产业园规划案例研究集锦.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-8-23,#,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,#,Click to edit Master title style,自古不谋万世者不足谋,一时,不,谋全局者不足谋一,域,产业园发展手段,基础设施先行,发展政府规划的重点产业,更多政府资源入注,有影响力的研究中心驻入,配套设施完善,产业园类型,单一企业型,日本技术中心、慕尼黑宝马中心,独立主题型,首尔多媒体城、东京杉并动画中心,复合型,香港数码港、上海张江文化科技创意产业基地,岭南文化产业园商业模式,房屋租售模式,:,最简便的商业模式,.,免租合作模式,:,以房屋折股参加项目经营分红,独立自营模式,:,独立投入经营,.,品牌加盟模式,:,加盟并支付加盟管理费,.,混合多样模式,:,多种商业模式结合的方法,.,国外案例,韩国首尔数字媒体城“,DMC”,基本介绍,地理位置,：坐落于首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城，于,1994,年开始规划，,2002,年开始施工，并计划于,2015,年建设完成。,开发模式,：整个数字媒体城的,开发和推广由首尔市市政府负责,，具体实施建设工程计划是由政府专门成立的,“数字媒体城处”,负责的。,首尔市开发公司,负责执行土地开发和基础设施的建设。开发成本,约,65,亿美元。,占地面积：,569,925,平米,核心商务,：有关媒体与娱乐的广播电视、电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、以及软件开发相关的,IT,服务。,园区优势,区位优势,距离金浦国际机场仅,10,分钟，仁川机场,30,分钟,距离,首尔市中心商业区,7,公里,路程,距离北京、东京航程在,3,小时之内,周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高尔夫球场和外国人居住村等项目，,区域环境已相对成熟。,人才优势,首尔是韩国高素质劳动力的聚集区,韩国,60%,的高中生都希望在首尔上大学,产业优势,早在,90,年代，已有,10,000,多家小型数字媒体创新型企业聚集首尔。,政府最初开发本项目的目的正是为了激励这些中校企业。,明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动画制作、音乐网络教育,首尔数字媒体城,金浦国际机场,仁川国际机场,上岩千禧城,国外案例,韩国首尔数字媒体城“,DMC”,用地规划,共有用地,51,块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有,2,块，未出售的土地有,7,块，其余,42,块土地全部出售。,总占地面积,569,925,平米，,目前已出售,/,出租土地,508,070,平米（约,89%,），尚未出售或出租的土地有,61,855,平米（约,11%,）,。,整个媒体称共分为,8,大区，并根据功能将,物业细分成,15,种不同用途,。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物业、教育,/,研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都市工业物业、停车区域、教育,/,研发,/,高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。,商业物业,寄宿物业,高科技物业,教育,/,研发物业,广播物业,住宅与商业物业,通用物业,文化与活动物业,政府办公物业,宗教用物业,都市工业物业,停车区域,教育,/,研发,/,高科技物业,商业,/,休闲物业,公共服务物业,国外案例,韩国首尔数字媒体城“,DMC”,投资流程,土地根据其是否属于“教育,/,科研,/,高科技”性质分为核心区与非核心区。,核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他,IT,企业。非核心区可以面向一般企业推出。,投资适用土地出售或出租的方法，流程为“公布土地”,”,提交商业计划”,”,商业计划审核”,”,候选企业公布”,”,签约”,”,开发”。,投资优惠政策,根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的企业可享受,25,年不等的分期付款支付优惠政策。