农用地估价技术及案例.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,农用地估价技术及案例,陈 平,2012,年,6,月 武汉,主要内容,农用地价值与农用地估价,农用地估价方法,农用地宗地估价,一,二,三,农,用,地,估,价,农用地估价理论与方法,农用地宗地估价,农用地基准地价评估,不同利用类型的农用地估价,评估对象、技术路线及程序,样点地价平均法,定级指数模型法,基准地块评估法,基准地价修正系数表编制,成果与更新,农用地价格影响因素,农用地估价方法,不同估价目的的农用地估价,基本概念,一、,农用地价值与农用地估价,1.1,价值构成与价格内涵,农用地价值构成价,社会稳定,经营生产,社会保障,生态价值,价值构成,功能和效益,价格表现形式,经济生产价值,经济生产收益,经济生产价格,资产维持与增值,社会价值,养老保障,社会保障价格,医疗保障,就业保障,粮食安全保障,社会稳定价格,生态价值,固碳制氧,景观生态价格,保育土壤,调节气候,保护生物多样性,观光农业,地方传统文化的维持,相关科学研究,1.1,价值构成与价格内涵,农用地价值构成、具体功能及其价格表现形式,经济生产价格,社会价格,景观生态价格,社会保障价格,社会稳定价格,市场比较法,保险费法,粮食量法,固碳制氧价格法,收益还原法,平均生活费法,耕地开垦费法,标准指标法,成本逼近法,最低社会保障费法,恢复及防护费用法,剩余法,安置补偿费法,影子工程法,评分估价法,旅行费用法,基准地价修正法,价格替代法,假设市场法,1.1,价值构成与价格内涵,农用地价值的价格评估方法体系,1.2,估价基本原则,预期收益,估,价,基,本,原,则,替代原则,递增递减,贡献原则,有效利用,变动原则,供需原则,。,影响因素,影响因子,自然,因素,气候条件,日照条件、有效积温（10）、无霜期、降雨量、降雨均衡度、,湿度、灾害性天气,地貌,地形坡度、坡向、海拔高度、侵蚀切割,土壤条件,质地、有效土层厚、有机质含量、,PH,、障碍层深度、盐渍化程度,水文状况,地表水状况、地下水状况,社会,经济,因素,社会经济发展条件,人均收入水平、人均土地指标、农产品市场供求,土地制度,土地利用规划、土地承包与承租形式,基础设施条件,灌溉条件、防拱排涝条件、供电条件、农田防护条件,耕作便利条件,田块平整度、地块形状、田块大小、田块方向,生产利用状况,农田种植模式、农业机械作业水平、,农田投入产出水平,交通条件,道路类型、交通通达度、路网密度、对外交通便利度,特殊,因素,特殊的气候条件,灾害性天气、特殊的小气候条件,特殊的土壤条件,被污染的土壤、有特异性质的土壤,特殊的环境条件,耕作便利度、城镇及居民点的影响、农贸市场便利度、工程建设,的影响,环境污染状况,环境污染状况,1.3,价格影响因素,一般因素,区域因素,个别因素,1.4,价格体系,价格构成,经济生产价格,农用地社会价格,景观生态价格,产权关系,所有权垄断价格,使用权价格,估价目的,农用地承包价格,农用地转包价格,农用地拍卖价格,农用地抵押价格,政府管理,农用地基准地价,农用地标定地价,农用地交易底价,农用地征地价格,农用地课税价格,1.5,与建设用地价格之比较,收益能力是基础,生产能力,收益能力,估价方法少,收益还原法,基准地价系数修正法,生产能力地域性强,水平地带性,垂直地带性,报酬递增递减规律,影响较大,影响因素相对稳定,稀缺性相对小,价格变化平稳,交易案例比较少,市场比较法难,收益还原法为主,二、农用地估价方法,方法,市场比较法,收益还原法,成本逼近法,剩余法,评分估价法,基准地价系数修正法,2.1,市场比较法,交易实例,2,待估土地,待估土地价格,修正,比较,比较,交易实例,3,比较,市场比较法原理示意图,基本原理与程序,交易实例,1,2.1,市场比较法,情况,修正,期日,修正,待估对,象价格,=,可比实,例价格,区域因,个别因,素修正,素修正,待估对,象价格,可比实,例价格,正常交,易情况,估价时,点价格,同一区,域价格,相同条,件价格,微观,宏观,基本原理与程序,采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、,区域因素、个别因素的修正。