安阳华强中心商务区专业市场定位调研汇报.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,深圳世方商业地产顾问有限公司,www.sz-,www.sz-,安阳,华强中心商务区,专业市场定位调研汇报,第一部分：安阳市总体市场状况,第二部分：项目自身及周边环境调查,第三部分：安阳市小商品市场调研,第四部分：安阳市小商品市场商户访谈,第五部分：安阳下辖县服装、鞋包及小商品市场调研,第六部分：安阳针织服装产业及主要工业园调研,第七部分：安阳装饰材料市场调研,第八部分：同类地级市服装、鞋包及小商品市场调研,第九部分：安阳市及周边地级市副食品市场调研,第十部分：项目定位初判及可行性分析,目 录,第一部分：安阳市总体市场状况,第二部分：项目自身及周边环境调查,以上两部分见零售部分汇报,第三部分,安阳小商品市场调研,一、安阳市专业市场概况,1,、安阳专业市场现状及特点,1,）安阳目前有近,25,家专业市场，包括,小商品、电脑数码、装饰材料、五金机电、汽车配件、家电、手机,等类别，总规模达,50,万,平方米。,2,）,专业市场分布较零散,，基本各片区都有，小商品、五金机电、家电、汽配等批发类市场主要集中在开发区，而电脑数码、装饰材料、家具类等以零售为主市场则集中在市区内。,类别,市场名称,地址,规模（平方米）,经营特征及状况,小商品,安阳国际小商品城,人民大道与东风路交汇处,24000,以零售为主，经营状况一般,中环小商品批发城,文峰中路,（安阳口腔医院对面）,20000,以零售为主，经营状况一般,红河小商品城,彰德路玄鸟雕塑东侧,20000,以批发为主，经营状况较好,商都小商品城,彰德路与文昌大道交界处西北侧,6000,以批发为住，经营状况一般,百货批发城,彰德路与文昌大道交汇处西北侧,6000,6,月,6,日,刚,开业，经营状况,一般，商户主要以老客户为主,电脑数码,金豪数码广场,红旗路与人民大道交叉口路东,20000,以零售为主，经营状况较好,赛博数码广场,自由路,4000,以零售为主，经营状况较好,装饰材料,居家宜装饰材料购物广场,文明大道和东工路交叉口,30000,以零售为主，经营状况一般,大华金商都家居建材 博览中心,文峰大道西段,120000,目前空置严重，经营惨淡,新东方,装潢材料大市场,安阳市紫薇大道,36000,安阳最老的装饰材料市场，现经营状况较好,安阳主要专业市场一览表,安阳专业市场分布图,目前开发区内形成了以,红河小商品城、五金交电大世界、家电批发市场、豫北汽配城、轻纺城市场,等为主的批发市场集群，,总体面积近,15,万平方米。,市场形式主要以骑楼形式存在，属于比较古老的批发市场形态。,开发区小商品类批发市场主要集中在,彰德路两侧,，包括红河小商品城、百货批发城、商都小商品城，这些市场主要安置原金桥小商品城市场拆迁商户，开业时间最长的仅,8,个月，市场基本以批发为主，辐射安阳五县四区。目前市场群内以红河小商品经营状况最好。,从整体情况来看，开发区内专业市场已经分布有相当规模，依托方便的交通与物流条件，形成以批发为主，零售为辅的格局,。,二、开发区专业市场概况,三、安阳小商品市场调研,1,、安阳市小商品市场现状,目前安阳的小商品市场主要有批发类及零售类两种，批发类的小商品市场主要集中在开发区的,彰德路上,，有红河小商品批发城、商都小商品城、百货批发城,3,个；而零售类的小商品市场主要集中在市区较繁华的地段，以安阳国际小商品城、中环小商品城为代表。整个安阳市小商品市场规模达,8,万平方米。