购物广场物业管理顾问服务合同.doc

购物广场物业管理顾问服务合同
购物广场物业管理顾问服务合同
购物广场物业管理顾问服务合同提要：乙方顾问酬金已经包含乙方顾问团队人员执行本合同约定相关物业管理顾问工作费用，在合同期间乙方物业管理人员应甲方要求出席于其他城市举行推广宣传

购物广场物业管理顾问服务合同
合同编号：
甲

方：广州市**物业管理有限公司
乙

方：广州XX物业服务有限公司
目

录
第一条.陈述与保证..3
第二条物业基本情况..3
第三条定义和解释..3
第四条具体运作模式..4
第五条顾问服务内容..5
第六条合作管理操作方式..5
第七条甲方权利..6
第八条甲方义务..7
第九条乙方权利..7
第十条乙方义务..8
第十一条合同期限..9
第十二条顾问酬金及驻场人员薪酬..9
第十三条开办费用，工资调整及其他补偿..10
第十四条保险..11
第十五条合同效力..11
第十六条违约责任..12
第十七条合同变更、解除与终止..12
第十八条保密条款..12
第十九条争议决议..12
第二十条大厦管理公约..13
第二十一条终结承接..13
第二十二条不可抗力..13
第二十三条.管辖法律..14
第二十四条合同文本..14
第二十五条无效条款..14
第二十六条其它事宜..14
合同双方：
甲

方：
地

址：
电话号码：
传真号码：
乙

方：广州XX物业服务有限公司
地

址：
电话号码：
传真号码：
甲方是在广州市注册广州市**物业管理有限公司，为广州市***项目实际物业管理方；乙方是在广州市注册广州XX物业服务有限公司，为广州市**项目提供物业管理顾问服务国际专业公司。甲、乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，签订本合同（以下简称「本合同」），共同信守。
第一条陈述与保证
本合同一方向另一方陈述并保证如下：
1.具有签署和履行本合同所需权利和资质；
2.签署本合同后，本合同有关约定构成对其合法有效且具有约束力权利义务；
3.签署本合同或履行本合同项下义务，均不会违反或违背法律法规或政策规定；
第二条物业基本情况
1.物业名称：****
2.物业类别：生活休闲购物广场
3.坐落位置：广东省广州市天河路***号
4.建筑面积：[

]
第三条定义和解释
1.在本合同内所有部分，除文意另有所指，不在此限外，用语定义及解释如下：
1）甲方：即广州市**物业管理有限公司，本项目物业管理方。
2）乙方：即合法接受甲方委托提供物业管理顾问服务广州XX物业服务有限公司，以下简称“XX”。乙方是具备相关有效营业执照、具有独立法人资格及物业管理资质企业。乙方定义包括其代理人及其雇员。
3）本项目：即位于广东省广州市天河路228号****商业用途项目。
4）派驻人员：指由乙方委派担任本项目物业管理顾问乙方工作人员，包括：驻场经理及相关人员。
5）顾问酬金：乙方根据本合同向甲方收取顾问报酬及驻场人员报酬。
6）财务预算：为有效管理本项目而编制年度物业管理财务预算，预计该年物业管理服务收入和支出。
7）业主/租户：在本合同内，业主/租户包括开发商（即所有或任何对本项目任何部份拥有合法产权人，包括其执行人、代理人、委托人及受让人）、与开发商签订租赁合同承租人（包括其执行人、代理人、委托人、合法继承人及受让人）、许可使用本项目任何部分使用人。
8）管理帐户：物业管理服务费收支帐户，用于收取业主/租户缴交物业管理费及其它各种费用，并支付日常物业管理运作所需费用财务帐户。
9）专项物业维修资金：根据政府文件专帐专户设立由业主按规定标准缴交用于楼盘公共地方、公共设施设备更换及大、中维修专项维修资金。
10）物业管理方案：由乙方协助甲方制作并经甲方批准每年度本项目整体物业管理工作安排，包括人员配置、财务预算、设备维修保养计划、人员培训计划及节日环境布置安排、物业管理年度服务指标及服务承诺。
11）管理费：按本项目销售（出租）时向业主/租户承诺并经政府物价部门备案物业管理服务费标准，由各单元业主/租户每月按建筑面积计算应缴物业管理服务费，主要用于本物业日常物业管理服务维持。
12）交付使用日：以甲方向业主/租户发出收楼/收铺通知书上标明收楼/收铺日期为正式交付使用日。
13）管理处：甲方设立在广州市ZZ广场从事物业管理工作日常办事机构。
2.本合同条款所加标题仅方便于书写和阅读，与本合同诠释无关。
第四条具体运作模式
1.甲方按照国家、省、市相关法例规定，聘请乙方为本项目驻场物业管理顾问，双方根据本合同约定，共同开展本项目物业管理工作。双方应视对方为本项目唯一物业管理合作伙伴，除非得到甲方书面同意，乙方不得将本合同约定合作事项转包给任何第三方，包括其分公司、子公司、合作公司。
2.乙方负责成立本项目顾问小组提供物业管理顾问服务，并根据甲方书面通知时间，向本项目管理处派出驻场经理工作人员，并负责按本协议约定进行本项目日常管理工作。甲方负责承担管理帐户盈亏责任。乙方在财务预算范围内谨慎开支，未经甲方确认支出，由乙方自行承担。
第五条顾问服务内容
1.在物业管理服务阶段，乙方委派专业人员组成项目小组，按照物业管理顾问内容和要
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求完成工作；乙方按实际工作安排时间表向甲方提交相关书面报告。乙方提交报告后七天内，甲方应当与乙方项目小组相关成员，召开工作会议，讨论报告内容，向对方提出意见。
2.根据甲方书面通知乙方派驻驻场经理。乙方应在接到甲方通知之日起一个月内派物业经理及相关人员驻场管理本项目，由驻场经理协助甲方组建之管理处实施物业管理工作。
1）

