中国房地产发展历程与开发模式.ppt

,*,P,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,P,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,中国房地产发展历程与开发模式,回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,目 录,中国房地产行业发展模式,中国房地产行业发展所经历的阶段与特点,中国房地产行业发展,所经历的阶段与特点,1958,1991,1999,2007,201,5,第一阶段,：,中国房地产市场萌芽阶段,重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。,新中国成立,战争摧残,一穷二白,1979,1980,1986,1988,1958,从,1958,年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。,1991,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,大家有疑问的，可以询问和交流,可以互相讨论下，但要小声点,1979,1980,1986,1988,1958,契机,1979,年开始经济体制改革,1980年4月 邓小平提出,“,出售公房，调整租金，提倡个人建房买房,”,的设想,拉开了住房制度改革的序幕。,1991,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,1986,年,1,月，,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,1988,年,4,月,，,中华人民共和国宪法,规定，土地使用权可以依法转让。,1979,1980,1986,1988,1958,1991,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,新中国土地拍卖,“,第一槌,”,。,1988,年,4,月,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,创下三天一层楼的,“,深圳速度,”,的深圳国贸大厦,最早一批被改革开放之风洗礼的城市,南国土壤：,八十年代中期的,广州,、,深圳,等,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,1979,1980,1986,1988,1958,1991,真正意义上走上了市场化的发展之路,供求关系不合理,虚假繁荣,可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。,1989,年,以,“,海南,”,房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,海南,“,地产泡沫,”,王石、潘石屹、冯仑。,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,探索阶段：炒作与调整,1978,1991,1999,2007,201,5,第二阶段,：,第二阶段：探索，炒作与调整,1993,1994,1997,1998,1991,1999,炒作期,繁荣,调整期,萧条,1992,年邓小平同志的南巡讲话,房地产开始迅速发展起来,掀起了,房地产开发的高潮,炒作最严重区域：,北海、大亚湾、海南等地,第二阶段：探索，炒作与调整,1993,1994,1997,1998,1991,1999,炒作期,繁荣,调整期,萧条,负增长,亚洲金融危机,第二阶段：探索，炒作与调整,1993,1994,1997,1998,1991,1999,炒作期,繁荣,调整期,萧条,1998,年,中国的福利分房制度终止，,货币化分房,方案正式启动。,暴风雨来临前的沉寂期,第二阶段：探索，炒作与调整,房地产快速发展阶段,1978,1991,1999,2007,201,5,第三阶段,：,第三阶段：房地产快速发展阶段,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,市场,回暖,宏观经济,稳定发展,房地产泡沫已,得到控制,房地产市场,明显转暖,中国房地产市场进入新一轮的发展时期,第三阶段：房地产快速发展阶段,2001,年，,投资投机狂潮开始出现,关键词：,北京申奥成功,温州炒房团,9,11,事件,正式成为,WTO,成员,2002,2003,2007,2005,2004,2006,2000,2001,1999,涨幅,迅速,第三阶段：房地产快速发展阶段,温州炒房团,从,2000,年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。,“,温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过,100,万多一点。,”,在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了,“,温州购房团,”,。,火车炒房团,飞机炒房团,第三阶段：房地产快速发展阶段,2001,年,福布斯,中国富豪榜中,开发商占,28,人,第三阶段：房地产快速发展阶段,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,全面,恢复,2002,年，土地市场规范化政策出台,招拍挂,2003,年关键词：,地王,别墅供地,SARS,第三阶段：房地产快速发展阶段,2003,年，地王现象出现,第三阶段：房地产快速发展阶段,2003,年,3,月，,SARS,爆发，,短暂,”,寒冬,“,出现,2003,年,2,月，国土资源部,叫停别墅供地,，低密度住宅成,”,抢手货,“,第三阶段：房地产快速发展阶段,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁荣,景象,2004,年，房价大涨,2004,年关键词：,土地拍卖,加息（,9,年来第一次加息）,个人集资建房,房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移,第三阶段：房地产快速发展阶段,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁荣,景象,2005,年，走低回落 