深圳地产-万科幸福系产品研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳地产,-,万科幸福系产品,系列案例,撰写人：,深圳地产,城市公司营销部,陈京洲 胡颖函,时间：,2014,年,3,月,关键词：,1,、,热销创新产品,2,、万科幸福系产品,核心摘要,（案例重点，或简单介绍过程与效果）,：,1,、主要,创新点：,突破单一产品力创新，从产品力、规划、施工工艺、社区空间、物业服务、配套等方面综合升级，全面满足刚需客户、,3,代之家健康生活需求,2,、市场,销售表现：,以西安金色悦城为例，项目开盘去化近,80%,，创西安近两年之最,类别：营销策划,2,万科幸福系,产品层面创新,配套层面创新,打破面积局限，让房子伴随家庭成长，,89,平户型可实现一步到位,通过科学测算，改善房子采光通风（楼栋开槽设计、室内四分区风流系统）,工艺创新，住宅产业化,1T2H,，纯板楼，主力,89,平，实现南北通透，三房朝南,室外活动系统（四季定制场地、儿童乐园、老人乐园）,万科物管及幸福配套体系（幸福驿站、第五食堂、幸福街市等）,2012,年下半年，万科发布,“,幸福系,”,，对应首置首改客群，,意在刚需产品线,“,由点到面,”,实现软、硬件全面升级,创新点描述：,“,幸福系,”,整合万科产品力、物业、软性配套等，结合刚需客户生命周期特征综合创新，以系统性优势实现较高的竞争优势,万科幸福系,创新点提炼,3,聚焦社会热点，解决主流人群的“五大矛盾”,高房价问题,家庭矛盾,换房限购,亚健康问题,无室外活动场地问题,万科幸福系,项目背景,2012,年聚焦词汇什么是幸福？针对首置首改客群，,2012,年,9,月,15,日，万科发布,“,幸福系,”,产品，提出体系化的幸福解决方案,2012,年,9,月,15,日，万科西安召开盛大的发布会，面向全城发布,“,幸福系,”,产品。据业内人士称，这是目前中国地产市场上，最能体现为,“,中国式家庭,”,考量的产品，在地产行业实现了,“,UED,”,(,以用户体验为中心的设计,),。,项目分布,西安万科金域华府、西安万科城、西安万科金色悦城、重庆万科城、武汉汉阳国际、南京万科金域蓝湾、南京万科金色领域,户型产品,78,平米二房、,89,平米三房、,130,平米三房,目标客户,首置和首改客户,4,万科幸福系,户型配比,89,平,3,房,130,平,3,房,&,万科幸福系自,2012,年发布以来，已在全国,8,个城市，约,10,个项目上得到运用；,其中在西安运用最多。,&,由于幸福系,2012,年下半年才推出，市场上多数项目均应时冠名,“,幸福,”,，在项目局部楼栋设置幸福系产品；,作为,“,幸福系,”,首发站,西安，目前有,3,个项目在售该类产品，,3,种主打户型中，以,89,平,3,房为主力。,西安幸福系项目户型配比,自,幸福系发布以后，全国广泛采用，但基本,在项目局部组团设置幸福系产品，纯幸福系项目较少，其,户型以,79,平二房、,89,小三房、,130,平三房构成，以首置首改户型为主,79,平,2,房,金域华府,金色悦城,万科城,万科城,万科城,金色领域,金域蓝湾,汉阳国际,万科城,“幸福系”全国分布图,金域国际,5,社会热点,幸福系七大解决方案,“,幸福系,”,产品，是万科集团为了解决现代都市家庭居住问题而研发的新一代高性能健康住宅产品，由五大幸福体验构成,万科幸福系,产品体系解读,高房价问题,小面积实现大功能，高房价拯救利器,家庭矛盾,空间规划，有孩子后父母来住无冲突,换房限购,延长家庭生命周期，一步到位,亚健康问题,让老人小孩住的健康舒适,室外老幼活动系统，延长室外活动时间,无室外活动场地,质量安全,好房子，要层层把关,物管配套,万科的物业，最贴心的服务,幸福体验,1-,打破面积局限，让房子伴随家庭成长,幸福体验,2-,通过科技测算，提升房子采光通风,幸福体验,3-,建筑工艺创新，住宅产业化,幸福体验,4-,幸福社区，室外活动系统,幸福体验,5-,创新物业服务，为业主提供“私属服务”,幸福系产品价值体系,户型优化方案,6,幸福体验,1-,户型,高赠送,万科金域华府 