,优惠利率政策,外商企业优惠：,更灵活的土地价格幅度,最长,20,年的分期付款、,优惠利率、,更为灵活的物业类型配比、,税收优惠,若租赁，可获得最高,50,年的租赁权等,已开发,3,期,2,期,公园区,交通区,河道,整个首尔市,国外案例,韩国首尔数字媒体城“,DMC”,慎重的开发,：,1997,年规划到,2002,年开始建设共经历,5,年。,2002,年开始开发到,2015,年预计开发完成，共需经历,13,年。,充分依托城区,：与,1998,年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的产业和商业氛围。,产业定位清晰但灵活,：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中小型创业企业以土地。,土地合作为主,：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分,保持了产业定位的完整性和准确性,，,也解决了招商压力。,配套完善,：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。,政府与教育业的力量,：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。,国外案例,韩国首尔数字媒体城“,DMC”,国外案例,曼彻斯特科学园,“,MSP,”,操作模式,园区进行统一招商，基本以,租赁物业,为主。物业的出售则通过园区的管理委员会来进行。,优惠政策,由于面向的较多为中小型企业，园区为其租客提供多种帮助，不仅局限在物业服务上，而更多的在于企业管理和业务拓展上。主要内容有,业务拓展,：园区设立了专门负责人以帮助中小企业进行业务拓展。该负责人拥有,20,年高科技创新企业的从业经历,免费推广服务,：园区设立了专门负责人帮助企业处理媒体关系、宣传策划等问题。,租客交流,：园区组织租客之间进行早餐会、研讨会、与园区管理者之间的午餐会等活动，帮助彼此沟通，发现商机。,学术后备,：园区帮助企业进行校园招聘、员工培训、实习安排等。,国际交流,：园区通过其与曼彻斯特投资协会和英国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机。,IT,支持,：,IT,咨询服务、,IT,午餐会以及众多,IT,相关的后备服务。,科学开发,：,1978,年产生开发想法到,1984,年开园迎来首批租客之间经历了,6,年,的规划和建设，,此后不断调整规划,，并聘请,职业经理人,作为,CEO,进行企业管理操作。,充分依托城区,：,园区的发展依托着曼彻斯特市整体从工业重镇向金融、创意、商务重镇转变的历史机遇,。园区距离曼彻斯特市中心最短距离仅,5,分钟车程，并有多条高速公路、铁路通往伦敦、利物浦等英国大型城市。,产业定位,：在“知识经济”的大范围内,着重引进医药、软件和多媒体产业企业,。并将注意力放在中小企业上，充分获取经济和社会的双重效益。,物业租赁为主,：执行委员会对土地统筹规划，入驻企业均以租赁为主。,配套完善：,不仅具有一流的社区配套以及物业管理服务，,更重要的是面向入驻企业的市场拓开、业务拓展、对外交流、免费宣传等服务,。这些服务是园区为租客提供的真正的附加价值部分。,政府与教育业的力量,：开发借助了曼彻斯特市政厅的帮助，,4,天内拿到土地并进行开发。此后邀请政要名人等参与开发和管理，与英国政经界积累长期合作关系，有效营销物业。,国外案例,曼彻斯特科学园,“,MSP,”,核心问题,大势把握,站在整个深圳房地产市场的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。,理念创新,形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。,策略设计,设计推广模式，解决“怎么说”的问题。,推广整合,设计宣传攻势，解决“谁来说”的问题。,炒热,生地,熟地,宝地,旺地,伪装基地,动线封杀,立体轰炸撕开,一个市场缺口,掀起高潮,火爆热销,吸引目标,受众的关注,聚势，聚气,聚能量,聚眼球,聚市场,投资客、,置业者为之,感兴趣,有信心,开盘阶段,7,轮攻击波,第一轮攻击波,第二攻击波,第三攻击波,第四攻击波,第五攻击波,第六攻击波,第七攻击波,户外封杀 新闻发布会 新闻作炒 记者专访 媒体攻击 开盘 热销持续,全面影响力 控制市场 知名度 关注热点 楼盘品质 现场人气 各大媒介,储备客户量 电视 权威信赖感 现场影响 热点启动 持续热销,报纸卖点 市场关注,市场攻击体系,卡伦,堡生态园是世界生态工业园建设的肇始与典范，它自20世纪70年代开始建立，已经稳定运行了30多年。凯隆堡工业园区主体企业是发电厂、炼油厂、制药厂、石膏板生产厂。