负责提供广州市ZZ广场物业管理运作所需行政、保安、消防、工程、清洁、绿化、财务以及服务等管理制度与运作程序。
2）

乙方驻场经理到位后，负责管理处架构之管理，并确保其运作和管理制度落实，以维持物业服务质素稳定。
3）

乙方提供本项目物业管理顾问工作，包括人员招聘、管理处等组建和运作、物业收费方案制订及上报、编制年度财务预结算、管理处管理队伍培训、日常运作统筹和管理等顾问工作。
3.在驻场管理阶段，甲、乙双方共同成立一支监督队伍，确立监督机制，每两周或双方同意其他时间定期召开会议，共同检讨ZZ广场物业管理工作，讨论本项目物业管理重要事情，决定重要事项。乙方每月主持例会，并派出公司本部高级管理人员参与每月例会及巡检ZZ广场。在驻场经理入职之日起由乙方公司本部高级管理人员组织每月工作例会。
第六条合作管理操作方式
1.人事操作
1）

乙方将根据项目实际情况协助甲方管理该项目管理处，包括人员架构组织、建立具体管理及运作文件，并对物业管理工作计划、安排和实施提出专业方案。管理处驻场经理由乙方委派，乙方拟定驻场经理职责及工作标准，并向甲方报备。乙方需提供驻场经理人选予甲方挑选，该驻场经理应由乙方派出，应具备同等档次项目同等职位工作经验，并熟悉乙方公司日常管理制度及工作流程，甲方按照ZZ广场实际需要在上述人选中进行选任，如甲方对上述人选均不满意，乙方需再次提供人选。
2）

乙方驻场经理负责管理处人员日常管理工作，包括编制人员开支预算，聘用、培训及管理员工，办理用工手续和决定岗位职责，并随时根据本物业管理要求，调整人员薪津、职位、数量及岗位。但上述调整必须在月度费用支出计划内注明，并取得甲方书面同意后方可执行。
3）

