写字楼招租大厦营销推广方案.docx

XXXX大厦营销推广方案

一、工程概况阐述
本工程总承揽租赁面积 平方米左右〔以实际测绘面积为准〕，招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供工程情况，目前A楼23层作为甲方自用，B楼8—9层作为电信公司办公用房。
工程整改主要内容为：群楼及主楼外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对工程租赁有较大促进性行车动线、车位未能调整到位。具体整改工程进度暂不明确。
其他事项：要求聘请物业参谋为一家国际性专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定物业管理费用为 元/平方米/月〔不含公共区域能耗〕。

二、工作目标简述
l 招商价格及年度递增幅度
租金区间： 元/平方米/天(含税价)
第二年起每年环比递增5%
l 招商任务，截止 年 月 日，完成全工程95%招商。分解如下：
截止 年 月底，完成全工程40%招商；
截止 年 月底，完成全工程95%招商。
l 第三方押金与付款
全工程30%面积为付12押1，40%面积为付6押2；30%面积付3押3
小结：根据工程现有硬性条件和整改情况，结合目前市场行情，工程要到达 元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全工程出租率40%是有较大阻力，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高情况下，完成既定招商任务将有较强抗性和风险。

三、营销策略〔推广/招商〕
论述：工程实际存在抗性和风险是显而易见，且工程要实现招商目标是非常不易，故把握工程招商节奏，有放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力招商优惠政策，为工程成功招商做好各项准备。
具体策略如下：
1、 强化工程核心竞争力——大业主，并通过多种针对性非常强媒体渠道集中、强势发布工程信息，以此铺面打点，各个深入；
主要媒体投放为：工程宣传单张、网站〔O571/FC571/0571xzl〕、电台〔交通之声/西湖之声〕、短信、夹包〔钱江晚报〕、报纸广告〔钱江晚报〕等。

2、 主动招商，以最短时间引入具有一定影响力和号召力企业，以此作为工程价值反响和样板效应，为工程后续招商工作买下坚实根底；
建议引入：保险、金融、贸易类巨头；

3、 以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少工程空置损失；
优惠方式有：
加长免租期，即 年 月 日前签约客户，租赁起始日期都可定为 年 月 日； 月 日以后客户，也可适当享受30-40不等免租期；
〔免租期应按面积大小与租赁面积来定，以下是对外标准，很多还是需要再谈〕
200平方米以下，免租期 天；
200－500平方米，免租期 天；
500－1000平方米，免租期 天；
1000平方米以上，免租期 天— 天；
优惠政策
1〕根据面积优惠
500－1000平方米以上者，享受97％优惠；
1000平方米以上者，享受95％优惠；
2〕根据付款方式优惠
按半年付租者不优惠，按年付租者享受95％优惠；
3） 根据租期优惠
一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增；

l 减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年，递增幅度不变；签约租赁期限4及以上，即可享有第三年开场环比递增优惠〔即减免二年递增〕；

4、 积极有效推进2、3级代理合作，并促进目标实现；
实现与杭州各大实力商业工作合作，促进工程招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区写字楼佣金收费标准为一个月租金。

5、 重视现场接待，不断提升工作人员专业水平，以专业、体贴、人性化效劳模式得到客户信任，以次促进工程招商成功率，并通过客户关系维系，促进客带客成交；

6、 加强通路营销，即招商人员主动拜访〔 /实地〕目标客户，积极开展招商工作；〔需要拟定详细通路营销方案〕

7、 与区域政府协商，制定政府人员积极为本工程客户代办各类注册、更名、税务等级等各类工作；

其他：建议工程案名不做调整
原因 1、“XX大厦〞已有近10年扎根经营，楼宇名称和地理位置
已深入人心，具有非常强识别性和惯性认知；
2、因楼体上“XX大厦〞四字最好不摘除，且地名办不做更名处理，故为了保持楼体识别统一性和协调，建议不调整案名。

如一定要更名可为 XXXXXX〔名字一定要气派，一定要叫响〕
推广费用建议
本年度总推广费用为总租赁金额4％
即 万元*4％ 为： 万元

各阶段目标分解

月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5

目标： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5%

阶段：公开期 强销期 持续期 收尾

四 、阶段工作内容
第一阶段 公开期 ：
完成目标： 总面积5%
物业状态： 启动整改中
招商工作：1、划分单位，确定面积，拟定价格；
2、制定明确优惠政策；
3、租赁合同拟定；
3、确定2-3代理公司/个人合作；
4、接待来访客户，并做登记和回访；
5、主动拜访金融、保险巨头；
6、确定餐饮休闲类配套业态；
7、确定办公场地，确定招商 号码。〔可以正常办公〕

推广工作： 1、铺开网站广告和信息发布，以O571投入为主，再配合FC571、
0571写字楼，以及争取一些免费发布信息网站；
2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅；
3、工程宣传资料成品到位；
4、短信〔10-15天1次〕
5、夹报投放1次〔钱江晚报〕
6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上6点30分到10点把整幢大楼照明电灯全部翻开，或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂，开灯时间一致。

第二阶段 强销期：
完成目标： 总面积35%
物业状态： 全面整改，并到12月底施工完成
招商工作： 1、根据招商方案，落实招商工作；
2、提升现场接待成交，促进2-3级代理成交；
3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项；
4、主动拜访各类目标、意向客户；

推广工作： 1、延续第一阶段各项推广工作，保持3大网络、2个电台广告和信息发布，短信和夹报投放适当加大力度和频率；
2、派工读生到目标客群所在楼宇做宣传单张派发；
3、根据集团公司和百货公司广揭发布，跟进招商信息发布；

第三阶段 持续期：
完成目标： 总面积50%
物业状态： 商业局部整改到位，百货装修，并于4月开张
招商工作： 1、随着推广工作展开，此阶段咨询客户增多，故作好登记和回
访，以及邀请来实地看楼工作要落实到位；
2、通过与老客户关系维系，促进老客户带新客户成交，并给老客户一定回报；
3、接待和拜访2方面同时开展，完成指标；

推广工作： 1、以网络为主持续工程信息发布热度，同时配合短信和夹报推广；
2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进工程招商信息；

第四阶段 收尾期：
完成目标： 总面积5%
物业状态： 楼宇全面整改到位
招商工作： 1、积极完成既定招商目标，处理完成招商方面突发事件；
2、必要潜在客户拜访和业主拜访；

推广工作： 1、持续网络信息发布，以及节假日短信发布；

月份
媒体
08年10月20日
启 动
11月
12月
09年1月
2月
3月
4月
5月-11月
费用总计
目标任务
5%
12%
23%
15%
10%
10%
15%
5%、跟进

网站O571
年 度 发 布
68000
网站FC571
年 度 发 布
40000
网站0571xzl
年 度 发 布
25000

每天8、8：30、9、17、17：30、18时报时广告〔周六日除外〕
降低频率 保持热度

170000

每天8、8：30、9、17、17：30、18时报时广告〔周六日除外〕

160000
短 信
1次
3次
3次
2次
2次
2次
2次
2次
30000
夹 报
1次
1次
1次

1次

152000
宣传资料
3000份
到位
根据需要派发及增印
20000
报 纸〔钱江〕

1/4黑
半板黑

110000
工读生派发

1次
1次

1次

10000
群楼立面灯箱

发 布

大堂/购物中心内展架

发 布
5000
楼体电子屏
滚 动 发 布

其 他
不可预测推广

注：以上预算为咨询价格，具体以确定合作协议为准
费用总计

五、媒体发布明细/预算