比区域参考项目分析,第三部分：客群研究,终端消费客群研究,商业经营客群研究,直接投资客群研究,第四部分：战略定位,总体战略分析,第五部分：项目定位,主题定位,业态定位,第六部分：产品研究,物业产品定位与建议,第七部分：处置方案,物业处置方案建议,第八部分：营销建议,营销总攻略,营销推广建议,项目界定,项目界定,城市背景,1,地理区位,区位,:,常熟市地处长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。,行政关系,:,苏州市下辖,(,五市七区,),张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积,8488,平方公里,全市面积,:,全市总面积,1164,平方公里，占苏州全市面积,13.71%,，辖,24,个镇及虞山林场。,常 熟,城市背景,2,交通条件,项目界定,公路,:,204,国直达上海、苏常线（苏州,-,常熟）接通沪宁高速公路（上海,南京）、苏嘉杭高速,(,常熟,-,苏州,-,嘉兴,-,杭,),、沿江高速,(,上海,-,常熟,-,江阴,),公路、苏通长江大桥,(,常熟,-,南通,),、通港路连接市区和常熟港,铁路,(,含规划,),距苏州火车站约,39,公里、通沪铁路、镇南铁路,水路,长江航道、常熟港、位居全国十大内河港第六，是全国重要的钢材集散地，占全国的,18%,。,航空,距上海虹桥国际机场约,80,公里,/70,分钟车程、距上海浦東国际机场约,140,公里、周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。,城市背景,3,经济总量及趋势,08,年,GDP,增长,30.13%,，人均,GDP,增长,29.91%,，经济总量保持较高增速平稳运行,项目界定,2003,2004,2005,2006,2007,2008,GDP(,亿元,),475,565.16,678.78,809.28,971.83,1150.03,增长率,(%),30.13%,18.98%,20.10%,19.23%,20%,18%,GDP,走势,08,年高速增长，增长,30.13%,03-08,年保持,21.4%,的速度平稳发展,人均,GDP,走势,08,年高速增长，增长,29.91%,03-08,年保持,18%,左右的速度平稳发展,2003,2004,2005,2006,2007,2008,人均,GDP,45761,54314,64931,76724,81521,91846,增长率,(%),29.91%,18.69%,19.55%,18.16%,6.25%,12.67%,以上数据来源于：常熟统计网,城市背景,4,城市三次产业结构,三产比重依旧以第二产业为主，产业人口逐年递增，随着城市产业发展外来产业人群将大量涌入,项目界定,三大产业结构,第一产业比例在逐年减少，,2008,年仅占总比重,1.8%,第二产业比例略有下降,占总比的,58.2%,，对区域经济贡献最大，第三产业占比,40%,，环比,07,年略有上升。,2008,年三大产业结构比为,40:58.2:1.8.,产业人群,第二产业人群,54.2,万，随着城市产业发展，外来产业人群将大量涌入,2003-2008,年常熟三产比例,以上数据来源于：常熟统计网,城市背景,5,人口结构和环境,项目界定,2008,年末，户籍总人口,106.50,万人，城镇户籍人口,70.25,万人,非农业人口占全县,54%,，城市化率比较高,暂住人口超过非农业人口,20,万人,城市化水平的不断提高，人口对于商业的需求将增加，暂住人口大于非农人口说明区域外来人口的不断增加，外来人口的导入势必将对商业需求提出更高的要求,城市化率稳步增长，外来人口量不段增加，商业需求增加,以上数据来源于：常熟统计网,城市背景,6,行业职工收入水平,项目界定,高工资集中在企事业、高科技行业、金融保险行业职工,以上数据来源于：常熟统计网,2003,年,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,社会消费品零售总额,(,亿元,),110.83,129.68,151.04,176.72,210.44,263.68,居民储蓄存款,(,亿元,),279.15,318.7,379,420.74,440.49,554.57,零售额,/,居民储蓄,0.40,0.41,0.40,0.42,0.48,0.48,社会零售总额,居民储蓄,零售额,/,储蓄,常熟市,263.68,554.57,0.48,无锡市,1391.48,亿元,2285.12,亿元,0.608,杭州市,67.25,亿元,450.9,亿元,0.15,2008,年,全市实现社会消费品零售总额,263.68,亿元，比上年增长,25.3,。