社区新集市可行性方案.ppt

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,社区新集市可行性分析,湖南五江商业运营管理有限公司,（,2016,年,08,月,15,日）,一、社区新集市的基本形态,社区新集市的基本形态：,什么是社区新集市？,以传统菜市场经营范围为基础，运用独具设计感的特色装修效果，以及现代化科学规划与管理服务，形成集生鲜、果蔬、干货、生活配套等多业态于一体的具有特色的亲民、时尚、卫生、规范的社区生活集市。,它的定位及规模？,定位于满足家庭生鲜、果蔬、干货、杂货零售、生活配套、小食等服务，以亲民、便捷、卫生、规范和时尚来吸引不同年龄层消费者；,根据周边社区人口规模不一，可大小调整，一般大致在,2000,3000,为宜。,功能及业态定位,休闲：,美食：,社区新集市,商业功能,各类生鲜水产、蔬菜、豆制品、水果、干货、面点、熟食及各类农副产品,便利报刊店、彩票店、五金店、家电维修、修锁疏通、跌打针灸；干洗缝补、理发等,韩国进口食品专卖店、,日本进口食品专卖店等,精品零食、鲜花水族、佛具花烛；,特色餐饮、甜品西点,早餐、快餐便当,O2O,时代,Coming soon,.,社区,生,鲜新集市,的商机和挑战,（一）,社区新集市,O2O核心要素,技术性优势,人性化服务,消减传统商业不必要的流程损耗,优化利润二次分配,最大程度提升消费体验，满足客户需求,生鲜电商,优势,生鲜实体,劣势,无限扩展,交易便捷,品类丰富,营销灵活,配送成本高,时间成本高,所见非所得,自提为主,时间成本低,所见所得,有限范围,交易麻烦,品类有限,营销单一,劣势,优势,线上,线下,打通供应链条,互补,融合,打通信息链条,社区生鲜电商,O2O,方案架构,社区生鲜集市,线上营销,农场联盟,线下服务,电商平台,微店,+APP,微信,+,微博,网上预售,产品展示,社区推广,上面服务,源头控制,品质保证,生鲜直采,流量导入,会员共享,品类补充,(,二,),核心问题,社区生鲜集市,案例参考,香港小西湾,“,本湾市场,”,沙田,“,隆亨市集,”,传统市场风格,传统档口的形式；,街坊邻居间式的亲切交流；,个体经营者认真负责；,时尚设计 与,怀旧经典的融合,时尚感瞬间打破传统印象；,规划与管理规范、合理；,营造生活情怀极具代入感；,现代化服务体验,电子支付系统；,i-Chicken,视频购禽；,24,小时水果自动贩卖机；,会员积分制；,案例参考,2,香港沙田,“,隆亨市场,”,经营形象要素,经营形象,体验式,、互动式、氛围营造；,生活方式与商品的链接；,经营服务者的规范化；,店铺形象,统一规范 设计时尚；,店铺内具有,画面感；,设备设施齐全；,社区新集市与传统菜市场的比较：,项目,社区新集市,VS,菜市场,购物环境,优,VS,差,主要差异,地面干净、卫生无异味，,商品陈列美观、,噪音可控，商家诚信度高且亲和力强、售后服务好、购物可积分,VS,环境较差、有异味和污水，货品凌乱、商家素质不高、售后困难,可选择的多样性,食品安全管理,食品安全管理强；,消费者对整体集市管理信任度高,商品价格灵活,VS,食品安全管理一般,消费者投诉仅限于档铺本身，信任度低,商品价格灵活,规范经营与,会员服务,经营管理规范，有会员服务,VS,散养式管理，无会员概念,电子支付,自动贩卖等,新科技运用,集市统一引进、设置，,紧跟科技发展，合理运用,VS,基本无此概念,社区新集市与超市的比较：,项目,社区新集市,VS,超市生鲜区,/,生鲜超市,购物环境,环境优；,个体街坊式经营更亲民,VS,环境优,员工责任心不如个体经营者,主要差异,传统市集与现代管理结合的模式，在保证商品品质与购物环境的基础上，提供丰富的商品、良好的售后及会员服务，并通过情景式环境的营造及商家一对一的服务，给消费者带来极佳的体验感,VS,商品丰富、售后较好，环境干净整洁但缺乏设计感、缺少街市的体验感,开发商,可接受度,房产项目配套性强，面积小，工程条件要求低，付出成本低，可