,安阳小商品市场分布图,红河小商品城小商品经营面积约,7500,平方米,百货批发城小商品经营面积约,1300,平方米,商都小商品城小商品经营面积约,1800,平方米,中环小商品城小商品经营面积约,7713,平方米,安阳国际小商品城小商品经营面积约,10000,平方米,2,、安阳市小商品市场上下游情况,市场名称,上游市场,下游市场,红河小商品城,文具类主要为浙江义乌、山东临沂；饰品类主要为浙江义乌；电器类主要为广东及浙江义乌；日化类主要为广东及上海厂家，其他品类则主要在郑州区域采购,安阳五县四区及鹤壁下属县，也有少量河北邯郸下属靠近安阳的县、镇,百货批发城,广州、浙江厂家,安阳五县四区,商都小商品城,山东临沂、河北保定、广东广州等厂家,安阳五县四区及鹤壁、河北邯郸的下属县、镇,中环小商品城,郑州批发市场,安阳市区为主，有少量下属县的客户,安阳国际小商品城,主要以郑州区域批发市场为主，其次为广东广州、浙江义乌、山东临沂等产地型市场，另外有少部分以开发区的小商品批发市场作为上游,安阳市北关区为主，少数市区其他区域，也有一部分下属县的客户,目前安阳小商品市场存在的弊端,弊端一：,批发类小商品市场建筑,及基础设施过于陈旧，,已经不能满足商户经商需求,弊端三：,市场内综合实力商户,所占比例小,3,、安阳小商品市场存在的弊端,弊端二：,市场经营管理水平,停留在“初级阶段”,4,、安阳市小商品市场现状所带来的启示,目前安阳市开发区内小商品批发市场在软硬件方面的不足，使得现有商户对我市场表示了一定的进驻意向。因而对于本项目，若能在招商政策给予更多的优惠，在配套方面给予更进一步的完善，应该会吸引一大部分商户的进驻。,根据目前安阳小商品市场现状及存在的问题，本项目应当以大规模、现代化的建筑布局、完善的配套设施、灵活的租赁政策、明确的费用收取标准、高水平的经营管理服务来吸引目标商户的关注。,第四部分,安阳小商品市场商户访谈,一、安阳市小商品市场商户访谈总体情况,此次通过上门拜访的方式成功访问了红河小商品城、商都小商品城、百货批发城、中环小商品城、安阳国际小商品城等,5,个市场合计,69,家（主要涉及工艺品、饰品、针织内衣、日化、日杂百货、玩具、小家电等业态）商户。抽样重点以红河小商品城和国际小商品城商户为主。在访谈的商户中，经营时间在,5,年以上的约占,50%,的比例。,1,）经营状况,2,）商户类型,3,）商户进货渠道,4,）下游采购客户区域,约有,90%,的商户其下游采购客户主要来自安阳五县四区，仅有,10%,的商户有新乡、鹤壁下辖县镇的客户。,5,）对我市场的看法,6,）进驻意向,7,）对我市场的关注问题,目前商户对于本市场主要的关注问题集中在租金成本、优惠政策、物流配套设施等方面。,第五部分,安阳下辖县服装、鞋包及小商品市场调研,此次主要抽样了林州市（林州小商品、副食批发街）、安阳县（柏庄老市场、柏庄新东市场）、内黄县（内黄商业街）、滑县（滑县小商品、副食批发街）等安阳下属县、镇的服装、鞋包及小商品市场，调研目的主要是了解下游市场的采购渠道及未来来我市场的采购意向，调研情况如下：,1,）采购渠道方面：,服装、童装、鞋类别上游市场以柏庄为主,日化用品上游市场以安阳为主,日杂百货上游市场以安阳为主，郑州为辅,针织内衣上游市场以柏庄、郑州为主,玩具、文体、床上用品上游市场以安阳为主,副食品上游市场以郑州、安阳为主，濮阳为辅,2,）来我市场采购意向：,项目的定位得到了下游市场批零商户的认可，绝大多数受访商户（抽访,35,户，考虑来进货的,27,户,，约占,77%,）表示等项目落成后将会前来考察采购。主要原因是项目一站式采购的规模所带来的便利性，以及下游各县距离项目较近，交通成本、物流成本、时间成本相对低廉，另外许多商户本身就是在安阳进货，因此只要能在价格上与现有渠道持平，商户就会考虑来本项目考察采购。