,根据实际比较基准不同可分为：,直接比较,间接比较,2.1,比较案例选择,原则,首选耕作制度、地区相同，次选类似,地区,土地利用类型相同,价格类型相同或可比,成交日期与估价期日接近，通常不宜,超过,3,年,正常交易或可修正为正常交易,至少,3,个可比较实例,市场比较法,要求,相同：交易方式、经营类型、地形地貌,应,相似：地块大小、区位条件,基本相同：生熟程度、农田基础设施状,况、单位面积产量,至少,3,个比较案例,不宜超过,3,年，在农用地价格变动缓慢，,且交易实例确实缺乏的地区可以放宽至,5,年。,2.1,市场比较法,比较案例调查,成交价格,交易情况与目的,价格类型,计量单位,付款时间与方式,付款时间,付款方式,交易情况,交易目的,交易合同,签订时间,合同条款,农用地定级估价成果资料,案例的自然条件、社会经济,条件和特殊条件的资料,2.1,市场比较法,交易情况修正,偏低,价高,/,价低,偏低,偏高,价高,价低或价高,价低,非正常交易,修正方法,利害关系,急买急卖,债权债务,特别动机或偏好,地块合并,税费转嫁,纠纷交易,交易情况分析,计算修正系数,交易价格修正,交易资料分析,初定修正系数,经验判断系数,确定修正系数,交易价格修正,2.1,市场比较法,期日修正系数,价格变动率,价格与趋势,待估宗地价格指数,交易案例价格指数,期日修正,期日修正,基比价格指数,价格指数,时间序列分析,环比价格指数,影响因素修正,市场比较法,待估农用地的定级指数,/,可比实例的定级指数,完成定级区,其他区域,2.1,属于不同的定级单元,属于相同的定级单元,直接修正,间接修正,可不修正或进行细微差别,修正,评分法：以待估对象为基准，,可比实例优于待估对象分值,高于,100,，反之低于,100,，,将分值转为修正率,建立标准样地，可比实例及,待估对象与它逐项比较打分，,将分值转化为修正率,2.1,市场比较法,影响因素,权重,估价对象,可比实例A,可比实例B,可比实例C,土壤质地,土体构型,坡度,耕作距离,合计,影响因素修正,影响因素直接比较表,100,100,100,100,100,100,可比实例,f,1,f,2,f,3,f,n,1,K,2.1,市场比较法,影响因素,权重,标准样地,估价对象,可比实例A,可比实例B,可比实例C,土壤质地,土体构型,坡度,耕作距离,合计,f,1,f,2,f,3,f,n,1,100,100,100,100,100,100,影响因素修正,影响因素间接比较表,待估宗地,100,100,可比实例,K,1,r,1,r,2.1,市场比较法,土地使用年期修正,1,待估宗地土地使用年限,1,可比,实比实例土地使用,1,1,K,i,1,P,i,P,P,1,f,1,P,2,f,2,P,3,f,3,P,4,f,4,P,n,f,n,P,i,f,i,确定待估宗地价格,算术平均,加权平均,P,1,P,2,P,3,P,n,n,1,n,n,P,n,i,1,2.1,市场比较法,2.1,市场比较法,实例,实例,A,：面积为,1.0,亩，单价为,12.43,元,/m,2,，交易日期为,2008,年,6,月,1,月,实例,B,：面积为,1.7,亩，单价为,14.71,元,/m,2,，交易日期为,2008,年,4,月,1,月,实例,C,：面积为,1.5,亩，单价为,8.29,元,/m,2,，交易日期为,2007,年,8,月,1,日,实例,D,：面积为,2.1,亩，单价为,10.28,元,/m,2,，交易日期为,2007,年,10,月,1,日,交易情况修正系数：实例,A,、,B,为正常情况；实例,C,、,D,均较正常价格偏,低，其中：实例,C,估计偏低,6%,，实例,D,估计偏低,2%,交易期日修正系数：据调查，,2007,年,6,月,1,日至,2008,年,12,月,1,日之间，,该类型农用地的价格平均每月比上月上涨,1,个百分点。,影响因素修正系数：由于估价对象所在地区及邻近地区未完成农用地定级,工作，在确定影响因素修正系数时，采用直接比较修正法。,影响因素,权重,估价对象,可比实例A,可比实例B,可比实例C,可比实例D,坡度,0.06,100,100,100,100,100,有效土层厚度,0.06,100,110,110,100,100,障碍层深度,0.09,100,90,100,100,100,土壤质地,0.08,100,110,110,90,90,剖面构型,0.06,100,100,100,100,100,土壤,PH,值,0.07,100,100,110,90,90,土壤养分状况,0.09,100,110,100,90,90,岩石露头度,0.04,100,100,100,100,100,灌溉水源,0.13,100,100,100,100,100,灌溉保证率,0.10,100,100,100