产生接近超市配套的销售溢价,VS,房产项目配套性强，面积大，工程条件要求高，付出成本大，可产生较大的销售溢价,可选择的多样性,食品安全管理,多样性更丰富，业态更多，,细分业态内商家多，有合理竞争，消费者选择性强；,食品安全管理强，,商品价格灵活,VS,具有多样性，业态较多，细分业态内商家几乎垄断经营，消费者选择性低；,食品安全管理强,规范经营与,会员服务,经营管理规范，有会员服务,VS,经营管理规范，有会员服务,电子支付,自动贩卖等,新科技运用,集市统一引进、设置，,紧跟科技发展，合理运用,VS,大型超市依赖连锁系统的集团整体决策，缺乏灵活性，新增项目审批复杂，并缺少引进的必要性。,社区新集市发展空间,市场发展空间巨大,社区新集市优点,1,、投资者：,项目新颖、面积小、投入少、经营灵活、招商难度低、坪效高、经营风险小、生存能力强；,2,、消费者：,便民、生活业态覆盖全面、管理规范、卫生、购物环境优良，居民接受度高；,3,、商 家：,投资小、门槛低、月租低、风险小、收益快且稳定、解决就近就业问题；,4,、开发商：,面积小，工程要求低，对于楼盘销售溢价有巨大帮助，开发商接受度高；,5,、政 府：,菜篮子工程，解决就业即消化剩余劳动力、便民工程，政绩工程，政府无投入无管理风险；,1,、选址区域面广：,1,公里范围内,2,3,万常住人口，即可支撑,1500,2000,；,5,公里范围内,5,8,万常住人口，可容纳并满足,2-3,家社区新集市的生存与发展；,2,、物业要求简单：,单层面积,1500,3000,，各项物业技术要求不高，远远低于超市要求，无油烟；,3,、无供应链及物流限制：所有城市无论大小，均可快速复制；,仅长沙近,700,万人口，其核心城区，,保守估计亦可容纳发展至,30,50,家，,而其他行政区、各地级市、县及其他省市，发展空间巨大,必受市场青睐,二、我司投资的可行性分析,选址,五江天街北区二期：,拥有得天独厚的社区群优势,项目周边,1.5,公里范围内，住宅社区,50,个，居民约,21,万，预估覆盖实际有效消费人口预估不低于,14,万；,区域市场空间核算：,测算市场：,1,、辐射总人口,21,万,；预估实际消费覆盖人口,14,万,，按家庭人员,4.5,人,/,户,，即覆盖,3,万,家庭；,2,、,3,万,家庭中，日均有,30%,的家庭日常来我项目消费，即,10000,个,家庭消费；,3,、,1,个,家庭日均消费,80,元,（含节假日），即：,10000,户*,80,元,/,日*,30,日,2500,万（市场月总销售额）,4,、租金占销售总额的,5-10%,，是商家可承受的比例区间，前期取,5%,核算，即,2500,万,/,月*,5%=,125,万元（市场月租总额）,A,、,125,万,/5245,（实面）,238,元,240,元,/,/,月,（实面坪效，含物业、空调能耗,50,元,/,月,）,B,、,125,万,/11269,（建面）,112,元,/,/,月,（建面坪效，含物业、空调能耗,30,元,/,月,）,C,、,单铺面价格：,125,万,/597,个铺,2100-2500,元,/,月,/,个铺,结论：市场足以支撑市场以上销售额，由此足以支撑以上市场租金,注：得房率即实用率为,47%,选址,五江天街北区二期：物业条件足以匹配,项目,需求,是否达标,面积,11269,有合适位置和相应面积,层高,L1,层（负二层）高：,4.8,米,停车场：可用层高,2.4,米，可供皮卡、面包送货,层高符合标准,承重,350kg/,，水产区须加重至,800-1000kg/,水产区局部加载可操作,停车场,停车位,有大量停车位,卸货区,有,100,左右卸货区,可规划,中央,空调,提供中央空调，提升购物环境,统一中央空调,货梯,提供货梯,1,2,部,有电梯可供使用,五江天街北区二期,位置规划及面积（整体区位）,原拟定,L2,层消防通道为收货区域,原拟定,7#,、,8#,栋电梯为货梯,货梯,1,、生活配套包含维修疏通、医馆推拿、佛具香烛、福彩