,第六部分,安阳针织服装产业及主要工业园调研,一、安阳针织服装产业状况,1,、安阳针织服装产业基本情况,2007,年,12,月,29,日，安阳被授予,“中国针织服装名城”,称号。安阳市拥有针织服装企业,3000,余家,，其中规模以上企业,100,余家,，主要产品有,T,恤、内衣、针织童装、女装等数千个品种。,2006,年全市针织服装总产量,3.5,亿件,(,套,),，实现工业总产值,53,亿元，销售收入,52,亿元，出口创汇,8600,万美元。其中，安阳柏庄的针织衫裤在,20,世纪,80,年代就闻名全国，安阳内衣厂生产的“盾”牌弹力衫裤曾获得国家质量金牌奖。,安阳市以传统针织内衣加工为主，,集纺织、漂染、印花、缝纫于一体,。拥有,柏庄工贸内衣城、龙兴工业园、华豫纺织工业园,等,6,个规模较大服装工业园区，共有,8000,余家门面摊位，形成了原料采购、生产加工、产品销售相配套的完善的产业链条，成为中原地区最大的内衣交易集散地。产品主要销往我国中西部及农村市场。,安阳针织产业规划及前景,规划及前景一：,合理配置资源，形成较完整的供应链条,规划及前景二：,加强创新平台建设，提高集群科技竞争力,2,、安阳针织服装产业规划及前景,规划及前景三：,规模整体控制发展，重点培植龙头企业,二、安阳主要针织工业园调研,此次调查了安阳市区,3,个针织服装工业园，主要包括,安阳轻纺城市场、龙兴内衣工业园、华豫内衣工业园,，各个工业园区情况如下表：,工业园,营业,规模,（,平方米）,企业数量,企业经营方式,采购客户来源,产品档次,租金水平,整体经营状况,安阳轻纺城市场,11000,198,自产自销,主要是安阳及下属县，有少部分全国其他区域客户,中低档,10,元,/,平方米,经营状况良好,华豫内衣工业园,110000,110,自产自销,全国各地,中低档,6,元,/,平方米,经营状况良好,龙兴内衣工业园,2000,43,自产自销,全国各地,中低档,5,元,/,平方米,经营状况良好,第七部分,安阳装饰材料市场调研,安阳装饰材料市场现状及特点,现状及特点一：,装饰材料市场总规模达,20,万平米，,但分布较零散,现状及特点三：,新老市场经营状况差异明显,一、安阳装饰材料市场现状及特点,现状及特点二：,临街小商业经营与专业市场经营并存,二、安阳装饰材料市场调研,此次主要调查了安阳市区共计,4,个装饰材料类市场，主要包括,大华,金商都家居建材市场、居家宜装饰材料广场、新东方装潢材料大市场、曙光装潢大市场,等，各个市场情况如下表：,市场名称,规模（,平方米）,经营品种,经营,状况,大华,金商都家居建材市场,120000,灯饰品、陶瓷、卫浴、五金、化工、窗帘、布艺、橱柜、门窗、地板,很,差,居家宜装饰材料广场,30000,木地板、涂料、五金、整体吊顶、瓷砖、壁纸、地毯、洁具、厨具、卫浴、灯具、窗帘、套装门,较好,新东方装潢材料大市场,36000,厨卫、电器、木地板、装饰公司、精品陶瓷、玻璃、卫浴,好,曙光装潢大市场,20000,洁具、卫浴、地砖、板材、灯饰、吊顶、五金、橱柜,一般,三、安阳装饰材料市场商户访谈,此次调查通过上门拜访的方式成功访问了大华,金商都家居建材市场、新东方装潢材料大市场、曙光装潢大市场等,3,个市场合计,16,家（主要涉及陶瓷、卫浴、灯饰、布艺、地板、门业等业态）商户。抽样重点以大华,金商都家居建材市场和新东方装潢材料大市场商户为主。,1,）经营状况,2,）商户类型,3,）商户进货渠道,在访谈的装饰材料市场商户中，知名的品牌,商户其进货渠道主要是省级代理商，而一般,品牌商户其进货渠道主要选择从厂 家拿货。