,90,90,排水条件,0.09,100,110,90,80,90,中心城镇影响度,0.07,100,120,100,90,90,道路通达度,0.06,100,90,90,80,80,合计,1,100,103.1,100.6,92.9,93.8,2.1,市场比较法,实例,影响因素比较表,项目,可比实例A,可比实例B,可比实例C,可比实例D,实际单价,12.43,14.71,8.29,10.28,交易情况修正,100/100,100/100,100/94,100/98,交易期日修正,104/100,106/100,114/100,112/100,影响因素修正,100/103.1,100/100.6,100/92.9,100/93.8,比准价格,12.54,15.50,10.82,12.53,2.1,市场比较法,实例,因素综合修正表,待估宗地价格,=,（,12.54,15.50,10.82,12.53,）,/4,=12.85,元,/m,2,2.2,收益还原法,产量、价格和生产成本等资料的收集,收集原则,收集内容,客观性原则,全面性原则,地域分异原则,农产品总量,农产品价格,农产品生产成本,产出,确定的耕作制度、复种指,数条件下，正常使用、经营、持,续稳定状况下的产出量,费用,年平均客观总费用,产出,主产品、副产品,成本,农用地维护费和生产农副,产品的费用,不但要收集所评估地块的产出与,生产成本，还要参考当地相类似,地块的产出与生产成本,至少,3,年的数据，类似地块,的产出，产量修正,近,3,年市场批发价格或收购,价格（市场化价格）平均值,据耕作制度按年份确定,2.2,年总收益计算,收益还原法,客观产出量,生产经营用地,租赁经营用地,主产品收入,副产品收入,旅游收入（旅游、休闲价值）,租金收入,保证金（押金）利息,产品价格,旅游收入,客观年租金,一年期定期存款利息率,作物,粮食,大豆,薯类,棉花,花生,核算内容,原粮,去豆荚后的干豆,鲜薯,皮棉,带壳干花生果,2.2,收益还原法,年总收益计算,主产品产量和主产品产值,主产品产量,计量单位：公斤,/,公顷,计算标准：按照标准水份的价格来核算产值，国家规定的标准水份为,14%,产量数据：连续,3,年平均值,主产品产值,按照估价时点的市场价格进行核算,无交易价格或采价困难的，按上年价格结合当时形势进行预测，按预测价格核算,作物,主：副,作物,主：副,稻谷,1:0.9,籽棉,1:3.4,小麦,1:1.1,花生果,1:0.8,玉米,1:1.2,油菜籽,1:1.5,大豆,1:1.6,芝麻,1:2.2,薯类,1:0.5,黄红麻,1:1.9,其他杂粮,1:1.6,烤烟,1:1.6,2.2,收益还原法,年总收益计算,副产品产值,主要农作物主、副产品产量关系参考比例表,按市价折价计算（注意要扣除运杂费），成本超过其价值的不计入副产品产值,年总费用计算,费用构成,收益还原法,生产经营用地,农田基本配套设施的维修费及折旧费,种苗费：多年生作物需要分摊,肥料费,人工费：一般采用当地平均雇工费用水平,畜工费,机工费,农药费,水电费,税金：基本采取免税政策,利息：当年不能收回成本的应扣除利息,不可预见费及其它费用：灾毁修缮、复垦等费用,租赁经营用地,税费,管理费,维修费,。,2.2,收益还原法,年总费用计算,直接生产费用,种籽、种苗：指实际播种使用的自留种籽和购买种籽、种苗、秧苗等支出，,按购进价格加运杂费计算,农家肥：主要包括粪肥、绿肥、饼肥和菌肥，按购买价加运杂费计算,化肥：按购买价格计算,塑料薄膜：主要包括棚膜费和地膜费，两项费用分摊方法不一样。其中，,地膜支出一次性计入地膜费，棚膜按两年分摊计算。当然，有的地区地膜,可以多次使用，可以按照实际情况多次分摊,农药：按实际价格加运费计算,畜力：租借畜力耕种的，按客观支付的费用计算；自有畜力的费用参照当,地习惯按一个畜工相当于几个人工计算或按当地的畜力价格计算,机械作业：是指使用各种农业机械进行翻耕、播种、收获、脱粒、运输等,作业的费用，按客观支付的费用计算,2.2,收益还原法,年总费用计算,直接生产费用,排灌费：按客观支付的费用（含水资源费）计算。多种作物同时排灌的，,应按各作物用水量情况分摊排灌费,燃料动力费：是反映烤制烟叶、烘炒茶叶等初制加工，蔬菜大棚保暖等生,产过程中耗用的煤、柴油、电等燃料动力的支出，按客观支付的费用计算,棚架材料费：指用了温室育苗、防寒防冻防晒及农作物支撑物等所发生的,棚架材料费用，如木材、钢架、草帘、遮阳瓦、防雨篷等费用支出。