以这4个企业为核心，凯隆堡市的工业具有独特的环境友好的共生现象，即一个企业的副产品或废物正是另一家企业的生产原料，排放的余热资源又能供给凯市,。,企业的相互适应性,企业结构,企业的多样性是构成工业共生体系的基础，只有这样才有可能使一个公司的剩余产品正好是另一个公司的原材料，而这又是生态工业园运行的关键。,卡伦堡生态产业园区,|,丹麦,共同標準及,共享公共建設,環保設計,高效能能源,/,排廢系統,公司及企業間相互交流,與當地社區及生態系統的整合,工业园控制在一定范围内,控制运输成本,生态工业园区内各个公司的空间距离十分重要。要充分考虑剩余产品的运输成本，尤其是能源，所以各个公司之间的空间距离越短越好。卡伦堡共生体系中主要,5,家企业相互间的距离不超过数百米，由专门的管道体系连接在一起。,设立一定的准入门槛,环境规则,生态工业园的管理部门必须制定一些指导工业共生体系内活动的规则。企业必须具备进入公司体系的这些“准入条件”，其中非常重要一点就是能否改善环境。,卡伦堡生态产业园区,|,丹麦,法拉利工厂位于意大利中北部小镇,Marinello,，法拉利非常重视环境保护，开发每款新车，都要降低二氧化碳的排放；其次是工厂，,10,年前已大力发展及采用环保科技，减排节能，成功降低工厂,40%,的废排。,工厂的设计理念是,Formula Uomo,，意思即是以人为本，目的是关注及改善员工的工作环境，由著名法国建筑师,Jean Nouvel,设计，把绿化概念加进全新厂房的设计，配合更佳的空气流通及自然采光，令员工可以在舒适的环境工作，也符合职业安全，减少工伤和职业劳损。,厂区使用自行车通勤做到零排放。,工厂外围有一座名为,Galleria Ferrari,的博物馆，展示法拉利历史上不胜枚举的赛车和公路版轿车精粹及法拉利车队在,F1,世界锦标赛上取得的辉煌成就。,法拉利工厂,|,意大利,案例分析,Case Study,位于伦敦东部的可持续工业园，一改以往伦敦过去污染工业的阴霾，是在伦敦东部的清洁技术集群成长的一部分，成为低碳和清洁能源的经济枢纽。,可持续工业园区个企业发展的协同作用，最大限度地提高资源的利用效率和创新，并减少废物产生与排放。,地标式建筑符合,BREEAM,（英国建筑研究院绿色建筑评估体系）“优秀”评级标准，使用新型建筑材料，具有低能耗、低水耗、低排放的特点。,拥有大量的景观基础设施，使用者感到身心舒适。,交通便捷。,伦敦可持续工业园,(SIP)|,英国,案例分析,Case Study,中新天津生态城将借鉴新加坡的先进经验，在城市规划、环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方面进行广泛合作。,注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，优化能源结构，提高利用效率，形成可再生能源与常规清洁能源相互衔接、相互补充的能源供应模式，绿色交通系统为主导的交通发展模式。,贯彻城市可持续发展的理念，建立中水回用、雨水收集、水体修复为重点的生态循环水系统。,以可再生能源利用为标志，加强节能减排，发展循环经济，构建资源节约型、环境友好型社会。,中新天津生态城,|,中国,案例分析,Case Study,1,企业的相互适应性、多样性是构成工业共生体系。,2,注重产业节能、建筑节能、加强节能减排，积极开发应用可再生能源，优化能源结构，提高利用效率，建立中水回用、雨水收集的生态循环水系统。,3,工业园控制在一定范围内控制运输成本做到交通节能，园区以绿色交通系统为主导的交通发展模式，而对外交通便捷。,4,建筑设计要符合世界主流绿色建筑评定标准，将绿化概念引入厂房设计。,5,地标式的园区建筑，成为城市的形象区域，具有向世界展示风采的元素。,6,与自然生态的紧密结合，成为新一代强调绿色工业园区典范。,案例总结,案例分析,Case Study,现代及知识服务业聚集区,生产性服务业聚集区,先进制造业聚集区,高尚生活区,现代生活区,现代及知识服务业聚集区,，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。,生产性服务业聚集区,，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产性服务业功能。,先进制造业聚集区,，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。,生活区,，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。,金桥出口加工区,未来发展,张江高科技园区,未来发展,更合理的功能规划,，通过研发区、创业服务区和教育区的合理划分，整合能承载区域可持续发展的功能载体。