、理发、缝纫、干洗、五金、配钥等；,2,、实用率：,47%,，相对营销数据建面,11269,，现实用面积,5245,，实用率为,47%,；,货梯,装修及改造事项：,基础土建：,1,、天顶、地面、隔墙、中岛铺操作台；,2,、区域内隔墙、隔铺、动线全部调整；,设备设施：,1,、电力系统、弱电系统、空调系统、消防系统、,上下水系统及污水间,；,2,、设定专用或改造新增专用,送货直升梯,2,部,；,公共区域装修：,1,、公共照明、环楣及灯带、商铺店招、边厅商铺的卷帘门等；,2,、特色艺术化造型、天顶美化、企划用基础设施；,3,、店铺外休闲椅，太阳伞；,筹备节点：,时间节点,事项,2016,年,07,月,12,日止,立项方案通过,2016,年,07,月,20,日止,首批内调协助人员到岗,2016,年,07,月,30,日止,完成市场调研,2016,年,08,月,10,日止,布局规划方案审核通过,2016,年,08,月,30,日止,1,、公司注册完成，启动品牌名申报,2,、,招商政策确定及,招商工作正式启动,3,、企宣工作正式启动,4,、筹备期人员招聘到位,5,、,后期运营管理标准完成初稿,2016,年,09,月,30,日止,1,、装修设计方案审批完成；,2,、,VI,标示设计方案审批完成,3,、装修工作正式启动,4,、,微商城方案启动,2016,年,11,月,30,日止,1,、整体装修完毕,2,、招商工作完成,3,、,微平台搭建完成，开始吸粉活动,2016,年,12,月,15,日止,1,、商家完成进场，全员培训完毕,2,、启动试营业,2016,年,12,月,25,日止,正式开业,团队编制及到岗节点：,定编原则：,结构扁平 重视服务岗,职级偏基础岗位,团队满编,36,人,时间节点,工作事项,到岗节点,2016,年,07,月,12,日止,立项方案通过,2016,年,07,月,20,日止,首批内调协助人员到岗,首批内调协助人员到岗,（工程、招商）,2016,年,07,月,30,日止,完成市场调研,经理,1,人到岗,2016,年,08,月,10,日止,布局规划方案审核通过,2016,年,08,月,30,日止,1,、公司注册完成，启动品牌名申报,2,、招商政策确定及招商工作正式启动；,3,、企宣工作正式启动；,4,、筹备期人员招聘到位；,5,、后期运营管理标准完成初稿,招商运营主管到位,4,名（建议招商借调），企划主管到位,1,人（负责设计、文案、微信）,2016,年,09,月,30,日止,1,、装修设计方案审批完成；,2,、,VI,标示设计方案审批完成；,3,、装修工作正式启动；,4,、微商城方案启动,2016,年,11,月,30,日止,1,、整体装修完毕,;2,、招商工作完成,;3,、微平台搭建完成，开始吸粉活动,万能工到位,3,名；,客服到位,1,名；,2016,年,12,月,10,日止,1,、商家完成进场，全员培训完毕；,2,、启动试营业,客服到岗,2,名；保洁到岗,24,人；岗位到齐,2016,年,12,月,15,日止,正式开业,到岗原则：,根据筹备进度,逐步到岗,月薪,6K,月薪,5K,月薪,2.5K,月薪,4K,月薪,3K,经理,1,人,招商运营主管,4,人（前期招商 开业转运营）,保洁,24,人（增加,4,人做垃圾清理）,万能工,3,人,企划主管,1,人,客服,3,人,月薪,8K,主要商务条件：,主要商务条件,标准,招商政策,合同期,一年一签,/,进场费,0,/,合同保证金,2000,5000,元,/,户,/,租金,（含物业管理、,空调能耗费）,新市场：建,11269,，实,5245,实面：首年均价,240,元,/,/,月,建面：均价,112,元,/,/,月,（得房率约,47%,）,一次性缴租半年 租金,9,折,一次性缴租一年 