对于,金额较大、使用年限在一年以上的，应按使用年限分摊其费用,其它直接生产费用：指在直接生产过程中发生的、直接用于该品种生产的、,各项直接费用指标不能包涵的费用。如种植业中主要包括雇工支出超过当,地工价部分的费用、购买桑叶费用等,2.2,收益还原法,年总费用计算,间接生产费用,固定资产折旧费：指与生产过程有关的各种设施、设备如生产用房屋和,建筑物、机器、机械、运输工具、池塘、网箱、船网工具、经济林木、,防护林、产役畜等固定资产的折旧费，只计经营者新购置固定资产折旧,初期生产费用分解：包括统一秋翻土地（翻、压、耙、磨）和平整土地,发生的费用支出，多种作物种植的需按作物分摊,小农具购置：指当年购置的小件农具、工具、用具等，价格低的一次摊,销，价格高分年摊销,其他间接生产费：不能计入折旧、小农具购置或修理费等项目的其他与,生产间接相关的费用,财务费：指与生产经营有关的流动资金的借款利息和金融机构手续费等,销售费用：指为销售该产品时发生的费用,税金：农业税、农业特产税，已取消,2.2,收益还原法,年总费用计算,劳动用工,播种前翻耕整地用工,种子准备及播种用工（包括育苗和秧苗管理用工）,施肥用工,排灌用工,田间管理用工（包括中耕除草、打药治虫、看护庄稼用工）,收获用工（包括收打入库）,初制加工用工,其他直接生产用工,2.2,收益还原法,年总费用计算,劳动用工,标准劳动日：中等劳动力在一般劳动强度下工作一天（,8,小时）的工作,量为标准劳动日,劳动日工价。指农业生产活动中，一个中等劳动力劳动一个标准工作,日的报酬，一般不采用雇工工资，可采用农业工人工资或折算,C,P,S,100,G,每劳动日工资,C,1,农民上年人均生活费支出,C,2,城镇居民上年生活费支出,S,城镇居民上年可支配收入,P,当年社会商品零售价格指数,收益还原法,2.2,年纯收益计算,土地年纯收益年总收益年总费用,果园果树的生长阶段,纯,收,益,递,增,情,况,纯,收,益,递,减,情,况,多年生经济作物园的发展阶段,养殖水面发展阶段,新开垦耕地的熟化阶段,果园果树的老化长阶段,草场退化,2.2,收益还原法,土地还,原利率的确定,租价比方法,方法,风,险,值,分,析,安全利率加风险调整值法,投资风险与投资收益率综合排序插入法,地域风险差异明显：收益风险大小主要受区域因素、农田水利,基本设施以及不可预见因素等的影响,具有自然风险和市场风险双重性,市场风险较大：农产品季节性明显、不便储存、保鲜困难,由于农业保护，粮食价格稳定，粮食作物的风险调整值基本上,很小，参考值为,0.5%,由于价格波动大，对气候变化和病虫害更敏感，经济作物的风,险调整值一般稍大，参考值为,3,由于水果价格的变化幅度也较大，产量不太稳定，园地的风险,调整值介于经济作物和粮食作物之间，参考值为,2,。,a,1,(1,r,),2.2,收益还原法,计算收益价格,r,P,1,n,操作中的难点,生产成本不易把握,除自然因素外，收益受经营者的知识、资金、劳务程度等影响较大,采用客观收益,收益受丰欠变化及市场价格影响较大,采用多年平均收益,2.2,收益还原法,实例,估价对象为耕地，面积为,1.0,亩。经调查，当地的指定作物为玉米，粮食,近三年的平均收购价格为,1.30,元,/kg,，秸秆近三年的平均收购价格为,0.11,元,/kg,，种子费为,10.00,元,/kg,，化肥费为,2.48,元,/kg,，农药费,为,3.00,元,/kg,农家肥为,0.10,元,/kg,，机耕费为,28.33,元,/,亩，劳动日,工资为,25.00,元,/,工日，灌溉投入为,36.00,元,/,亩，其他投入为,10.00,元,/,亩。现需要评估,2008,年,6,月该宗地无限年期和,30,年期的地价。,2.2,收益还原法,实例,（,1,）年总收益的计算,主产品,+,副产品,=722,1.30,543,0.11=938.60,59.73=998.33,元,/,亩,（,2,）年总费用的计算,种子费：,2,10.00=20.00,元,/,亩,肥料费：,50,2.48,600,0.10=124.00,60.00=184.00,元,/,亩,农药费：,4,3.00=12.00,元,/,亩,机耕费：,28.33,元,/,亩,人工费：,8,25.00=200.00,元,/,亩,灌溉投入及其他投入：,36.00,10.00=46.00,元,/,亩,总费用：,20.0,184.0,12.0,28.33,200.0,46.00=490.33,元,/,亩,（,3,）年纯收益的计算,年纯收益年总收益