,更高价值的土地资源,，将土地资源由工业用地提升为科研用地，提升了区域的土地及总体价值。,丰富的物业形态,，以研发楼、办公楼为主要产业载体，辅以集中的商业和生活配套，以及绿化、运动、医疗、教育资源。,工业研发板块,商务办公板块,综合商业板块,居住板块,文化创意板块,漕河泾东区,未来发展,产业的升级,，由传统制造产业向现代服务业升级。,物业的升级,，办公楼、创业基地、创意产业园、研发中心、商业零售将取代原有的厂房和仓库。,完善的城市功能,，商务配套、商业零售、高尚住宅、绿化景观将成为区域未来发展的新元素。,漕河泾浦江配套区,未来发展,着力打造核心配套区,，作为浦江园区唯一的配套地块，将打造成汇集酒店、办公楼、购物中心、住宅和商业的综合配套区。,更高的角度,，未来不仅将成为浦江园区的配套中心，也将成为整个浦江地区的商业中心，进一步提升园区在整个地区的地位。,25,预见力,(,源泉,),做势,创新力,(,灵魂,),做市,整合力,(,血脉,),做事,项目营销,26,项目运作模式定位,-(,市场理论,),趋势决定发展方向，灵魂改变市场格局，只有在正,确的判断力指导下创新才能符合市场需求，趋势获得生,命源泉，创新赢得市场分额，正所谓“无共性无以生存，,无个性无以发展”只有做出大势，做出趋势，并在整合社,会有效资源的同时，市场才能永续发展。,创新,成就现,在,趋势,赢得未,来,27,概念,先行,产品跟进,文化支持,营销展开,项目运作模式定位,-(,推广策略,),传播理念,引起关注,整体规划,分步开发,创新文化,凝聚资源,个性展现,突破重围,28,“,中国齐鲁文化产业园”的建设落成，她将是：,一个服务完善的文化产业交易平台和“财智乐园”,一个海纳百川兼收并蓄的“创业胜地”,一个具有齐鲁风韵和文化底蕴的“现代园区”,一个理想生活、工作的“城中之城”,一个充满梦幻和欢乐的“休闲之园”,一个回归自然和生态的“田园都市”,一个充满魅力的“齐鲁文化芯城”,香港数码港总建面,53,万平米，以信息科技、信息服务及多媒体创作为主题，其成功因素主要有,政策导向、市场需求、国际化管理水平、资源共享机制,等,规模：,占地,360,亩（,24,万）,，总建面约,53,万，于,1999,年,9,月动工，主体工程于,2004,年分期落成。,预计发展成熟后，香港政府可获得,119,亿元的盈利,。,集合了,94,家从事信息科技应用、信息服务及多媒体内容创作的公司，推动香港信息产业和创意产业发展。,数码港主要设施：,甲级写字楼,数码媒体中心,资讯资源中心,会议及展览中心,零售及娱乐中心,星级酒店,高级住宅,香港数码港,物业构成：,4,幢办公楼,1,个商场,1,个五星酒店,(,艾美酒店,),住宅（可容,2800,人）,成功关键因素：,政策导向,政府希望发展资讯科持，促使香港快速从,1997,年金融风暴中复原,市场需求,香港企业对于资讯科技的需求日益增长,国际化管理水平,资源共享机制,与内地企业进行人员、信息、业务的相互的交流与沟通,区位：,坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约,20,分钟车程,数码港由香港特别行政区政府全资拥有，耗资,20,亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅,香港数码港,2002-2003,年,2,月,，第,I,、,II,期办公物业启用,2004,年年初,，商场、酒店、第,III,期办公物业启用,2004,年年底,，第,IV,期办公物业启用,20042007,年,，第,I-V,期住宅启用,办公物业商场、酒店住宅,物业开发次序,艾美酒店,商场,住宅,数码第,1,座,2002,年,11,月,办公（,15.500m,2,）,数码港第,2,座,2002,年,4,月,办公（,18.000m,2,）,数码港第,3,座,2002,年,8,月至,2004,年年初,办公（,53.600m,2,）,数码港第,4,座,2004,年年底,办公（,7.000m,2,）,住宅部分,2004,年,-2007,年,商场,2004,年年初,零售（,27.000m,2,）,数码港艾美酒店,2004,年年初,酒店（,173,个房间）,办公,1,办公,2,酒店,商场,办公,3,办公,4,住宅,办公楼,数码港拥有,4,座写字楼，总面积为,10,万平方米，其在外型、材料、装饰方面极具特色，档次颇高，耗费巨资,户外电梯之上的流线雨檐，在满足遮风挡雨功能的同时，将生硬的建筑轮廓都统一柔和起来。,第一座写字楼在外立面采用不同颜色材料和细节上的变化，形成视觉上错位。,在传统的玻璃幕墙外，融入了别致的细节线型元素，与造型呼应的同时，也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来。