平面图,130,130,89,89,79,79,楼盘名称,客厅,主卧,次卧一,书房,厨房,卫生间,幸福系,89,平米,户型,开间,3.5m,进深,3.5m,12.25,开间,3.3m,进深,3.85m,12.7,开间,3m,进深,4.2m,12.6,开间,3.1m,开间,2.7m,8.37,开间,2.5m,进深,2.7m,6.75,主卧卫生间,开间,2m,进深,1.45m,公共卫生间,开间,2m,进深,1.25+1.7m,共,8.8,万科城市风景,89,平米,开间,3.8m,进深,3.8m,14.44,开间,3.4m,进深,3.3m,11.22,开间,3m,进深,3m,9,赠送空间,开间,2.5m,进深,3.5m,8.75,开间,2.2m,进深,2.8m,6.16,主卧卫生间,开间,2m,进深,1.8m,公共卫生间,开间,1.5m,进深,1.8m,共,6.3,中山万科城市风景,89,平,2+1,房（,T2,）,万科幸福系采用,1T2H,纯板楼设计，通过卧室封闭式阳台空间处理，偷出,21,平赠送面积，,实现,89,平空间三房二卫设计，其空间尺度不弱于传统,89,平,2,房，但功能空间更加丰富，性价比较高,Vs,万科幸福系赠送方式：,南北双阳台赠送，且所有卧室均带有阳台空间，交付时对阳台空间进行封闭处理，变成卧室空间，偷出一半赠送空间；总共赠送面积达到,21,平米，赠送率为,24%,左右；不含赠送得房率约,73%,，加上赠送得房率约,96%,；,各功能空间尺度全面升级,赠送均纳入功能空间，实用性提升,幸福系主力户型,89,平小三房（,T2,）,套内面积约,65,平,7,幸福体验,1-,户型,灭掉室内空间浪费,小面积实现大功能？万科幸福系给每个房间恰到好处的尺寸，减少不必要的交通走道，更小的走道面积，实现更多的使用功能,8,幸福体验,1-,户型,降低公摊,通过控制电梯厅过道形态来降低公摊？万科幸福系很肯定。,在高楼密布电梯公寓当道的今天，房子公摊面积越来越大，买房成本随之增加，买房人难免为公摊掏出的钱而感觉冤枉。万科幸福系处处为您着想，首先将入户大堂移至室外，变成园林景观的一部分，不计入公摊计算；其次合理摆放电梯厅，减少电梯厅的走道面积，将公共走道转变为工字，节省过道为您节约购房成本。,“,降低公摊,”,入户大堂请出去，,电梯过道减下来,并且通过控制电梯厅过道形态来降低公摊面积，提高空间实用率,9,幸福体验,1-,户型,超强储物系统,同时配置超强的储物系统，让每件物品，也有属于自己的空间,示例：金,色家园储藏,柜（尺寸,2700,600,2650,）,10,二人世界,欢,迎父母入住（孩子,0,6,岁）,小孩的独立空间（孩子,6,岁以后）,幸福体验,1-,户型,儿童成,长系统,满足,80,后家庭快速发展需要，预留儿童成长所需的多项功能，,完善的功能，随家庭成长而生长,从二人世界，到孕育新生命、到宝宝出生、再到孩子的成长，每个阶段都有不同的状态和需求。万科幸福系可以适应家庭结构的变化与您的家庭一起成长，让每个家庭成员都拥有各自的空间，和睦相处，温馨自在。,11,根据科学的研究，原来卫生间的使用高峰期，是每天的早上七点和八点，以及晚上的九点到十点，重迭度高峰，也就等于矛盾产生的高峰了。,我,们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近,2,个小时。这其中：,有,40,%,用于,洗,浴，,35,%,用于化,妆、剃须、梳洗、卸妆，,20,%,用于如,厕，,5,%,用于其它活动。,卫,浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲,凉、洗,漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。