甲方有权根据驻场经理表现，要求更换人选。
4）

所有乙方委派驻场工作人员均由乙方与其签订劳动聘用合同，乙方委派人员代表乙方履行本协议规定各项义务。
5）

甲方派出人员及乙方派出人员劳动关系由各自归属。
2.财务操作
1）

所有管理处收入均应统一汇入管理处开立专门管理帐号，乙方不得以自己名义另行开立帐户和收取任何与本项目有关费用。
2）

乙方应当在驻场经理到位之日起一个月内向甲方提交管理处财务运作和审批程序等财务管理制度。该项目管理制度经甲方审定后执行。

3）

乙方协助本项目物业管理处发单收取管理费、周转金、押金等款项及控制管理支出。所有收费将以甲方名义收取，所有发票及收据以甲方名义开出。
4）

甲方负责向物价局申报管理费备案工作。
5）

乙方驻场经理负责领导管理处制定年度财务预算，预计各方面支出。在每年[

]月[

]日前将下年度支出预算报请甲方批准执行（包括经常性与非经常性预算支出项目）。双方必须在该年[

]月[

]日前完成审批工作。
6）

乙方驻场经理负责领导管理处按照甲方同意年度预算方案，制定月度开支计划，经甲方审核批准后方可执行。月度计划应于每月[

]号前完成下月审批，计划外支出必须经甲方书面同意才能执行。甲方需按本合同第八条向乙方提供乙方所需资料。
3.合同操作
乙方在根据甲方审批财务预算范围内，根据工作需要商签一切合同应报甲方批准并加盖甲方公章后方可执行。对于已批准合同、款项，甲方应当予以履行。
第七条甲方权利
1.按照本合同约定，接受乙方提供物业管理顾问服务。
2.监督检查乙方工作，提出改正要求，检查整改效果。
3.审核乙方提供各类工作方案、计划、制度、预算、结算、合同并批准执行。
4.根据乙方驻场人员工作状况，要求更换驻场人员，唯需提前一个月通知。
5.对管理费收支及专项物业维修资金帐户进行管理及监管。
6.审核乙方提交工作报告。
7.审核乙方提交管理费及各种费用收取标准。
8.

审核乙方制定财务预算，聘请国家认可独立审核机构对本项目该年度管理费开支财务状况进行审计，审核提交月度开支计划等。
9.乙方同意甲方可以在本项目管理处装修、信函、印刷品、服装、推广刊物、推广材料、管理手册、装修规定等文本上使用“XX”及“XX标识”为广州市ZZ广场物业管理顾问进行宣传。
第八条甲方义务
1.积极协调、处理、协助乙方解决在履行本合同时所遇到困难，包括协调乙方及其派驻人员与甲方关系，以便乙方工作得以顺利进行。
2.向乙方提供其履行本合同所需一切文件资料，包括收入和支出等财务资料。提供与物业推广、租赁、销售以及物业管理有关许可与证明文件。提供与物业有关全面详细资料及数据，包括物业建筑图纸、物业建筑材料及技术规格、物业设施与设备、法律文件以及其它有助于乙方提供专业服务所需相关资料。合同终止后，甲方有权要求乙方返还所有甲方借出图纸、文字资料等文件。以上资料未经甲方同意，乙方不得向任何第三方提供或透露。
3.支持配合管理处工作，包括在本项目内提供足够办公室场地、文件器材、物业管理所需图纸、档案及资料。甲方应在本项目内提供合适办公室及必要设施供乙方驻场顾问人员使用。具体面积、选址及设备配备等，甲乙双方另行
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协商。管理处营运费用由甲方负责。
4.履行本项目《物业管理服务合同》中义务。
5.乙方提出人员任免建议，甲方应在一个月内书面回复。
6.
甲方应获取所有相关政府许可，确保乙方提供专业服务符合法律与法规规定。
7.甲方须依据本合同规定及时向乙方支付顾问费用；
8.甲方须提供乙方必要项目资料，及其他相关配合；承担因拒绝或未及时采纳乙方各项合理建议而产生问题、影响及损失；
9.甲方不得将本合同约定权利义务转嫁给第三方，否则乙方有权解除本合同。
第九条乙方权利
1.委任项目小组为本项目提供前期物业管理顾问服务。
2.委派驻场人员为本项目交付使用后物业管理提供顾问服务。
3.有权根据实际需要调动或更换项目小组成员及派驻人员，但必须提前一个月书面通知甲方，并取得甲方同意。
4.有权根据实际需要订立物业管理服务内容、服务标准和操作方式，在报请甲方同意后执行。
5.有权对管理处所有工作人员进行绩效考核，并可根据考核情况建议甲方奖励、惩罚、晋升及辞退。
6.乙方有权按照本合同规定向甲方收取顾问费用，如果甲方不能够按照本合同规定及时支付乙方顾问费，经书面催告后仍不支付，乙方有权按本合同第十八条终止顾问工作，同时，有权收取逾期滞纳金，并且保留采取法律措施权利。
7.在对外宣传上，甲方同意乙方以”XX”作为本项目物业管理顾问进行宣传。
第十条乙方义务
1.提供物业管理顾问工作，包括但不限于以下；
1）