年总费用,=998.33,490.33=508,元,/,亩,（,4,）农用地价格的计算,无限年期农用地价格：,508,4.5%=11288.89,元,/,亩,30,年期农用地价格：,508,1,1/,（,1+4.5%,）,30,4.5%=8274.76,元,/,亩,2.3,成本逼近法,确定土地取得费,“,四荒地”使用权的取得：通常是通过承包、招标、拍卖、公开,协商方式取得，土地取得费通过竞标、竞价和双方议定方式确定,农村集体组织或国有大中型农场的未开发地或搁荒农用地的取得：,常采用对外出租方式获得，承租人支付一定年期的租金可作为土地,取得费,农用地使用者不愿继续经营的农用地的取得：可采用转包方式，,把剩余的一定年限的土地使用权转包给第二承包人，第二承包人,支付的租金可作为土地取得费,区域名称,开发,(,元,/,亩,),整理,(,元,/,亩,),复垦,(,元,/,亩,),平原,丘陵山区,滩涂,平原,丘陵山区,平原,丘陵山区,东南沿海区,2070,2250,5920,1410,1750,4400,6550,环渤海区,1790,2120,2550,1440,1620,3640,4530,东北地区,1150,1210,1690,1000,1120,5140,6230,中部地区,1360,2880,3480,1280,2010,5200,6740,西南地区,1830,2780,5920,1250,1320,5300,6980,黄土高原区,1780,2980,6410,1270,2570,4440,5460,西北区,1300,2840,6200,1250,2550,4420,5440,2.3,成本逼近法,确定农用地开发费,可采用工程预算法、类似工程费用比较法进行确定，也可参照当地国土资源管理,部门的农用地开发整理项目投资标准或农业开发部门的中低产田改造投资标准,国家投资土地开发整理投资标准参考,说明：东南沿海区：上海、江苏、福建、广东、海南；环渤海区：北京、天津、山东、河北、辽宁；东北地,区：黑龙江、吉林、内蒙古东部,(,呼伦贝尔盟、兴安盟、哲里木盟和赤峰市,),；中部地区：河南、安徽、湖北、,湖南、江西；西南地区：重庆、四川、云南、贵州、广西；黄土高原区：山西、陕西、宁夏、甘肃陇东南,(9,个地市州,),；西北地区：新疆、内蒙古西部、甘肃陇西,(5,个地市,),。,确定农用地开发费,2.3,成本逼近法,工,程,预,算,法,土地平整工程费,农田水利工程施工费,田间道路工程施工费,其他工程施工费,设备购置费,其它费用,不可预测费,土石方开挖,土石方回填,土石方运输,平整土地,排灌工程,喷灌工程,竖井工程,排灌电气工程,道路基础,道路路面,水土保持工程,农田生态防护林工程,设备买价、包装费、运输费和采购及仓库保管费等,前期工作费、竣工验收费、拆迁补偿费和业主管理费,2.3,成本逼近法,确定各项税费,契税：免征,营业税：营业额,3%,城乡维护建设税：应纳营业税额适用税率（市区,7%,、县镇,5%,、农,村,1%,）,教育费附加：应纳营业税额,3%,土地开发整理项目预算定额规定：,税金（直接工程费间接费利润）税率,税率标准：建设项目在市区或县城镇以外的为,3.22%,竣工验收费应包括整理后土地的重估与登记费,关于土地开发整理工作有关问题的通知规定：,新增耕地享有减免有关税费等优惠政策,2.3,成本逼近法,确定开发利息,计息项目：土地取得费、土地开发费及相关税费,计息周期：以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定,计息方式：单利、复利,农用地开发周期不超过,1,年，可按单利计息,农用地开发周期超过,1,年，按复利计算,计息利率：应参照评估期日中国人民银行公布的贷款利率,2.3,成本逼近法,确定开发利润,计算方式：成本回报率、售价比率,确定利润率：一般取该地区类似项目社会平均利润率，然后据开发周期,对其进行修正,开发农用地的经营类型,开发周期的长短：周期越长，投资回收期长，利润率相应也高,开发土地所处地区的经济环境：经济越发达，利润率相应也高,2.3,成本逼近法,确定增值收益,因追加投资进行开发整理，使生产能力提高，引起的农用地价格的增值,土地使用者或经营者对土地的不断投资、改造而引起的土地,增值，即级差地租的资本化,因为政府或对基础设施的不断投入，投资环境的不断改善，,或因土地使用者投资而产生的土地收益的扩散效应而引起的,土地增值,土地利用类型的改变而产生的土地增值,因社会经济人口逐渐增多，土地供不应求而引起的土地增值,由于方针、政策的改变，引起土地增值。