,客户,24,小时行为拆分发,现客户,使用矛盾,幸福体验,1-,户型,分离卫生间,早晨和晚上是一家人洗脸、上厕所、淋浴的高峰期，如何避免矛盾和尴尬？万科幸福系独创的分离卫生间，为你轻松解决烦恼,传,统的三件套卫生间，洗漱、如厕、洗浴功能,混合在,一起，使用效率较低。,干,湿分离的卫生间将洗,漱、如,厕分开，满足两口之家早上共用卫生间的需求。,升,级版的三段式卫生间能同时满足三口之家共用卫生间的需求，使用效,率很高。,12,幸福体验,1-,户型,精,装控制成本,精装反倒控制成本？万科幸福系可以，其对精装材料、家居用品进行集团采购，独创设计并量产，万科完善的产业链条和采购优势能够帮客户控制精装成本,13,幸福体验,1-,户型,人性化细节,人性化细节，于细微处感动客户，给幸福再加分,卫生间安全扶手,在,淋浴、马桶范围内安装配合相,应行动的,劣力扶手，方便老人和孕妇独立操作时借力和扶,持。,入户挂钩,从超市回家，双手拎重物，却要掏钥匙开门，你会怎么办？万科幸福系产品为您安装“入户挂钩”。,室内门把手,幸福系产品提供从细节上确保家人安全和使用自如的门把手设计。前端带弯折的杠杆式，控制省力，边角圆滑的,U,型把手，宝宝也能安全使用。,进门,外置钥匙挂钩,卫生间儿童台阶,考,虑到儿童使用台盆的需要，避免踩着凳子刷牙的危险，设置儿童洗漱台,阶。,起,夜,灯,避,免强光刺眼，,又不会,影响家人睡眠，也避免摸黑,前进的,安,全隐患。,灯,暖换风,暖,目,前使用的,灯暖因强光和辐射，,对于使,用者的眼镜伤害严重。,更,换为使用更无害、更舒适的风暖，减少,对于人体的伤,害。,14,户户享受充足的阳光,幸福,系一梯两户的板式楼型，减少户户之间无遮挡，以保证户户采光均等，户户朝南采光，让阳光成为家庭每天的必备品,让儿童房和主卧室、客厅都朝南,实现每户三个面采光主卧，无论主卧室、客厅、儿童次卧室尽是南向，好让好房子里最大的范围，都是好阳光，这都有赖规划、楼型、户型、洞口的完善设计,幸福体,验,2-,采光通风,增加自然采光,为了解决采光不均的问题，万科首先利用楼栋开槽设计，实现每户三个面采光，同时增加窗高，日常活动的照度面积及采光进深增加，利于更好的自然采光,儿童房自然采光,儿童房上返梁增加窗口高度，,270,度采光窗设计，扩大自然采光，学习空间桌面自然光照度超过,300lux,保护孩子眼睛预防近视。,厨房自然采光,台面自然光照度可达,150lux,，白天做饭再也不用开灯。,15,幸福体,验,2-,采光通风,更,强室内通风,幸福系，一梯两户纯板楼设计，户户南北通透,户户享清风，朝向不分贵贱，通风没有高低,万科的突破点在于：室内四分区风流系统,。,将户内分为四大区域，每个区域根据实际情况保证清风流淌。主卧区选用两个面上开窗的负压窗设置，利用气压原理让主卧的风流动起来，其他区域如次卧、儿童房，则抬高门缝，与室内其他房间空气形成内循环。,向板楼学习，让每个房间都有清风流过,并且采用室内四分区风流系统，清风引入室，关门也有穿堂风,16,幸福体,验,3-,建筑工艺,建筑安全,创新建筑，安全感提升幸福感：采用大钢模浇筑混凝土外墙，完全取消二次砌筑，在刚度、强度、稳定性方面都有很大提高，避免开裂和渗漏的可能,安全的质量,除了房子的户型、采光通风性能，客户最关心的就是房屋的质量了。幸福系产品在施工建造方面全部采用创新的施工技术和施工工艺，为客户筑造质量保障的安全之家。,大钢模全混泥土外墙,万科幸福系采用大钢模浇筑混泥土外墙，完全取消二次砌筑，在刚度、强度、稳定性方面都有很大提高，同时避免开裂的渗漏的可能。大钢模施工采用标准工艺，流水化施工，品质更易控制，确保墙面尺寸精确，保证住房的实际居住面积。同时具有绿色、低碳、减少墙面抹灰开裂、空鼓，防止漏水、渗水的优点。,730,天标准工期,“,慢工,”,就一定出细活吗,“,快收楼,”,就是好事吗？万科将多年的建筑经验，浓缩成,730,的标准工期，在做足工程的功夫时，确保控制最佳的工程时间。