其中：批发零售贸易业实现零售额,236.03,亿元，增长,24.2,；住宿和餐饮业实现零售额,27.58,亿元，增长,39.2,。分地区看，城区实现消费品零售额,143.71,亿元,农村实现消费品零售额,119.97,亿元,分别比上年增长,26.3%,和,24.1%,。,常熟零售额和储蓄额双双增长，目前社会零售总额与居民总储蓄的比值为,0.48,，近一半由于消费，可见常熟居民潜在消费力较大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放,常熟市社会消费品零售总额以每年,15%,左右上涨，商业发展进入快速期，社会零售总额与居民总储蓄的比值达,0.48,，消费潜力较大，并正在逐步释放,城市背景,7,社会消费品总额,&,居民消费,项目界定,以上数据来源于：常熟统计网,城市背景,8,城市规划：“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的山水城市,项目界定,城市性质：,国家级历史文化名城，融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。,城市规模：,2010,年市区人口规划,45,万人,城市布局：,向东北和北发展,。,形成一个新的中心、两条主要发展轴、十三个功能片区、山水城为一体的城市结构,长江路与昭文路之间建成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区；,城市东北向沿通港路为工业发展轴，海虞南北路,转,珠江路接新的中心区为生活发展轴；,在常浒河青墩塘之间的楔形绿地内布局,50,公顷的大型城中公园和低密度、高绿化的文化教育设施，成为文化片区。,这样，在建成区内形成由三个工业片区、六个以居住为主的生活片区和城市中心区、文化片区、招商城、古城区组成的十三个功能区。,加大城市绿地规模，以福山塘、常浒河等七条放射状自然河道为脉络，楔形绿地为核心，道路绿化为支撑，不同功能用地之间用绿带分隔、绿环相连，充分体现山、水、城有机结合的特点。,城市背景,8,城市规划：“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的山水城市,项目界定,经济发展模式,保持二产合理增速，全面优化工业结构，大力发展现代服务业，积极推进农业现代化的经济发展策略，以突出常熟市的比较优势，并在,城市性质中突出强调了商贸、旅游等现代服务业职能,城市空间形态,港城一体的“双城式”空间形态,，港区以发展临江工业和物流业为主，主城区以发展商贸旅游业和高新技术产业为主，形成优势互补的格局。,历史文化名城保护,采用“偏心式”的非均衡空间拓展模式,，在古城东北部建设新的城市中心，从而疏解古城压力，从根本上解决历史文化名城保护与城市功能提升的矛盾。,城市背景,项目界定,区位环境：长三角沿江开发带，城市区位优势明显，区域城市交通便利；,经济发展：经济以较快速度运行平稳，发展处于全国百强县前列，优势产业突出，消费能力强，潜力大。,发展规划：城市向东和北发展，港城一体的,“,双城式,”,发展，,“,偏心式,”,非均衡空间拓展模式保护古城。,城市经济和基础设施建设发展态势迅速，为房地产、商业地产发展奠定了良好的发展平台,城市背景分析结论,项目分析,1,区位环境,1,：城市区位和项目区位优势利于进入长三角竞争市场,项目界定,文化片区,市中心区,招商城片区,城市公路网发达，长三角城市群一小时经济圈,距市中心区,10,分钟车程，交通便利,本案,东南开发区,项目分析,1,区位环境,2,：东南经济开发区紧靠繁华的常熟市区及风景秀丽的昆承湖，规划面积,110,平方公里，是集工业、生活、商贸于一体的综合性园区,项目界定,东南经济开发区,商业区,居住区,工业区,开发区成立以来，发展迅速，投资环境和企业服务等各方面都受到了客商的支持和认可，并于,2006,、,2008,年连续两届获选为“长三角最具投资价值开发区”,电子信息、精密机械、汽车零部件、现代服务业等为主导产业，并设置了相应的功能园区，如江苏省电子信息产业园、江苏省汽车零部件产业园、江苏省服务外包示范区等,昆承湖,昆承湖,项目分析,1,区位环境,3,：东南经济开发区规划,项目界定,未来的东南开发区，将建成