提供驻场物业管理顾问服务。
【以上1）服务范围详见本合同附件一】
2）

本合同签订之日起一个月内提供物业管理顾问工作计划，经甲乙双方确定后按该计划执行顾问工作。乙方有义务继续完善其内容，并经甲方同意后执行。
【以上2）包括但不限于附件二内容】
2.从甲方最佳利益出发，以正确、有效和务实方式，参照相关国家、省、市有关法律法规，筹划、监督与执行本项目前期物业管理顾问服务及交付使用后驻场物业管理顾问服务。
3.根据本项目具体情况和甲方要求，筹划、监督与执行物业管理工作，包括制定财务预算，并定期检查工作进度，确保物业管理各项指标落实。
4.对甲方提供所有资料、文档和图纸承担保密责任及归档责任。
5.制订议事程序，与甲方召开定期会议，讨论重要事情。
6.乙方驻场经理每月向甲方提交书面报告，总结当月完成工作。
7.在每个会计年度终结时，由甲方聘请国家认可独立审核机构对本项目该年度管理费开支财务状况进行审计，并将财务审核报告送交甲方备案。
8.甲方每年一次聘请第三方对本项目业主/租户进行满意度调查，乙方应当在调查结束后2个月内对调查中反映问题进行整改。
9.未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同范围内工作转委托或再委托第三方进行，但乙方为取得更好效果而与其它专业公司合作除外，需报经甲方同意后执行。
10.

乙方应保证在甲方完整提供乙方所需资料基础上，就本合同规定内容有关物业管理方面问题向其提出咨询后5个工作日内给予甲方书面答复；
11.

在本合同期内及合同期满后，乙方不得向除甲方以外任何第三方泄露甲方经营情况及任何其它商业资料和秘密。
第十一条合同期限
本合同物业管理顾问服务期限自[
]年[
]月[
]日开始，至[
]年[
]月[
]日止，顾问服务期为[12]个月。
第十二条顾问酬金及驻场人员薪酬
1.本合同期内顾问酬金如下：
服务阶段
顾问服务酬金/每月（人民币）
物业管理顾问服务酬金
人民币壹拾贰万元整（RmB￥***万元）
驻场港方总经理薪酬福利
人民币壹陆万伍仟元整（RmB￥***万元）
第一期顾问酬金由甲方于本合同期签署后10日内向乙方支付，第一期顾问酬金为人民币叁拾陆万元整（RmB￥36万元）；以后甲方按季度向乙方支付顾问酬金，即每叁个月支付一次，每次支付时间为该季度首个月10日之前（如遇假期则顺延）；
甲方按月向乙方支付驻场港方总经理薪酬福利，在每个月当月月底支付（该薪酬自乙方驻场港方总经理到甲方任职之日起计算）。
3.乙方银行帐户：
收款银行：**银行（中国）有限公司广州分行
帐户名称：广州XX物业服务有限公司
收款帐号：**
银行代码：**
若乙方逾期十天内仍未收到甲方应付顾问酬金，则有权由应付之日起，每日收取万分之二滞纳金，直至甲方付清所有欠款之日为止（乙方未按时提供结算所需提供资料及发票除外）。
4.乙方在收到顾问酬金七日前应当向甲方出具同等金额有效税务发票，否则甲方有权拒付，直至乙方开具发票。
5.乙方顾问酬金已经包含乙方顾问团队人员执行本合同约定相关物业管理顾问工作费用，在合同期间乙方物业管理人员应甲方要求出席于其他城市举行推广宣传及招商活动相关差旅费用由甲方负责。
6.