,另外也有一部分五金、电料、板材等主要选,择郑州的批发市场采购。,4,）采购客户区域,安阳现有的装饰材料市场基本以辐射安阳本市为主，因而采购客户基本为安阳市区居民，同时也包括办公企业等其他消费群体。,5,）对我市场的看法,6,）进驻意向,7,）对我市场的要求,市场培育期的免税问题，市场建筑设计规划（最好是建成商场式），市场管理及推广方面的措施等。,第八部分,同类地级市服装、鞋包及小商品市场调研,一、新乡、濮阳、邯郸小商品市场调研,此次共抽查了安阳周边地级市（新乡、濮阳、邯郸）共计,5,个小商品类市场，主要包括,新乡金利来购物中心、金源批发城、濮阳县小商品批发街、邯郸冀南小商品批发市场、温州商城,，各个市场情况如下表：,市场名称,规模（平方米）,经营品种,经营状况,金利来购物中心,23000,针织内衣、服装、床上用品、文体办公用品、玩具、箱包、日杂百货、日用日化、工艺礼品、小家电、饰品等,较,好,金源批发城,25000,服装、针织、童装、日用日化、饰品、日杂百货、钟表、小家电、喜庆用品、工艺用品、鞋、箱包、针织内衣、日用百货、床上用品、文体办公用品、玩具,较好,濮阳县小商品批发街,30000,针织内衣、服装、副食、文体办公用品、玩具、日杂百货、日用日化、民间用品、工艺礼品、小家电、饰品、茶叶、茶具等,很好,冀南小商品批发市场,5000,针织内衣、婚庆用品、文体办公用品、玩具、日杂百货、日用日化、花艺、小家电、饰品、茶叶、茶具等,较好,温州商城,5000,针织内衣、工艺礼品、服装、饰品、皮具等,很好,二、同类地级市小商品市场商户访谈,此次共访问了同类地级市小商品市场（邯郸、新乡、濮阳）商户共计,40,户，主要以服装、针织内衣、饰品、文体办公用品、日化、日杂百货、玩具、副食品等业态的商户为主。,1,）进驻意向,2,）采购意向,1,、业态规律,1,）业态组成规律,通过对比调研发现，安阳周边地级市小商品市场经营业态除了传统的小商品业态外，一般都掺杂经营服装、鞋包、床上用品、副食品等。,2,）业态商户数量比例,通过以上三个城市小商品市场各业态经营商户数量对比可推导，业态商户数量比例规律如下：,针织内衣：,4%-7%,；服装：,27%,；床上用品：,2%-4%,；,文体办公用品：,2%-7%,；玩具：,2%-5%,；箱包：,1%-5%,；,日杂百货：,2%-10%,；日用日化：,2%-4%,；工艺礼品：,1%-2%,；,小家电：,2%-3%,；精品饰品：,4%-5%,；鞋：,3%-21%,；童装：,5%-12%,；,三、地级市小商品市场一般规律探究,3,）业态面积比例规律,针织内衣：,5%-10%,；服装：,27%-47%,；床上用品：,4%-5%,；,文体办公用品：,3%-6%,；玩具：,2%-7%,；箱包：,1%-8%,；,日杂百货：,3%-7%,；日用日化：,1%-5%,；工艺礼品：,1%-5%,；,小家电：,2%,；喜庆用品：,1%,；精品饰品：,4%-5%,；,鞋：,3%-16%,；童装：,5%-12%,；,备注：以上的各业态商户数量及各业态经营面积比例是根据我们抽样调研的市场总结出的规律，可能有一定的片面性，比例分布也不是很准确，但是也从一定程度上反映了周边地级市小商品市场的一般规律。,2,、地级市小商品市场商户结构规律,通过对新乡、濮阳、邯郸小商品市场的调研，地级市小商品市场商户,90%,为一般经销商，代理商所占比例较小。有代理商存在的业态主要以床上用品、烟酒副食品、童装等品类。,3,、地级市小商品市场上游货源规律,周边地级市上游货源主要来源地主要在郑州、石家庄、山东菏泽及临沂等地，其次有广州、浙江义乌等区域。