以,电子信息、汽车制造等高科技龙头项目和研发中心为重点,，二、三产业协调发展，社会文明进步，环境优美，基础设施及生活服务设施一流的高科技产业化基地和人居环境优良的新城区,建成以电子信息、汽车制造等高科技龙头项目和研发中心为重点的综合性园区,项目分析,2,周边环境,1,：位于东南国际生活园区，是东南经济开发区住宅集中开发的板块，目前住宅尚未入住，商业氛围偏低；伴随人口导入，远期商业前景看好,项目界定,东南国际生活园区,本案,项目分析,2,周边环境,2,：东南国际生活园区商业网点布局,区域商业“辉煌银河商业广场”与“尚地广场”遥相呼应,项目界定,辉煌银河商业广场,尚地广场,项目分析,2,周边环境,3,：东南国际生活园区典型项目分析,项目界定,项目名称,辉煌银河商业中心,尚地生活广场,古里中心,(,银河路文街路）,常熟花园（住宅配套商业）,物业属性,产权,产权,产权（租售并举）,产权,经营范围,餐饮休闲,餐饮休闲,五金、汽修、百货、办公、超市、服装鞋帽、餐饮、洗浴,餐饮、服饰,项目体量,商业、办公,13,万,2.2,万,开盘日期,2009,年,6,月,2009,年,9,月,商铺面积,露天沿街,150/,三四层室内步行街,30-90,307-362,50-100M,2,（,1+2+3,）,50-100M,2,主力面积,同上,同上,同上,同上,销售手法,返租三年、回报率,7%/8%/9%,返租三年、回报率,7%,三年后一次性返还,销 售 量,约,50%,一期已经销售完毕，二期约,30%,客源构成,投资,自用,本地,外来,价 格,均价,7000,元,/,M,2,租金,1-3F 3.5,元,/M,2,/,天（物业管理费,45,元,/,月）,售价,8000,元,/M,2,项目分析,2,周边环境,4,：辉煌银河商业广场,东南开发区唯一且最大的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的国际风情商业街区,项目界定,银河路,黄浦江路,项目占地面积约,100,亩，总建筑面积约,13,万,项目共分二期开发，一期位于项目南侧，规划为商业步行街，从熊猫广场至项目中央的太阳广场，再由中央的太阳广场至北侧二期用地；二期在最北侧,露天商铺,1-4,层（面积分割,30-90,）,3-4,层室内步行街面积分割,150,项目分析,3,地块解析：总建规模,1.5,万平方米，商业能级受到限制，社区商业特征明显；另外，项目工程已接近现房阶段，制定物业处置方案已成为现阶段的当务之急,项目界定,地块位置：常熟东南大道,占地面积：,2.0753,万平方米,地上建筑面积：,1.5241,万平方米,地下建筑面积：,0.3535,万平方米,项目现状：接近现房,项目基本指标,森兰公寓,项目分析,项目界定,区位环境：区位优势利于项目进入长三角竞争市场，尤其是投资市场；,周边环境：项目位于常熟东南经济开发区，目前周边人口导入不足，商业氛围较差，商业繁荣需较长一段时期的积累和培育。,地块解析：,1.5,万平方米规模准现房商业街难以形成规模经济效应，定位考量偏向社区商业方向；制定合适的物业处置方案成为当务之急。,定位问题和物业处置问题是项目面临的最核心问题，也是本报告希望解决的最主要问题,项目分析结论,第一部分：项目界定,城市背景,项目分析,第二部分：市场研究,常熟房地产宏观环境,商业市场分析,典型项目分析,可比区域参考项目分析,第三部分：客群研究,终端消费客群研究,商业经营客群研究,直接投资客群研究,第四部分：战略定位,总体战略分析,第五部分：项目定位,主题定位,业态定位,第六部分：产品研究,物业产品定位与建议,第七部分：处置方案,物业处置方案建议,第八部分：营销建议,营销总攻略,营销推广建议,市场研究,房地产宏观环境,1,宏观经济与房地产：常熟市房地产市场进入一个高速、快速发展的阶段，数量和质量并重,市场研究,小于,4%,4-5%,5-8%,大于,8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均,GDP,水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,人均,GDP,与房地产发展关系,缓慢发展,综合发展型,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,超速发展,单纯数量型,改善需求为主,改善需求为主,生存、改善需求兼有,生存需求,启动期 快速发展期 稳定发展期,减缓发展期,800-4000,美元,4000-8000,美元,8000-20000,美元,0-800,美元,GDP,增张与房地产发展关系看,2008,年全年实现国内生产总值,1150,亿元，增长速度达到,14%,，,房地产市场正处于高速发展阶段。