现行政策下之商品住宅开盘及销售概述-曹阳(20120824).ppt

单击此处编辑标题,日期,文件编号等,单击此处编辑章节标题,*,单击此处编辑标题,单击此处编辑文本,第二级,第三级,第四级,第五级,*,现行政策下之,商品住宅开盘及销售概述,2012,年,8,月,开盘及销售,开盘及销售,开盘准备,规范销售,开盘前准备,开盘准备,预售许可,制作销售,文件,销售现场,布置,预售许可,预售许可,项,目,四,证,预,售,方,案,投,资,总,额,25,以,上,抵,押,权,人,同,意,证,明,其,他,预售方案,预售方案,项目基本情况,项目进度安排,项目预售计划,本期预售商品房情况,本期自留商品房情况,预售资金监管方案,商品房质量问题投诉,商品房质量责任承担,住房能源消耗,指标,和节能,措施,前期物业,其他,前期物业服务,服,务,事,项,服,务,标,准,选定评估机构,进行物业评测,前期物业服务合同备案,一,卡,通,前期物业服务,前期物业服务,合同备案,申,请,表,前,期,物,业,合,同,确,定,项,目,负,责,人,物业服务费用评估报告摘要,前期物业服务合同备案,制作销售文件,预,售,合,同,前期物业服务合同,临时管理规约,房屋建筑使用说明书,其,他,文,件,制作销售文件,预售合同,项目建设依据,房屋基本情况,房屋抵押情况,交房日期及条件,市政及基础设施,房屋交付标准,前期物业管理,分摊说明,抵押权人文件,建设方案,声环境状况,使用说明书,其他,预售合同,销售现场布置,预,售,合,同,项目五证,房屋建设状态及配套公建,分摊情况情况,建筑节能标准,房屋销控表,销售合同文本,临时管理规约,销售机构及人员情况,项目建设方案,声环境状况,物业服务费用测算结果,商品房预售方案,预售资金监管相关内容,标价牌价目表价格手册,销售现场布置,规范销售,严格执行商品房预售许可制度,明码标价,一房一价,不得捂盘惜售,严格执行限购政策,严格实施商品房预售资金监管制度,实行住宅专项维修资金制度,商品房预售合同网上联机备案,规范销售,预售合同网上,联机备案,原,则,性,规,定,联,机,备,案,程,序,备,案,解,除,备,案,变,更,预售合同网上联机备案,申领商品房预售许可证,申请人应先登录北京市房屋交易权属管理系统（,），在线填写预售许可申请信息后，提交以下书面材料：,1,、商品房预售许可申请表（原件）；,2,、开发企业营业执照副本和资质证书（复印件）；,3,、已交付全部土地使用权出让金证明（原件），国有土地使用权证（复印件），出让（转让）合同；,4,、建设工程规划许可证（复印件）；,5,、建筑工程施工许可证（复印件）；,6,、开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上的证明（原件）；,7,、招投标管理部门出具的工程施工合同备案表（复印件）和经施工单位确认的施工进度计划；,8,、属于绿化隔离带地区的项目，提交市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件（原件）；,9,、已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明（原件）；,10,、商品房预售方案，包括：,（,1,）房屋预售测绘成果备案表（原件）；,（,2,）房地产开发项目手册；,（,3,）销售机构和销售人员情况表一式两份（原件）；,（,4,）,2007,年,3,月,1,日后签订土地出让合同的，或,2007,年,3,月,1,日前已签订土地使用权出让合同但在,2007,年,8,月,1,日后进行施工招标的住宅项目，还需提交项目建设方案（原件）及建设方案备案登记表（复印件）；,（,5,）规划管理部门出具的建筑物名称批准文件,(,复印件,),；,（,6,）,临时管理规约,和,前期物业服务合同,（附电子版）,项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；,属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；,物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。,项目,基本情况,项目建设进度安排,项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；,本期预售楼栋的基础完成时间；,结构封顶时间；,竣工交付时间；,配套设施同步交付使用时间；,预售楼栋目前的施工进度。,项目预售计划,项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；,本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；,预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；,预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。,商品房质量责任承担主体和承担方式,开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。,提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。,质量责任承担主体按照商品住宅保修规程（,DB11/641-2009,）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。,其他材料,房地产开发项目手册；,项目建设方案及备案登记表；,经规划部门批准的建筑物名称核准文件；,商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。,选定评估机构,建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准,；,从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算,；,建设单位应当向物业服务评估监理机构提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。,将,测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同,；,项目负责人,项目负责人身份证明,；,项目负责人与建设单位之间的劳动合同,；,社会保险缴纳情况证明原件,；,聘任证明材料,；,项目负责人考试合格证书,。,同期交付规定,按照建设方案内容，完成市政公用基础设施和公共服务设施建设，并且竣工验收合格。,公共服务设施规划验收合格，具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。,市政公用基础设施等工程达到下列要求：,1,、,生活用水及节水设施齐全，水质符合相关标准,。生活用水纳入城乡自来水管网的，须取得供水专业单位的供水认可。采用自供水的住宅小区，供水设备应符合给水设计规范、设备完好。,2,、,生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电,。若因分期建设暂时无法提供永久供电的，须取得供电专业单位的认可，在规定的期限内，采取过渡性供电措施，并需保证用电的使用功能要求和使用安全。,3,、,采用市政管道燃气的住宅小区，应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接，并经燃气供应企业验收确认。,若确因客观条件限制，暂时无法实现燃气供应，应由房地产开发企业会同燃气供应企业提出过渡性解决方案。