二手房按揭基本知识117.pptx

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,二手房按揭的基本知识,什么叫二手房按揭贷款,申请二手房按揭贷款的条件,买卖双方需向银行提交的资料,贷款成数、年限及利率的确定,贷款偿还方式,办理二手房按揭所需要的手续费用,住房公积金贷款,选择贷款形式应考虑的问题,什么叫二手房按揭贷款,二手房按揭贷款是指购房者以所购物业作为抵押，购房不足款可按一定的比例向银行申请借款，并分期偿还本息的借款行为。,申请二手房按揭贷款的条件,年满,18,周岁，具有完全民事行为能力的中国公民（包括港澳台人士）；,申请人具有稳定的合法收入，有还款付息的能力；,借款人同意以所购房产作抵押；,在贷款银行下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡；,缴交首期购房款是交易房产成交额与贷款额的差额；,所购房屋的产权必须明晰，不在拆迁公告范围内，可进入房地产市场流通。,买卖双方需向银行提交的资料,买方需提交的资料,卖方提交的资料,买方需提交的资料,1,、,身份证明,(,含共有人,),：,身份证、户口薄（港澳人士提供身份证及通行证、台湾人士提供台胞证、外籍人士提供护照）；,2,、婚姻状况证明,(,含共有人,),：,结婚证、离婚证、未婚证明（,户籍所在地民政或计生部门,）,3,、收入证明：（东莞市公司，盖公司公章）,月收入不低于月供款（含买方夫妻双方在国内其他银行借款月供款的总额）的,2,倍以上；个体经营者同时还需要提供营业执照或税单或其他收入来源证明；,买方需提交的资料,备注：个人不足部份，可以以家庭其他成员的工作收入证明补充。如家庭收入合计金额不足,2,倍有以下补充办法，以提供存折的办法为主：,提供租赁合同，合同租金月收入加收入证明的总月收入达月供款,2,倍以上：,提供家庭资产证明，如房产证、土地证、汽车行驶证、定期存单、股票、债券、银行理财产品等补充资料以便银行审批；,买方需提交的资料,4,、借款人近半年银行存折流水帐,(,可固定存折,),5,、首期款的收据和银行出帐凭证,6,、在贷款银行开设供楼银行卡或存折,7,、买卖双方签署的,房屋买卖居间合同,或,协议书,；,买方需提交的资料,备注：,1,、,买方如已婚须夫妻双方一同到银行签贷款合同及按指模,。,2,、提供上述资料所需提供复印件时必须提供原件核对；,3,、所有提供资料上登记身份证号必须一致，否则由原籍公安机关（港澳人士由中国司法局指定的律师事务所、台湾人士由海基会、外籍人士由中国领事馆）开具证明为同一人，如是外文，还须到国内公证处翻译,卖方提交的资料,：,1,、身份证明：,户口薄、身份证、（港澳人士提供身份证和通行证、台湾人士提供台胞证、外籍人士提供护照）；,2,、婚姻证明：,结婚证、离婚证，未婚证明（,户籍所在地民政或计生部门,）；,3,、,房地产权证,或,商品房买卖合同,4,、在买家贷款银行开设的银行卡或存折,签贷款合同须知,1,、,买方如已婚须夫妻双方一同到银行律师处签贷款合同及按指模,。,2,、提供上述资料所需提供复印件时必须提供原件核对；,3,、所有提供资料上登记身份证号必须一致，否则由原籍公安机关（港澳人士由中国司法局指定的律师事务所、台湾人士由海基会、外籍人士由中国领事馆）开具证明为同一人，如是非中文，还须到国内公证处翻译。,各银行增加的其他要求,工商银行：,1,、卖方配偶需提供身份证、户口簿、结婚证；,2,、普贷卖方提供资料，不须前往签贷款合同；,2,、由银行人员上门负责签约，联系人：胡远强,88191198/13609682226,商业银行：,1,、买方暂住证，未提供者是外地户口，第一套住宅只能贷,6.5,成；,2,、配偶出具同意出售证明（商业银行）,一同前往签贷款合同；,2,、由律师负责，额外收取律师鉴证费,800,元，负责人：名成律师事务所吴律师：,13728159038,各银行增加的其他要求,兴业银行,1,、卖方只提供以上资料，不须前往签贷款合同,2,、签贷款合同由兴业银行人员上门负责。,3,、楼龄超过,10,年，贷款少于,20,万不贷。