,4,、地级市小商品市场下游货源规律,目前安阳周边地级市的小商品市场越来越区域化，市场主要以辐射该市市区及下辖县镇，同时也能辐射周边的县及镇。,第九部分,安阳本地及同类地级市副食品市场调研,一、安阳及周边地级市主要副食品市场调研,此次共调查了安阳本地及周边地级市（邯郸）共计,3,个小商品类市场，主要包括,安阳红旗渠商贸城、万达副食品批发市场、邯郸的中原副食城,，市场情况如下表：,市场名称,规模（平方米）,经营品种,经营状况,红旗渠商贸城,6000,主要以副食为主，同时也夹杂鞋、服装、文具、玩具、日化、日杂、床品、饰品等,较,好,万达副食品批发市场,2200,副食、粮油,很,好,中原副食城,4000,副食品及茶叶茶具,一般,二、安阳市副食品市场调研总结,目前安阳的副食品品市场主要集中在人民大道附近，主要以红旗渠商贸城和万达副食品批发市场为代表，两市场整体经营状况良好。红旗渠商贸城以副食品为主要经营品类，同时夹杂有日化、服装、鞋、小家电等小商品经营业态，总规模,6000,平方米。万达副食品批发市场主要以经营干货、小食品、粮油等，总体经营面积约,2200,平方米。在市场形式方面，现有副食品市场建筑档次都较低，属于大棚式及商业街的形式。市场商户上游货源以郑州区域的批发市场为主，下游采购客户主要来自市场周边住户及五县四区的采购者。在进驻意向方面，由于政府对于老市场有拆迁的规划，现有商户对本项目也表示了一定的进驻意向。,第十部分,项目定位初判及定位可行性分析,一、安阳各类市场总结综述,1,、小商品、服装、鞋包、副食品类,1,）豫北小商品、服装、鞋包、副食品类消费市场分析,豫北地区包括河北省安阳、濮阳、鹤壁三市，三市总人口,1040,万人（其中安阳市,539,万、濮阳市,356,万、鹤壁市,145,万），,2008,年豫北三市社会消费品零售总额为,478,亿元（其中安阳市,245,亿元、濮阳市,166,亿元、鹤壁市,67,亿元）。根据相关数据显示，构成日常消费支出的轻工商品占消费品零售总额的,60%,以上，即,2008,年豫北片区轻工商品消费额约为,287,亿元；而其中作为小商品、服装、鞋包、饰品、副食品类的消费至少占到轻工商品消费的,40%,，则粗略估计豫北地区,2008,小商品类市场的消费总额高达,115,亿元,。,然而目前豫北地区小商品市场建筑形式还相对落后，市场配套设施也极不完善，经营管理水平低下。豫北小商品市场的现状已经不能满足下游消费市场的需求，从市场发展规律角度而言，传统老市场需要升级换代！,2,）安阳小商品、服装、鞋包、副食品类市场现状,小商品类,批发类小商品市场和零售类小商品市场呈“南北分布”格局,目前安阳的小商品市场主要分布在南端的开发区及北端的北关区及文峰区，呈现“南北分布”的格局。,批发类与零售类小商品城并未形成激烈的竞争,分布在开发区的小商品市场主要以批发为主，辐射区域达安阳五县四区及周边地级市、县、镇。而市区内零售的小商品城主要满足周边附近区域居民及路过该市场的消费群体的消费需求，与开发区内批发市场在消费群体上并无冲突。反而是市内部分零售市场商户去开发区进行采购，使开发区的批发市场一定程度上成为市内零售市场的上游货源地。,租金水平普遍较低,开发区内的小商品市场租金一般在,15-30,元,/,平方米（按使用面积），市中心位置小商品城的租金最高为,70,元,/,平方米（使用面积）。,服装、鞋包类,由于柏庄老市场的存在，其几乎垄断了安阳服装类生意机会，导致目前安阳市区内的零散经营户直接选择在柏庄老市场及郑州的批发市场拿货，使得市区内还没有大规模的服装、鞋、箱包类批发市场。服装类商城主要以金吉利服装城、巴黎时装城等零售场为主，而箱包类的经营商户除了零散分布在市区街边外，也有少部分在现有的小商品市场中经营，但是整体经营规模非常小，未形成一个集中的市场。