,人均,GDP,与房地产发展关系,2008,年年全年人均,GDP,远超过,10000,美元，增幅超过,10%,，房地产需求,处于减缓发展时期，以改善型需求为主，同时高端物业投资需求增速,.,综合看,根据相关理论和国际通用衡量标准判断，,常熟市房地产市场已经进入一个高速发展的阶段,数量与质量并重,。,房地产宏观环境,2,2008,年常熟房地产投资的市场健康度评价,常熟房地产市场维持在一个健康的范围运行,市场研究,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,2008,年,房地产开发投资额增幅,25%,20.1%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产投资,/,固定资产投资,37%,23.5%,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为,20%-25%,房地产投资,/GDP,20%,6.5%,反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为,10-15%,房地产市场指标评价体系,房地产投资增幅,08,年完成投资额,74.73,亿元，环比上涨,20.1%,，市场处于基本正常范围。,房地产投资占固定资产投资比例,房地产投资占固定资产投资比例,23.5%,，保持在一个正常的范围。,房地产投资占,GDP,比例,房地产投资占,GDP,比例,6.5%,，保持在一个基本正常的范围,综合来看，常熟房地产市场维持在一个健康的范围运行。,以上数据来源于：常熟统计网,房地产宏观环境,3,房地产开发投资构成：常熟商业投资开发已进入高速发展期,市场研究,2008,年（亿元）,2007,年（亿元）,增长率,住宅,35.28,33.37,5.7%,办公楼,5.4,3.6,50%,商业营业用房,29.05,21.05,38%,其他,5,4.2,19%,总计,74.73,62.22,20.1%,2008,年房地产开发完成投资额,74.73,亿元，增长,20.1%,2008,年商业开发投资完成额,16.72,亿元，增长,33%,，占房地产开发投资的,38.8%,。,以上数据来源于：常熟统计网,市场研究,常熟商业规划,1,“,两心三带”商业规划,两心：,古城核心,新城中心,三带：,虞山,-,尚湖,旅游渡假休闲商业带,环琴湖,风情休闲商业带,沿昆承湖,自然风情休闲商业带,市场研究,常熟商业规划,2,常熟十大社区商业服务区商业规划,市场研究,常熟商业地产现状,1,常熟历年商业用房开发情况,04,年以后常熟市商业地产开始进入高速发展阶段，商业性用房销售实现均价一路走高,常熟市历年商业用房销售实现均价,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,8401,元,/,平方米,9505,元,/,平方米,9704,元,/,平方米,11035,元,/,平方米,2002-2003,年，常熟市商品住宅投资额占房地产开发投资额的比重由,79%,上升为,85%,，,2004,年以后该比重逐年下降，,2007,年该比重已降至,53.6%,，,2008,年,1-8,月该比重继续下滑，为,50.6%,。可见，,2004,年以后商业营业用房项目以及办公楼项目在我市快速崛起。,以上数据来源于：常熟统计网,常熟商品住宅开发投资数据,市场研究,常熟商业地产现状,2,常熟商业格局：按照规模和辐射范围可以分为四个商圈和两个商业集中发展带,从商圈布局来看：常熟商业市场形成了,方塔街,-,招商城,-,建汽居,-,世茂中心,-,鸿泰,等多商圈格局,目前常熟城区以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西,城区东部缺乏大型商业，以新世纪大道为界，周边商业曾明显不足,世茂中心,已经规划,100,万,平方米商业，极大推动了东部城区商业发展,城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主,本案所在区域随着人口导入亦将形成一个集中商圈,方塔商业区,海虞路沿线金融商业带,环虞山娱乐休闲商业带,东部,建,-,汽,-,居,专业商业区,招商城商业区,世茂世纪中心商业区,鸿泰,市场研究,商圈分析,1,方塔商业区：常熟历史最长、人气最旺的商圈,商业街带动：商脉历史较长，由华联商厦、第一百货、华地百货,3,大集中商业带动；,商圈定位由中低档向中高档发展：历史上工薪阶层消费较多，人气较旺；恒隆中心建成后引入百盛百货，方塔街商业档次得到明显提升；,附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大,方塔街商圈因有方塔而出名，商脉历史悠久,方 