,好房子，要层层把关,全方位多重测量体系,好工程，要经得起层层检验，才能保证品质的完美。万科采用苛刻的侧重体系，确保品质。,第一重：总包单位实行,100%,跟踪测量；,第二重：专案监理单位实施,50%,实测实量；,第三重：协力厂商专业机构全范围抽样实测；,第四重：实测成绩强制排名，持续改进；,第五重：公司成立实测评估小组，每天跟踪评估；,精确到毫米的标准,万科通过多年的实践经验积累，结合国家规范标准及客户对工程品质的认知，对工程的结构、砌筑、装饰等施工过程，就其取样、测量、资料处理等具体操作步骤建立的一套严格的,实测实量体系,，极大提升了施工企业的生产效率和施工管理水准，促进产品品质精细化管理，从而减少空鼓，开裂，墙面不平等建筑通病。,神秘,3,人飞行小组,工程的检查系统，不仅要经历自检、他检、司检、监理、区域、到总公司检查的六级监管系统。更要接收,“,神秘,3,人飞行小组,”,的抽查。,17,幸福体,验,3-,建筑工艺,绿色建材,绿色的房子，由绿色的建材组成,环保的装修材料是幸福家居的保障，万科幸福系只采用安全、健康、环保的建材，并利用环保安全的方式进行装修施工，确保入住后被刺鼻气味影响好心情，带来健康保障。,材料在加工厂进行切割，精确环保,精装修材料如单独处理，可能会产生品质不一、效率难保等问题，万科幸福系的装修材料，统一透明采购，以精湛手艺的师傅进行材料加工，控制用料，减少误差与浪费。,成品装修材料现场组装,采用一体化台盆、成品浴缸等，进行现场组装，达到更方便、高效、精确的效果，同时也因此而减少了对项目现场的环境污染，促进环保。,环保建材，环保装修，给家庭中每一位成员最大的健康保障！,幸福社区,室外活动系统：为活动场地找个好地方，定制四季适宜的社区的大客厅,18,幸福体,验,4-,室,外空间,四,季定制场地,19,幸福体,验,4-,室,外空间,老幼定制园,林,儿童乐园,幸福社区,室外活动系统：打造专业的儿童活动场地，让孩子在快乐中成长,20,幸福体,验,4-,室,外空间,老幼定制园,林,老人乐园,幸福社区,室外活动系统：让老人看护得更轻松，也能放心玩,21,幸福体,验,5-,物管配套,贴身物管,专有服务系统：关爱业主，更多全心、体贴细致、全面周到的服务,22,加班太多，念叨了,3,天的,iPOD,最新款终于快递到家门口却无人签收，只能择日再送？,房子住了,7,年，已经习惯和依恋上了这里舍不得换？对家里的壁纸已经有些审美疲劳？,家居建材行业水太深，总觉得价格和品质都不太靠谱？团购限制太多，实际可得的优惠太不给力？,工作太忙，无法准时接送孩子放学？无法按时就餐？,幸福体,验,5-,物管配套,专属配套,幸福驿站,第五食堂,幸福街市,专属配套：“幸福驿站”,+,“幸福配套体系”，为青年人想得更多,邮宝快递,委托接收,装修翻新,家居定制,绿化盆景,日常代购、保洁等多种社区便利,入住万科幸福系，你可以不再为这些问题而困扰！,2012,年,10,月首次开盘热销，去化,973,套，成为近两年来西安市开盘成交量最大的项目，,89,、,130,户型市场接受度高,万科幸福系,去化情况,133,x26F,89,89,89,89,89,78,133,12#,14#,16#,景观区,x33F,x32F,89,79,79,89,89,130,89,53,万,-55,万,65%,63,万,-67,万,86%,59-63,万,69%,51-53,万,56%,68,万,-70,万,100%,57,万,-59,万,82%,98,万,-100,万,98%,74,万,-75,万,100%,开盘成交房源统计,户型,面积,推案套数,成交套数,去化率,二房,79,500,321,64%,三房,89,615,524,85%,130,130,128,98%,合计,1245,973,78%,去化率,79,西安金色悦城,1,期,1-6#,楼开发去化情况,项目,79,、,89,平为主推户型，但从开盘成交来看，,89,平为绝对主力，但,130,平的市场表现最好；,从成交总价来看，客户多在,65,万以上，由此可见，项目未来存在较大溢价空间。