,3,）针织服装,通过对安阳针织企业的访谈调研，目前安阳针织企业有如下特征：,集中在以,柏庄为中心的安阳县,以及以,玄鸟为中心的安阳市区,；,安阳拥有约,3000,家,针织内衣企业，但具备一定规模的只有约,100,家,，其他的基本都是,10-20,人的小加工作坊；,产品以,童装、秋衣、秋裤,为主，与传统的文胸、袜子、内裤等针织内衣有一定区别；,产品以,中低档,为主；,营销渠道方面，以,内销,为主；,大多,数企业,不具备设计研发能力,；,品牌意识不强,，,企业基本不具备自己的品牌,；,产销一体,化,，,即,销售点也设置在生产车间里，不另行设置；,3,）装饰材料类,装饰材料市场分布较零散，总体规模达,20,平方米,目前安阳的装饰材料市场主要有,4,个：大华,金商都家居建材市场、居家宜装饰材料购物广场、新东方装潢材料大市场、曙光装潢大市场。这四个市场分布在铁西、市区、安东新区，从位置分布来看，较为零散。总规模约,200000,平方米，已经达一般地级市装饰材料市场规模平均水平。,新老市场经营状况差异明显,现有,4,个在经营的市场中，经营状况最好的属新东方装潢材料大市场，其次是居家宜装饰材料广场，而曙光装潢大市场和大华,金商都经营状况较差。新东方装潢材料大市场兴建时间早，是目前安阳经营时间最久的市场，也是目前安阳真正能够实现一站式采购的装饰材料，已经成为安阳市民采购装饰材料的必选之地。曙光装潢大市场开业才,1,年半的时间，位于安东新区，地理位置相对较偏，现经营状况较差。而大华,金商都家居建材市场现经营状况是,4,个市场中最差的，由于市场经营管理自身的原因，直接导致了市场的惨淡经营，市场空置率达,80%,，基本面临倒闭的状态。,经营可行性,小商品服装鞋包副食品定位的经营可行性优劣势分析,项目小商品及相关品类的辐射范围为整个豫北地区，相比于现有其他几个小商品市场具备规模优势，在树立良好的市场影响力的前提下，后期经营压力不大,项目正东面,1000,米处已经规划了汽车南站，预计将于,2009,年底竣工，使项目具备较大的交通物流优势,安阳下属县镇小商品市场商户约有,77%,的商户表示了愿意来项目采购的意向；同时约有,32%,的周边地级市的商户表示，只要商品价格合理，也会选择来采购。因而很大程度上增加了进驻我市场商户的经营信心。,现开发区内人口总数稀少，而项目周边道路的人车流也寥寥无几，周边无任何商业设施，匮乏的商业氛围使得项目在经营初期面临较大的经营压力。,项目作为以小商品、服装、鞋包及副食品为主的综合类市场，虽然与现有的几个小商品市场同位于开发区内，但是相隔的距离也不远，采购客户去其他市场采购与来本市场采购几乎没什么区别，只要项目周边的交通够便利，经营的产品价格更低廉，购物环境更舒适，便会吸引更多下游采购客户的批发采购意向,二、定位可行性分析,1,、小商品、服装、鞋包、副食品类,目前浙江义乌小商品城的影响力已经在业界树立了很高的影响力，若能将义乌的品牌引进本项目，并打造安阳的义乌小商品城，必定会在安阳本地产生很大的影响力，同时在深圳华强这种实力发展商的运作下，商户对于进驻本项目并成功经营应该充满信心。,招商可行性优劣势,通过对安阳本地商户的访谈调查，在未出示任何资料的情况下，有,86%,的商户可考虑进驻本项目，这一定程度上反应了现有商户对本项目的看好度。若适宜地制定相关的招商优惠政策，后期的经营推广策略得当，必定可以吸引现有小商品城商户进驻，项目未来本地商户招商压力应该不大。,目前本地小商品经营户非常有限，如本项目再建立如此大规模的小商品市场，势必会涉及到异地招商。