塔 街,方塔东步行街,沿街商业,华地百货,华联商厦,沿街商业,沿街商业,方塔园,第一百货,广场,海,虞,南,路,沿街商业,剧院,恒隆中心,沿街商业,新福地广场,环,城,东,路,市场研究,商圈分析,2,招商城商业区：通过,20,年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈,商圈概况,招商城经历,20,多年的经营已经成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国,4,大服装批发市场之一；,还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；,目前招商城商圈拥有,300,万平方米商业体量，营业面积,200,万平方米；,成熟的经营铺位价格大大高于市场。,市场研究,商圈分析,3,东部建,-,汽,-,居专业商业区：以建材、汽配、五金和家居为主题的专业市场,20062008,年间，建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居陆续建成，继续壮大东部城郊商业区的规模,建装、汽配主要以批发为主，汽车主题市场以,4S,店、二手车市场为主,建材市场基本都已经满租，汽配市场经营状况一般；禧徕乐国际家居广场入市后亦基本满租,建材城,汽车市场,汽配、五金市场,禧徕乐家居,市场研究,商圈分析,4,市茂世纪中心商业区：规划超过,100,万平方米商业面积，含集中商场、沿街商铺、高星级酒店、写字楼等多种物业形态,总体量,198,万平方米建筑面积,项目区域将成为集常熟政务，文化，教育，运动，商业，休闲居住于一体的多功能中央商务区。规划,商业办公,100,万平方米，含市级商业中心和酒店办公楼,商业中心集零售、餐饮、休闲、娱乐等各种业态于一体，定位为常熟首座“一站式”情景消费购物中心。,规划组成,【,生活热力城,】12100,平方米,【,世茂搜秀活力城,】100662,平方,【,国际服装展示中心,】,建成后集服装批发、零售、展示、仓储物流、电子信息、服装技术检测、配套服务等多种功能与一体。,【,国际商务中心广场,】,：以超高层写字楼豪华酒店、高档餐饮、咖啡西餐、高档健身休闲娱乐中心等组成。,市场研究,商圈分析,5,鸿泰商业区：鸿泰项目规划,14,万平方米商业面积，含专业卖场、大型购物中心、高档公寓等多种物业形态,明日星洲,金山苑、锦绣苑,东区铂宫,鸿泰项目,距市区,3,公里,市场研究,商圈分析,6,从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈，项目附近区域商业尚未体现,招商城商圈：,租金最高，平均租金达到,20,元,/,平方米，最高达到,35,元,/,平方米，转让费在,2030,万,方塔街商圈：,以步行街和新福地广场为两个中心，因体量大，商品档次属于中档，导致租金难于升，平均为,525,元,/,平方米,东部商圈：,专业市场为主，由于区域相对较偏，所以租金也较低仅为,25,元,/,平方米，汽配市场则只有,0.5,元,/,平方米,世茂商圈：,尚未全部建成，已建成部分培育期租金,23,元,/,平方米,图示 单位：元,/,天,汽配最低,0.35,招商城：,530,方塔：,525,专业市场：,25,世茂：,23,市场研究,商圈发展,1,从城市发展规律来看，城市的商圈发展必将随着城市的发展和人口的迁移而形成多商圈格局,随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；,越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；,随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步形成新老商圈共同发展的多商圈格局。