,增,值,收,益,构,成,区域名称,低产田（公斤/,/,/亩）,东北区,内蒙古和长城沿线区,黄淮海区,黄土高原区,成都平原长江中下游区,西南区,华南区,甘新区,青藏区,150,100,300,100,400,150,400,150,100,150200,100150,300450,100200,400600,150250,400600,150250,100150,200,150,450,200,600,250,600,250,150,确定增值收益,2.3,成本逼近法,100%,增值收益率,待估宗地开发后的设计单产或达产水平,待估宗地单位面积投资成本年分摊额,1,农产品市场单价,我国中低产田划分标准,2.3,成本逼近法,计算价格,价格,取得,费得费开发费,利息利,润利息,增值收益,2.3,成本逼近法,年期修正,当评估的是农用地无限年期价格时不用进行年期修正,当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期,修正已在增值收益中体现，不再另行修正,当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用,地增值收益与成本价格一道进行年期修正,当农用地为承包、转包等农用地时，应按使用年期或剩余使用年期进行修正,2.3,成本逼近法,估价对象,权重,f,1,f,2,f,3,f,n,1,标准样地,100,100,100,100,100,区位修正,已定级区域,修正系数,=,待估农用地区位因素的指数,/,交易实例区位因素的指数,未定级区域,以标准样地为基准，待估对象与它逐项比较打分，将分值转为修正率,区位因素修正表,影响因素,中心城镇影响度,农贸市场影响度,道路通达度,对外交通便利度,合计,K,100,P,P,0,1,r,2.3,成本逼近法,熟化程度修正,待估农用地开发完成后达到熟地状态的，不需修正,待估农用地开发完成后未达到熟地状态的，应进行收益不足减价修正,n,i,1,a,1,i,a,2,i,i,2.3,成本逼近法,实例,待估对象为果园，面积为,1.2,亩。经调查，,2006,年,11,月该宗地,30,年使,用权的取得费用为,6250,元,/,亩，开发建设期为,2,年，沟渠田林路配套设施,费用为,6000,元,/,亩。现要求评估,2008,年,11,月该地地价。,2.3,成本逼近法,实例,农用地取得费。,2006,年,11,月取得某耕地,1.2,亩，其取得费为,6250,元,/,亩，农用地取得费共计,7500,元。,农用地开发费。取得后进行沟渠田林路配套设施建设，总费用为,7200,元。其中：加宽原有道路,2000,元，农田水利设施（加宽渠系、机井）,共,1500,元，园地管理用房,2500,元，仓库,1200,元。,利息。开发期为,2,年，故土地取得费的计息期为,2,年，假设其投资为开,发期内持续均匀投入，则土地开发费的计息期为,1,年，计息利率为同期,贷款利率，取,7.01%,，因此利息为：,7500,（,1,7.01,）,2,7500,7200,7.01,1593.08,元,2.3,成本逼近法,实例,利润。投资利润率取该地区农业平均利润率,10,，故利润为：,（,7500,7200,）,10,1470.0,元,税费。免税。,农用地增值收益。根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利,用类型特点，确定的农用地增值收益率为,5.27,。农用地增值收益为：,（,7500,7200,1593.08,1470.0,）,5.27,936.11,元,农用地价格计算。,7500,7200,1593.08,1470.0,936.11,18699.19,元,根据市场情况，还原利率确定为,4.97,，该宗地在,2008,年,11,月价格为：,1-,1-,18119.32元,1,1,4.97%,28,1,1,4.97%,30,18699.19,2.4,剩余法,调查待估农用地的基本情况,调查待估农用地的自然、社会经济、特殊因素三方面的状况：包括气候,条件、地貌、土壤条件、水文状况、社会经济发展条件、土地制度、基,础设施条件、耕作便利条件、生产利用状况、交通条件及各种可能的特,殊因素情况，主要为估算开发成本服务；,调查农用地权利状况：包括使用年限、可否续期，以及是否有流转情况，,主要是为预测开发完成后的农用地价格、租金等服务。