而从前期对安阳周边几个地级市的小商品商户访谈结果来看，异地商户进驻意向不浓，也没有商户看好本市场。因而在本地商户不足，异地招商出现困难的前提下，项目若定位为辐射豫北区域的小商品市场，整体招商有一定的压力。,招商可行性,销售可行性,小商品市场商铺面积一般在,15-20,平方米，商铺面积较小，总价相对较低，针对的投资客的层面较广，对于有政府支持的商业项目，应该能得到投资客的认同,.,销售可行性,通过对本地商户的访谈调查得知，有部分红河小商品城、安阳国际小商品城的商户考虑过买铺自营，只要商铺价格合理，这类商户也会消化一部分铺位，从而带动整个项目的销售。,经营可行性,优势分析,2,、针织内衣服装类,经营可行性,安阳针织服装产业基础雄厚，拥有针织服装企业约,3000,余家,，其中规模以上企业,100,余家,，,2006,年全市针织服装总产量,3.5,亿件,(,套,),，实现工业总产值,53,亿元,，销售收入,52,亿元,，出口创汇,8600,万美元,，本市场作为产业链中的重要一环，只要有足够的优惠条件吸引现有工业区的私营老板设点，则经营存在可行性。,项目位于开发区内，专业市场扎堆，具备做大商贸、大物流的条件。使针织产业做展贸有一定的基础。,经营可行性,劣势分析,安阳虽然针织产业发达，但是主要以中小规模的手工作坊为主，上规模的企业较少，且基本以生产中低档产品为主，企业基本不具备设计研发能力，其主要的经营模式是直接在厂房内进行展销一体化，真正意义上对于展贸一体化的需求并不大。,据相关信息，原红河小商品城为豫北内衣城，最初也是按照展贸易一体化的形式规划（首层做现货交易，二层做针织展厅），但是最终以经营失败而不得不转型为小商品城，目前其二层依然空置情况严重。豫北内衣城的失败一定程度上说明这种展贸式的市场在安阳本地发展的局限性,招商可行性优劣势分析,从厂家访谈的结果来看，目前部分规模较大的针织内衣企业出于对降低经营成本的考虑，约,30%,的有意向将生产车间搬到乡下去，只要租金成本够低，这部分老板在本项目设立展点还是有很大的可能性；,有意向来项目设立展点的老板其生产规模相对较大，而对于绝大部分的手工作坊老板来说，来本项目设立展点的意向较差。因而在本地规模企业有限，小手工作坊老板进驻意向不浓，同时异地招商几乎不可能的前提下，对于,110000,平方米的规模，招商将承受较大的压力,招商可行性,销售可行性,本项目定位为立足于安阳针织产业的展贸一体化平台，只要宣传推广到位，势必会吸引投资客对于产业型商铺投资品种的投资兴趣。,销售可行性,可将针织产业展贸式市场商铺面积分割为,20,平方米左右一间的商铺，在总价较低的情况下，投资客还是能承受。,经营可行性优势分析,安阳高新开发区现主要有,44,个楼盘及居住小区，总人口约,85000,人，其房地产业目前刚刚起步，依托其自然资源和政府打造“东南部新城”的规划，安阳高新开发区将成为安阳开发的热点片区，具有强大的发展空间和升值潜力，高新区房地产市场未来的大开发，将带来装饰材料方面的巨大需求，同时为商户的经营奠定了一定的基础；,从目前高新区的地理位置来看，基本处于城乡结合部，未来大量村房民房的改造，将使装饰材料在高新区内的消费需求会进一步扩大。