,城市发展,城市发展,人口迁移,人口迁移,商圈一,商圈二,商圈三,商圈一,商圈一,商圈二,单一商圈,双商圈,多核心商圈,商圈四,商圈,市场研究,商圈发展,2,厦门商圈格局演变案例：,306,省道,集美,翔安,海沧,集美大桥（厦门大桥）,1991,年建成通车，,306,省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局,海沧大桥于,1999,年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化,翔安隧道,2009,年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现,富山,火车站商圈,江头商圈,江头商圈：,位于厦门岛几何中心，交通四通八达是其最大优势，自,2001,年,12.6,万平米的,SM,广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来。,富山,火车站商圈：,98,年以后逐步取代中山路地位，目前成为厦门人气最旺的商圈，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日商城、灿坤,3C,、富山诚达等多家大卖场，,2002,年,40,万平米的明发商业广场开盘进一步巩固了该商圈的龙头地位。,中山路商圈：,98,年以前厦门最繁荣的商圈，但由于城市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧、可供开发用地不足、环境等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰落。,厦门大桥,海沧大桥,翔安隧道,中山路商圈,市场研究,商圈发展,3,青岛商圈格局演变案例：,中山路,商圈,台东商圈,东部商圈,青岛的城市发展经历了“市南区,市北区,崂山区,四方、李沧区”这么一个过程。,而青岛的商圈也随着城市的发展在不断呈现多极化发展的格局。,城市发展顺序,市场研究,商圈发展,4,深圳商圈格局演变案例：,80,年代末以前,城市的范围：罗湖区,核心商圈：,罗湖商业中心,90,年代末,城市的范围：,罗湖区、福田区、南山区,核心商圈：,华强北,80,年代末至,90,年代中期,城市范围：,罗湖区、福田区,核心商圈：,国贸、东门、地王,2000,年至今城市的范围：,罗湖区、福田区、南山区、,宝安、龙岗、龙华,核心商圈：,多个,深圳的城市发展历程与商圈的转移,市场研究,商圈发展,5,常熟商圈格局演变趋势预测：随着城市向东、北发展，人口向东、北部迁移，常熟多商圈格局将逐渐形成，而本项目商圈可能成为东南开发区的核心商圈,零售商圈将形成方塔,世茂,鸿泰,东南（本案所在）多商圈发展的格局，老商圈向外围溢出和转移；,由于地缘因素，本案作为零售型商圈将与招商城,建汽居批发商圈形成互补发展的格局；,利用东南经济开发区产业人口导入过程中产生的商务和生活需求并利用东南国际生活园区居民入住对商业的需求，对项目进行统一定位。,方塔街,鸿泰,世茂,招商城,建汽居,批发型商业,零售型商业,本案,市场研究,典型项目分析,1,方塔街典型项目（沿街商铺）,商业名称,物业形态,总建面,业态,人流量,售价租金,方塔步行街,商铺,综合性商场,90000,一层商铺,二层餐饮娱乐,28,人,/,分钟,周末,42,人,/,分钟,一楼沿街商铺,15-20,元,/,天,/,平方,方塔园,商铺,5000,服装经营,16,人,/,分钟,5-12,元,/,天,/,平方,东胜街,沿街商铺,15000,服装、餐饮,-,3-8,元,/,天,/,平方,项目位置,方塔街,106,号,开发商,常熟市恒隆置业有限公司,经营管理,香港泛华集团,运营时间,1997-10-18,体量,70360,楼层分布,业态,-14,层,百货主力店,5,层,风情美食,6,、,7,层,休闲中心,KTV,、,SPA,休闲中心、商务酒店,建筑形式,产权商铺，酒店式公寓,商铺面积,12-14,商铺套数,1F 167,套、,2F157,套,3F124,套,4F113,套、,5F103,套,售价,1F,均价,49500,，,2F36000,左右,业态,首家,SHOPPING MALL,一站式购物中心，填补区域空白，提升区域商业档次；,经营理念,摆脱简单、低层次的单纯销售获利模式，已逐步进入到靠长期持有、持续经营获取收益的商业获利模式；,运营模式,12-13,小面积产权商铺，总价,15,万起，封顶,65,万，首付,8,万起，低门槛投资运营的方案，迅速回笼资金；,营销手段,售后返租，年报,8.13%,，十年后以,143%,的原价回购，牢牢掌控经营权，便于日后统一经营管理；,典型项目分析,1,方塔街典型项目（恒隆中心）,区域首家,SHOPPING