,23,24,从溢价上看，,“,幸福系,”,产品与万科其他产品系,相比，强调社区整体竞争力赢得刚需市场信息，尽量避免单一面积赠送带来的刚需驱动，建立万科擅长的刚需客户,“,自豪感,”,万科幸福系,溢价情况,133,x26F,89,89,89,89,89,78,133,12#,14#,16#,景观区,x33F,x32F,89,79,79,89,89,79,79,130,89,6686-6886,元,/,7145-7598,元,/,6387-6688,元,/,7628-7879,元,/,7162-7363,元,/,7486-7616,元,/,8340-8441,元,/,6613-7114,元,/,幸福系产品溢价情况,幸福系产品单价（精装）,周边产品单价,溢价率,8000,6000-6500,9%,备注：万科金色悦城精装价约,1000,元,/,平。,万科常规产品溢价情况,万科产品单价,周边产品单价,溢价率,9000,7200-7500,8%,备注：选择西安万科新地城为参考对象，,精装标准,1000,元,/,平。,幸福系产品与万科常规类项目相比，并无明显溢价。,西安金色悦城,1,期,1-6#,楼价格情况,25,从客户看，幸福系客户以刚需、首改类为主，,万科金色悦城的,客户地缘性较强，以城西客户为主，对总价敏感度高，对性价比高，兼顾高舒适度的产品认可度高,万科幸福系,客户情况,城西为主,向,高,新,扩,张,实现客户扩容,向城北扩张,西安万科金色悦城,丰镐东路人人乐,大寨路华润万家,重要客户,次要客户,核心客户,城西地缘性客户为主,首次置业和首改客户为主，年龄在,25-45,岁,高新客户，通过外展点、户外、报广实现客户扩容,首次置业客户为主，年龄在,25-35,岁,城北客户，通过外展点、户外、报广实现客户扩容,首次置业客户为主，年龄在,25-35,岁,星火路华润万家,城西客运站外展点,26,万科幸福系,营销展示,第一阶段报广主要以品牌形象诉求为主，为后期推广做铺垫；,第二阶段报广突出产品设计，使其成为行业中产品的标杆；,第三阶段报广诉求享受生活，以享受生活为先导制造热议；,第四阶段报广诉求,“,幸福,”,，全城热议、产品落地。,品牌,产品,生活,幸福,从营销看，万科推广逐渐从以品牌、产品为导向转变为以客户需求为导向，更加注重对生活方式和生活幸福感的诉求表达,7,月份第一次报广,8,月份重点区域覆盖,8,月底全城推广,9,月全城热议、产品落地,27,产品,在世茂,可,推广性分析,：,万科幸福系,案例借鉴,刚需，首改型客户，控总价、控面积、但需保证基本居住舒适度等，实现,高性价比,适用范围,万科,“,幸福系,”,，意在刚需产品线,“,由点到面,”,实现软、硬件全面升级；,优势,五大创新优势：,打破面积局限，让房子伴随家庭成长：,小面积实现大功能，主力,89,平,3,房，且做到南北通透、,3,房朝南；户型设计满足两口,-,小太阳,-3,代同堂居住，且针对不同居住客户，房间及活动空间都做适配；,通过科技测算，设计房子光照通风：,平面板型和立面设计让房间通风流畅，新鲜空气自由呼吸。在光照方面幸福系户户平等；,建筑工艺创新，万科引发行业革命：,采用大钢模浇筑混凝土外墙，完全取消二次砌筑，在刚度、强度、稳定性方面都有很大提高；,幸福社区，室外活动系统：,设置室外活动空间，满足各年龄段客户室外活动需求，低碳健康；,创新物业服务，为业主提供,“,私属服务,”,：,整合万科,“,幸福驿站,”,、,“,第五食堂,”,、,“,幸福街市,”,等优质物业和服务配套。,劣势：,对开,发商软、硬件，包括资源整合能力、自身实力、产品力研发等要求都较高。,“,幸福系,”,整合万科产品力、物业、软性配套等，结合刚需客户生命周期特征综合创新，以系统性优势实现较高的竞争优势,The 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