,负责人：周志军,13902600972,招商银行,1,、卖方配偶需提供身份证、户口簿，一同前往签贷款合同；,2,、由银行指定律师负责，要额外交,800,元律师鉴证费；,3,、联系人：王律师,26555146,招行黎生：,13712770777,贷款成数、利率及年限的确定,各银行对于第二套住房定义,1,、商业、兴业、招行、工行以家庭成员贷款为标准，曾经有住房贷款（含已还清贷款的物业）判定第几套物业。,贷款成数、利率及年限的确定,贷款成数,1,、第一套住宅物业,7,成，写字楼和商铺最高,5,成；,2,、第二套住宅物业,6,成；,3,、第三套住宅物业,5,或,5.5,成；,4,、第四套住宅物业基本不贷。,备注：另兴业银行贷款额度最低,20,万，工行贷款额度最低,10,万。其他银行最低额度要看具体楼盘位置，暂无明确规定。,贷款成数、利率及年限的确定,利率,工行和兴业银行,第一套物业：标准利率下浮,15%,第二套物业：标准利率上浮,10%,第三套物业：标准利率上浮,10-15%,（,如目前仍供款有其他两套物业，须送省行批）；,招行银行：,第一套物业：标准利率下浮,15%,第二套物业：标准利率上浮,10%,第三套物业：标准利率上浮,15%,商业银行：,第一套物业：标准利率,第二套物业：标准利率上浮,15%,第三套物业：标准利率上浮,20%,贷款成数、利率及年限的确定,年限,1,、贷款年限：最长,20,年,(,兴业,25,年,工行,30,年,),，且借款人年龄,+,借款年限,其中男性不超过,65,岁，女性不超过,60,岁。,2,、房龄,+,贷款年限,35,年；,3,、如联名购买以年轻者年龄为准，年轻者年龄不少于,18,岁；,4,、商铺和写字楼最长,10,年；,贷款偿还方式,等额本金还款法,等额本息还款法,等额本金还款法,“,等额本金还款法”又称“递减还款法”：每月归还的本金相同，每月应支付的利息为未偿还贷款本金与月利息率相乘之积。,每月还款额,=,贷款本金,/,贷款期月数,+,（贷款本金贷款本金,/,贷款期月数*期月数）*月利率,M=P/N,(P,P/Nn)i,M,为每月还款额，,P,为贷款本金，,N,为贷款总期数，,n,为还款期数，,i,为银行贷款利率,;,等额本息还款法,等额本息还款法”又称“月均还款法”：每月归还的本金利息之和相同。,每月还款额,=,贷款金额,/10000,万元供楼系数,银行按揭收费标准,见附表,选择贷款形式应考虑的问题,贷款期长短的选择,首期付款额的选择,贷款期长短的选择,贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息越多。一般供款不超过家庭收入,40%,，才不会影响生活质量。,按揭贷款流程图,签,房屋居间买卖合同,交首期款,交资料签,贷款合同,银行评估,一周,贷款银行审批，出同贷书,（还贷、办一手证）,过户,出二手证,一个月,抵押登记,银行发放贷款,快贷须知,快贷的优点：,1,、买方提前收到楼款；,2,、解决交易双方还贷款资金问题；,3,、方便交易双方，控制风险。,快贷形式,第一种：不还贷，已出证。,第二种：还贷，未出证,第一种：不还贷，已出证,流程：,签,房屋居间买卖合同,交首期款,交资料签,贷款合同,和担保协议,银行评估,担保公司审批,贷款银行审批，出同贷书,过户,公告期结束,放贷,出二手证,抵押登记,第一种：还贷，未出证,流程：,签,房屋居间买卖合同,交首期款冻结,交资料签,贷款合同,和担保协议,银行评估,担保公司审批,贷款银行审批，出同贷书,放贷,还贷、办一手证,过户,公告期结束,首期款解冻,出二手证,抵押登记,快贷首期款监管规定,第一种：有证，没要求,第二种：无证，要还贷,1,、工行,首期款存入卖方工行帐号，等公告期结束，解冻。,2,、招行、广发,首期款存入中介公司，按协议约定解冻。,快贷须知,各快贷公司合作银行,1,、融通担保公司：方泽敏,13794978718,工行、招行、中行、兴业,2,、嘉华担保公司：,招行、广发、商行、兴业,3,、润信担保公司：林红,13728288668,商行,4,、高盛誉担保公司：翟先生,13070921323,招行、商行,5,、康华担保公司：黎伟康,13794812999,工行、广发、招行,快贷注意事项,兴业、商行、广发暂不做快贷业务,中行不做第二种形式快贷（赎契）,工行和招行做第一和第二种形式快贷,买卖双方及配偶均须前往签相关协议,嘉华和高盛誉担保要求放贷款扣除还贷后剩余部份在公告期结束方可解冻，并要求买方向担保公司存入三期供楼款做保证金。,