短暂低迷期,2005,年关键词：调控,一季度房价上涨,19.1%,3.26,国八条,4.27,新八条,调控文件密度加大，但房价一直坚挺,第三阶段：房地产快速发展阶段,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁荣,景象,2006,年，一个字,“,涨,”,2006,年关键词：,加息,国六条,金融业开放,第三阶段：房地产快速发展阶段,2006,年,4,月,27,日,深圳市民邹涛发起,“,不买房,”,运动,第三阶段：房地产快速发展阶段,2006,年,4,月,28,日,再次加息,抑制,需求,2006,年,5,月,17,日,国六条,第三阶段：房地产快速发展阶段,2006,年,12,月,中国金融业全面开放,外资、热钱涌入,第三阶段：房地产快速发展阶段,2006,年，房地产行业,“,多事之秋,”,，密集的调控政策难以撼动房价高攀,第三阶段：房地产快速发展阶段,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,2007,年，疯狂地暴涨,2007,年关键词：,地王频出,上市筹资,宏观调控,第三阶段：房地产快速发展阶段,2007,年，地王频现 面粉比面包贵,第三阶段：房地产快速发展阶段,2007,年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大,，并呈现加速提升趋势。,但到,年末,，受,到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演,。,第三阶段：房地产快速发展阶段,2007,年,4,月,20,日,碧桂园在港上市,缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额,25,岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富,第三阶段：房地产快速发展阶段,2007,年 上海汤臣 天价,11,万,/,平米,2007,年 北京商品房预售均价首次突破万元，达,12436.2,元,/,平米,第三阶段：房地产快速发展阶段,2007,年是疯狂的一年。,房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的,冲顶表演,，各大房地产商竞相圈地和,上市筹资,。,但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场,观望,情绪浓厚，房价企稳。,给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的,土地储备,吸干了现金的一些开发商面临,资金链断裂,的局面。,第三阶段：房地产快速发展阶段,房地产行业全面调整阶段,1978,1991,1999,2007,201,5,第四阶段,：,2008,年，寒流 下跌 低谷,2008,年关键词：,土地市场降温,中介倒闭,上市,“,流产,”,销量萎缩 降价促销,持币待购,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2008,年,1,月 房市转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2008,年,3,月,因认购不足 恒大地产被迫放弃在港,IPO,计划 是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2009,年，需求重新释放 楼市火爆,2009,年关键词：,救市效果初显,成交量回升 全面回暖,房价普涨,经济复苏,投资客,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2009,年，房市百态之一,楼脆脆,2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2009,年，房市百态之二,楼歪歪,第一个楼歪歪指的是,2009,年,7,月中旬的一场大雨后，四川成都,“,校园春天,”,小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为,“,楼歪歪,”,，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，,“,此楼安全,”,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2009年，房市百态之三,楼晃晃,楼坚强,楼危危,楼断断,楼停停,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2009,年，楼市,“,火,”“,剧,”,-,蜗居,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年，史上最严调控 成交锐减,2010,年关键词：,新,“,国十条,”,二套房贷,78,家央企退市,三套房停贷,零成交,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,新国十条,”,国务院于,4,月,17,日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,二套房贷,”,为遏制部分地区房价过快上涨，国务院常务会议确定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于,50%,，贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,78,家央企退市,”,月日，国资委宣布不以房地产为主业的家央企将退出房地产业务。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,三套房贷,”,为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,零成交,”,据统计显示5月份京沪有多个楼盘出现,“,零成交,”,，这种局势并蔓延至全国近30个城市。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,扔鞋门,”,在第六届大连住宅与房地产业高峰论坛上，任志强受邀发表现场演讲，刚一上台，就遭遇一小伙子，拿两只鞋向台上扔去，任志强躲开飞上台的两只鞋，用一句话玩笑话化解了尴尬的场面。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,降价潮,”,万科地产在人们的质疑声中暗自低调的降价了，恒大高调宣布旗下产品,85,折发售，随后，绿地集团也于日前宣布旗下,41,个城市近百楼盘启动全面优惠行动。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,空置率,”,国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月数为零，此消息迅速引起全国关注。