,在坡面造型外，使用不同的材料，增加了几何孔洞，丰富了立面效果。,香港数码港,不同颜色！不同造型！不同朝向！不同材质！不同,数码港腾出了大量土地来营造高规格共享空间，为科技工作者创造了良好的环境,写字楼前阔绰的广场，绿树成荫，提供给科技工作者充分的休憩放松空间,在如此舒适的草坪上，可爱的洋娃娃，在水景旁，玩性正浓；,草坪、水景小品，甚至连金发碧眼的洋娃娃也在这玩得不亦乐乎,香港数码港,简介：,位于布里斯班市的西边，是占地,16,公顷,的“,Kelvin Grove,都市村庄”的主要建筑物，耗资,6000,万澳元,，,2001,年筹建，,2004.5,正式启用,经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了,印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业,，主要包括：,创意产业事业中心,健康及生物医学创新研究所,ACID,互动设计中心,国家研究理事会创意产业中心,创意产业与创新研究院,包含超市、商店、咖啡厅和餐厅等商业设施的村中心,经过,7,年多的建设，澳洲昆士兰,CIP,发展成集教育培训、研发中心、产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区的典范之一,澳洲昆士兰,CIP,CIP,是澳大利亚促进创意产业发展的重要战略举措，也是第一个由政府与教育界共同为发展创意产业而合作的项目,投资者,政府、学校、企业,昆士兰省政府出资,1/4,：,CIP,是澳大利亚促进创意产业发展重要的战略举措，昆士兰省政府为该项目提供,6000,万澳币中的,1500,万,昆士兰科技大学（,QUT,）：建立起世界上第一个创意产业学院，将研发与创意实践的商业运用结合起来，其在创意产业领域的研究人员和知名度，为相关研究机构的建立、企业的入驻储备了人才基础,其他：创意产业园区有限公司及相关企业中心、澳大利亚创意产业与创新国家重点研究中心（,ICI,）、大洋洲互动设计合作研究中心以及昆士兰,Kelvin Grove,都市村庄等,澳洲昆士兰,CIP,开发历程,2001,年,基础设施先行,：建设支撑创意工作的最先进的数字设备，包括大型电视摄影棚、展览馆、剧院、服装工作室,更多的政府资源注入,：澳大利亚新西兰互动设计中心是一个股份有限公司，它的部分资金来源于联邦教育部。该公司有一个超过,80,人的由理论界、产业界研究人员和研究生组成的团队，,ACID,研究团队的工作通过新的产业以及和大学的合作关系成了整个澳洲乃至国际上的重要力量。经营领域主要有游戏开发、数字艺术、表演和视觉艺术、设计、电影、电视和多媒体。,发展政府规划的重点产业,：昆士兰科技大学创意产业学院最先发展的是健康及生物医学创新研究所，为,“,智慧之州,”,规划的重点发展领域，不仅从事研究教学，而且是该区居民的健康中心,在产业内具有影响力的研究中心入驻,：国家研究理事会创意产业研究中心、创意产业与创新研究院建立，由,QUT,牵头，联合其他大学组成,2004,年,5,月,CIP,正式启用,La Boite,专业演出公司（昆士兰州第二大剧院公司）、,Cognitia,工作室、,Maynard Imaging,公司，,Cueball,创意公司，,Aeroplane Heaven,公司，,Those Guys,公司，,The Post Lounge,公司，,Coalface Communications,等众多公司和机构入驻,创意产业事业中心蓬勃发展，配套设施不断完善,：继续建设写字楼、牛津公园公寓、昆士兰创意产业学会、体育馆、学生宿舍等,2001,年,7,月,2005,年,依托迈克尔,波特及其他学者关于产业群集的论述，向政府和租户推销园区理念和价值,澳洲昆士兰,CIP,在,CIP,的发展过程中，产业群聚理论起了主导作用，不断向主要的投资者（包括政府和租户）推销园区理念和价值,创意产业园的形成与成功是在昆士兰省三大议事日程“教育振兴、城市改造和政府 智慧之州 规划”相融合和聚集的大背景下实现的,澳洲昆士兰,CIP,成功关键因素：,城市改造提供选址：,昆士兰省政府投资,4,亿澳币的,Grove,都市村庄开发建设项目,01,年开始兴建，规划为教育、研究、商业、居住和文化等综合区域，为创意产业园区提供了最好的选址,教育振兴工程提供人才：,QUT,着手进行教育振兴工程，建立起世界上第一个创意产业学院，尤其是通过数字技术，将研发与创意实践的商业运用结合起来，这,CIP,提供了知名度和强大的人才,政府推动“智慧之州”规划提供了资金和政策：,昆士兰州政府决心促进生物科学、创意产业、高附加值服务等领域的发展，为相关项目提供资金和政策的支持,知名创意产业园案例研究,-,总结,模式,1,单一企业型成功,KPI,体系,关,键,特,征,园区只有一个企业，全部园区为该企业自建自用,形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地,园区的发展与企业的壮大同步,打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用,为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台，以期创造出最佳的研发效能,适,用,条,件,必须由一家研发投入巨大、需要大量研发人员的企业自行开发,需要巨额投资，培育建设时间很长,生态环境较好、交通便利区域,周边有预留土地，保证,10,年后因企业发展有足够空间扩大园区规模,通常所需面积,20,万以上，开发周期,10,年以上,知名创意产业园案例研究,-,总结,关,键,特,征,园区内企业为一个专业产业服务，产业链完善,形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地,园区依托当地的资源优势，首先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸,服务产业园人群的商业、居住等生活配套完善,适,用,条,件,必须由政府强势主导或者龙头企业牵头,适用于城市的支柱产业或具有比较优势的产业,产业处于生命周期的起步期或发展期,生态环境较好、交通便利区域,通常所需面积,50,万以上，开发周期,8,年以上,模式,2,独立主题型成功,KPI,体系,知名创意产业园案例研究,-,总结,关,键,特,征,园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业,研发为主，同时具有交流空间、展示、培训等,园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成集聚效应,除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力,具有一定的商业、居住等配套,政府拥有一定量的办公物业，低价出租，用于孵化小型创业企业,适,用,条,件,适用于具有发展潜力、对区位条件要求不高的产业,知名企业或机构先行入驻,生态环境较好、交通便利区域,政府推动，并建设促进产业发展的公共设施配套,模式,3,产业复合型成功,KPI,体系,鄂尔多斯铜川汽车博览园,鄂尔多斯铜川汽车博览园是按照产业集群化发展打造的集汽车销售、服务、物流、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区,鄂尔多斯铜川汽车博览园位于市党政机关所在地的康巴什新区与老城区之间的东胜区铜川镇（塔拉壕镇），距城区,6,公里，紧邻,109,国道、包府公路、环城公路，直通,210,国道和包茂高速，和鄂尔多斯装备制造基地遥相呼应，区位优势和交通优势明显,总规划面积,15,平方公里（一期规划面积,2,平方公里，二期规划面积,13,平方公里）。园区全部建成投入运营后，销售额可达到,300,亿元，提供,20000,多个就业岗位，将促进鄂尔多斯地方经济的发展,铜川汽车博览园,相关示意图,关键说明,区位示意图,园区总体规划图,鄂尔多斯铜川汽车博览园,以汽车商贸服务功能为主，围绕汽车主题汇集了,4S,品牌、乘用车、商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园和物流信息港等十大功能区,小汽车销售,4S,店,30,万平方米。,小汽车二手车交易,4,万平方米。,重型卡车及工程机械销售,45,万平方米。,重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收,30.5,万平方米。,重卡物流、仓储、机电及配套服务基地,60,万平方米。,汽车综合服务贸易,14.5,万平方米。,园区配套商业区,8,万平方米。,汽车博物馆及会展中心,12,万平方米。,汽车主题公园,33.5,万平方米。,商务办公区,14,万平方米。,居民住宅区,60,万平方米。,汽车旅店和宾馆,5,万平方米。,学校及医院,5,万平方米。,其他综合配套服务,1.5,万平方米。