采用自建管道燃气供应站的住宅小区，须提供该自建管道燃气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证。,4,、,供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的，要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件。,5,、,电话通信线、有线电视线按设计要求敷设到户。,6,、,道路建设符合规划要求，,与外界交通干道之间有道路相联，并按照设计要求完成相应的公共照明设施建设,。,7,、,完成住宅小区相应绿化建设，因季节原因未完成绿化的，应有防尘措施。,8,、,住宅周边场地清洁，道路平整,。采取分期建设的，已建成与下一期施工工地有效的临时隔离措施。分期界限是道路或者绿地的，已完成道路、道路照明或者绿地建设。,明确预售资金监管,事项,房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：,1,、项目工程建设费用；,2,、项目用款计划；,3,、选定的监管银行，并提交与银行签订的商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）；,4,、专用账户名称、账号；,5,、涉及其他情况。,取得预售许可后，上述事项应当在售楼场所公示。,标价牌或价目表内容,1,、开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；,2,、每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总价；,3,、销售地下停车位的，应标明每个在售车位的面积和销售总价；,4,、销售商品房有优惠的应标示折扣幅度及享受折扣的条件；,5,、销售存量房，应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准；,6,、应标示本单位服务监督电话和“价格举报电话：,12358”,。,价格手册内容,1,、已取得,建设用地规划许可证,、,国有土地使用权证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工许可证,、,商品房预售许可证,的批准文号、批准日期；,2,、每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；,3,、前期物业管理企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准；,4,、机动车停车管理办法和收费标准；,5,、楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；,6,、商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目和收费标准。代收代办服务应标明由消费者自愿选择。,明码标价,商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表和价格手册，可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应保持一致，价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。,商品房经营者不执行明码标价规定的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由市、区（县）政府价格主管部门依据,中华人民共和国价格法,、,价格违法行为行政处罚规定,、,关于商品和服务实行明码标价的规定,、,禁止价格欺诈行为的规定,等法律、法规和规章实施行政处罚。,不得捂盘惜售,关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知,京建交,2006455,号,开发企业在申请商品房预售许可和现房销售信息确认时，应当如实申报所售楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，通过北京市房地产交易管理网和售楼处对外公示。,商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。,开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售。,北京市,商品房销售明码标价规定,实施细则,对已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。,严格执行限购政策,自,2011,年,2,月,17,日起，对已拥有,1,套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效,北京市工作居住证,的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续,5,年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购,1,套住房（含新建商品住房和二手住房）；,对已拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续,5,年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。,居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：,（一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的,家庭购房申请表,、,购房承诺书,。驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效,北京市工作居住证,的家庭，还应提交,北京市工作居住证,的原件和复印件。,（二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的,家庭购房申请表,、,购房承诺书,，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。,房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的,家庭购房申请表,、,购房承诺书,原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。,网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将,家庭购房申请表,、,购房承诺书,原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。,北京商品房的预售款，开发商禁止直接收取，而是全部购房款都要存入专用账户。开发商按照工程进度各节点，按比例提取工程建设款。,立法动态,北京市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）,（以下简称“,征求意见稿,”）与,北京市商品房预售资金监督管理暂行办法,（以下简称“,暂行办法,”）比较,商品房预售资金监督管理,一、经济适用房未被列入资金监管范围,征求意见稿,：本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。,暂行办法,：本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。