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2010,年楼市之,“,闲置地,”,据中国证券报报道，国土部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份,“,黑名单,”,做一次全面的风险排查。其中80的闲置土地可能被收回。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2011,年，调控深入 成交冰冻,2011,年关键词：,新国八条,保障房,限购令,限价令,房产税试点,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2011,年楼市之,“,新国八条,”,1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了包括,“,落实地方政府责任，合理确定地方年度新建住宅价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性住房建设力度,”,等八项措施，被业内称为新,“,国八条,”,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2011,年楼市之,“,保障房,”,2012,年全国保障房在建的工程量将达到约,1800,万套，将突出抓建成量。在新开工,700,万套目标的基础上，已经明确,2012,年基本建成保障房,500,万套以上，竣工量不低于,2011,年。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2011,年楼市之,“,限购令,”,北京于,2,月,16,日正式公布了关于贯彻,“,国八条,”,的通知，要求外地人购房须提供连续,5,年以上纳税或社保证明。同时，已有一套房的本市居民限购一套房，已有,2,套房的本地人和已有,1,套房的外地人暂停购房。此后，全国先后有,46,个城市出台,“,限购令,”,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2011,年楼市之,“,限价令,”,四月，广州增城规定3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过该盘2010年均价5%，随后从化要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%，,“,限价令,”,诞生。此后，上海、深圳等各地也分别出台了,“,限价令,”,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2011,年楼市之,“,房产税试点,”,1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%，至此有关房产税的各种传闻不复存在。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2012,年，调控持续 市场回暖,2012,年关键词：,地方政策微调,房贷利率优惠,销售回升,地王频现,泡沫破灭,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2012,年楼市之,“,地方政策微调,”,扬州购房补贴，贵阳的购房落户，深圳、武汉等集中为公积金政策松绑，厦门、上海等地则调整普通住宅标准,，将近有超过40个城市出台刺激楼市的地方性政策，这对区域市场的刺激作用极大。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2012,年楼市之,“,房贷利率优惠,”,今年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。此外，央行连续两次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2012,年楼市之,“,销售回升,”,在经历2012年春节长假极度深寒之后，楼市逐渐走出低迷态势，,“,红三月,”,、,“,红五月,”,以及近来的,“,暖冬行情,”,。12年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2012,年楼市之,“,地王频现,”,2012年711月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元，是上半年的 2.8 倍，拿地面积为 3424 万平方米，比上半年高 16%。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2012,年楼市之,“,泡沫破灭,”,鄂尔多斯、温州两大房价曾经遭遇,“,爆炒,”,的城市，终因为资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经,“,腰斩,”,，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年，调控加强 市场反弹,201,3,年关键词：,新国五条,以房养老,钱荒,地产金融化,房企出海,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年楼市之,“,新国五条,”,2,月,20,日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年楼市之,“,以房养老,”,老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年楼市之,“,钱荒,”,6,月,20,日，这个疯狂的一天，足以载入中国银行间市场史册。当日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的,30%,，,7,天回购利率最高达到,28%,。在近年来很长时间里，这两项利率往往不到,3%,。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年楼市之,“,地产金融化,”,万科入主徽商银行和打造社区金融、恒大地产购入华夏银行股权、绿地集团入股上海农商行，各大房企相继进入金融业。房地产金融既是房地产企业的一种投融资模式，又是房地产行业的发展方向。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年楼市之,“,房企出海,”,近年来，国内财富阶层海外移民及海外置业的热潮不断升温，同时，受宏观调控支配的国内房地产市场进入冰冻期，资本转移国外似乎已成大势。国内一些嗅觉敏锐的大型房企，也开始瞄准海外市场，中国房地产企业走出国门已经越来越成为新的焦点。