MALL,一站式购物中心，提升区域商业档次,市场研究,市场研究,典型项目分析,2,招商城商圈典型项目（在经营项目）,商业名称,物业形态,人流量,租金,出租情况,纺织品市场,商铺、摊位,58,人,/,分钟,825,元,/,平米,/,天,95%,以上,八达市场,55,人,/,分钟,三楼人流较少,325,元,/,平米,/,天,一楼最贵，逐层递减,85%,左右,布匹市场,62,人,/,分钟,1220,元,/,平米,/,天,85%,左右,区内街铺,沿街商铺,-,1830,元,/,平米,/,天,85%,左右,八达鞋城,市场研究,典型项目分析,2,招商城商圈典型项目（,2006,年,2007,年销售项目）,名称,小商品市场,时装中心,位置,招商城青莲路,1,号,招商城新莲路,2,号,总建面,10,万，单层,2.5,万,（划分,4050,平米小铺位出售）,15.6,万方，一层,3,万平，二层,3,万平，三四层,6,万平（每间约,50-150,平）,开盘时间,2006,年,一期,2006.6,交付使用二期预计,2007.6,竣工,入住率,80%,80%,售价,1100014000,元,/,平,18600-18950,元,/,平（二楼）,商铺数目,2000,多家,共有商铺,1500,多间,业态,小百货、针棉用品、礼品、辅料,一楼针纺织品服装，二楼女装，三四楼羽绒服，四楼停车场,+,国际标准,T,台,管理费,第一年免，后暂未定,第一年免管理费，第二年根据开门率减免,点评,利用招商城有利区位，政府政策支持，划分小面积商铺对外卖，总价低，投资回报较高,国际标准,T,台，曾在,2006,年,10,举办过服博会,出售,40,年经营权，租一年一签,二楼有知名韩国品牌，品牌入驻奖励,市场研究,典型项目分析,2,招商城商圈典型项目（,2008,年至今在售项目）,项目名称,中国裤业中心,男人世界,仕德伟五金灯饰,五金市场,物业属性,产权,使用权（二房东性质销售）,产权,使用权（以租带售）,经营范围,裤业批发,男装,服装,五金 卫浴 电缆 照明,项目体量,7,万,/,商业,2,万,/,住宅,+,办公,5,万,总,10,万,/,商业,8,万,/,停车场,2,万,3,万,商业,10.3,万,开盘日期,2008,年,6,月,2008,年,1,月,商铺面积,15-25M,2,20-30M,2,20-30,最大,50,主力面积,同上,同上,同上,销售手法,返租三年、回报率,7%/8%/9%,返租三年、回报率,10%/11%/12%,招商城旧市场重建,/,拍卖方式,销 售 量,未开盘,约,30%,试营业,客源构成,投资,约,5%,自用,约,95%,本地,约,15,外来,约,85%,价 格,售价,1F 3.8,万,/M,2,2F 2,万,/M,2,3F 1.8,万,/M,2,（建面销售）,售价,1-2F,由招商城管委会负责，,3F 4-5,万,/M,2,（使用面积）,租金,1F 4.5,元,/,天,/M2,（沿街）,1F 4,元,/,天,/M2,（内铺）,2F 3.6,元,/,天,/M2,市场研究,典型项目分析,3,建汽居商圈典型项目,商业名称,总建面,业态,租金,售价,经营状况,汽配市场,12.7,万,汽车配件、摩托车、车用品等,0.350.5,元,/,平方,/,天,40005000,元,/,平方,经营两年后出售,全年租售率,70%80%,五金市场,11.3,万,五金,1F 4.5,元,/,天,/M2,（沿街）,1F 4,元,/,天,/M2,（内铺）,2F 3.6,元,/,天,/M2,5000,元,/,平方,（三层通卖）,售后返租,年去化,60%,建材市场,30,万,地板、五金、窗帘、卫浴、家具,1F,：,2.1-4.6,元,/,M,2,/,天,2F,：,0.30.5,元,/,M,2,/,天,四期售价,1.52,万元,/,平方,4,期售完，全年出租率,80%,禧徕乐,20,万,家居、建材、五金,1F,：,2.1/,元,/,M,2,/,天，,2F,：,2/,元,/,M,2,/,天，,3F,：,1.9/,元,/,M,2,/,天，,4F,：,1.6/,元,/,M,2,/,天,一期,1F,：,1.6-,万,/,平方,2F,：,0.95,万,/,平方,二期：,0.96,万,/,平方,一期售完，二期,2009,年,7,月,29,日开工，预计,2010,年,8,月份开业,市场研究,典型项目分析,4,世茂中心商圈典型