,2.4,剩余法,待估农用地的最有效利用方式,根据待估农用地自身现有的自然、社会经济、区位状况，通过对不同农用,地利用方式进行农用地产投比评价，确定可行的待估农用地的最有效利用,方式,投入产出分析法：比较待估农用地所在区域的不同农用地利用方式的产投,比，并结合待估农用地自身条件，最终确立待估农用地的最有效利用方式。,剩余法,2.4,估算开发完成后的农用地价格,市场比较法,收益还原法,长期趋势法,数据资料的获取及处理,农用地价格影响因素的选择,价格影响因素量化,预测模型的建立,预测模型的应用,2.4,剩余法,待估农用地的开发成本,农用地基本配套设施的费用：田间道路、农田水利设施、农业设施、土,壤改良费、防护林网、电力建设费等，还应区分田块内外的情况,土地熟化费用：有机肥、深松,税费：营业税（免征）、契税（免征）、印花税（按件贴花,5,元）,利息,利润,2.4,剩余法,待估农用地价格的确定,待估农用地价格开发后农用地价格开发成本开发利润,土地利用方式,总投入（元,/,亩）,总产出（元,/,亩）,产投比,耕地,426,654,1.535,林地,2699.8,3850,1.426,园地,1418,4000,2.821,养殖水面,6750,14040,2.080,2.4,剩余法,实例,待估对象为农用地，面积为,2.0,亩。需要评估该宗地的价格，估价过程如下：,确定最有效利用方式,根据估价对象所在地区的自然、社会经济条件，比较不同农用地利用方,式的产投比，并结合估价对象的自身条件，最终确立待估农用地的最有,效利用方式为园地。,不同农用地利用方式产投比的比较,2.4,剩余法,收益,投入,(,元,/,亩,),(,元,/,亩,),4000,种子,300,化肥,120,农家肥,60,畜力费,20,活劳动,900,管理投入,18,总费用,1418,实例,估算开发后农用地价格,采用收益还原法估算开发后的农用地的收益价格，须确定待估农用地的,总收益、总费用、还原利率要素，各要素具体如下表,收益还原法各要素的确定,根据市场情况，园地还原利率确定为,5%,，则开发后收益价格为：,（,4000-1418,）,/5%,1-1/(1,5%),30,=39691.67,元,/,亩,2.4,剩余法,实例,农用地的开发成本,农用地基本配套设施的费用：农用地开发过程中，须进行沟渠田林路配套,设施建设，总费用为,11800,元。其中：加宽原有道路,4000,元，农田水利,设施,2700,元，园地管理用房,2500,元，仓库,2600,元。,土地熟化费用：待估农用地的土地熟化方式主要是，通过化肥和农家肥的,施用来提高土地熟化程度。则土地熟化费用为：,120,60,180,元,/,亩,税费：根据当地的实际情况，作为管理投入，农业上缴利税为,18,元,/,亩。,利息：农用地的开发期为,2,年，则土地熟化费用的计息期为,1,年，计息利率,为同期贷款利率，取,9,，因此利息为：,（,11800,18,）,(1,9,),2,-1,180,9,2239.17,元,/,亩,开发成本为：,11800,180,18,2239.17,14237.17,元,/,亩,农用地开发利润：采用市场上类似农用地开发项目的平均利润率,3%,39691.67,3,1190.75,元,/,亩,农用地价格计算,39691.67,14237.17,1190.75,24263.75,元,/,亩,因素,级别,备注,1,2,3,4,5,自然,因素,方位,南向,西向,东向,北向,坡度,25,湿度,表层土壤质地,壤土,粘土,砂土,砾石土,参考,有效土层厚度,100cm,60-100cm,30-60cm,2.0%,1.5-2.0%,1.0-1.5%,0.6-1.0%,0.6%,参考,障碍层深度,60-90cm,30-60cm,30cm,参考,下层土,与上层土同质壤土,砂粘土及砂砾土,强粘土及砂砾土,参考,土壤盐渍化状况,无盐渍化,轻微盐渍化,中度盐渍化,盐渍化严重,灌溉保证率,充分满足,基本满足,一般满足,无灌溉条件,排水条件,无洪涝,丰水年有短期洪涝发生,丰水年有洪涝发生,雨季发生洪涝,面积,10亩以上,5-10亩,1-5亩,1亩以下,参考,社会,经济,因素,耕作难易程度,容易,中等,较困难,很困难,距城镇的远近及,交通通达性,距城镇较近，且,交通通达性较好,距城镇较近，但,交通通达性较差,距城镇较远，但,交通通达性较好,距城镇较远，且,交通通达性较差,特殊,因素,特殊的气候条件,非常特殊小气候,比较特殊小气候,无特殊,特殊的土壤条件,非常特殊土