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,3,年楼市之,“,房企出海,”,全记录,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,4,年，调控不再一刀切,201,4,年关键词：,双向和分类调控,保障性住房,不动产登记,政策松绑,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,新常态,201,5,年，政策宽松,201,5,年关键词：,央妈降息降准,去库存,2008,201,3,2009,2010,2011,2012,201,4,201,5,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,新常态,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,4,年楼市之,“,双向调节,”,2014年3月的,“,两会,”,首次明确双向调控，调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式，这体现了新一届政府对于房地产行业采取了比较合理的治理思路，脉络渐次浮现。,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,4,年楼市之,“,住房保障,”,“,两会,”,政府工作报告中提出：完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设，提高大城市保障房比例；创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。,2,014年不动产登记工作进程迅速推进。不动产登记暂行条例（征求意见稿）正式公布。国家加速推进不动产统一登记工作，尤其是不动产登记条例即将出台实施，不仅将为反腐败添上一柄利器，同时也将为房地产税的征收奠定基础。,201,4,年楼市之,“,不动产登记,”,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,4,年楼市之,“,政策松绑,”,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,限购退出,2014,年,6,月至今,实施限购的,46,个城市已经有,41,个放开，行政干预时代走向终结,首套房认定标准调整,9,月,30,日,央行发布首套房认定信贷政策，首套房认定标准标准,:,对拥有,1,套住房并已结清房贷的家庭，银行业按首套房执行，鼓励改善型住房消费,利好潜在需求释放和提振市场信心,央行降息,2014,年,11,月,22,日,央行不对称降息，降低购房成本、提振市场信心,201,5,年楼市之,“,央妈降息降准,”,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,201,5,年楼市之,“,去库存,”,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,2016开年新政利好，楼市宽松政策持续，主力去化库存成为主基调,2016年2月2日，央行和银监会联合发文指出非限购城市首套房首付比例可适当下调至20%，二套房首付比例则下调至30%,2016,年,2,月,19,日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文，,2016,年,2,月,22,日起调整房地产交易环节契税、营业税。,1991,1997,2002,2007,2008,2012,2015,小结,中国房地产走势模拟,我国房地产发展尚处于初级阶段，受政策影响较大，未来将逐步去行政化，平稳发展。,中国房地产行业发展模式,发展模式,开发模式,盈利模式,1980,年,4,月,，邓小平同志提出了,“,出售公房，调整租金，提倡个人建房买房,”,的设想，拉开了住房制度改革的序幕。,当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？,中国房地产应该以何种模式开始发展？,借鉴,创新,成功不能复制但可以借鉴,香港,深圳,中国大陆,中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地,香港模式,在过去,20,多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是,香港模式本质特征是,:房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港,土地资源,严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。,近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。,美国模式,兴起,美国模式本质特征是,:以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的,土地资源,几乎无限供应。,香港模式,美国模式,中国模式,VS,长江实业,Pulte Homes,万科,中国政府对,土地用途,的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。,美国模式,VS,兼容,发展模式的根源：,土地,中国房地产行业发展模式,发展模式,开发模式,盈利模式,1.,市场条件判断,2.,项目位置选择,1.,确定开发方案,2.,编制可行性研究报告,1.,办理,建设用地规划许可证,2.,领取,国有土地使用证,1.,领取,建设工程规划许可证,2.,领取,建设工程施工许可证,1.,招标,:,寻找施工单位,3.,开工建设,1.,领取,商品房销售许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,开发流程,建,设,用,地,规,划,许,可,证,房地产开发流程可以用,“,五证,”,的取得来贯穿,商,品,房,销,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,一,二,三,四,五,中国房地产行业发展模式,发展模式,开发模式,盈利模式,房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全,生命周期,（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化,房企的赢利模式大致可以分为六大类。,盈利模式之一,投资运作,投资经营模式（资本溢价能力）,地产经营模式（政府公关能力）,盈利模式之三,开发经营模式（项目运作能力）,盈利模式之二,土地开发,房产开发,盈利模式之四,物业持有,物业持有模式（资产管理能力）,盈利模式之五,营销策划,整合营销模式（策划销售能力）,盈利模式之六,综合开发,综合开发能力（资源整合能力）,谢谢,