,二、增加提款节点,征求意见稿,：在地下结构完成和结构封顶之间，增加了一个节点,“,项目拟预售楼栋中最高楼栋为,7,层以上,10,层以下建筑的，可增加“建设总层数达,1/2”,节点；拟预售楼栋中最高楼栋为,10,层以上建筑的，可增加“建设总层数达,1/3”,、“建设总层数达,2/3”,节点。”。,暂行办法,：在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证这,4,个节点上，开发商可按照申报方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。,三、,征求意见稿,增加变更监管银行应具备的条件,项目预售过程中，开发企业申请变更监管银行的，应当取得原监管银行同意并与新监管银行重新签订监管协议。项目已预售房屋的，还应当具备以下条件：,（一）与购房人签订补充协议，明确监管银行变更情况；,（二）及时将原专用账户内资金转入新专用账户，并注销原专用账户；,（三）告知个人住房贷款银行专用账户变更情况。,开发企业申请变更监管银行期间，暂停项目预售。,四、其他变化,1,、关于,购房定金,征求意见稿进行了细化和明确：“房地产开发企业收存的定金，应在网上签约后二个工作日内存入专用账户”。,2,、关于,房地产开发企业违反资金监管的处罚,征求意见稿还增加了：“房地产开发企业如果未按规定收存或使用预售资金，情节严重的，将限制该房地产开发企业在北京所有开发项目的商品房预售”。,住宅专项维修资金制度,商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。,预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。,商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。,商品房预售合同网上联机备案,关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知,（京建交,2008273,号）,自,2008,年,6,月,1,日起，我市将实行商品房预售合同网上联机备案,。,房地产开发企业与预购人在北京市交易权属管理系统（,）完成商品房预售合同网上签约后，应进行商品房预售合同网上联机备案。房地产开发企业或预购人不再向市、区县建委（房管局）申请办理预售登记。,预售合同网上联机备案程序,：,（一）买卖双方确认合同条款，进行商品房预售合同网上签约；,（二）房地产开发企业网上打印商品房预售合同，买卖双方在合同上签字、盖章；,（三）开发企业在网上进行联机备案，并打印一式两份,商品房预售合同联机备案表,盖章后交预购人一份，同时提供预购人一份商品房预售合同原件。,商品房预售合同联机备案手续应在,7,日内完成。,商品房预售合同备案解除,在房屋预售期限内，房地产开发企业与预购人解除合同或调换房屋的，买卖双方须持相关材料共同到市、区县建委（房管局）办理预售合同备案解除手续。因法院或仲裁机构判决或裁决解除商品房预售合同的，当事人可单方到市、区县建委（房管局）办理预售合同备案解除手续。,办理商品房预售合同备案解除手续需提交下列材料：,（一）商品房预售合同备案解除申请表（原件）（附件二）；,（二）解除商品房预售合同的协议（法院或仲裁机构判决或裁决的除外）（原件）；,（三）协议解除合同的，提交商品房预售合同一式四份（原件）；法院或仲裁机构判决或裁决解除合同的，提交一份商品房预售合同（原件）；,（四）开发企业的授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件）；,（五）预购人的身份证明（原件、复印件），预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书（原件）；,（六）法院或仲裁机构判决或裁决解除商品房预售合同的，当事人应提交生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书（原件）。,房地产开发企业与预购人协商解除合同的，如预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，应先办理抵押登记注销手续后再办理预售合同备案解除手续。,预售合同备案变更,因下列情况发生预购人变更的，当事人须持相关材料到市、区县建委（房管局）办理预售合同备案变更手续。,1,、法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；,2,、继承或遗赠；,3,、离婚；,4,、夫妻之间更名；,5,、法律法规规定的其他情况。,因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移,的，受让方可以单方办理预售合同备案变更手续并提交下列材料：,1,、商品房预售合同备案变更申请表（原件）（附件四）；,2,、生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书（原件）；,3,、当事人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件）；,4,、商品房预售合同（原件）；,5,、预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。,因继承、遗赠发生房屋买受人变更的,，由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：,1,、商品房预售合同备案变更申请表（原件）；,2,、继承权公证书（原件）或接受遗赠公证或法院判决书（原件）；,3,、继承人、受遗赠人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件）；,4,、商品房预售合同（原件）；,5,、预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。,因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的,，财产归属方可以单方办理预售合同备案变更手续；,协议离婚的,，由双方共同办理预售合同备案变更手续，并需提交下列材料：,1,、商品房预售合同备案变更申请表（原件）；,2,、离婚证（原件、复印件）；,3,、离婚财产归属协议（协议离婚的）或生效的法院判决书或调解书（法院判决、调解离婚的）,(,原件,),；,4,、当事人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件），协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证；,5,、商品房预售合同（原件）；,6,、预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。,夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的，,由夫妻双方共同办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：,1,、商品房预售合同备案变更申请表（原件）；,2,、夫妻双方共有房屋的协议和更名申请,(,原件,),；,3,、结婚证,(,原件、复印件,),；,4,、当事人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件），转移房产方的授权委托书需公证；,5,、商品房预售合同（原件）；,6,、预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。,谢 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