项目,项目,名称,面积情况,价格情况,销售模式,开盘时间,销售情况,搜秀活力城,总销售面积,57960,平米，（,1307,套）主力面积：,15-40,平米最大商铺面积为,1600,多平米,均价,11400,元,/,平米，,1,楼价格,15000-20000,元,/,平米,2,楼价格,8000-9000,元,/,平米；,3,楼,6000,元左右；,4,楼开发商保留不销售,1,、包租,13,年，每年,6.5%,投资回报率，前,3,年没有回报,2,、带租约销售,2009,年,4,月,半年去化,超过,500,套,城市花园,2.2,万平方米，主力面积,98,平米，最大销售面积,700,多平米,均价,17000,元,/,平米左右,上下两层一起出售，有小业主自负盈亏。,2009,年,6,月,琴湖城市广场,2,期为商铺总销售面积,14,万平米（,250,套），商铺面积集中在,30-100,平米,1,期商铺均价为,15000,元,/,平米，,2,期将于今年,6,月份开盘，目前价格还未确定,目前为客户累计阶段，具体模式还未明确，在销售上是单层销售不做,1,、,2,层组合销售,2009,年,6,月,已累计积累,200,余组客户,但客户对,2,楼的抗性较大,清风和商业街,商业分为,2,期，总销面积在,10000,平方米左右。其中一期为,3500,平方米，二期为,6500,平方米；面积都在,90,平方米左右。,一到三层的价格分别为,25000,元,/,平米,12000,元,/,平米,9000,元,/,平米,.,每层分开卖，由小业主自负盈亏，由于体量不大，该项目没有招商公司，也不是统一经营管理。,2009,年,5,月,已累计积累,250,余组客户,其客户主要为个体老板、公务员、招商城的老板。大部分客户为投资为主。购房后再租给商家。,市场研究,典型项目分析,5,其他商圈典型项目,项目名称,虞山商业街,鸿福建业,园山居,方塔新翼,裕坤美城,尚湖中央花园,佳和云筑,项目地址,联丰路,56,号,联丰路,5,号,书院路,19,号,里颜港,海虞北路,元和路,长江西路,项目定位,高新区首席商业街,综合性商业街,数码广场,裙房,综合性商业,裙房,裙房,项目体量,3,万,5000,2,万,12,万,55,万,5.4,万,建筑面积,3,万,1000,（商业）,1.1,万,0.5,万,7,万,1.8,万,其它建面,4000,（住,+,写）,0.9,万,(,写,),5,万（酒,+,写）,3.6,万,开盘日期,07.4.21,07.6,07.6,07.10,08.5,商铺面积,1F-2F50/70/90,1-3F145/166/200,30-50,20-50,115-1300,25-700,106-188,主力面积,同上,同上,同上,300,180,销售手法,不做统一招商,可委托租，但租金较低换算投资回报,7%,1F+2F,销售,3F/4F,整层销售,一次性付款与按揭都是,9.7,销 售 量,100%,100%,（商）,100%,100%,客源构成,投资,约,80%,约,30%,自用,约,20%,约,70%,本地,约,70%,约,50%,外来,约,30%,约,50%,租 金,1F-2F 1.5,元,/,天,/M,2,(,内,)1F-3F 20,元,/,天,/M,2,(,外,),1F,作为商铺销售,2F-3F,可办公的项目出售价格待定,1F 7,元,/,天,/M,2,无统一经营,1.5-20,元,/,天,/M,2,售 价,1F 10000,元,/M,2,1-2F 7000,元,/M,2,1F/32000 2F/17000,1F+2F26000,元,/M,2,1-2F 7500/M,2,8500-15000,元,/M,2,市场研究,借势苏州工业园区发展,+,带租约发售,+,工业园区人口基础,=,日趋成熟的商业街区,可比区域参考案例分析,1,苏州工业园,师惠坊商业街,师惠坊商业街,位于园区繁华的黄金地段苏惠街、星都街交叉口，北面中央公园、国际大厦，南邻师惠坊邻里中心,整条商业街全长,2000,多米，定位为集餐饮，娱乐休闲，流行时尚为一体的整合商业街区,项目商铺面积从,50-500,不等，项目采用带租约销售，成为当时较为独特的销售手段，在快速销售回笼资金的同时，把对商业街的经营权牢牢掌握在开发商手里便于日后统一管理，为其发展成熟打下了基础,苏州科技园区,地址,占地面积,总监面积,开业时间,经营管理,开发商,商铺面积,均价,方塔街,106,号,9155,70360,2007-10-18,香港泛华集团,苏州工业园区建兴房地产有限公司,50-500