租金,8,折,（注：物业管理费、空调能耗费等不打折）,缴租周期,租金季度缴或半年一缴,免租期,无,1,2,个月,铺内水电,一户一表，实用实缴,/,可否转让商铺,否,/,水产及三鸟区卫生费,200,元,/,月,/,户,/,投入预算：,事项,投入费用预估,核算说明,装修总投入,（含设计费）,1000,万,总面积,11269,*（,50,元,/,设计,+800,元,/,施工）,1000,万（施工正常报价,1000,元,/,，公司自装按,800,元计）,含天地墙台硬装、强弱电、灯带、设计造型,消防设施及报批,100,万,消防施工约,110,万（,100,元,/,）,报批费约,15,万,企划美陈,20,万,天花、,DP,点布景,企划推广,10,万,网推打品牌、传统折页推广带客流,清洁工具,10,万,保洁垃圾车,0.2,万,*3,个；洗地机,1.35,万,*2,个；吸水机,0.08,万,*2,个、鼓风机,0.08,万,*2,个、垃圾桶,0.03*30,个；其他拖把、扫把、抹布、桶、铲等清洁工具,5,万元。,开业企划活动,5,万,促销补贴、礼品（部分礼品可由商户提供）,筹备期员工工资,20.2,万,经理,1,万*,5,个月；主管,0.5,*,4,人*,4,个月；企划,0.6*1,人,*4,个月,客服,0.3,*,1,人*,1,个月,+0.3,*,2,人*,0.5,个月,万能工,0.4,*,3,人*,1,个月；保洁,0.25,*,24,人*,0.5,个月,购物车及,其他设备购买,8,万,小型购物车,140,元,/,辆*,100,辆；无轮购物篮,25,元,/,个*,150,个；,带轮购物篮,40,元,/,个,300,个；共计约,3,万元；,其他办公、服务器材,5,万元，如水果自动贩卖机，办公电脑等,其他,2,万,备用金,总计,1175.2,万,/,经营测算：,项目,项目,金额预估,收入,租金年收入,（含物业、公共能耗）,约,1500,万,/,年,（均价,240,元,/,/,月*,5245,*,12,月）,支出,人员工资,153,万,/,年,（满编：,11.7,万,/,月*,13,，按,13,月,/,年核算）,公共水电空调,405,万,/,年,（,30,元,/,/,月*,11269,）,垃圾清理,13,万,/,年,（增加保洁,4,人,*0.25,万,*13,月,）垃圾清理费含在人员总工资里面,清洁设备,15,万,（含清洁用品）,设备维护维修,4,万,/,年,企划推广,20,万,/,年,（,2000-3000,坪超市企划费用约,6000,元,/,月；,6000*12,月,=7.2,万；,全年节日企划费用约,10,万；微信推广费用约,3,万,）,办公费用,5,万,/,年,总计,602,万,利润,首年利润,约,898,万,（,1500,万,-602,万）,经营测算：,项目,首年,第二年,第三年,收入,（按实面均价）,1500,万,（均价,240,元,/,/,月）,1565,万,（均价,250,元,/,/,月）,1630,万,（均价,260,元,/,/,月）,支出,602,万,628,万,654,万,利润,898,万,937,万,976,万,附件：市场调查,市场名称,/,项目,经营,方式,合同期,租金,(,元,/,月,),满铺率,保证金,缴纳,周期,铺位,面积,红星,农贸市场,私人承包,分组,一年,铺位：,6000,左右,（仅对批零类，集散类市场参考性低），临时摊位,2500,左右（零售用的）,100%,无,按年,支付,80,（摊位,4-12,）,树木岭,农贸市场,私人承包,分组,一年,铺位：,2000,左右,档口：,1200,92%,1000,元,按月,支付,5-12,新星小区,农贸市场,私人承包,分组,三年,铺位：,6500,左右,档口：,2500-3500,100%,无,按年,支付,6-12,友谊路,农贸市场,私人承包,分组,一年,铺位：,5000,左右,档口：,1200,左右,100%,无,按年,支付,5-9,王公塘,新街市,公司,统一运营,两年,铺位：,3000-4000,档口：,1300,80%,无,按年,支付,4-12,长沙首家新街市,王公塘新街市,借助概念，须提升空间巨大,谢 谢！,湖南五江商业运营管理有限公司,2016.08.15,