乙方顾问酬金属于乙方应收取顾问服务报酬，该顾问酬金并不包括乙方执行本项目物业管理顾问服务过程中所发生费用支出，这些费用支出包括甲方员工薪津、补贴、补偿金、制服费、通讯费、交通费、必要招待费、按照规定提取社保福利费等，以及公共设施设备日常运行维修及保养费用、绿化费用、清洁卫生费用、保安费用、办公行政费用、固定资产折旧费、物业共用部分保险、共用设施设备保险及公众责任保险费用、法定税金及其它有关管理营运支出等。
顾问酬金并不包括甲方在本合同期间要求乙方提供超越本合同约定服务项目和物品任何费用。
第十三条开办费用，工资调整及其他补偿
1.
对于乙方按项目编制招聘为本项目提供服务人员（须经甲方书面许可），包括乙方直接招聘或委托劳务派遣公司招聘员工，乙方有权于每年四月份参照当地消费指数、政府指引或市场同类岗位薪资水平等对员工工资作出合法合理调整。对于因政府指令、政策强制执行引起人员成本上扬包括但不限于最低工资标准上扬等，乙方有权随时作出调整。甲方应对前述之调整予以批准。
2.甲乙双方同意本条前款提及本项目管理中心员工开支应由甲方支付或自物业管理费帐户中支出。员工开支除员工工资、养老金、公积金、失业保险、残疾人保障金、医疗保险、生育保险、工伤保险、外来从业人员综合保险、意外保险、年终奖等福利外，还包括乙方为甲方招聘支出合理招聘成本、实施员工管理产生劳务挂靠费用以及作为用人单位或用工单位解聘或遣返员工（包括但不限于劳动关系终止或解除）须承担劳动经济补偿等。除本条第三款约定由甲方选派或聘用人员外，乙方选派或招聘管理中心员工应当按国家劳动法规定，由乙方或乙方指定劳务派遣公司与其签订劳动合同或聘用合同。
第十四条保险
甲方应为ZZ广场购买公众责任险和团体意外伤害险。
第十五条合同效力
1.本合同如有未尽事宜，甲乙双方同意以最大诚意协商做出补充协议，补充协议经双方签订后与本合同均具同等效力及约束力。
2.本合同附件是本合同组成部分。
第十六条违约责任
1.任何一方违反本合同约定均构成违约，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此受到损失。
2.甲乙双方均有权提前三个月在书面通知对方情况下终止合同而无须赔偿，但应按照合同结清相关款项。
第十七条
合同变更、解除与
购物广场物业管理顾问服务合同提要：乙方顾问酬金已经包含乙方顾问团队人员执行本合同约定相关物业管理顾问工作费用，在合同期间乙方物业管理人员应甲方要求出席于其他城市举行推广宣传