,功能布局示意图,一站式汽车,综合服务区,品牌,集聚区,金融商务,办公区,汽车文化,教育培训区,生活,配套区,会展,乘用车贸,易服务区,商用车与工程机械,销售与服务区,汽车主题公园,物流,信息港,二手车,市场,职能,仓储区,生活,配套区,回收拆解与,再制造基地,通过高端立市，并以规模化经营及产业集群联动发展带动整个园区的开发,通过汽车品牌专卖店集群引爆区域,基于现有的用车市场，优先启动国道两侧汽配市场,通过教育培训等完善综合服务配套的打造来提升整个区域价值,通过住宅销售实现价值,启动策略,启动项目,乘用车贸易区,天骏汽配市场,店集聚区,会展中心,一站式服务中心,金融商务区,职业技能培训区,生活配套区,二手车交易市场,回收拆解,培育阶段,引爆阶段,提升阶段,实现阶段,在空间布局上以,109,国道为分隔，形成,“,北小南大,”,的总体格局,布局特点,布局示意图,结合主要交通流向布局功能区,109,国道主要以过境交通为主，把重卡工程机械车功能区及维修区等布置在道路两侧,国道以北以小汽车销售、维修为主，临近城市环路，重卡工程机械等大车则布置在国道以南、大车小车互不干扰,小汽车销售、维修,大车汽车销售、维修及物流,以及相对分离的各功能片区和适度集中的公共配套设施,乘用车市场,商务生活配套区,货车农用车市场,汽车运动、文化主题公园,各功能配比,统一的规划布局和运营管理保障了项目的成功运作,统一运营,主要的举措,政企合作共同建立管委会,整个招商和运营管理都由园区管委会统一管理，以政府为主导，企业负责具体的实施,一期所有店铺全部销售以快速回现，然后再返租给园区以保障统一的招商管理,后期主要是出租的形式，由企业自己持有，统一运作,提供大量的优惠政策：工商基本费用全面，营业税方面缓交或者免交，或象征性收取定额税，办证提供便利的条件，水电、取暖费按照城市最低标准执行,统一招商,由企业主导具体招商,运营模式,【4S,品牌集聚区,】,目前规模已基本形成，汇集了多家高端品牌店,已入驻品牌,规模：,30,万平方米,概况：园区规划了,100,家小汽车品牌,4S,店现已入驻高端品牌,4S,店,75,家，宝马、奥迪等,55,家已投入运营；奔驰、保时捷、雷克萨斯等,4S,品牌店正在建设,规模,：,小汽车,销售,4S,店,30,万,平方米,小汽车,二手车交易,4,万平方米,概况：,包括乘用车销售、维修、装饰美容市场，可容纳商户,500,多家，成为辐射周边的国际汽车零部件暨汽车用品采购交易城,同时，二手车交易、置换平台，整合在线服务、实体运营和物流优化配置功能完善，依托区域资源优势，辐射全国市场，成为国内二手车的交易总部。,【,乘用车市场,】,基于鄂尔多斯良好的市场基础和消费能力，将其作为整个园区的引爆项目,小汽车修配市场,小汽车修配市场,小汽车修配市场效果图,小汽车修配市场鸟瞰图,“,我们把小汽车配件作为整个园区的引爆项目，主要是考虑到这里小汽车保有量大，市场没有什么风险，而且政府有规定，整个东胜区的汽修、汽配都要迁到园区里来。当时考虑的是先启动路北的片区，把路北侧炒热再开发路南，而且这边离市区最近，跨度最小，交通方便,”,鄂尔多斯铜川汽车产业园 副总经理 庄总,规模：,重型卡车及工程机械销售,45,万平方米,。,重型,卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收,30.5,万平方米,。,重,卡物流、仓储、机电及配套服务基地,60,万平方米,。,特色：,以风情街区的形式打造汽配城，各街区内配套完善、分别布置餐饮、超市、银行等设施，生活便利，改变了传统汽配城脏乱差的面貌，,建筑以层为主，一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色,【,商用车暨工程机械商贸区,】,以独特的商业风情街区的形式打造，园区内部形成完善的配套体系,重卡及工程机械区,重卡配件市场,鄂尔多斯市信息物流中心,物流公路港效果图,揽胜全球的商用车暨工程机械商贸总部占地,3000,多亩，可容纳商户,2000,余家，提供品牌销售、整车发送、维修保养、零配件批零等全方位服务,提供全程可视化、自动化和智能化的物流信息港，是国家,物流业调整与振兴规划,八大重点示范物流基地港建设地之一,回收拆解市场主营乘用车、商用车和工程机械的回收、拆解、再制造等相关业务，实现绿色物流,【,汽车运动、文化主题公园,】,的建立将提升整个园区的品质，利用原始地形、河流建成，独具特色,规模：,33.5,万平方米,概况：充分利用自然地貌,规划建设试驾体验、汽车影院、卡丁车俱乐部、越野体验场、汽车嘉年华儿童乐园等主题休闲娱乐场所,汽车越野赛道,汽车影院,卡丁车赛场,“,汽车主题公园需要消费达到一定水平才适宜建，像鄂尔多斯这样的高消费城市都害怕搞不起来，现在仅仅停留在概念阶段，今年计划要做一部分，包括汽车电影院，全国各地的汽车电影院也不少，但是基本都是亏损经营，做这个要把汽车主题和娱乐的东西结合起来，要考虑消费人群”,鄂尔多斯铜川汽车产业园 副总经理 