壤,比较特殊土壤,无特殊,特殊的环境条件,环境污染状况,2.5,评分估价法,农用地价格影响因素体系的建立,旱地评分表,因素,级别,备注,1,2,3,4,5,自然,因素,日照,充分,早晚多阴影,日阴,坡度,25,表层土壤质地,粘质壤土,壤土,壤质粘土,砂质壤土,粘土,参考,有效土层厚度,100cm,60-100cm,30-60cm,2.0%,1.5-2.0%,1.0-1.5%,0.6-1.0%,0.6%,参考,障碍层深度,60-90cm,30-60cm,9h,；少许有日阴：,5-9h,；有相当之日阴：,3-5h,；大部分,日阴：,694,平方米、,297-694,平方米、,99-297,平方米、,9h,；少许有日阴：,5-9h,；有相当之日阴：,3-5h,；大部,分日阴：,3h,坡度：根据坡度判定，,20,为极急倾斜，分为：无、,缓倾斜，急倾斜，极急倾斜,保水、排水：根据干湿状况及可种植作物种类判定，分为：非常良好、普,通、不良、非常不良,面积：,694,平方米；,297-694,平方米；,99-297,平方米；,100cm,1,100,0.10,60-100cm,2,80,30-60cm,3,50,2.0%,1,100,0.19,1.5-2.0%,2,80,1.0-1.5%,3,60,0.6-1.0%,4,30,0.6%,5,10,土壤盐渍化状况,无盐渍化,1,100,0.05,轻微盐渍化,2,80,中度盐渍化,3,50,盐渍化严重,4,30,排水状况,较好,1,100,0.07,一般,2,90,积水田,3,70,偶而有洪水发生,4,50,经常发生洪水,5,30,社会经济因素,耕作难易程度,容易,1,100,0.15,一般,2,80,不容易,3,40,交通通达性,国道、省道,1,100,0.23,县道,2,90,乡道,3,30,2.5,评分估价法,实例,农用地评分表,因素体系,级别,分值,权重,总分值,自然因素,土壤质地,2,90,0.21,74,有效土层厚度,2,80,0.10,土壤有机质含量,3,60,0.19,土壤盐渍化状况,3,50,0.05,排水状况,2,90,0.07,社会经济因素,耕作难易程度,1,100,0.15,交通通达性,3,30,0.23,2.5,评分估价法,实例,待估农用地影响因素总分值的计算：逐项进行调查，确定各因素的分值,待估农用地影响因素总分值的计算表,2.5,评分估价法,实例,单位分值价格的确定：参照农用地定级估价成果，待估农用地对应的定级,指数为,78.86,、基准地价为,13.24,元,/m,2,单位分值价格,13.24/78.86,0.168,元,/m,2,待估农用地价格的确定：根据得到的待估农用地影响因素总分值和单位分,值价格，选取待估农用地价格的计算公式为：,P=C,S,，确定待估农用地,的价格,待估农用地的价格为：,0.168,74,12.43,元,/m,2,2.6,基准地价系数修正法,评估步骤,搜集有关农用地基准地价资料,确定待估宗地所处级别及基准地价,分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表,依据影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数,期日修正,年期修正,区位修正,土地熟化程度修正,计算待估农用地价格,P,P,0,(1,K,),K,t,K,y,2.6,基准地价系数修正法,实例,估价对象为一级旱地，面积为,3.5,亩，承包期为,30,年，从,2006,年,6,月,30,日计起，估价期日为,2008,年,6,月,30,日。选用基准地价系数修正法作,为估价方法，具体估价过程如下：,收集估价对象所在地区的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系：,估价对象为一级旱地，其基准地价为,9.6,元,/m,2,确定估价对象宗地价格影响因素的修正系数：通过实地勘察，得到估价,对象宗地价格各影响因素的条件，并与宗地地价修正系数说明表进行比,较，从而得到估价对象宗地价格影响因素的修正系数及总修正系数,影响因素,优(%),较优(%),一般(%),较劣(%),劣(%),表层土壤质地,1.20,0.60,0.00,-0.31,-0.63,黑土层厚度,1.20,0.60,0.00,-0.31,-0.63,有机质含量（）,1.00,0.50,0.00,-0.26,-0.52,坡度,1.00,0.50,0.00,-0.2