终止
1.本合同经双方协商一致可以变更和终止。
2.本合同生效后，甲、乙双方任何一方公司内部出现股权转让、股东变更、法定代表人变更均不构成修改或终止本合同理由，否则违约方须于违约行为发生之日起三十日内一次性向对方支付违约金，违约金数额为贰个月物业管理顾问酬金，违约金不足以赔偿对方经济损失，守约方有权要求违约方继续予以赔偿。
3.在下列情况下，可提前终止本合同：
1）乙方在委托期内履行职责时严重疏忽或在本合同项下属有意或蓄意之过失错误行为，经当地法院裁定或判决后，乙方将依据判决对甲方进行赔偿，最低赔偿额为人民币贰拾万元整（RmB￥20万元）。
2）甲、乙双方未能实践、遵守或不履行本合同规定任何保证、承诺、条件或违反其义务，或者未经对方事先书面同意，全部或部分地将其义务转包给其他承包商时，守约方可提前一个月向违约方以书面通知以要求整改。否则守约方可向违约方要求进行赔偿，最低赔偿额为人民币贰拾万元整（RmB￥20万元）。
3）如果本合同因甲方单方面责任造成不能够履行，经当地法院裁定或判决后，甲方将依据判决对乙方进行赔偿，最低赔偿额为人民币贰拾万元整（RmB￥20万元）。
第十八条保密条款
甲、乙双方承诺，对其因签订和履行本合同而取得所有有关资料，任何一方均有义务保证其工作人员、代理人等严格保守秘密。因一方或一方工作人员未尽保密义务而使另一方受到损失，该方应赔偿另一方因此受到损失。
第十九条争议决议
1.争议决议
1）甲方和乙方同意相互合作，本着诚实信用原则进行必要或者双方希望讨论和协商，以友善解决在双方之间发生任何争议。
2）如果一项争议由本协议引起或者和本协议相关，并且协议双方不能按照上述1项规定解决，则必须按照本条款1）规定来解决。
3）任何一方都可以向对方做出通知，把未解决争议详细情况告知对方。然后，必须把该争议告知双方高层管理者或者他们任命人员，双方高层管理者或任命人员必须在收到上述通知30天时间内（或者协议双方都可能同意更长时间）面谈并试图解决该争议。上述人员达成任何协议将对本协议双方都具有约束力。
4）对本条款1）遵守将是协议一方有权启动法律程序来解决因本协议而引起或者和本协议相关任何争议先决条件。
本款将不适用于协议一方寻求紧急对话去解决争议。
2.对于协商不成，双方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。。
第二十条ZZ广场管理公约
如本项目管理公约中条款与本合同条款有所冲突时，以管理公约为准。
第二十一条终结承接
1.本合同终止前5天内，乙方必须与甲方确认移交清单，将本项目有关全部文件档案、图纸﹑已签署合同文本、财务纪录移交甲方或甲方之委托代理人（持甲方委托书），并于本合同终止后三十日内积极回复甲方提出关于上述记录任何疑问。
2.乙方协助甲方建立物业管理系统操作计算机软件，在合同终止时，有关软件使用权属甲方所有，而属于本项目所有电子数据、文件（包括业主档案、工作纪录、操作规程等）等，知识产权属甲方所有。
3.乙方协助甲方建立财务软件，甲方在供货商及版权拥有人允许下可继续使用。
4．在乙方妥善处理完毕上述任务之前，甲方有权暂停支付物业管理顾问酬金和驻场人员薪酬。
5.如合同终止时，甲方已付给乙方顾问酬金和驻场人员薪酬尚未发生部分，乙方应于合同终止之日起5日内退还甲方。
第二十二条不可抗力
由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能交付使用，或其它不能预见不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，双方依照国家法律法规规定处理相关善后事宜。
第二十三条管辖法律
本合同订立、执行、解释和履行均受中国法律保护和管辖。
第二十四条
合同文本
本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。若有中、英文两种文本形式，以中文为准。
第二十五条无效条款
本合同任何条款无效，不影响其它条款有效性。双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
第二十六条其它事宜
1.乙方于本合同期限内为本项目提供书籍、器材、电脑软件、电脑硬件和网络平台（包括各类日常应用软件）等应归甲方所有，乙方在合同终止时不得取回或拆走这些物资。
2.日后任何一方需要对本合同条款进行修订、更改或补充，必须以书面形式签订补充协议，对有关条款修订、更改或补充予以确认。
3.本合同任何一方如果更名，变更收款银行账号，变更法人代表，变更注册地址、联系地址、联系电话或传真号码，必须在更改后十四天内书面通知对方有关事宜。
4.任何书面通知都应以中文书写。合同一方给另一方通知应按对方在本合同提供地址或传真号码发出。任何由专人、快递公司送去，或按以上地址邮寄或传真号码成功发出通知都被视为寄到对方。为保障双方利益起见，一切重要通知都应该要求对方签收或书面确认收到，对方拒收，或联系方式变化未通知另一方，均视为已收到。
5.本合同如果由授权代表签署，必须在签署时向对方提交经由法人代表签字盖章法人委托书。法人委托书被视为本合同一部份。
6.本合同自甲、乙方签字盖章之日起生效。
签约双方：
甲方：广州市**物业管理有限公司
授权代表/法人代表签字：
公司盖章：
日期：
乙方：广州XX物业服务有限公司
授权代表/法人代表签字：
公司盖章：
日期：