庄总,相关访谈,概况及规模,主要配套功能,规模：园区配套商业区,8,万平方米,汽车博物馆及会展中心,12,万平方米,行政综合服务区,14,万平方米,居民住宅区,60,万平方米,汽车旅店和宾馆,5,万平方米,学校及医院,5,万平方米,职业技能培训区,8.8,万平方米,其他综合配套服务,1.5,万平方米,汽博园主入口,行政综合服务区,住宅配套区：,独立的住宅片区，以公寓为主,面向园区产业工人及市内中低端消费者,汽配城的三四层作为公寓独立销售，平米小户型，以园区工人为主,行政综合服务区：包括车管所、检测站，为新车落户上牌、二手车验车、办理过户手续提供一站式综合服务,商务生活配套区：包括金融、办公、高档休闲会所，与汽车酒店、主题餐饮和,Soho,商务公寓等配套设施成为,10,余万高知人群宜商宜居的魅力之城,职业技能培训区：规划建设了汽修、驾驶、汽车美容学校及相关教育设施，为园区和社会培养、输送汽车行业技能人才,【,商务生活配套区,】,每个园区内都有,包括,饭店、超市、银行、公寓,等完善,配套，住宅以中低客户为主,，面向园区内产业工人,长春高力中国北方汽贸城,区位：位于长春汽车产业开发区汽贸园区景阳大路与西环城路交汇处,高力集团是中国汽配产业连锁市场专业运营商。创建于,1995,年，是以商业连锁市场开发运营为主的大型集团企业，位列中国企业,500,强。高力集团凭籍其独具特色的,“,产业城市商业地产,”,四位一体的开发运营模式，在汽配产业连锁开发领域中，成功地开创了属于自己的一片广阔天空。,位于吉林省长春市开业，总投资,18,亿元、占地,45,万平方米，是中国目前规模最大的汽车配件市场,项目概况,企业背景,规模：以,30,万平方米国际汽配交易区为核心，在,1,平方公里范围内囊括了汽车主题文化公园、品牌汽车,4S,店、长春旧机动车交易市场、长春市车管所等功能,高力,中国北方汽贸城,大车汽配交易区,小车汽配交易区,汽车快修区,汽车装饰区,轮胎区,物流运输区,综合区,德国小镇,各种大车零部件、发动机配件、转向配件、横向件、车身附件、等,.,各种小车零部件、发动机配件、转向配件、横向件、车身附件、等,.,各种大、小车维修、零配件更换等,各种大、小车美容、装潢、翻新、汽保工具等,各种大、小车轮胎、轮毂、转动配件、轴承等,仓储、货运、物流配送、邮政快递等,油品，汽保，五金等,银行、餐饮、美容娱乐、连锁超市、康体健身、综合商务等,形成融八大中心为一炉的现代化、国际化全球汽配交易平台，真正实现全球汽配“一站式”采购、“一条龙”服务,八大核心功能区,大车汽配交易区,小车汽配交易区,汽车快修区,汽车装饰区,轮胎区,物流运输区,综合区,德国小镇,采用世界先进的“,BLOCK”,合院街区理念进行规划，以组团式街区和组团式停车场的绝妙设计，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，确保各组团商业人气兴旺，铺铺临街，绝无商业死角，彻底颠覆了传统市场的规划弊端。,规划布局体现了“,BLOCK”,合院街区理念进行规划，确保各组团商业人气兴旺，杜绝商业死角,设计理念,“,BLOCK,”,合院街区鸟瞰图,“,BLOCK,”,合院街区,“,BLOCK,”,合院街区,采用世界先进的“,BLOCK”,合院街区理念进行规划,确保各组团商业人气兴旺，杜绝商业死角。,项目用地地形为两边高，中间低，建筑巧妙利用地势落差，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，创造性地设计出“上首层”和“下首层”交相辉映的“双首层”商街格局，彻底颠覆了传统市场的楼层规划弊端。,下首层层高,6,米，店铺面积为,50,平方米，上首层层高为“,6,3”,米，店铺单层面积为,25,平方米，“买一层赚一层、租一层用两层”，以给经营户提供最超值的使用空间,。,根据地势创新的提出了“上下首层”的概念，以给经营户提供最超值的使用空间,设计理念,上下首层示意图,上、下首层建成效果,“,上首层北部空间,对比内容,传统汽配市场,10,大顽疾,高力北方汽贸城,10,大优势,建筑形象,建筑老化,空间狭义,光线黑暗,省级重点项目,政府形象工程,现代建筑空间,明亮宽敞,规划,规划落后,布局杂乱,指示不清,国际先进的,BLOCK,合院街区,六米高双首层创新设计,超前五十年不落后,管理,管理混乱,一盘散沙,脏,乱,差,堵,散,各自为政,统一规划,统一招商,统一开业、统一管理,统一推广,确保良性运营,产权模式,产权分散,无法集中管理和统一推广,整体竞争力差,产权集中,近,70%,为经营性购买,强强联合,做大市场,规模,规模普遍较小,呈分散型布局,后续发展差,.,五十万平米宏大规模,中国汽配第一城、集约化经营,一站式采购,配套,配套落后,经营不便,:,停车难,交易难,商务难,生活难,.,八大中心,国际水准完善配套,一条龙服务,经营成本,成本高企,利润摊薄,租金成本不稳定,税赋成本高,政府大力扶持,发展前景铁定有保障,信息化平台,单一的传统经营模式,信息封闭,软件不足,无法适应时代需要,应用电子商务,建立信息高速通