在开发区未来能建立这样一个安阳档次最高的家居建材,MALL,的前提下，大量的消费者必定会选择就近采购；,目前开发区内缺乏高档的、现代化的一站式装饰材料,MALL,，现阶段市场的空白点为市场后续经营的可行性提供一定依据；,3,、装饰材料类,经营可行性,经营可行性劣势分析,铁西片区的大华,金商都、安东片区的曙光装潢大市场等位于离市中心较远位置的装饰材料市场经营状况都较差（大华基本接近于倒闭状态），一定程度上说明目前安阳装饰材料市场在市场培育期的经营难度；,从安阳城市的发展程度来看，其目前装饰材料类专业市场总规模已达到,200000,平方米，对于安阳这样一个经济不怎么发达的二、三线城市，其装饰材料市场容量基本已经大道饱和状态，若本市场再建的话，一定程度上已经超出了市民对装饰材料类商品的需求量，市场将面临较大的经营压力；,目前安阳市经营较好的装饰材料市场如新东方、居家宜等，其商铺属于发展商持有，而经营状况较差的大华,金商都已经将大部分商铺进行产权式销售，这说明销售类的装饰材料市场在安阳地区经营有较大的压力；,招商可行性,优劣势分析,招商可行性,据有关消息，根据市政府的相关规划，市区内的装饰材料市场如新东方，在未来的时间内需要拆迁，而市场拆迁后的安置地正是开发区。在整体搬迁的前提下，若本项目能在工程上赶上搬迁工作，对于项目的招商工作压力应该不大。,通过对安阳本地装饰材料商户的访谈调查，在未出示任何资料的情况下，有,50%,的商户可考虑进驻本项目，其中受访实力商户（主要是新东方市场的实力商户）基本对本项目表露了强烈的兴趣，大都明确表示考虑进驻。只要本项目相关政策优惠，后期的经营推广策略得当，便可以吸引大量实力商户进驻，并带动一批小散户同时进驻。,项目所在开发区为新发展的区域，目前区域内人流、车流及商业氛围严重不足，且项目位置相对较偏，在目前装饰材料行业不景气的市场背景下，有相当一部分散户会从经营成本来考虑，暂时不考虑进驻本项目。,从访谈结果来看，有意向进驻的商户对市场的相关政策尤为关注，如税收问题（三年免税），免租问题（交一年免租两年），经营推广策略（需要大量的广告宣传）等方面，若按照商户这样的要求，发展商在头几年内收益可能会远远低于预期。,销售可行性优势分析,装饰材料市场的商铺一般面积较大，铺位总价也较高。但是充分考虑到安阳地区投资客的投资能力及投资风险，可将单间铺位的面积尽量划小，一般控制在,20,个平方米（使用面积），再结合目前安阳市场商铺销售价格进行估算，预估单间铺位总价控制在,15-20,万之间，以最大限度地降低客户的风险,。,销售可行性,按照目前的工程进度，从项目定位确定到进入实际的销售阶段，估计要到,2009,年年底才能启动，未来片区内与项目同性质的商铺投资产品较少，并未形成同质化竞争。,销售可行性劣势分析,位于铁西的大华,金商都装饰材料市场商铺于,2007,年开盘进行销售，当时销售状况一般，但是由于发展商经营管理的问题，直接导致目前惨淡经营的情况出现，从而很大程度上会影响并打击投资客对装饰材料市场商铺的投资兴趣。,销售可行性,目前开发区内租金水平普遍较低，根据现有租金水平，若保持,8%,的回报率，折算出来的商铺售价比住宅价格相差不了多少，在承担一定开发风险的情况下，发展商若要达到预期的回款目标有一定的难度,。,三、项目定位方向初判,1,、三种定位方向的可能,通过以上对安阳本地市场及周边地级市相关市场的调研，并结合项目所在位置及周边环境，对于项目走专业市场方向的定位，我司有如下三种定位思路。,方向一：针织内衣服装产业展贸类市场,方向二：小商品、服装鞋包、副食品,+,针织内衣服装产业类综合性市场,方向三：小商品、服装鞋包、副食品,+,装饰材料类综合性市场,对于以上三种方向，最终选择哪种定位需要下一步权衡项目销售、招商、及后期可持续经营等方面因素，再作详细论证，最终由开发商选定项目唯一性定位。,2,、经营平台搭建,经营平台搭建,仓库,物流,与浙江义乌小商品城建立合作关系,配套公寓,交通,申请市、区、行业协会及各级政府行政管理支持及税费减免政策,网站,汇报,到此结束，谢谢！,深圳世方商业地产顾问有限公司,www.sz-,www.sz-,